【正文】 目 錄目錄……………………………………………………………………………..1綿陽芙蓉漢城研究背景…………………………………………………..…2可行性研究報(bào)告概述………………………………………………………..3第一章 項(xiàng)目背景…………………………………………….………..…8第二章 市場定位及可行性分析…………………..…………………20第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及可行性分析…………………………….…24第四章 工程建設(shè)方案及可行性分析……………………………….27第五章 成本控制方案及可行性分析……………………………….29第六章 營銷組織方案及可行性分析………………………………34第七章 財(cái)務(wù)投資方案及可行性分析……………………………….40第八章 開發(fā)機(jī)構(gòu)方案及可行性分析……………………………….45第九章 項(xiàng)目開發(fā)效益…………………………………………………51第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及規(guī)避措施……………………….…………53第十一章 可行性研究結(jié)論………………………………………………57附件：一、 《綿陽市商品房地產(chǎn)市場需求調(diào)研簡明報(bào)告》二、 《綿陽市商品房地產(chǎn)市場研究報(bào)告》三、 《綿陽市人民政府關(guān)于“綿陽芙蓉漢城”項(xiàng)目規(guī)劃座談備忘》四、 《綿陽市經(jīng)合辦關(guān)于“綿陽芙蓉漢城”等項(xiàng)目有關(guān)問題的請(qǐng)示》五、 《綿陽市“三國蜀漢城”地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》六、 《項(xiàng)目周邊關(guān)系圖》七、 《綿陽市政府城市建設(shè)規(guī)劃圖（1997年——2010年）》八、 《綿陽市城區(qū)圖》（綿陽旅游指南版）研究背景為了實(shí)現(xiàn)置信實(shí)業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)展，置信實(shí)業(yè)多次對(duì)走向二級(jí)城市開發(fā)進(jìn)行了探索，先后考察過眉山、廣安、資陽、綿陽等省內(nèi)二級(jí)城市，幾經(jīng)反復(fù)接觸，逐步把第一個(gè)擴(kuò)展目標(biāo)鎖定在“綿陽芙蓉漢城”項(xiàng)目上，經(jīng)過與當(dāng)?shù)卣亩啻谓佑|、談判和近十次全面系統(tǒng)的調(diào)查研究，我們與綿陽市政府這一合作伙伴達(dá)成了一定的共識(shí)，并在《綿陽市“三國蜀漢城”地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》的基礎(chǔ)上作了初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)，至此本項(xiàng)目運(yùn)作思路基本清晰。在正式的決策前我們?cè)谇捌谡{(diào)研和規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上對(duì)綿陽芙蓉漢城的可行性進(jìn)行了全面系統(tǒng)的研究分析，內(nèi)容包括①、市場定位及可行性分析，②、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及可行性分析，③、工程建設(shè)方案及可行性分析，④、成本控制方案及可行性分析，⑤、營銷組織方案及可行性分析，⑥、財(cái)務(wù)投資方案及可行性分析，⑦、開發(fā)機(jī)構(gòu)方案及可行性分析，⑧、項(xiàng)目開發(fā)效益分析，⑨、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及規(guī)避措施等。 本報(bào)告中涉及到的各類方案和運(yùn)作思路，分別由宏信公司相關(guān)部門撰寫，策劃部統(tǒng)稿，合力完成了本研究報(bào)告——《綿陽芙蓉漢城可行性研究報(bào)告》。