【正文】 表五：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 數(shù)量（ m2） 比重（ %） 1 規(guī)劃用地面積 440000 1— （ 1） 建筑占地面積 123200 1— （ 2） 小區(qū)道路、廣場(chǎng)面積 140000 1— （ 3） 綠地面積 176800 2 規(guī)劃建筑面積 1052020 2— （ 1） 商業(yè)建筑面積 66000 2— （ 2） 配套公共建筑面積 （含小學(xué)、幼兒園） 46000 2— （ 3） 花園洋房住宅面積 235000 2— （ 4） 高層住宅面積 705000 3 不計(jì)規(guī)劃指標(biāo)面積 300000 3— （ 1） 地下汽車庫(kù)面積 229000 3— （ 2） 地下人防兼設(shè)備用房 31000 3— （ 3） 地下綜合用房 40000 4 容積率 5 建筑密度 28% 6 綠地率 表六：建設(shè)成本匯總表 序號(hào) 成本名稱 計(jì)算式 金額（萬(wàn)元） 1— （ 1） 土地出讓金（暫定） 660畝 350萬(wàn)元 /畝 231000 1— （ 2） 土地契稅及交易傭金 （ 1）（ 4+1） % 11550 1 土地成本（含拆遷費(fèi)用） （ 1） +（ 2） 242550 2 前期工程費(fèi)用 S 建 45 元 /m2 4734 3— （ 1） 地基處理及樁基工程費(fèi) S 建 150 元 /m2 15780 3— （ 2） 地下建筑工程造價(jià) S 地 1800 元 /m2 54000 3— （ 3） 商業(yè)建筑工程造價(jià) S 商 950 元 /m2 6270 3— （ 4） 公共建筑工程造價(jià) S 公 900 元 /m2 4140 3— （ 5） 多層住宅工程造價(jià) S 多住 700 元 /m2 16450 3— （ 6） 高層住宅工程造價(jià) S 商住 1200 元 /m2 84600 3 建筑安裝工程費(fèi)用 （ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） +（ 5） +（ 6） 181240 4 附屬工程費(fèi)用 S 建 40 元 /m2 4208 5 開發(fā)建設(shè)配套費(fèi)用 [3] 15% 27186 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 [1+2+3] ‰24 48235 7 成本合計(jì) 1+2+3+4+5+6 508153 表七：銷售收入、資定資產(chǎn)與毛利預(yù)測(cè) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 計(jì)算式 金額（萬(wàn)元） 1— （ 1） 商業(yè)用 房銷售 S 商 9000 元 /m2 59400 1— （ 2） 花園洋房銷售 S 多住 7800 元 /m2 183300 1— （ 3） 高層住宅銷售 S 商住 6800 元 /m2 479400 1— （ 4） 地下車庫(kù)使用權(quán)銷售 S 地車 2800 元 /m2 64120 1 銷售收入小計(jì) （ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） 786220 2— （ 1） 公共建筑固定資產(chǎn) S 公 3000 元 /m2 13800 2— （ 2） 地下配套用房固定資產(chǎn) S 地配 2500 元 /m2 17750 2 固定資產(chǎn)小計(jì) （ 1） +（ 2） 31550 3 銷售營(yíng)業(yè)稅 [1] 6% 47173 4 土地增值稅 [1] % 11793 5 建設(shè)成本 [表六 ] 508153 6 毛利潤(rùn) 1+2345 250651 第十章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 本項(xiàng)目的實(shí)施有利于龍王港下游十余萬(wàn)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，能很好地解決西湖漁場(chǎng)被征地農(nóng)民的生。 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售達(dá)到估算目標(biāo)就有相當(dāng)?shù)拿?，如開盤銷售單價(jià)上升會(huì)有更大的利潤(rùn)空間。 土地增值稅：目前暫按住宅 %，商業(yè) %的預(yù)征值估算，因本樓盤商業(yè)數(shù)量很小，估計(jì)留存相當(dāng)?shù)挠嗟亍? 固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)主要為公共配套用房中非銷售的資產(chǎn)和地下室兼作人防的部分。 工程建設(shè)造價(jià)已包括節(jié)能保溫設(shè)計(jì)，住宅外裝修及高層住宅建筑室內(nèi)公共部分全部為精裝修，住宅戶內(nèi)為簡(jiǎn)裝修。 前期費(fèi)用僅指項(xiàng)目調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)論證、工程地質(zhì)勘察、施工圖設(shè)計(jì)等費(fèi)用。 （二）建設(shè)成本估算 （詳見附表六） 土地成本（包括拆遷費(fèi)用）暫按 350 萬(wàn)元 /畝計(jì) 算，估計(jì)實(shí)際成交價(jià)會(huì)低于估算價(jià)。 不計(jì)規(guī)劃指標(biāo)面積主要取決于地下停車車位計(jì)算，目前每個(gè)地下車位按 35 平方米計(jì)算，停車率以 75%計(jì)算。 