【正文】 證 177 算 179 管 181 付 183 證 185 結(jié) 186 理 188 款 190 評(píng) 192 理 194 算 201 要 206 見 209 游春波 20200824 13:58 土地投標(biāo) (商務(wù) ) 1．作業(yè)目的 土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（商務(wù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。 協(xié)辦崗位 營(yíng)銷策劃，成本控制，成本核算，融資會(huì)計(jì)： 按土地開發(fā)崗位的要求，按時(shí)提供書面的資料信息，并對(duì)其的真實(shí)性和客觀性負(fù)責(zé)。土地開發(fā)重點(diǎn)對(duì)地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)。根據(jù)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和平均 售價(jià)預(yù)測(cè)；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求；提交初步營(yíng)銷方案、銷售成本和資金回籠計(jì)劃。 向土建設(shè)計(jì)管理崗位催辦技術(shù)標(biāo)。 公司辦公室： 負(fù)責(zé)提供有關(guān)開發(fā)企業(yè) 資質(zhì)級(jí)別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績(jī)方面的文字內(nèi)容；負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計(jì)，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、存檔。 投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。 投標(biāo)工作全過程的保密紀(jì)律： 所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個(gè)人電腦必須設(shè)置開機(jī)密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。也可作為中標(biāo)后甲方深化設(shè)計(jì)任務(wù)書的基礎(chǔ)。 主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理： 按時(shí)完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點(diǎn)作業(yè)。向設(shè)計(jì)師提供地形圖復(fù)印件和規(guī)劃指標(biāo)各一份，并在限定完成的截止時(shí)限前收齊各人的設(shè)計(jì)資料。通常的要求為： 規(guī)劃設(shè)計(jì)成果： A3 文本格式 的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊(cè)。 小區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標(biāo)書相關(guān)要求配置，招標(biāo)書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（ DGJ08552020/J101892020）要求為小區(qū)配置。 簽訂設(shè)計(jì)咨詢合同 與內(nèi)部批準(zhǔn)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)咨詢合同，如是格式化合同，應(yīng)在專項(xiàng)說明中補(bǔ)充保密責(zé)任和知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。 資料移交 在投標(biāo)截止日期之前把裝幀成冊(cè)的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術(shù)標(biāo)并入土地投標(biāo)文件。 游春波 20200824 13:59 土地狀況調(diào)研 取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書作好前期資料準(zhǔn)備。 主辦崗位 土地開發(fā)： 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報(bào)告。 踏勘現(xiàn)場(chǎng)必須編制調(diào)研報(bào)告，形式為攝影照片 和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是 cod 電子相冊(cè)文件。評(píng)估是否有拾遺補(bǔ)缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。如地形圖上沒有標(biāo) 記的應(yīng)補(bǔ)上。 地下障礙物：對(duì)照地區(qū)管線圖，核實(shí)地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。 協(xié)辦崗位：工作小組成員： 按各自的專業(yè)或?qū)ｉL(zhǎng)分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟(jì)師的意見優(yōu)化修改。 本主辦崗位 制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱， 章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。 包括分析市場(chǎng)信息，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批閱意見后，修改完善，形成正式報(bào)告。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。 項(xiàng)目開發(fā)建議與評(píng)價(jià) 項(xiàng)目主要定位 市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對(duì)象）； 價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。 項(xiàng) 目財(cái)務(wù)分析 建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。 深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 總論 項(xiàng)目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。 結(jié)論與建議 附表 投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表，借款償還計(jì)劃表）。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。 3．作業(yè)設(shè)備 本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機(jī)、掃描儀等辦公設(shè)備。 資料收集途徑 售樓處，房展會(huì)，畫冊(cè)刊物，城建檔案館，實(shí)景拍攝，網(wǎng)上下載，國(guó)內(nèi)外考察。 來 自數(shù)碼相機(jī)和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊(cè)。 總建筑師： 負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評(píng)價(jià)，批準(zhǔn)進(jìn)入首選信息庫的名單。 信息庫以電子相冊(cè)的格式制作和調(diào)用。 個(gè)人資料以表格形式制作，其中信息如一時(shí)沒條件填齊，可以陸續(xù)補(bǔ)充。一份宏觀概念清晰，細(xì)部要求朦朧，指標(biāo)體系適宜的設(shè)計(jì)任務(wù)書必定會(huì)觸發(fā)設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識(shí)，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。 主管崗位 總建筑師： 擬定設(shè)計(jì)任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書。 ： 市場(chǎng)調(diào)研完成，已按土地招標(biāo)方式取得土地使用權(quán)。 規(guī)劃和建筑風(fēng)貌趨向（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。 公共建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營(yíng)方式，服務(wù)范圍等。 