【文章內(nèi)容簡介】 置點，二是有利于城區(qū)一體化發(fā)展 ? 為適應(yīng)許昌市山水園林城市、文化城市、中原城市群集核等建設(shè)目標，優(yōu)化城市環(huán)境，提高城市品味，富有文化特色旅游地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)將是城市一體化發(fā)展的一種趨勢 ! ? 小區(qū)建設(shè)應(yīng)充分利用現(xiàn)有的山水布局，建造別致優(yōu)雅的人文景觀，合理體現(xiàn)休閑旅游的特色，城市發(fā)展增添了一道亮麗的風(fēng)景 六．土地市場分析 （數(shù)據(jù)不詳） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 七．項 目 SWOT分析 (S) (1) 景觀資源極佳 本項目位于市中心一個未開發(fā)的原生態(tài)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有河流、湖泊眾多。項目周邊，綠水潺潺，自然植被好，空氣清新，無工業(yè)污染，景觀資源極佳。 (3) 項目規(guī)模大，有發(fā)展空間 本項目占地面積達 8000畝，分三期開發(fā)，為發(fā)展商提供了可持續(xù)發(fā)展的空間 。 (4) 項目所處位置發(fā)展前景開好 項目處于許昌北部，許昌市打造中原城市群“集核”的戰(zhàn)略。勢必城市框架北擴。許長一體化的戰(zhàn)略啟動，勢必帶動板塊升級！ (5) 項目性價比好 許昌作為河南省首批地級市，雖然經(jīng)濟持續(xù)增長，但發(fā)展速度相對較慢，起步較晚， 潛力較大。 (6) 許昌市城市發(fā)展速度快 目前，許昌市在中原城市圈中處于發(fā)展和增長速度均比較靠前的城市，具有城市活力和較大發(fā)展空間。為項目的建設(shè)檔次奠定了基礎(chǔ)。 (7) 許昌市收入水平和貨幣儲蓄增長快 許昌市人均收入水平和貨幣儲蓄增長較快，有潛在的消費需求，為我們項目的銷售提供了強大的客源。 (8) 可從政府較大支持 政府急于改善許昌環(huán)境，本項目無論從城市發(fā)展的戰(zhàn)略意義，還是 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項目本身，無疑都要應(yīng)該獲得政府的大力支持，配合本項目的開發(fā)。從而在項目的配套政策等方面，可以爭取較好的條件。 (9) 未來城市人口增長速度較快 許昌目前城市人口 446萬，城區(qū)人口僅 38萬，未來幾年仍將在 %的增長速度增加。住房需求勢必也會隨之增長。 (10) 土地資源稀缺 本項目所在地塊是許昌市北區(qū)少有一塊大宗儲備土地，土地資源的稀缺，決定了該地塊巨大的升值潛能。 (11) 基礎(chǔ)設(shè)施投資少 本項目是在目前的城北板塊中心，在政府許長一體化的發(fā)展規(guī)劃，勢必要首先解決周邊配套 ，大大減少了我們在開發(fā)項目初期在基礎(chǔ)配套設(shè)施的投入。 (W) (1) 生活配套設(shè)施量大 周邊生活配套相對欠缺，需要我們進行相應(yīng)的配套建設(shè)。 (2) 廣告拓展費用高 所開發(fā)區(qū)域為城北新版塊兩側(cè)，人流形成和商業(yè)氛圍的建立需要 市場培育，廣告拓展費高。 (3) 時機欠佳 在中央政府對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控時，進場搞房地產(chǎn)，投資有風(fēng)險。 （ 4）總投資額高、開發(fā)面積大 整個項目占地 8000畝，又地處新版塊，建設(shè)檔次要求高。這樣一方面要求總投資資金量大，增加了投資風(fēng)險；另一方面開發(fā)面積大，對市 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 場的承受力必須認真研究。 (O) (1) 土地價格相對較低 由于本項目整個區(qū)域處于待開發(fā)狀態(tài)，政府急于在該區(qū)域內(nèi)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，以使該區(qū)域真正具備城市發(fā)展的建設(shè)條件。