報(bào)告概述一、 項(xiàng)目背景 ，，有100余畝已經(jīng)拆遷完畢；政府承諾2003年3月底完成全部剩余拆遷。 土地凈地價(jià)（含出讓金、報(bào)建規(guī)費(fèi)及所有稅費(fèi)）控制在36萬元/畝；代征地爭取免費(fèi)，估計(jì)目前該地塊的市場價(jià)大概在60——80萬元/畝之間。 周邊景觀有芙蓉溪、富樂山公園、李杜祠、綿陽市博物館。 緊鄰一環(huán)路東段，向西南可通過東方紅大橋和涪江三橋直接進(jìn)入市區(qū)。 本項(xiàng)目由黃學(xué)玖市長親自負(fù)責(zé)。 根據(jù)《地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》規(guī)定，用地性質(zhì)為商貿(mào)居住用地，以商貿(mào)為主；建筑高度以多層、低層為主，臨道7層，其余3—4層；—；綠地率40%以上；建筑形式、色彩、雕塑小品以漢文化為主要內(nèi)涵進(jìn)行設(shè)計(jì)。 土地、報(bào)建、稅費(fèi)等方面的政策，政府同意給予優(yōu)惠。二、綿陽商品房地產(chǎn)簡況 2001年商品房總的上市量: 面積83萬平方米；總銷售面積：68萬平方米，%；外來購房比例約占30%左右。綿陽2002年15月房屋成交面積與其年同期相比增長134%。2002年銷售價(jià)格表：物業(yè)類型多層高層營業(yè)辦公用房平均售價(jià)（元/㎡） 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)圍繞城市傳統(tǒng)商業(yè)中心開發(fā)，由于綿陽大型中高檔住宅小區(qū)尚未形成規(guī)模，社區(qū)型商業(yè)形態(tài)還沒有成型。 綿陽城市轄區(qū)內(nèi)有15萬戶（56萬人），未來兩年內(nèi)綿陽市商品房市場需求情況——有7%的家庭（10500戶）未來2年內(nèi)有購房打算，加外來購房群體需求有14580套；其中有13%的消費(fèi)者（1365戶）準(zhǔn)備購買中高檔商品房（單價(jià)1800元/平米以上，總價(jià)20萬元以上），加外來購房群體需求有1950套。三、項(xiàng)目定位 住宅：面向綿陽市及周邊市縣，具有高收入，具有追求高尚生活生活品質(zhì)意識(shí)和具有購買固定資產(chǎn)用于保值的中老年群體。以居住功能為主，4——7層公寓。 商業(yè)：面向綿陽及周邊市縣有投資旅游文化產(chǎn)業(yè)和特色餐飲、娛樂休閑，自有資產(chǎn)相對(duì)雄厚的中小私有企業(yè)主或具有房產(chǎn)投資意識(shí)且有一定投資實(shí)力的群體。商業(yè)用房以旅游文化商業(yè)形態(tài)為主，社區(qū)商業(yè)形態(tài)為輔，水景商業(yè)街、2—3層商業(yè)綜合經(jīng)營樓和臨街商鋪相結(jié)合。四、市場狀況 市場容量——調(diào)查顯示，在1950戶2年內(nèi)購買中高檔商品房購房者中，要購買漢城項(xiàng)目的購房者戶數(shù)為710戶。 芙蓉漢城與目標(biāo)消費(fèi)群體需求重合分析——芙蓉漢城項(xiàng)目所提供的產(chǎn)品至少在心理單價(jià)、總價(jià)、檔次、建筑風(fēng)格、商業(yè)街形式、環(huán)境、物業(yè)管理、品位需求等8個(gè)方面與消費(fèi)者需求能較好的重合。五、運(yùn)作思路 規(guī)劃設(shè)計(jì)①、 從芙蓉溪建壩引水進(jìn)入小區(qū)形成自然水系景觀，依靠小區(qū)內(nèi)部河流將私家住宅與商業(yè)用房、公眾廣場自然分隔開，相對(duì)獨(dú)立，本小區(qū)分為4個(gè)住宅區(qū)、3個(gè)商業(yè)區(qū)、3個(gè)廣場；住宅類似現(xiàn)代川西民居風(fēng)格，商業(yè)房類似芙蓉古城。②、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總建筑面積： 241000m2，其中：住宅165000m2；商業(yè)用房55000m2；會(huì)所6000m2；地下車庫15000m2；總戶數(shù)： 1050戶；容積率：；綠化及道路、水渠覆蓋系數(shù)63%；停車位970個(gè)；建筑結(jié)構(gòu)住宅為4—7層磚混結(jié)構(gòu)，主力戶型120——160平方米。 