作品表達(dá)方式：明確各個(gè)階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。 當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門出具的規(guī)劃選址意見書。 ： 建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法（中華人民共和國(guó)建設(shè)部 2020年第 82號(hào)）。 主辦崗位 招標(biāo)工作小組成員： 按照組長(zhǎng)的指令 承擔(dān)招標(biāo)具體事務(wù)。但不管是公開還是邀請(qǐng)招標(biāo)，都必須接受設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以下簡(jiǎn)稱設(shè)招辦）的全程監(jiān)督和管理。 招標(biāo)登記 向設(shè)招辦填報(bào)《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表》。 投標(biāo)須知：包括投標(biāo)文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標(biāo)小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊(cè)章和單位公章，供評(píng)委審閱的文件必須匿名。中標(biāo)方案一般不單獨(dú)補(bǔ)償，其費(fèi)用納入設(shè)計(jì)合同內(nèi)。 確定投標(biāo)人名單 公開招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書面報(bào)名的投標(biāo)人資格，從中選擇 3 至 5 名入圍，邀請(qǐng)招標(biāo)的可直接向 3 名或 3 名以上發(fā)邀請(qǐng)書。該解答的內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分。 評(píng)標(biāo)小組人員名單不公開，評(píng)標(biāo)小組成員須對(duì)評(píng)標(biāo)活動(dòng)內(nèi)容保密，不得外泄。 在單獨(dú)密封的設(shè)計(jì)說明上無相應(yīng)資格的注冊(cè)建筑師簽字的，或注冊(cè)建筑師受聘單位與投標(biāo)人不符的，或無投標(biāo)人公章的。 先由投標(biāo)人分別介紹各自的方案，然后評(píng)委在無干擾的環(huán)境下討論評(píng)議，按照技術(shù)先進(jìn)、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計(jì)進(jìn)度、取費(fèi)服務(wù)等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。評(píng)標(biāo)報(bào)告由全體評(píng)委簽字。 中標(biāo)通知書由招標(biāo)小組發(fā)出。 ： 自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，招標(biāo)小組和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立設(shè)計(jì)合同。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。 規(guī)劃方案招標(biāo)完成，并按專家評(píng)審時(shí)提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。 * 建筑設(shè)計(jì)方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套， 圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊(cè)建筑師印章，且符合國(guó)家和本市設(shè)計(jì)方案出圖、文本的標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)劃部門 組織召開由規(guī)劃專家、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會(huì)，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見單》給予批復(fù)。 接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的 “ 一書二證 ” 聯(lián)系卡（ IC 卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。 總經(jīng)濟(jì)師： 督促檢查主辦崗位的作業(yè)。項(xiàng)目建議書可自行編制也可經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)委托有資質(zhì)的投資咨詢公司編制。 本主辦崗位應(yīng)隨時(shí)對(duì)審批進(jìn)展進(jìn)行跟蹤，并配合審批部門做好項(xiàng)目的審批論證工作。 游春波 20200824 14:02 申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。 總經(jīng)濟(jì)師： 在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。 * 規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知》及附圖（復(fù)印件一份）。 規(guī)劃部門對(duì)審核同意的項(xiàng)目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的 “ 一書二證 ” 聯(lián)系卡（ IC 卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。 游春波 20200824 14:02 編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計(jì)劃 一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃無論在項(xiàng)目管理的前期論證階段，還是在實(shí)施過程中和后期的評(píng)估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)批準(zhǔn)計(jì)劃和批準(zhǔn)計(jì)劃調(diào)整。 主辦崗位 營(yíng)銷策劃： 負(fù)責(zé)在標(biāo)準(zhǔn)流程計(jì)劃的基礎(chǔ)上按本項(xiàng)目的個(gè)性特點(diǎn)編制雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，并根據(jù)各總師的意見修改完善。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個(gè)月，遇緊急情況可以隨時(shí)檢查調(diào)整。整個(gè)計(jì)劃中編號(hào)不容許重復(fù)，所以某號(hào)到某號(hào)就能代表某一項(xiàng)特定的工作。 一項(xiàng)工作從開始到完成需要的合理時(shí)間稱為該工作的 持續(xù)時(shí)間 。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時(shí)間小于時(shí)距。 邏輯要素 左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右 側(cè)相鄰的工作。如果邏輯出現(xiàn)錯(cuò)誤，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃也就從根本上失去了可操作性。 確定目標(biāo)工期和計(jì)劃工期 根據(jù)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的信心程度，將目標(biāo)工期適當(dāng)壓縮后作為計(jì)劃工期，以便給實(shí)施過程中的調(diào)整留有余地。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中所有的工作都能對(duì)應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負(fù)責(zé)操作的崗位。 檢查各工作的邏輯關(guān)系，所有節(jié)點(diǎn)自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時(shí)間不足時(shí)距長(zhǎng)度的，用波形線補(bǔ)足。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。過高質(zhì)量要求的結(jié)果會(huì)使某些工藝性工作的持續(xù)時(shí)間延長(zhǎng)和材料人工費(fèi)用增加；壓縮工期的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和