因此用較低價格拿到此地塊成為可能。 (2) 土地和房屋升值空間較大 許長一體化，鄭許一體化 ，將迅速成許昌北板塊為城市新的地標方位，其所在地塊的價值空間必將加速攀升，因整體形勢的高速發(fā)展必定帶動該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)價格，成為引領(lǐng)許昌市房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標。 (T) (1) 許昌市現(xiàn)有樓盤對本項目的影響 據(jù)了解，目前許昌市很少有成規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 待隨著異地及省會開發(fā)商的進入，以及本土開發(fā)商開發(fā)實力的整合升級，大項目、中高檔樓盤在未來幾年必將大量涌向，對我項目形成競爭。 (2) 市場競爭分析 目前許昌市的房地產(chǎn)開發(fā)基本處于四處開花的情況，但最新的幾個小區(qū)就集中在老區(qū)。在老城區(qū)由于存在硬件可改變性、發(fā)展前景 較差的情況，而且拆遷也存在有比較大的難度，開發(fā)商更傾向于在新區(qū)開發(fā)，東擴北移。 可以預(yù)測未來開發(fā)的熱潮主要集中在許昌東區(qū)及北區(qū)。 目前尚無能與我項目形成直面競爭的大盤，但未來幾年內(nèi)，隨著城北板塊的日漸成熟，實力開發(fā)商和實力大盤將會涌入，與我項目形成競爭！ 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 八 項目定位及開發(fā)模式 定位 ： 許昌市 “ 城中城 ” ? 許昌市處于鄭州南部，距離鄭州較近，雖然城市發(fā)展迅速，但較之鄭州，仍然缺乏有水準的購物、休閑消費中心，導(dǎo)致現(xiàn)在許昌市居民生活環(huán)境與同類城市相比有一定差距。一部分具有很強消費能力的客戶流失到鄭州， 且部分條件較好的居民找不到適合自己需求的居住環(huán)境。本項目位于許昌和長葛的中間位置，是尚未開發(fā)的黃金地帶。 ? 建議，將本項目定義為許昌市的“造城計劃”，引領(lǐng)城市發(fā)展方向。根據(jù)許昌市作為“中原城市圈”發(fā)展規(guī)劃中的重要生態(tài)旅游城市和文化城市的發(fā)展方向。 建議將開發(fā)為一個涵蓋高標準的綜合商務(wù)中心、魏文化展示中心、普通住宅、低密度住宅區(qū)、休閑類商業(yè)項目的“城中城”，結(jié)合許昌市政府對許長一體化的發(fā)展規(guī)劃 ，把北區(qū)打造成許昌市的樣板區(qū)，從文化、經(jīng)濟、生活 、商務(wù)、旅游各方面讓該區(qū)成為許昌市標志性的板塊，提升許昌市的城市品味 。 “ 潩 水河畔”的南部板塊 普通住宅、中高檔住宅 、低密度住宅 ， 建成中原地區(qū)一流的宜居家園 環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、文化底蘊深厚、交通便利、住宅種類齊全。所有這些，將使“ 潩 水河畔”達到和超過國家所規(guī)定的最佳居住標準。密布的河道、湖泊、小溪、池塘，使缺水的北方其它城市更是無可比擬。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 如此眾多的優(yōu)勢，必將使“ 潩 水河畔”成為中原地區(qū)一流的宜居家園。 “ 潩 水河畔”的中部板塊 ， 打造中心商務(wù)區(qū)：會展中心、商務(wù)寫字樓 中州國際論壇成為世界著名論壇 中州論壇的主體設(shè)施、配套設(shè)施均處于國內(nèi)外領(lǐng)先 水平。加上“ 潩水河畔”所特有的歷史文化資源、植被資源，將吸引國內(nèi)外貴賓前來。旺盛的“人氣”，將使中州論壇成為高端的國際會議、休閑、度假、旅游的最佳區(qū)域，成為國內(nèi)外游客向往的地方。 “ 潩 水河畔”的北部 旅游文化中心：植物園、中華文化園，健身園區(qū) ? 反映許昌特色的具有觀賞、旅游、體驗價值的特色植物園區(qū)。 