開發(fā)工期 開發(fā)時(shí)間：2003年1月——2005年12月，共三年，分四期開發(fā)，首期預(yù)計(jì)開發(fā)50畝，開發(fā)面積：住宅：約40000m2；商業(yè)用房： 15000m2；廣場： 6000m2。 成本控制①、 磚混住宅單位成本為：1544元/ m2；商業(yè)用房成本為：3483元/ m2。②、 總投資成本為：。 營銷策劃①、 品牌策略——充分利用置信宏信房產(chǎn)的企業(yè)品牌效應(yīng)和芙蓉古城的品牌優(yōu)勢(shì)，塑造綿陽房地產(chǎn)界第一品牌，與芙蓉古城形成姊妹品牌。②、 大營銷策略——走大旅游產(chǎn)業(yè)營銷，借助政府的力量，聯(lián)袂政府、文化局、富樂山公園進(jìn)行大營銷，借助推廣旅游文化產(chǎn)業(yè)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。③、 實(shí)現(xiàn)“體驗(yàn)式營銷”，提前修建芙蓉橋蓄水壩和兩個(gè)市政廣場，為體驗(yàn)式營銷提供硬件設(shè)施，借鑒芙蓉古城意境區(qū)推廣方式，開展豐富多采的文化娛樂活動(dòng)。④、 價(jià)格策略——住宅售價(jià)按照成本價(jià)平推，依靠商業(yè)用房賺取利潤；整個(gè)項(xiàng)目價(jià)格采取低開高走手法，第一期作為市場測試，住宅均價(jià)定在1800元/平米左右，商鋪均價(jià)定在5500元/平米左右（一樓均價(jià)：8000元/平米，二樓均價(jià)3000元/平米）；第二期和第三期逐步攀升；總體來看住宅均價(jià)定在2000元/平米左右，商鋪均價(jià)定在6000元/平米左右； 資金運(yùn)營①、啟動(dòng)資金籌劃：2002年8月——2002年12月 第一部分：由公司向成都的主辦銀行中國銀行武候支行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款3000萬元，期限一年，從2002年8月2003年8月（一期開盤） 第二部分：2002年12月取得第一塊國土使用證75畝，可以此做為抵押，向中行綿陽支行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款2000萬元。第三部分(預(yù)備)：金沙一、二期的銷售回款，在2002年底預(yù)計(jì)可沉淀約3000萬元（ * %）②、開盤前的資金籌劃：2003年1月——2003年8月預(yù)計(jì)在2003年6月前支付完全部的土地款267畝*36萬元=9612萬元。在2003年18月期間要支付約4000萬元的土地款和2000萬元的前期項(xiàng)目啟動(dòng)資金。③、資金回籠計(jì)劃；； 開發(fā)機(jī)構(gòu)①、 不在綿陽當(dāng)?shù)刈?cè)項(xiàng)目公司或分支機(jī)構(gòu)，成立“芙蓉漢城項(xiàng)目部”負(fù)責(zé)此項(xiàng)目的全程開發(fā)與營銷執(zhí)行工作，隸屬宏信公司股東會(huì)、董事會(huì)、總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)和管理②、 項(xiàng)目部設(shè)總負(fù)責(zé)人一名，由何亞川先生擔(dān)任，下設(shè)七個(gè)職能部門：技術(shù)部、工程預(yù)算部、工程管理部、銷售部、策劃部、財(cái)務(wù)部、企業(yè)管理部；各職能部門的日常管理工作由項(xiàng)目部總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，同時(shí)接受宏信公司對(duì)口職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)督與檢查，工作向宏信公司對(duì)口職能部門報(bào)備。③、 項(xiàng)目初期，所有項(xiàng)目職能部門主管、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、出納、行政助理等崗位由宏信公司從成都總部指派人員擔(dān)任，其余崗位在當(dāng)?shù)卣衅腹陀?。