【正文】 方有一處小型水庫，中間有一處積水池塘，在景觀造型和綠化取水上也較為方便。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機的空間，對于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。在教育上，該地塊距二十五中，黔江子校都比較近，大可解決社區(qū)開發(fā)后業(yè)主 子女入學(xué)就讀的問題。 劣勢： （ 1）區(qū)域規(guī)劃目標實現(xiàn)較難： 因為該地塊的區(qū)域?qū)儆谛『訁^(qū)現(xiàn)中心地帶外圍，其開發(fā)前提是規(guī)劃中的珠江路早日實現(xiàn)開工與開通，特別是實現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將會成為項目開發(fā)成功的關(guān)鍵問題。 （ 3）拆遷量較大： 如按小河區(qū)政府新的規(guī)劃想法，要把 A 地塊與華烽廠中間的民居納入進來的話，洛解村共計約四萬二千多方的拆遷房需進行拆遷安置，如此一來，該開發(fā)項目的拆遷量和拆遷費用便會大幅上升。 （ 7）地塊北面有墳?zāi)梗? 珠江路 A 地塊北面坡地上有一座墳山，山上植被較少，非常醒目。它的開發(fā)將會為 A 地塊帶來非常的的升值空間。 （ 4）尋求小河區(qū)政府政策的支持： 就小河區(qū) 目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，要實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展翻 4 番的目標，在工業(yè)發(fā)展無法保證的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟拉動不容忽視。但此規(guī)劃實現(xiàn)的難度比較大，這將會影響購房者的信心與持幣待購的心理，造成客戶分流。 （ 3）開發(fā)規(guī)模過大，開發(fā)周期較長： 珠江路 A 地塊占地 47 公頃，開發(fā)規(guī)模過大，這將導(dǎo)致開發(fā)周期較長，不可預(yù)期的市場因素太多，從而導(dǎo)致運作此項目的抗風險能力較低。國際化生活王國。 經(jīng)濟指標 總用地面積 1500 畝（ 含 600 畝山林公園），可用地面積 880 畝（土地使用年限 70 年）。綠化率 52%，容積率 ，車位比例 1： 2。 毛胚房交付，設(shè)子母防盜門、塑鋼窗、可視對講門禁、紅外和火災(zāi)報警裝置；緊急求助和煤氣泄露報警由業(yè)主選配。在售半山別墅銷售率約 60%，售價 3820— 5300 元 /㎡，均價約 4500 元 /㎡。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢 經(jīng)過 3 年的開發(fā)，該項目一期中的部分半山別墅、半島連排別墅已經(jīng)基本竣工，但具體交房時間未定。 如果一期工程能如期完成，預(yù)計在 05 年同時啟動二期建設(shè)，整個工期約需一年半時間，除住宅部分外，二期工程還包含部分大型配套，如：產(chǎn)權(quán)式渡假酒店、五大休閑健身廣場和品牌商業(yè)城等。熙園 地理位置 /售樓電話 貴陽小河中心轉(zhuǎn)盤 /383577 3831555 開發(fā)商 貴陽云凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理商 貴陽宏廈房地產(chǎn)交易有限公司 建筑設(shè)計 重慶輕工業(yè)設(shè)計學(xué)院 占地面積 /建筑面積 5198 平方 / 平方 容積率 /綠化率 %/ 規(guī)模（總套數(shù)） 274 套 戶型（種類及面積） 二房 平方；三房 、 、 平方。 內(nèi)部認購期間價格調(diào)整令消費者有非常搶手 的感覺，雖然沒有投入大量的宣傳，但銷售態(tài)勢較好。 經(jīng)驗及不足 由于該樓盤一期已形成小河 區(qū)域口碑較好的成熟社區(qū)，客戶認同度較高。二期總戶數(shù)約 700戶，建筑面積約 10萬㎡。 