房地產(chǎn)開發(fā)投資分析可行性報告(文件)
【正文】 米的電信機房，每戶設(shè)兩對電話線和超五類八芯雙絞線一根。 （十 三 ） 、 CATV 系統(tǒng) 住宅部分：電視電纜直接由市有線電視網(wǎng)引來，本工程電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用寬帶雙向信號傳輸技術(shù)。 住宅的底層、二層和頂層設(shè)置防盜報警控制器，并在陽臺、窗等部位預(yù)留入侵探測器接口，報警信號接至小區(qū)管理室 (是否設(shè)置由甲方 確定 )。 八、經(jīng)濟技術(shù)指標 表 1：項目經(jīng)濟技術(shù)指標表 名稱 指標 總用地面積 500 畝 總建筑面積 634921 其 中 計入容積率總建筑面積 其中 住宅 517429 商業(yè) 85746 配套設(shè)施 31746 地下室面積（不計入容積率） 23505 建筑占地面積 333500 總戶數(shù) 2587 總停車數(shù) 1334（地下） 容積率 建筑密度 綠地率 35% 建筑高度 四、工程建設(shè)進度 項目施工進度計劃表 序號 項目名稱 持續(xù)時間（月） 進度安排（按雙月計） 2020 2020 2020 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 12 1 征地拆遷 6 2 前期工程 3 基礎(chǔ)工程 6 4 主體結(jié)構(gòu)工程 7 5 設(shè)備安裝工程 5 6 室內(nèi)外裝修工程 6 7 紅線內(nèi)外工程 2 8 公建配套工程 3 9 竣工驗收 2 10 銷售 22 五、總成本及費用估算 總成本及費用估算 序號 項目 金額 1 開發(fā)成本 ～ 項之和 土地費用 175000 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 114286 開發(fā)期稅費 不可預(yù)見費 2 開發(fā)費用 ～ 項之和 管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 3 合計 前期工程費估算表 序號 項目 計算依據(jù) 金額（單位：萬） 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 *3% 可行性研究費 建安工程費 *% 水文、地質(zhì)、勘探費 建安工程費 *% 通水、通電、通路費 建安工程費 *% 場地平整費 60元 /平方米 合計 基礎(chǔ)設(shè)施費 估算表 序號 項目 單價 （元 /平方米） 計價數(shù)量 /平方米 合計 1 供電工程 40 517429 20697160 2 供水工程 10 517430 5174300 3 道路工程 20 65643 1312860 4 綠化工程 15 116725 1750875 5 其他工程 占建安工程費的2% 22857200 合計 51792395 銷售費用估算表 計算依據(jù) 計價 合計 廣告宣傳機市場推廣費 銷售收入的 2% 銷售代理費 銷售收入的 2% 其他銷售費用 銷售收入的 1% 合計 六、收入與稅金估算 銷售總收入估算表 用途 可售面積 建議銷售單價 (元） 銷售收入 住宅 517429 10001 5174807429 商鋪 85746 15000 1286190000 車位 1334 個 15 萬 202000000 合計 6661097429 銷售收入預(yù)收款計劃表 銷售計劃 各年度收款情況（萬元） 合計 年份 銷售比例 銷售數(shù)量 第 1年 第 2 年 第 3 年 第 1年 第 2年 住宅 60% 310488 399665 商鋪 60% 77171 車位 60% 12020 第 3年 住宅 40% 206992 266444 商鋪 40% 51448 車位 40% 8004 合計 100% 399665 266444 666109 開發(fā)其稅費估算表 序號 類別 計算依據(jù) 繳納稅額 1 投資方向調(diào)節(jié)稅 投資額 *5% 2 配套設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 *12% 3 建筑工程質(zhì)量安全 監(jiān)督費 建安工程費 *4% 4 供水管網(wǎng)補償費 住宅： ， 600 元 /t 商鋪： 人， 600 元 /t 住宅： 商鋪： 5 供電用電負荷費 住宅： 4kVA/戶， 480元 /kVA 商鋪： 4kVA/百平方米， 1000元 /kVA 住宅： 商鋪： 6 其他 建筑安裝工程費的 2% 合計 銷售稅金及附加估算表 （萬元） 序號 類別 計算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 營業(yè)稅 銷售 收入 *5% 2 城市維護建設(shè)稅 營業(yè)稅 *7% 3 教育費附加 營業(yè)稅 *3% 4 教育專項基金 營業(yè)稅 *4% 5 防洪工程維護稅 銷售收入 *% 6 印花稅 銷售收入 *% 7 交易管理費 銷售收入 *% 合計 銷售收入 *% 土地增值稅估算表 序號 項目 計算依據(jù) 計算結(jié)果 1 銷售收入 2 扣除項目金額 以下 4項之和 開發(fā)成本 開發(fā)費用 銷售稅金及附加 其它扣除項目 取（ ）項單位 20% 3 增值額 （ 1） （ 2） 4 增值率 （ 3） /（ 2） 5 增值稅稅率 （ 4）≦ 50% 取 30% 6 土地增值稅 （ 3） *（ 5） 七、經(jīng)濟分析 （一） 房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析 全部投資現(xiàn)金流量表 (萬元） 序號 項目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 合計 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量（ 1） （ 2） 4 折現(xiàn)系數(shù)（ I=12%） 5 凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 6 稅前凈現(xiàn)金流量（ 3） +（ ） 7 稅前凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 由上表可得凈現(xiàn)值為 內(nèi)部收益率為： 101%+ ??*（ 102%101%）≈ 101% 動態(tài)投資回收期： （ 21） +︱ ︱ /= 損益表 序號 項目名稱 計算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營期 合計 1 2 3 1 銷售收入 2 總成本費用 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 （ 1234） 6 彌補虧損 7 所得稅 （ 5） （ 6）*25% 8 稅后利潤
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