【正文】 “南亞廣場(chǎng) ● 官都”整合推廣項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 學(xué)子智策研究機(jī)構(gòu) 2020 年 5 月 28 日 第一章 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 ?????????????????????????????? 3頁(yè) 二、投資可行性研究依據(jù) ???????????????????????? 3頁(yè) 三、 投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件 ?????????????? 4頁(yè) 四、項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 ????????????????????? 4頁(yè) 第二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)分析 一、昆明市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境 ???????????? 7頁(yè) 二、對(duì)昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷 ?????????????? 12頁(yè) 三、主要小戶型項(xiàng)目成功個(gè)案及專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研分析 ????????? 15頁(yè) 四、 昆明高層住宅市場(chǎng)調(diào)研分析 ??????????????????? 21頁(yè) 第三章 “南亞廣場(chǎng)●官都”項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析 ?????????????????????? 25頁(yè) 二、與“南亞廣場(chǎng) 官都”項(xiàng)目相鄰的其他案例列舉 ???????? 28頁(yè) 三、項(xiàng)目自身因素分析 ?????????????????? ?????? 29頁(yè) 四、資源整合的策略分析 ??????????????????????? 30頁(yè) 五、項(xiàng)目最高最佳使用用途定位 ??????????????????? 34頁(yè) 六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè) ?????????????????? ??? 35頁(yè) 第四章 投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃 一、編制依據(jù) ?????????????????????????????? 35頁(yè) 二、項(xiàng)目概況 ?????????????????????????????? 36頁(yè) 三、投資估算 ???????????????????? ?????????? 35頁(yè) 四、資金籌措 ?????????????????????????????? 36頁(yè) 五、還款計(jì)劃 ?????????????????????????????? 37頁(yè) 第五章 財(cái)務(wù)分析 一、項(xiàng)目收入估算 ??????????????????????????? 37頁(yè) 二、財(cái)務(wù)分析結(jié)論 ??????????????????????????? 38頁(yè) 第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、投資決策階段 ??????????????????????????? 39頁(yè) 二、整體收購(gòu)階段 ??????????? ???????????????? 39頁(yè) 三、項(xiàng)目推廣階段 ??????????????????????????? 39頁(yè) 四、銷售管理階段 ??????????????????????????? 40頁(yè) 第一章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：南亞廣場(chǎng) 處所：昆明市官渡區(qū)民航路與金汁路交叉口 規(guī)劃用途：五星級(jí)酒店及相關(guān)配套 國(guó)有土地使用性質(zhì)：昆出讓國(guó)用 地址：昆明市官渡區(qū)民航路與金汁路交叉口 用途：綜合類 使用年限： 50 年 結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu) 用地用途：非住宅 總建筑面積： 71800萬(wàn)平方米 “南亞廣場(chǎng)●官都”整合 項(xiàng)目位于新昆明地產(chǎn)頂尖位置的“新昆明核心中軸區(qū)”，也是官渡區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。緊鄰官渡區(qū)政府，周圍遍布相關(guān)金融及行政管理機(jī)構(gòu)，交通便，利處于昆明現(xiàn)主城區(qū)南市區(qū)的交通樞紐地帶，地理位置十分優(yōu)越 。 在新昆明的發(fā)展規(guī)劃中處于連接呈貢新城和現(xiàn)在主城區(qū)的關(guān)節(jié)點(diǎn)上，發(fā)展前景廣闊、升值潛力巨大。項(xiàng)目總建筑面積 71800 平方米；配套設(shè)施齊備，相關(guān)手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)清晰。 “南亞廣場(chǎng)●官都” 位于民航路 406 號(hào)，屬素有昆明商務(wù)橋頭堡之稱的國(guó)貿(mào)區(qū)，毗鄰官渡廣場(chǎng)，市政配套完善，交通十分便利。 “南亞廣場(chǎng)●官都”定 位 分國(guó)際商務(wù)大廈、國(guó)際精英公寓、國(guó)際購(gòu)物中心三部分，是集辦公、居住、購(gòu)物為一體的大型國(guó)際化生活社區(qū)。 酒店式公寓最早源于歐州，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專 門的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的臨時(shí)住宅。 “南亞廣場(chǎng)●官都” 精英公寓分為生活館和時(shí)代館，全部精裝，戶型從 3566 平米多種，同時(shí)公寓還提供灑店式服務(wù)， 24 小時(shí)親情物管?？梢哉疹櫟缴畹姆椒矫婷?，適合單身居家和成長(zhǎng)型公司發(fā)展。 萬(wàn)裕國(guó)際城，集辦公、居住、和購(gòu)物為一體，位于素有昆明商務(wù)橋頭 堡之稱的國(guó)貿(mào)區(qū)，毗鄰官渡廣場(chǎng)，市政配套完善，交通便捷。 