六、?xiàng)目SWOT分析 品牌優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、旅游優(yōu)勢(shì)、資源整合優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營整合優(yōu)勢(shì)。 社會(huì)關(guān)系網(wǎng)不健全，目前的人力資源隊(duì)伍沒有實(shí)戰(zhàn)的管理經(jīng)驗(yàn)，銷售價(jià)格偏低，相對(duì)而言地理位置有點(diǎn)偏遠(yuǎn)。 綿陽市科技城建設(shè)發(fā)展很快，而綿陽目前沒有能滿足高層次住房消費(fèi)需求的房產(chǎn)項(xiàng)目，游仙區(qū)商品房的成功開發(fā)，已經(jīng)改變了區(qū)位弱勢(shì)。 中高檔住宅市場需求總量偏低，“宅基地”政策對(duì)中高端客戶存在分流。七、風(fēng)險(xiǎn)測試（一）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 本公司的現(xiàn)行方案，特別是住宅方案是否被當(dāng)?shù)厥姓奥毮懿块T完全接受，能否一如繼往地贏得政府的支持，這是本項(xiàng)目首要風(fēng)險(xiǎn)。 市場需求容量有限，市場需求量偏小，這是本項(xiàng)目第二大風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)用房的規(guī)?？刂萍皹I(yè)態(tài)形式的引導(dǎo)是否成功，是本項(xiàng)目第三大風(fēng)險(xiǎn)。 成本控制是否成功、合理是本項(xiàng)目第四大風(fēng)險(xiǎn)。 人力資源水平不甚理想是本項(xiàng)目第五大風(fēng)險(xiǎn)。（二）、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)測試 售價(jià)的靈敏度是最高的，因此提高利潤的關(guān)鍵仍然是提高售價(jià)。 磚混結(jié)構(gòu)住宅銷售均價(jià)每提高1%，%。而框架的定價(jià)不符合此經(jīng)濟(jì)原則，定價(jià)要達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的話，應(yīng)達(dá)到1733元/平方米。 鋪面的單價(jià)敏感度分析：鋪面的靈敏度顯然低于鋪面和總的水平。%。八、項(xiàng)目開發(fā)效應(yīng)（一）、社會(huì)效益 促進(jìn)綿陽市商品房地產(chǎn)開發(fā)水平提高同時(shí)帶動(dòng)綿陽博物館——富樂山——芙蓉漢城旅游產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展。 本項(xiàng)目成功開發(fā)將會(huì)為置信實(shí)業(yè)異地開發(fā)和大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)置信實(shí)業(yè)和芙蓉古城的品牌的提升，為“成都置信”走向“四川置信”乃至走向“中國置信”作出貢獻(xiàn)。 本項(xiàng)目成功開發(fā)將會(huì)加快宏信房產(chǎn)獨(dú)立成長的步伐。（二）、經(jīng)濟(jì)效益 可銷售房產(chǎn)收益： 可銷售房產(chǎn)成本： 可銷售房產(chǎn)利潤： 可銷售房產(chǎn)利潤率：247。=25% 固定資產(chǎn)成本： 項(xiàng)目總現(xiàn)金利潤： 項(xiàng)目總利潤率：247。=%九、結(jié)論 在滿足了我公司提出的基本條件的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目運(yùn)作是可行的。 住宅開發(fā)總體上比較樂觀，開發(fā)節(jié)奏上要謹(jǐn)慎 商業(yè)用房首先要控制開發(fā)總量，開發(fā)節(jié)奏要有效調(diào)控。 聯(lián)合政府、媒體進(jìn)行引導(dǎo)開發(fā)特色餐飲、旅游類商業(yè)形態(tài)。