【正文】 入綜合稅率； 利 潤(rùn) =毛利潤(rùn)修正系數(shù)； 修正系數(shù)：因毛利潤(rùn)主要計(jì)建筑成本，但對(duì)商業(yè)大街、別墅園區(qū)的道路、綠化等公共工程支 出及廣告宣傳等經(jīng)營(yíng)性成本支出未計(jì)入，故以系數(shù) 修正，使利潤(rùn)反映真實(shí)水平。 項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，由于人、財(cái)、物、信息等的流通量大大提高，對(duì)地方的零售商業(yè)、賓館、 酒店、運(yùn)輸服務(wù)業(yè)等將帶來(lái)巨大的連帶經(jīng)濟(jì)效益：每年接待外地（包括境外）旅客占總?cè)舜?85%，開(kāi)業(yè)初期 ,按 1 年接待 510 萬(wàn)外地旅游人次，平均每人次在本地區(qū)逗留 2 天，期間吃、住、行、購(gòu)物等消費(fèi) 1000 元，則額外消費(fèi)達(dá) 51 億元， 5 年后每年達(dá) 80 億元， 10 年后每年便可超過(guò) 100 億元，對(duì)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展將產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用； 四、項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，將提供近萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，特別是第三類附屬加工、制造、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)的不斷開(kāi)發(fā)和發(fā)展，不僅能為企業(yè)、為地方、為國(guó)家創(chuàng)造更多的財(cái)富，也為社會(huì)提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目的建設(shè)資金應(yīng)通過(guò)國(guó)家、地方、社會(huì)等多種金融渠道，多種方式地進(jìn)行籌集。 《珠海國(guó)際文化城》項(xiàng)目源自于一個(gè)理想，就象當(dāng)年古羅馬人建造第一個(gè)奧林匹克運(yùn)動(dòng)場(chǎng)一樣，建造一個(gè)世界各國(guó)、各地區(qū)、各民族優(yōu)秀文化藝術(shù)的“競(jìng)技場(chǎng)”，推動(dòng)世界文化藝術(shù)在和平競(jìng)賽中健康發(fā)展，從而推動(dòng)全人類文明進(jìn)步事業(yè)的不斷發(fā)展。湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 14 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場(chǎng)透視》 20 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍 山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告》 103 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽(yáng)易景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 31 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 54 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場(chǎng)分析報(bào)告》 25頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場(chǎng)周報(bào)（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)》 24頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤(rùn)城市場(chǎng)周報(bào)》 167 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告》 15 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中航國(guó)際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020 年福建 《珠海國(guó)際文化城》又是一個(gè)“加速器”，一個(gè)使東、西方文明不斷碰撞、加速、裂變的“加速器”，它所產(chǎn)生的“精神能量”遠(yuǎn)大于物理學(xué)領(lǐng)域制造的“粒子 加速器”所產(chǎn)生的核能，核能只是物質(zhì)的一種有限的能量，而“精神能量”是無(wú)限的，它能創(chuàng)造出無(wú)限美好的人類新文明。 本可行性研究報(bào)告，主要對(duì)其經(jīng)濟(jì)收益的大小及保障經(jīng)濟(jì)收益的方法進(jìn)行了詳證和論述。 