二、投資可行性研究依據(jù) 學(xué)子智策研究機(jī)構(gòu)（西安財(cái)經(jīng)學(xué)院西安統(tǒng)計(jì)研究院、西安慧捷市場(chǎng)研究有限公司、昆明學(xué)子文化傳播有限公司）對(duì)”南亞廣場(chǎng)●官都”項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究評(píng)估工作，并提交投資可行性研究報(bào)告供云南泰來(lái)投資發(fā)展有限公司決策參考，其主要研究依據(jù)如下： 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國(guó)土地管理法》； 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》； 《昆明市城市總體規(guī)劃》； 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估 價(jià)規(guī)范》； 昆明市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售的法規(guī)政策； 現(xiàn)行云南省建筑裝飾工程綜合預(yù)算定額及其費(fèi)用定額； 國(guó)家及地方關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理?xiàng)l例； 委托方提供的相關(guān)資料： 昆明市 2020年至 2020年《統(tǒng)計(jì)年鑒》； 1我方人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查資料。 三、投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件 本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報(bào)告設(shè)定的價(jià)格取得為本報(bào)告的假設(shè)前提； 本報(bào)告設(shè)定的最高最佳使用用途能夠最終通過(guò)規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)； 政府對(duì)周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè) 施有整體規(guī)劃； 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求； 報(bào)告不考慮特殊買家的額外出價(jià)； 本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過(guò)政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用 。 政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，沒(méi)有較大波動(dòng)； 委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。 四、項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 （一）市場(chǎng)分析結(jié)論 根據(jù)對(duì)”南亞廣場(chǎng)●官都”整合項(xiàng)目的綜合分析得知：該項(xiàng)目的整合推廣具有商 業(yè)潛質(zhì)、文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、升值等優(yōu)勢(shì)。 由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面升溫，尤其是商業(yè)、住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的有效需求增長(zhǎng)；旅游產(chǎn)業(yè)作為云南省的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來(lái)得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。以官渡官場(chǎng)為圓心、民航路和國(guó)貿(mào)路街春城路等主干道為經(jīng)緯線的昆明南市區(qū)核心地帶，將在新昆明建設(shè)、官渡區(qū)城郊型都市化改造建設(shè)完成后，煥發(fā)出更大的活力。昆明作為全國(guó)著名的旅游城市之一，這一項(xiàng)目的整合推廣和增值空間，也必將在中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的大背景下取得更快發(fā)展。從市場(chǎng)的角度來(lái)開(kāi)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品 符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目整合推廣可行。 通過(guò)對(duì) 官渡官場(chǎng)為圓心、民航路和國(guó)貿(mào)路街春城路等主干道為經(jīng)緯線的昆明南市區(qū)核心地帶 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 住宅及綜合用房： 4300元 /㎡（平均價(jià)格） 汽車停車位： 4000元 /㎡（平均價(jià)格） （二）南亞廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議 根局我司所作的相關(guān)調(diào)查和論證： 1〉 由于區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)基本飽和，本案定位為寫字樓將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 2〉酒店式小戶型公寓市場(chǎng)跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，存在較大的不確定因素，且酒店式公寓是一種過(guò)渡的產(chǎn)品，市場(chǎng)容量有限，故本案不宜定位為酒店式公寓； 3〉本案建筑為單體獨(dú)棟，沒(méi)有多棟圍合式的社區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)力，定位為大套型公寓的優(yōu)勢(shì)有待考驗(yàn)； 4〉眾多開(kāi)發(fā)商偏向于開(kāi)發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅，小套型住宅市場(chǎng)存在明顯空隙，市場(chǎng)前景樂(lè)觀； 通過(guò)上述的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的研究，得出結(jié)論：本案定位為小套型公寓 具體產(chǎn)品定位： ※ 帶精裝修 銷售，裝修方式提供菜單式裝修方案 市場(chǎng)定位： 南亞廣場(chǎng) 官都 — 南市中央，怡心的都市生活 —— 情感生活，甜蜜小套房。 目標(biāo)客戶群定位： 主要目標(biāo)群：小白領(lǐng)、工薪階層 這部分群體有著總價(jià)承受力相對(duì)較低、年齡結(jié)構(gòu)在 2535 歲、中等收入的共同特征。 其他群體：投資人群 本地中小投資客及外來(lái)投資者購(gòu)買出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分。 （三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到商住樓為 308740000 元。