房地產(chǎn)開發(fā)投資分析可行性報(bào)告(文件)
【正文】 電信機(jī)房，每戶設(shè)兩對(duì)電話線和超五類八芯雙絞線一根。 （十 三 ） 、 CATV 系統(tǒng) 住宅部分：電視電纜直接由市有線電視網(wǎng)引來，本工程電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用寬帶雙向信號(hào)傳輸技術(shù)。 住宅的底層、二層和頂層設(shè)置防盜報(bào)警控制器，并在陽(yáng)臺(tái)、窗等部位預(yù)留入侵探測(cè)器接口，報(bào)警信號(hào)接至小區(qū)管理室 (是否設(shè)置由甲方 確定 )。 八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 名稱 指標(biāo) 總用地面積 500 畝 總建筑面積 634921 其 中 計(jì)入容積率總建筑面積 其中 住宅 517429 商業(yè) 85746 配套設(shè)施 31746 地下室面積（不計(jì)入容積率） 23505 建筑占地面積 333500 總戶數(shù) 2587 總停車數(shù) 1334（地下） 容積率 建筑密度 綠地率 35% 建筑高度 四、工程建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 持續(xù)時(shí)間（月） 進(jìn)度安排（按雙月計(jì)） 20xx 20xx 20xx 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 12 1 征地拆遷 6 2 前期工程 3 基礎(chǔ)工程 6 4 主體結(jié)構(gòu)工程 7 5 設(shè)備安裝工程 5 6 室內(nèi)外裝修工程 6 7 紅線內(nèi)外工程 2 8 公建配套工程 3 9 竣工驗(yàn)收 2 10 銷售 22 五、總成本及費(fèi)用估算 總成本及費(fèi)用估算 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 1 開發(fā)成本 ～ 項(xiàng)之和 土地費(fèi)用 175000 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 114286 開發(fā)期稅費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 2 開發(fā)費(fèi)用 ～ 項(xiàng)之和 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3 合計(jì) 前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（單位：萬(wàn)） 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) *3% 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) *% 水文、地質(zhì)、勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) *% 通水、通電、通路費(fèi) 建安工程費(fèi) *% 場(chǎng)地平整費(fèi) 60 元 /平方米 合計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) （元 /平方米） 計(jì)價(jià)數(shù)量 /平方米 合計(jì) 1 供電工程 40 517429 20697160 2 供水工程 10 517430 5174300 3 道路工程 20 65643 1312860 4 綠化工程 15 116725 1750875 5 其他工程 占建安工程費(fèi)的2% 22857200 合計(jì) 51792395 銷售費(fèi)用估算表 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià) 合計(jì) 廣告宣傳機(jī)市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入的 2% 銷售代理費(fèi) 銷售收入的 2% 其他銷售費(fèi)用 銷售收入的 1% 合計(jì) 六、收入與稅金估算 銷售總收入估算表 用途 可售面積 建議銷售單價(jià) (元） 銷售收入 住宅 517429 10001 5174807429 商鋪 85746 15000 1286190000 車位 1334 個(gè) 15萬(wàn) 20xx00000 合計(jì) 6661097429 銷售收入預(yù)收款計(jì)劃表 銷售計(jì)劃 各年度收款情況（萬(wàn)元） 合計(jì) 年份 銷售比例 銷售數(shù)量 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 1年 第 2年 住宅 60% 310488 399665 商鋪 60% 77171 車位 60% 120xx 第 3年 住宅 40% 206992 266444 商鋪 40% 51448 車位 40% 8004 合計(jì) 100% 399665 266444 666109 開發(fā)其稅費(fèi)估算表 序號(hào) 類別 計(jì)算依據(jù) 繳納稅額 1 投資方向調(diào)節(jié)稅 投資額 *5% 2 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) *12% 3 建筑工程質(zhì)量安全 監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) *4% 4 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅： ， 600 元 /t 商鋪： 人， 600 元 /t 住宅： 商鋪： 5 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅： 4kVA/戶， 480 元 /kVA 商鋪： 4kVA/百平方米， 1000元 /kVA 住宅： 商鋪： 6 其他 建筑安裝工程費(fèi)的 2% 合計(jì) 銷售稅金及附加估算表 （萬(wàn)元） 序號(hào) 類別 計(jì)算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 1 營(yíng)業(yè)稅 銷售 收入 *5% 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅 *7% 3 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 *3% 4 教育專項(xiàng)基金 營(yíng)業(yè)稅 *4% 5 防洪工程維護(hù)稅 銷售收入 *% 6 印花稅 銷售收入 *% 7 交易管理費(fèi) 銷售收入 *% 合計(jì) 銷售收入 *% 土地增值稅估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)算結(jié)果 1 銷售收入 2 扣除項(xiàng)目金額 以下 4項(xiàng)之和 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 銷售稅金及附加 其它扣除項(xiàng)目 ?。?）項(xiàng)單位 20% 3 增值額 （ 1） （ 2） 4 增值率 （ 3） /（ 2） 5 增值稅稅率 （ 4）≦ 50% 取 30% 6 土地增值稅 （ 3） *（ 5） 七、經(jīng)濟(jì)分析 （一） 房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析 全部投資現(xiàn)金流量表 (萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量（ 1） （ 2） 4 折現(xiàn)系數(shù)（ I=12%） 5 凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 6 稅前凈現(xiàn)金流量（ 3） +（ ） 7 稅前凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 由上表可得凈現(xiàn)值為 內(nèi)部收益率為： 101%+ ??*（ 102%101%）≈ 101% 動(dòng)態(tài)投資回收期： （ 21） +︱ ︱ /= 損益表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 1 2 3 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 （ 1234） 6 彌補(bǔ)虧損 7 所得稅 （ 5） （ 6）*25% 8 稅后利潤(rùn) （ 5） （ 6）
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