【文章內(nèi)容簡介】 上沒有標 記的應補上。 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標高差。對于坡地起伏的地塊須向當?shù)販y繪部門申領標有等高線的地形圖。 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標記的應補上。 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。 本小區(qū)比較理想的出入口位置。 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。 游春波 20200824 13:59 編制可行性研究報告 項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可 行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。 為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結構內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。 總經(jīng)濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相 關專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關。 主辦崗位 營銷策劃： 制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。 協(xié)辦崗位：工作小組成員： 按各自的專業(yè)或專長分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟師的意見優(yōu)化修改。 初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關土地技 術指標； 深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關的經(jīng)濟技術指標。 總經(jīng)濟師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。 本主辦崗位 制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱， 章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經(jīng)濟師批準后，布置安排落實。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次 進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。 小組集體討論，議題為： 市場研究。 包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。 項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規(guī) 模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 經(jīng)濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調(diào)整或重新設計。 編寫研究報告。 經(jīng)過技術經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。 初步可行性研究報告內(nèi)容： 市場分析 整體市場分析 全市及各主要分區(qū)的市場總供應量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。 細分市場分析 物業(yè)類型、 樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價 /租金； 開工時間、預計竣工時間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。 法規(guī)政策分析 開發(fā)建設法規(guī)、專業(yè)服務法規(guī)； 規(guī) 劃設計導向，城市建設信息； 其他經(jīng)濟信息及政策指引。 項目分析 項目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。 項目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 項目優(yōu)劣勢分析（ SWOT 分析） 項目競爭情況（現(xiàn)時 /潛在競爭對手）、優(yōu)勢（ S）、劣勢（ W）、威脅（ O）、機會（ T）。 項目發(fā)展前景預測 市場前景、價格走勢、項目切入點等。 項目開發(fā)建議與評價 項目主要定位 市場定位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對象）； 價格定位（均價、最低價、最高價）。 項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型 整體開發(fā) /分期 開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 項目規(guī)劃及建筑構想 建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。 項目開發(fā)進度 總體進度要求、分階段進度要求。 項 目財務分析 建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務內(nèi)部收益率、投資回收期等。 項目風險分析與敏感性分析 風險分析、主要指標的敏感性分析。 項目研究結論和建議。 附件 （包括附圖和附表）。 深度可行性研究報告內(nèi)容： 總論 項目開發(fā)背景，建設規(guī)模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經(jīng)濟指標。 項目區(qū)位分析 項目地形、地貌、地質條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設施等。 產(chǎn)品供需分析 市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預測和價格預測，風險分析。 建筑方案選擇 建筑設計指導思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 項目實施進度 建設工期，實施進度表（或橫線圖）。 投資估算與資金籌措 建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。 財務評價 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。 風險分析 項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。 結論與建議 附表 投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 附件 土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復文件。 游春波 20200824 14:00 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 的 為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為提高本崗位設計管理的專業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。 總建筑師： 負責本作業(yè)工作質量的檢查和評價。 主辦崗位 設計管理：負責按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。 協(xié)辦崗位 營銷策劃： 將業(yè)務接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。 3．作業(yè)設備 本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機、掃描儀等辦公設備。 制作電子相冊，隨時補充，不斷積累。 載入公司局域網(wǎng) 共享平臺，供公司其他業(yè)務人員調(diào)用。 本作業(yè)的工作質量接受總建筑師的檢查和評價。 資料收集途徑 售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網(wǎng)上下載，國內(nèi)外考察。 電子相冊制作方法 按以下分類制成分冊：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。 每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設計單位、簡要評論等說明。 凡紙質的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成 jpg 或 tif 文件，然后插入電子相冊。 來 自數(shù)碼相機和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊。 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側，建筑名稱可以美術標題的形式插入頁面合適的部位。 游春波 20200824 14:00 建立優(yōu)秀設計師信息庫 人的因素是最關鍵和主要的，優(yōu)秀的設計 成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術的設計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設計師設計，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設計師的信息庫。這是公司的一項日常的，基本的信息管理工作。 總建筑師： 負責本作業(yè)工作質量的檢查和評價，批準進入首選信息庫的名單。 主辦崗位 設計管理：負責按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。 分首選信息庫和備用信息庫兩類。首選信息庫始終保持 20 名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)補充。 信息庫以電子相冊的格式制作和調(diào)用。 要求本崗位與首選庫的設計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的 途徑表達公司對他們的關愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費。 4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應把參加各種房展會當作自己的業(yè)務工作，關心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設計師個人信息和他們的作品樣本。 制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信 息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續(xù)補充。 表格形式由主辦崗位自行設計，但至少應包含以下信息：姓名、性別、出生年 ‘ 目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務、榮譽稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關途徑、代表性作品和論著等。 游春波 20200824 14:00 編制設計任務書 不管采取哪種方式委托設計，設計任務書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。設計任務書也是設計單位最主要的設計依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標體系適宜的設計任務書必定會觸發(fā)設計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。成功的設計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設計任務 書。 市場調(diào)研報告，土地狀況調(diào)研報告和選址意見書批復。 總經(jīng)理： 負責 最后審查和簽發(fā)。 主管崗位 總建筑師： 擬定設計任務書提綱，提出修改意見，批準設計任務書。 協(xié)管崗位 總經(jīng)濟師，總工程師： 會簽草稿，提出修改意見。 主辦崗位 設計管理： 起草設計任務書，并依照總經(jīng)濟師和總建筑師的意見修改。 協(xié)辦崗位 營銷策劃： 提供市場調(diào)研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設計指標。 ： 市場調(diào)研完成，已按土地招標方式取得土地使用權。 介紹現(xiàn)場地理情況，包括 地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構作物、河流、名貴樹木等。 介紹場外的環(huán)境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀等。 分階段實施滾動開發(fā)的大至區(qū)域范圍。 規(guī)劃和建筑風貌趨向（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。