抵消收購(gòu)成本（拍賣價(jià)為，整 體打包均為： 2330 元 /平方米）167000000 元；整體包裝及銷售成本以 800 元 /平米計(jì) 57440000 元，產(chǎn)生毛利潤(rùn) 84300000 元；支付拍賣傭金 3300000 元；支付收購(gòu)契稅 5010000 元、所得稅 1670000 元、土地增值稅 1670000 元，上交銷售稅金 6105000 元，共計(jì)上交稅金 11605000 元。 總投資毛利潤(rùn)為： 74501600，利稅率： %；稅后利潤(rùn)為 ： 62896600， 總投資凈利率： %。（ 注：此結(jié)論為符合投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件推算結(jié)果，其成本不含相關(guān)隱性成本和 其他常規(guī)支出的估計(jì)值 ） 綜上所述，項(xiàng)目在市場(chǎng)和財(cái)務(wù)上是可行的。 第二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)分析 一、昆明市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境 （一）昆明市城市總體規(guī)劃 —— 建設(shè)現(xiàn)代特大型城市新昆明的構(gòu)想 現(xiàn)代新昆明的定位： (1)在云南全省的定位：保持昆明市作為云南政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心的“中心地位”，作為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的增長(zhǎng)極發(fā)動(dòng)機(jī)。 (2)在全國(guó)的定位：中國(guó)西南地區(qū)重要的商貿(mào)、旅游中心之一；西部大開(kāi)發(fā)的帶動(dòng)型城市；中國(guó)最適宜人居住、西部投資環(huán)境最佳的城市之一。 (3)在參與經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程中的定位：建成中 國(guó)面向東南亞、南亞的現(xiàn)代開(kāi)放城市。我國(guó)與東南亞、南亞重要的貿(mào)易、金融、旅游、進(jìn)出口加工中心和交通信息樞紐。 新昆明未來(lái) 15年的發(fā)展目標(biāo) 按照新昆明城市建設(shè)規(guī)劃，到 2020年，昆明城市總?cè)丝趯默F(xiàn)在的 578萬(wàn)發(fā)展到 800萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口由 245萬(wàn)發(fā)展到 650萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率由 52％提高到 81％。其中，主城區(qū)從現(xiàn)在的 180萬(wàn)平方公里發(fā)展到“一湖四環(huán)”現(xiàn)代新昆明城市區(qū)的 460萬(wàn)平方公里，城市空間得到較大擴(kuò)展，生態(tài)環(huán)境得到明顯改善；同時(shí)由于城市經(jīng)濟(jì)的聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)得到充分發(fā)揮，以及昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、昆明經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、昆明滇池國(guó)家旅游渡假區(qū)的加速發(fā)展和非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，經(jīng)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)專家預(yù)測(cè)，昆明主城區(qū) GDP將達(dá)到 4034億元，全市 GDP將達(dá)到 4860億元，比 2020年翻 ，人均 GDP達(dá) 7340美元。 新昆明的建設(shè)構(gòu)想 新昆明的建設(shè)將圍繞“一湖四環(huán)”、“一湖四片”來(lái)開(kāi)展。 “一湖四環(huán)”，指環(huán)湖公路，環(huán)湖截污，環(huán)湖生態(tài)，環(huán)湖新城。 環(huán)湖新城，即以滇池為中心，構(gòu)建“一湖四片”現(xiàn)代新昆明城區(qū)。規(guī)劃人口 450萬(wàn)人，用地 220平方公里。 北城區(qū)即目前的昆明主城。主要功能：我省重要的金融商貿(mào)旅游服務(wù)和行 政中心，城市主要居住區(qū)。規(guī)模：規(guī)劃人口控制在 220萬(wàn)人，用地約 220平方公里。近期內(nèi)，在發(fā)展滇池盆地東城等新城區(qū)的同時(shí)，北城 (主城 )將繼續(xù)保持作為全省第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和行政中心的活力，并進(jìn)一步提升昆明作為我國(guó)中西部現(xiàn)代化大都市的形象，突出深厚歷史文 化內(nèi)涵和山水交融的特色。 東城，即呈貢新城區(qū)，按接近大城市規(guī)模進(jìn)行總體規(guī)劃。主要功能：昆明市域城鎮(zhèn)體系新城區(qū)，滇池盆地主要城市，將建成我省的主要鐵路口岸、現(xiàn)代城市物流中心、高校園區(qū)、科技工業(yè)園區(qū)和以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地。規(guī)模：規(guī)劃人口約 100萬(wàn)人左右，規(guī)劃用地 約 107平方公里。 南城，即晉城 —— 新街新城，形成組團(tuán)式發(fā)展的新型旅游度假城。規(guī)劃人口約 75萬(wàn)人左右，規(guī)劃用地約 80平方公里。 西城，由昆陽(yáng)、海口構(gòu)成，為市域城鎮(zhèn)體系中的中等城市。主要功能：綜合工業(yè)城市。城市規(guī)劃：規(guī)劃人口約 60萬(wàn)人，規(guī)劃用地約 60平方公里。 以規(guī)劃建設(shè)“一湖四片”為龍頭，促進(jìn)安寧、嵩明、宜良三個(gè)衛(wèi)星城市和其他縣城及小城鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展。三個(gè)衛(wèi)星城市的功能分別為：安寧是科技工業(yè)城，嵩明擬考慮為國(guó)際航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，宜良是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和新興旅游度假城。其他縣城將建成各具產(chǎn)業(yè)特色的現(xiàn)代化城市。這樣，就在全市 2． 1萬(wàn)多平方公里的范圍內(nèi)，形成一個(gè)以“一湖四片”為核心，以衛(wèi)星城市、縣城、小城鎮(zhèn)、相環(huán)繞，良性互動(dòng)，協(xié)調(diào)發(fā)展的昆明市域城鎮(zhèn)體系。 （二）昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展?fàn)顩r 昆明市轄 5區(qū) 1市 8縣 ，全市面積