《珠海國(guó)際文化城》以世界旅游大市場(chǎng)為背景，以旅游文化與中國(guó)及世界名民族優(yōu)秀的傳統(tǒng)和現(xiàn)代文化藝術(shù)相結(jié)合為主線，力圖突破以山水自然風(fēng)光、人文歷史景觀為主題的現(xiàn)有旅游文化模式，開(kāi)拓一條旅游業(yè)發(fā)展的“新線路”，富有創(chuàng)造性，符合世界旅游業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，因而是完全可行的。 根據(jù)上述效益預(yù)測(cè)，可以得出以下結(jié)論： 一、第一類經(jīng)常性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，前 5 年平均每年盈利 億元以上， 5 年中共計(jì)盈利 88 億元 以上，加上第二類一次性物業(yè)銷售所得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 18 億元，即 5年共創(chuàng)利 106 億元。修正系數(shù)的確定，參 照了珠海市同類行業(yè)目前盈利率的水平而確定； 文化藝術(shù)學(xué)院學(xué)員自費(fèi)上學(xué)，除教職員工 100 人的工資福利待遇等由文化城承擔(dān)外，其余做到收支平衡； 物業(yè)管理原則上收支平衡，所以不計(jì)算利潤(rùn) 。 電耗成本測(cè)算統(tǒng)計(jì)表 用電單位 總面積 (萬(wàn)M2) 單位用電標(biāo)準(zhǔn) (KW/ M2) 總用電標(biāo)準(zhǔn) (KW) 年均用電時(shí)間 (小時(shí) ) 單 價(jià) (元 /KW小時(shí) ) 小 計(jì) (萬(wàn)元 ) 備注 文化藝術(shù)廣場(chǎng) 26 4320 年均用電時(shí)間 =12 小時(shí) /天 360 天 名人大酒 店 32 6480 年均用電時(shí)間 =18 小時(shí) /天 360 天 商業(yè)大街 15 5400 年均用電時(shí)間 =15 小時(shí) /天 360 天 影視城 3600 年均用電時(shí)間 =10 小時(shí) /天 360 天 民族館 3600 年均用電時(shí)間 =10 小時(shí) /天 360 天 藝術(shù)館 3600 年均用電時(shí)間 =10 小時(shí) /天 360 天 海上俱樂(lè)部 3600 年均用電時(shí)間 =10 小時(shí) / 天 360 天 兒童樂(lè)園 別墅園 300 套 10KW/套 4324 年均用電時(shí)間 =12 小時(shí) /天 360 天 管理與公共 含露天文化藝術(shù)廣場(chǎng)、公共照明、辦公等用電 合計(jì) (億元 ) 綜合油耗成本測(cè)算統(tǒng)計(jì)表 用油單位 用 油 量 （萬(wàn)升 /月） 年用油總量 （萬(wàn)升） 綜合單價(jià) （元 /升） 小 計(jì) （萬(wàn)元） 備 注 名人大酒店 45 540 含鍋爐用柴油、運(yùn)輸用汽油 海上俱樂(lè)部 海上樂(lè)園 16 192 含 102 艘船用柴油、 2架直升機(jī)用航空汽油 后勤、運(yùn)輸 15 180 含后勤生活鍋爐用柴油、各類汽車用汽油 合 計(jì) 71 852 注：綜合油耗指柴油、汽油、航空汽油三類，單價(jià)參照目前珠海另售價(jià) 員工總?cè)藬?shù)及工資福 利費(fèi)統(tǒng)計(jì)表 用 工 單 位 總 人 數(shù) 人均工資、福利標(biāo)準(zhǔn) (元 /月 ) （元 /人） 總 金 額 （萬(wàn)元 /年） 備 注 文化藝術(shù)廣場(chǎng) 800 人 含文藝演出人員約 50人 名人大酒店 6000 人 民族民俗館 120 人 文化藝術(shù)館 100 人 科幻影視城 200 人 兒童游樂(lè)園 300 人 海上俱 樂(lè)部 海上樂(lè)園 400 人 演出公司 20 人 旅行社 60 人 含駐外辦事處人員 畫報(bào)編輯部 15 人 珠影分廠 100 人 文藝學(xué)院 100 人 公共保安、環(huán)保 300 人 含物業(yè)管理公司行政人員 30 名 行政管理、后勤 180 人 總 計(jì) 8695 人 (億元 ) 注：總金額 =總?cè)藬?shù)人均月工資、福利標(biāo)準(zhǔn) 12 月 上述四項(xiàng)主要成本分別為： 電耗成本： 萬(wàn)元； 水耗成本： 萬(wàn)元；（考慮調(diào)價(jià)因素） 油耗成本： 萬(wàn)元； 員工工資等： 萬(wàn)元； 總 計(jì)： 億元。說(shuō)明這一市場(chǎng)潛力巨大，必須花大力氣進(jìn)行開(kāi)發(fā)（本可行性研究報(bào)告中，對(duì)第三類經(jīng)營(yíng)即前面提出的“充分挖掘品牌效應(yīng)所帶來(lái)的附加經(jīng)濟(jì)效益”的重要性已作了充分闡訴，并將“ 一業(yè)為主，全面發(fā)展”列入經(jīng)營(yíng)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。物業(yè)維修未包括在內(nèi)，將由物業(yè)管理公司建立維修基金，?？顚Ｓ?。 