產(chǎn)品特點 /比重 一期聯(lián)排別墅：戶型面積為 200㎡ 250㎡之間，花園面積 4070㎡；戶型結(jié)構(gòu)： 3層主體帶半地下車庫設(shè)計，以 4房 3廳為主力，建筑依地形建造，間架錯落，形成有機的街區(qū)間隔和鄰 里氛圍。戶內(nèi)設(shè)可 視對講系統(tǒng)和緊急求助按鈕，信息寬帶網(wǎng)和電話線、有線電視線路進戶。目前公交車不能直達，只有中巴 車路經(jīng)此地。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢 項目目前開發(fā)建設(shè)的是第一組團“ TOWNHOUS別墅”和二組團（拆遷還房），一期別墅共 229套，現(xiàn)已交付的約 85套，且已有部分業(yè)主入伙裝修。 項目情況點評 該項目位于貴陽市東出口，規(guī)模十分龐大，是由貴州省實力雄厚的開發(fā)商中天房地產(chǎn)投資承建。 項目名稱 小石城 項目地址 /電話 貴陽市云巖區(qū)蠻坡 /687000 687000 6870003 開發(fā)商 貴州泰聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計單位 清華大學(xué)建筑設(shè)計研究院深圳分公司 園林設(shè)計單位 云南文錦園林藝術(shù)有限公司 策劃代理單位 貴陽天成鳴俊房地產(chǎn)營銷策劃顧問有限公司 物業(yè)管理單位 物業(yè)管理顧問是廣州僑樂物業(yè)服務(wù)有限公司 項目定位 世內(nèi)桃源、完美結(jié)合的自然住宅社區(qū) 推廣用語 “完美生活方式”、“半山生活由此開始” 經(jīng)濟指標 小區(qū)總占地面積 37 萬平方米，分為兩期開發(fā)，一期楓園總建筑面積 105158 ㎡，規(guī)劃居住戶數(shù) 970 多戶，容積率 ，綠化率 50%，停車位 240個。另有 22 套別墅，戶型未定。住宅靠世紀園斜坡堡坎處將修建聯(lián)排別墅，目前面積、價格未定。目前 7路公交車直達該項目。二期會配置網(wǎng)球場、 游泳池、主體公園，中、小學(xué)，幼兒園等設(shè)施。毛壞房交付。 住宅產(chǎn)品構(gòu)成 一期主要由多層、小高層、和 22 套別墅組成，二期規(guī)劃有多層，小高層，別墅，也可能會有一些花園洋房。項目若能如期按規(guī)劃完成，將會是貴陽的一大創(chuàng)舉，也能帶動此片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，完全的改變原來的雜亂面貌，但新城處于南明河下游，河水污臭問題難以解決，而進入小區(qū)的道路拓寬也是一個難題（左面是南明河，右面是高聳的懸崖，貴陽市政府將投資改造南明河形象，此事已例為貴陽市 2020年政府的十大 重大實事這之一，并且現(xiàn)在已在緊密施工中 2020724）。項目二期預(yù)計在 04年初動工，計劃開工約 10萬㎡， 計劃竣工 8萬㎡。二期預(yù)計均價約 1850元 /㎡。現(xiàn)一期會所已修好（即現(xiàn)在的銷售大廳兼開放會所），一期還有一個網(wǎng)球場、組團廣場等休閑運動設(shè)施。 建筑風格 /交付標準 一期別墅區(qū)主要采用法蘭西現(xiàn)代風格，沿襲部分傳統(tǒng)的坡屋面、老虎窗等設(shè)計元素，以簡潔的線條和裝飾構(gòu)件、運用色彩搭配來表現(xiàn)浪漫的法蘭西風格。二組團為多層高密度回遷房。 項目名稱 中興世家 位置 /售樓電話 小河浦江路 190 號 /383535 3835255 開發(fā)商 貴陽大興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理商 容文毅工作室 建筑設(shè)計 中國市政工程、西南設(shè)計研究院 占地面積 /建筑面積 68180 萬平方 / 萬平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 800 多套 戶型（種類及面積） 二房： 8 70、 67 平方；三房 、 、 平方； 36 套別墅 