梅花、荷花、竹子、桑樹等許昌的特色植物，既具有觀賞價值，同時也具有食用、藥用、保健等價值。這些特色植物可謂全身都是寶，只要加以開發(fā)利用，便可獲取較大的社會效益和經(jīng)濟效益。 ? 建成以景觀小品為主的中華文化園區(qū)。 “ 潩 水河畔”內(nèi)建造的各種歷史文化景觀、自然風(fēng)光景觀超過 100個，從 10 萬年的許昌人開始直到現(xiàn)在。如此眾多、系統(tǒng)的歷史事件、歷史人物、傳說、成語等景觀，可謂是一部生動、形象的歷史教科書，使枯燥的歷史在這里變得鮮活起來。 現(xiàn)在，我國的旅游業(yè)正蓬勃發(fā)展，在國民經(jīng)濟中所占的地位也在逐步提高。然而，游客到某一個地方旅游時，往往只能看到當(dāng)?shù)赜邢薜膸讉€景觀，并且門票昂貴。游客想多看景點，只得到很多城市去，花費大量的時間、車費、門票費。 “ 潩 水河畔”擁有 100 多個景觀并且都是免門票的。讓游客進來后， 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 不須花錢便可游覽近百個 景點。如此優(yōu)越的旅游條件，是其它任何城市都不可能作到的。這些優(yōu)勢必將吸引國內(nèi)外的游客前來游覽。因景點全為反映中華歷史文化的，也將吸引海外華僑的尋根游，并能讓喜愛中華文化的外國人前來游覽。 ? 、建成以華佗中醫(yī)文化為中心的休閑、美容、美食、健身園區(qū)。 中醫(yī)是我國的國粹之一，具有 5000 年的歷史。世界很多發(fā)展中國家的民族醫(yī)學(xué)在受到“西醫(yī)”的挑戰(zhàn)、沖擊后，很快便顯得不堪一擊，紛紛衰落、消失。唯有中醫(yī)能夠和西醫(yī)抗衡，延傳至今。并開始走向世界，現(xiàn)在，有多個國家曾派留學(xué)生到我國來學(xué)習(xí)中醫(yī)的“針灸、按摩、拔火罐”等療法。 而 開發(fā)以華佗為代表的中醫(yī)文化，挖掘整理保健藥膳、長壽食品、五禽戲等，將會很好地保護、弘揚中華文化，提高民眾的健康、保健水平。此園區(qū)將開發(fā)梅花茶、荷花茶等系列美容、護膚產(chǎn)品，并形成產(chǎn)業(yè)鏈。 ? 創(chuàng)出新農(nóng)村建設(shè)的新模式。 “ 潩 水河畔” 所在地的呼沱村、曹寨村、李橋村 3 個村莊的村民，在 “ 潩 水河畔” 建成后，可以由農(nóng)民迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻?。轉(zhuǎn)變身份后，他們除了得到安置費外，還可以擁有新式樓房，在 “ 潩 水河畔” 內(nèi)的各個景點、單位就業(yè)，也可自己創(chuàng)辦第三產(chǎn)業(yè)。從而保證他們在轉(zhuǎn)變身份后，有住房、有工作，能夠安居樂業(yè)。 位 A普通住宅 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 分析要素 客戶層描述 年齡 22－ 35 職業(yè) 公司普通員工、此地拆遷居民、普通公務(wù)員、周邊轄區(qū)進城務(wù)工人員 區(qū)域 許昌市區(qū)和長葛、禹州、鄢陵等轄區(qū) 收入 月收入 1000－ 1800元 B中、高檔住宅 分析要素 客戶層描述 年齡 28－ 35 職業(yè) 公司普通主管、個體經(jīng)營者、公務(wù)員、政府部門人員、鈞瓷窯主、花卉商等 區(qū)域 許昌市區(qū)和轄區(qū)及周口、漯河、新鄭等周邊城市 收入 月收入 1800－ 3000元 C低密度住宅 分析要素 客戶層描述 年齡 30－ 50 職業(yè) 公司高級主管 、個體經(jīng)營者、政府部門主要人員及有隱形收入人群 區(qū)域 主要許昌市區(qū)包含家在許昌，人在外地工作人員 收入 月收入在 3000元以上 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) D中心商務(wù)區(qū) 分析要素 客戶層描述 年齡 28－ 50 職業(yè) 投資群體：公司高級主管、個體經(jīng)營者、政府部門主要人員及有隱 形收入人群 自用或投資：看好北區(qū)發(fā)展趨勢的企業(yè) 區(qū)域 許昌市區(qū)及轄區(qū)來許昌做生意人士 收入 月收入在 3000元以上 E旅游文化中心 分析要素 客戶層描述 年齡 28－ 50 職業(yè) 公司高級主管、個體經(jīng)營者、政府部門主要人員及有隱形收入人群 區(qū)域 許昌市區(qū)、轄區(qū)、周邊城市及來許昌做生意人士 收入 月收入在 3000元以上 根據(jù)市場情況分析，許昌市同一區(qū)域不同物業(yè)、不同區(qū)域相同物業(yè)的價格差異性較大。