房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告(文件)
【正文】 旅游品牌，擁有中國(guó)道教起源地鶴叫山；國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)西嶺雪山；國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最好、天氣最熱和的高山滑雪場(chǎng)—西嶺雪山滑雪場(chǎng)；全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位、國(guó)家4A旅游區(qū)劉氏莊園博物館；中國(guó)西部最大的溫泉療養(yǎng)度假區(qū)—花水灣溫泉旅游療養(yǎng)度假區(qū)等一批獨(dú)占的和不可替換的旅游資源。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開發(fā)的方式，先開發(fā)市場(chǎng)份額大、開發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為2年（2011—2012年），2011年擬開發(fā)面積15,㎡，2012年擬開發(fā)面積16,125㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（見附表1）。營(yíng)銷策略 秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。預(yù)測(cè)前提：土地110萬(wàn)元/畝；營(yíng)業(yè)收入10,；平均銷售單價(jià)3,；營(yíng)業(yè)成本8,；單位成本2,；稅金1,；；現(xiàn)金流量估算表（見附表6）。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動(dòng)態(tài)分析，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見附表6）。 經(jīng)計(jì)算，%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。 銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1稅費(fèi)率）=*10,000/31,(%)=八、結(jié)論 綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額其中自有資金5000萬(wàn)元,本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入3,。（見附表3）（二 ）、資金籌措有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變
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