戶型特點 一梯 23 戶設(shè)計，各種朝向都有，通風、采光相對較好 交通 1 4 42 路 配套 室外健身中心、山頂公園、會所、游泳池、網(wǎng)球場、圖書館、幼兒園、醫(yī)療中心 會所 棋牌室、乒乓球、桌球室、健身房、會議室、歌舞休閑娛樂中心 裝修 清水房 工程進度 除別墅外基本竣工， 公攤率 14% 目標客戶 普通住宅主要面對市內(nèi)、周邊工薪階層；別墅面向全省高收入者 價格 起價 /平均價 /最高價 1580 元 /1800 元 /2020 元（復(fù)、躍式 1950 起價） 付款方式 一次性付款、按揭無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 貴陽大興物業(yè)管理有限公司 /普通住宅 元 /平方 智能化程度 遠程抄表、電子保安巡更 /可視對講門禁 營銷 定位 廣告媒體 路牌廣告 銷售狀況 普通住宅部分尚余二房、三房帶私家花園一樓、中間層復(fù)式、頂層復(fù)式；別墅目前處于前期預(yù)熱階段將于年底正式發(fā)售 售樓地點及售樓處特點 售樓處中興世家會所、中檔裝修，室內(nèi)布置較凌亂、戶型模型與沙盤模型擺放搭配不太合理 商業(yè)部分 沿街一層門面全部售完，單價 30008000 元 /平方 經(jīng)驗及不足 該小區(qū) 背面有大松樹林，進小區(qū)位景觀較好由于環(huán)境不錯價位適中 ,銷售情況較好 樓盤名稱 格林博邸 位置 /售樓電話 四方河路（原搪瓷廠） /371556 3715577 開發(fā)商 宏翔房開 策劃代理商 成都同利行 占地面積 /建筑面積 萬平方 /約 10 萬平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 約 900 套， 2020 年 5 月前交房 戶型（種類及面積） 二房 86 平方；三房 112 平方 戶型特點 大部分為南北向 交通 4 4 150（面的） 裝修 清水房 工程進度 大多已封頂 公攤 率 不超過 10% 目標客戶 周邊工薪階層，中等偏低收入人群 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1750 元 /1900 元 付款方式 一次性付款 98 折，按揭無折扣 物管費用 35 角 廣告媒體投放 噴水池、四方河路口路牌廣告、公交車體廣告 經(jīng)驗及不足 小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢不很理想 （二） 其 它區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析： 項目名稱 中天世紀新城 項目地址電話 貴陽市城區(qū)東部水口寺 /563038 5630399 開發(fā)商 世紀中天投資股份有限公司（世紀新城經(jīng)營分公司） 規(guī)劃設(shè)計單 位 同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院、法國歐博建筑與規(guī)劃設(shè)計院 園林設(shè)計單位 香港雅克設(shè)計顧問有限公司 策劃代理單位 貴陽弘展營銷策劃有限公司 物業(yè)管理單位 中天物業(yè)管理公司 項目定位 貴陽首席高尚生活特區(qū) —— 締造國內(nèi)首個“怡生社區(qū)” 推廣用語 “世紀生態(tài)新城、演繹國際經(jīng)典”，“生活在 TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂 TOWNHOUSE”，“品自然、品時尚” 經(jīng)濟指標 小區(qū)總占地面積 ㎡，總建筑面積 100萬㎡，容積率 ，小區(qū)綠化率為 45%，共分為 12個組團，總戶數(shù) 6000余戶， 規(guī)劃居住總?cè)丝?2萬余人。 項目名稱 中海城市花園（二期） 位置 貴陽市小河區(qū)黔江路 7 號 售樓電話 340016 3400266 投資商 賢成集團有限公司 開發(fā)商 貴州白云中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承建商 省建工集團第八建筑工程公司 占地面積 /建筑面積 萬方 /2 萬方 容積率 規(guī)模（總套數(shù)） 270 余套 戶型（種類及面積） 二室： 、 平方；三室： 、 、 平方；復(fù)式： 、 、 、 、 、 平方 . 