中華民族民俗館、世界文化藝術(shù)館、世界科幻影視城、國(guó)際兒童游樂(lè)園，海上俱樂(lè)部、海上樂(lè)園 等經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)（各單項(xiàng)娛樂(lè)票房收入）如 下表： 娛樂(lè)項(xiàng)目名稱 年均旅游人次 （萬(wàn) /年） 門 票 單 價(jià) （元 /張） 合 計(jì) （萬(wàn)元） 備 注 民族館 180 30 年均人次 =5000 人 /天 360 天 藝術(shù)館 108 15 年均人次 =3000 人 /天 360 天 影視城 45 180 年均人次 =1500 人 /天 360 天 兒童樂(lè)園 216 60 年均人次 =6000 人 /天 360 天 海上俱樂(lè)部 36 100 年均人次 =1000 人 /天 360 天 海 上樂(lè)園 180 120 年均人次 =5000 人 /天 360 天 總 計(jì) 759 (億元 ) 注：世界文化藝術(shù)館室內(nèi)收門票費(fèi)。與香港“迪士尼樂(lè)園”所作市場(chǎng)預(yù)測(cè)相比，珠?！皣?guó)際文化城”年均接待旅游人次多于“迪士尼樂(lè)園”，原因一是內(nèi)地游客到珠海比到香港方便得多，也不需要辦理出境審批手續(xù)；二是成本低得多，適應(yīng)國(guó)民收入的實(shí)際水平 。 香港“迪士尼樂(lè)園”的立項(xiàng)建設(shè)說(shuō)明了這一點(diǎn)，珠海“國(guó)際文化城”也將證明這一點(diǎn)。隨著“京珠高速公路”通車，“京珠鐵路” 廣珠段建設(shè)也將在近幾年內(nèi)完成，加上良好的機(jī)場(chǎng)航空、航海碼頭設(shè)施，珠海已形成通向國(guó)內(nèi)外的立體交通網(wǎng)格局，奠定了珠海作為國(guó)際現(xiàn)代化開(kāi)放都市的地位，這種地位將更加有利于珠海旅游業(yè)的發(fā)展；三是隨著珠三角及港、澳地區(qū)旅游業(yè)的不斷發(fā)展，特別是香港“迪士尼樂(lè)園”的建成，將形成以“澳、珠、深 、港”為主導(dǎo)的環(huán)珠江口旅游大市場(chǎng)，產(chǎn)生連環(huán)促進(jìn)效應(yīng)，使該地區(qū)旅游資源的開(kāi)發(fā)利用、合理配置產(chǎn)生新的動(dòng)力。 資源決定市場(chǎng)。 （附管理系流圖） 九 效益預(yù)測(cè)篇 市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 談效益，必須先談市場(chǎng)。 以上管理程序賦予了總經(jīng)理很大的權(quán)限，以便于充分發(fā)揮其才能和執(zhí)行其職責(zé)。主席列席總經(jīng)理工作委員會(huì)會(huì)議，有發(fā)言權(quán)、建議權(quán)。 總經(jīng)理在其職權(quán)范圍內(nèi)有人事任免權(quán)、財(cái) 務(wù)審批權(quán)、對(duì)外業(yè)務(wù)拓展權(quán)等。財(cái)務(wù)部門每天的綜合報(bào)表及資金運(yùn)行的分析報(bào)告，必須每日早上 8 點(diǎn)之前交總經(jīng)理審閱。委員會(huì)是“作戰(zhàn)參謀部、專家咨詢部、工作參事部”的綜合體，是決策參謀機(jī)構(gòu)，而不是決策機(jī)構(gòu)，但重大決策及來(lái)自內(nèi)部和外部的人、財(cái)、物及信息流的處理，必須經(jīng)過(guò)該委員會(huì)討論并記錄在案。 “目標(biāo)計(jì)劃”由集團(tuán)公司制定，分近期（如 1 年）和遠(yuǎn)期（如 3 年）二種。 管 理 “珠海國(guó)際文化城”因規(guī)模龐大、人員眾多、行業(yè)密集、業(yè)務(wù)紛繁，建立成套科學(xué)、嚴(yán)密、合理、高效的企業(yè)管理、運(yùn)行體系和機(jī)制，是規(guī)劃研究的重要課題。娛樂(lè)項(xiàng)目多樣，可制定不同的經(jīng)營(yíng)管理辦法。 “海上俱樂(lè)部”實(shí)行會(huì)員制，凡入會(huì)會(huì)員交納 150 萬(wàn)元會(huì)費(fèi)為綠卡會(huì)員，可獲豪華游艇 一艘、港澳長(zhǎng)期有效通行證二個(gè)，可優(yōu)惠或免費(fèi)參加文化城各種娛樂(lè)健身活動(dòng)，還可優(yōu)價(jià)購(gòu)買“世界民族風(fēng)情別墅園”別墅一套。其中“世界文化藝術(shù)館”室外免費(fèi)參觀，室內(nèi)或當(dāng)舉辦各國(guó)文物、繪畫、工藝品等巡展時(shí)，另行收取門票費(fèi)。 對(duì)各國(guó)政要、國(guó)際知名人士或著名的科學(xué)家、藝術(shù)家等名人，為他們住店留下永久性紀(jì)念物。特別注重國(guó)際會(huì)務(wù)團(tuán)、豪華旅游團(tuán)的市場(chǎng)開(kāi)拓，在外交部及各駐外使、領(lǐng)館的支持和指導(dǎo)下，爭(zhēng)取得到聯(lián)合國(guó)各機(jī)構(gòu)、各區(qū)域性組織，特別是亞洲地區(qū)區(qū)域性組織的會(huì)務(wù)接待項(xiàng)目；力爭(zhēng)使這里成為聯(lián)合國(guó)有關(guān)組織機(jī)構(gòu)在亞洲地區(qū)的常設(shè)會(huì)務(wù)處，成為各國(guó)政要在亞洲地區(qū)度假或外交的重要場(chǎng)所之一；在歐美地區(qū)及香港、新加坡、東京等城市或聯(lián)號(hào)酒店內(nèi)設(shè)旅行分社，負(fù)責(zé)組團(tuán)和接待工作；開(kāi)