由于本項目具有較長的開發(fā)周期，價格會受到市場供求、宏觀經(jīng)濟等因素的影響。價格定位主要參照各板塊類似項目物業(yè)價格以及充分考慮了城市發(fā)展前景、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、土地供求等因素而制定。 ? 許昌市目前房地產(chǎn)形態(tài)主要為普通住宅和商業(yè)用房： ? 多層住宅均價 2400元每平方米左右，小高層、高層均價 3000元左右，高檔住宅均價 3500元等 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 根據(jù)上述情況，我們擬定本項目銷售價格如表： 房屋形態(tài) 均價（單位：元 /平方米） 多層 2020 中、高檔住宅 2700 低密度住宅 3500 中央商務(wù)區(qū) 5000 旅游文化中心 5000 ： ? 許昌經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健，經(jīng)濟發(fā)展呈加速增長的態(tài)勢 ， 北區(qū)是城市規(guī)劃發(fā)展的主要軸向，是聯(lián)系許昌、長葛、鄭州的紐帶。 ? 前期入市，價格不宜過高，以聚集客戶為主，首期開發(fā)引起客戶關(guān)注度和銷售數(shù)量非常重要。價格應(yīng)隨著社區(qū)的成熟和品牌知名度的不斷積累而持續(xù)上升。 ? 相對于參照項目，本項目具有稀 缺的景觀優(yōu)勢，本項目同時兼具水、湖、園林等不可多得的自然景觀。 （多層）定價依據(jù) 定價是以成本加 3－ 5％的利潤來測算，認為 2020元 /平方米的定價是合理的。 自 2020年以來許昌市房地產(chǎn)發(fā)展飛速， 本項目定位為中高端產(chǎn)品，隨著配套的進一步完善，板塊的逐步成熟，房價將會持續(xù)上漲。鑒于本項目的開發(fā)周期，建議低開高走！以較低的價格入市 ! 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 低密度住宅（即別墅）是本項目的重要賣點。因為國家明令別墅類用地停止供應(yīng)而今后幾年別墅用地也不會有大 的增加。供求決定價格，因而也就決定了許昌的別墅將越來越物以稀為貴。因此認為 3500元 /平方米的價格是極為保守的估價。 相對于本項目的其他建設(shè)內(nèi)容，商業(yè)用房（包括旅游文化文化中心），目前還沒有特別的賣點 ,因此，我們保守估價與目前許昌市區(qū)商業(yè)的均價略低 ,為 5000元 /平方米。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 九 項目開發(fā)與銷售計劃 本項目共計 8000畝，擬建設(shè)面積如表所示： 房屋類型 土地面積（畝） 容積率 擬建設(shè)面積（平方米） 一期 507 不詳 不詳 300 不詳 不詳 二期 不詳 不詳 不詳 三期 不詳 不詳 不詳 由于項目龐大，擬分 3期開發(fā)，開發(fā)進度如表所示，第一個開發(fā)周期開發(fā)體量較小， 但是因為第一個開發(fā)期相對要建設(shè)售樓部等包含一些不可預(yù)測因素，開發(fā)周期預(yù)計為 18個月，其余每個開發(fā)周期為 22個月，在第一個開發(fā)期結(jié)束前 2個月，開始第二個開發(fā)期，以此類推，總共開發(fā)周期為 18個月 圖 91 項目開發(fā)進度圖 時間 開發(fā)期 2020 2020 2020 2020 2020 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4