交通 4 42 配套 內(nèi)部配套 游泳池、網(wǎng)球場、會所 外部配套 醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級技工學(xué)校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政 會所 一樓為售樓部，樓上為棋牌室、乒乓球室 裝修 清水房 工程進度 二期約有一半已封頂，靠黔江路部分已到 5 層， 2020 年 5 月交房 公攤率 15% 目標客戶 市區(qū)工薪階層、周邊中等收入群（個體業(yè)主、公務(wù)員） 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1780 元 /1980 元 付款方式 一次性付款 99 折，按揭無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 中海物管 /5 角每平方 營銷定位 廣告媒體 /廣告主題 貴陽晚報 /“隆重開盤”“ \忘情山水、繽紛生活”、“關(guān)愛一生情定中?！? 廣告時間 040917（半版彩色）、 040924（半版彩色）、 040929（半版彩色） 銷售狀況 三房銷售態(tài)勢較好 銷售率 據(jù)悉已售 60%，其中 116 平方三房已售完， 97 平方三房僅余 4 套左右 售樓地點及售樓處特點 風格簡潔。 商業(yè) 未售，據(jù)稱面積為 40120 平方，價格大致為 800010000 元 /平方 裝修 清水房 工程進度 一棟 12 層，其余 45 樓 公攤率 電梯 15%（一梯 34 戶），多層 17%（一梯 2 戶） 目標客戶 市區(qū)、小河及周邊工薪階層 價格 起價 /平均價 /最高價 1835/元 1875 元 /2063 元。近兩年的幾次房交會展示，受到市民關(guān)注，是市場上中 高端產(chǎn)品的強有力競爭者。精品小戶型電梯房目前在平整場地，預(yù)計 05 年初竣工。 小 戶型電梯房已預(yù)定 70%，價格未定。 市政配套 地處小河、南明交界，周邊配套主要有：飲食一條街，醫(yī)療、金融設(shè)施相對完善，但購物、生活目前還多有不便。 小戶型電梯房： 93— 106㎡（兩房 — 三房）?？傄?guī)劃居住戶數(shù) 5100 戶，總?cè)丝诩s 17000人。引領(lǐng)貴陽人居潮流。 （ 5）土地費高、土地成本不確定： 政府將對地塊實行掛牌出讓或拍賣，出讓方式的不確定，影響因素過多，競爭激烈，而且如果將洛解村部分村民居住地納入規(guī)劃，四萬多方的拆遷量，使地塊熟地成本提高。未來的二、三年內(nèi)，這幾個區(qū)域的供應(yīng)量將保持一定的水平，而且從政府的規(guī)劃來看，三橋片區(qū)也將形成對市場的競爭之勢，規(guī)劃住宅建設(shè)面積不少于 100 萬方陸續(xù)上市。 （ 5）項目所在區(qū)域樓盤質(zhì)素一般： 雖然珠江路項目一帶有多家房開提前進入，而且開發(fā)成績也不可小視，但就目前該區(qū)域規(guī)劃情況來看，尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤，對未來地塊的規(guī)劃大有空間。 （ 3）興隆品牌的創(chuàng)建和延續(xù)： 興隆城市花園一期的開發(fā)與建設(shè)已經(jīng)在貴陽市市民當中產(chǎn)生了巨大的口碑效應(yīng)，已經(jīng)具備良好的市場美譽度。 機會點 （ 1）未來的市場需求： 小河目前的城市化水平是 24%，按政府的十五規(guī)劃，到 2020 年，城市化水平將達到 35%— 40%，按這一指標，到 2020 年小河區(qū)城市化水平的發(fā)展將有很大的空間，規(guī)劃人口數(shù)量將增加 5 萬 人，按小康標準的人均居住面積為 35 平方米 /人計算，未來將有 175