第一章 項(xiàng)目背景第一節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)微觀環(huán)境一、 歷史沿革 風(fēng)格確定——毗鄰東漢的“漢平陽府君闕”和綿陽博物館，故提出了開發(fā)“漢城街”的開發(fā)設(shè)想。并成立了專門的“越王樓、芙蓉漢城開發(fā)建設(shè)辦公室”，制訂了《綿陽市“三國蜀漢城”地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》。早在前任書記馮崇泰就提出了開發(fā)思路，現(xiàn)任市長親自負(fù)責(zé)，先后與10多家企業(yè)商談，但方案都不甚理想。 介入時(shí)機(jī)——2002年5月成都西博會(huì)期間，游仙區(qū)副書記鄒若力參觀我芙蓉古城意境區(qū)后，認(rèn)為我們與他們的思路不謀而合，隨通過綿陽市“經(jīng)合辦”邀請(qǐng)我公司應(yīng)標(biāo)。 政府態(tài)度——2002年6月28日、7月9日及8月1日綿陽市政府相關(guān)辦公會(huì)議上，黃學(xué)玖市長及市人大、市政協(xié)等四大班子領(lǐng)導(dǎo)及其他相關(guān)職能部門領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我公司表示了極大的信任，希望我公司進(jìn)入綿陽市場。二、 項(xiàng)目獲取 土地獲取——本項(xiàng)目全部用地直接從市政府（市國土局）獲得使用權(quán)出讓，不與游仙區(qū)政府發(fā)生直接關(guān)系。 凈地價(jià)格——（含出讓金、報(bào)建規(guī)費(fèi)及所有稅費(fèi)）控制在36萬元/畝；雖然要求在7月1日后實(shí)行公開招投標(biāo)政策，但政府表示對(duì)本項(xiàng)目實(shí)行特事特辦。 市場價(jià)格——我公司已經(jīng)提出全部代征地免費(fèi)的要求，政府目前還沒有明確表態(tài)。據(jù)估計(jì)目前該地塊的假想土地市場拍賣價(jià)格大概在60—80萬元/畝。三、 項(xiàng)目開發(fā)條件（一）、土地狀況 項(xiàng)目位置——宗地位于游仙區(qū)開元片區(qū)（開元村），一環(huán)路東段外側(cè)，芙蓉溪西側(cè)。 地塊形狀——宗地形狀呈狹長的大刀形狀，沿溪一側(cè)，地面為低洼地，高差在4米左右。宗地臨芙蓉溪的邊長約為1000米左右。 土地面積——， 拆遷情況——目前地塊西南部分100余畝已經(jīng)拆遷完畢；政府承諾在簽約付款順利的情況下，會(huì)在2003年3月底完成全部拆遷。（二）、周邊景觀（詳見項(xiàng)目周邊關(guān)系圖） 芙蓉溪——宗地東側(cè)的芙蓉溪?dú)v史文化悠久，在唐代名為“東津”，溪上多漁船，杜甫曾留下多篇文章；宋代兩岸種木芙蓉，溪內(nèi)種水芙蓉，固名芙蓉溪。 仙人橋——目前宗地東北角的芙蓉溪上有一仙人橋，橋名歷史悠久，橋下有一水壩，水位較高，有輕微污染，但是每天沿河還是有人垂釣，他日會(huì)進(jìn)一步改善。 富樂山公園——宗地向東與富樂山風(fēng)景區(qū)相望，該景區(qū)分為富樂堂、富樂山公園兩部分，占地面積1079畝，以三國文化為主題；此外在富樂山還有一座宋哲元墓。 李杜祠——在宗地東南角外有一座芙蓉橋，橋的東頭有“李杜祠”，祭祀李白和杜甫，為清代建筑。 市博物館——宗地北方緊鄰綿陽市博物館，館區(qū)內(nèi)包括“漢平陽府君闕”，該博物館主要收藏文物精品多為東漢、西漢文物?，F(xiàn)已經(jīng)停工，政府預(yù)計(jì)2003年6月竣工。宗地東北角外有綿陽市文化局，為兩層四合院。 宗地西面沿街為多層建筑，參差不齊，建筑物背后有三個(gè)小山脊，山脊多綠化植被。（三）、市政配套設(shè)施（詳見項(xiàng)目周邊關(guān)系圖） 道路交通——宗地緊鄰一環(huán)路東段，向西南可通過東方紅大橋和涪江三橋直接進(jìn)入市區(qū)；向西北可通過科學(xué)城大橋進(jìn)入綿陽市區(qū)城北和科學(xué)城內(nèi)，私家車交通便捷；向東北接綿梓路，直達(dá)仙海風(fēng)景區(qū)和七曲山風(fēng)景區(qū)