規(guī)劃建筑面積按確定的分項(xiàng)目地界線確定。 結(jié)論 從當(dāng)前和發(fā)展的眼光看本樓盤在長(zhǎng)沙的影響力將是強(qiáng)勢(shì)的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的，能滿足眾多成功優(yōu)秀人士的熱情追捧，從供需關(guān)系分析，本項(xiàng)目實(shí)施是可行的。住宅產(chǎn)品主要品種為濱水花園洋房和高層景觀公寓，將給未來(lái)的業(yè)主提供百年的享受。樓市一旦上市，將成為長(zhǎng)沙樓盤的需求的最熱點(diǎn)之一。本項(xiàng)目又處在河西的中央商務(wù)圈，環(huán)境依山面水，是長(zhǎng)沙及湖南中上層人士的最佳居所選擇。岳麓區(qū)的天比河?xùn)|藍(lán)、水比河?xùn)|清，交通暢捷、商業(yè)繁榮。 預(yù)期在 2020 年可以收回全部投資。 項(xiàng)目資金來(lái)源 集團(tuán)公司投資 億元， 其它渠道融資 億元， 銀行貸款 億元。 二 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃 項(xiàng)目投資計(jì)劃 1）項(xiàng)目投資額及組成 項(xiàng)目總投資 億元； 其中：土地成本（含拆遷費(fèi)用） 億元， 前期工程費(fèi)用 億元， 建筑安裝工程費(fèi)用 億元， 附屬工程配套費(fèi)用 億元， 財(cái)務(wù)費(fèi)用 億元。 根據(jù)岳麓區(qū)政府與我集團(tuán)公司的協(xié)議，若財(cái)政拔款逾期，由項(xiàng)目建設(shè)單位 —— 我公司先行籌付，以確保項(xiàng)目順利完成。 項(xiàng)目資金來(lái)源及時(shí)間 1）公益性項(xiàng)目資金來(lái)源 根據(jù)相關(guān)文件明確，公益性項(xiàng)目資金以本宗土地出讓金土地成本 返回部分，由市區(qū)二級(jí)政府財(cái)政支付。 3）計(jì)劃再投入資金 億元； 公益性項(xiàng)目 億元， 經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目 億元。 第八章 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金回收計(jì)劃 一、總項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金的籌措 項(xiàng)目總投資計(jì)劃 1）項(xiàng)目總投資額 億元； 其中：公益性項(xiàng)目 億元， 房地產(chǎn)項(xiàng)目 億元， 另招商項(xiàng)目 億元。 強(qiáng)能源的科學(xué)管理，在今后的物業(yè)管理中，建立節(jié)約能源的管理體系，節(jié)約用電 、節(jié)約用水、節(jié)約燃?xì)猓磺袑?shí)做到節(jié)能降耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。在保證質(zhì)量的前提下，就近選擇本地材料、半成品和設(shè)備。在設(shè)計(jì)時(shí)考慮預(yù)留管線。 推廣使用太陽(yáng)能。以達(dá)到節(jié)能、節(jié)土、利廢的目的。 建筑的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，采用多孔輕質(zhì)砌塊或 空心磚等新型節(jié)能墻體材料，采用外保溫或內(nèi)保溫設(shè)計(jì)。 所有住宅都組織上了“穿堂風(fēng)”，利用夏季的季風(fēng)，由自然空氣流通降溫。 所有住宅的朝向朝南，或朝南偏東。具體措施如下： 該項(xiàng)目在總體規(guī)劃時(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)仫L(fēng)向、太陽(yáng)能輻射等氣候條件，合理確定各類建筑和道路的布局、走向、方位、朝向、體形、間距。目前，節(jié)約能源已成為我國(guó)和各地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式或轉(zhuǎn)變的有效途徑。不合理地利用能源加劇了矛盾的激化，能源短缺已嚴(yán)重制約人類社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 二 節(jié)約能源 能源是經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力和基礎(chǔ)。 4）、加強(qiáng)對(duì)建成后小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理，及時(shí)做好小區(qū)日常環(huán)境衛(wèi)生工作，及時(shí)清運(yùn)垃圾和糞便。 3）、加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建成后的相關(guān)水系、小區(qū)綠地的保護(hù)和養(yǎng)護(hù)、維護(hù)。由物業(yè)管理部門嚴(yán)格把關(guān)，與裝修施工方簽訂文明施工的協(xié)議。 項(xiàng)目竣工后管理階段的環(huán)境保護(hù) 1）、加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)的宣傳力度，制定小區(qū)環(huán)保制度，改變市民固有的有害于環(huán)保的不良行為，樹立環(huán)保的文明意識(shí)。 5）、施工過(guò)程中產(chǎn)生的廢渣、廢水和生活垃圾及時(shí)清運(yùn)以免污染環(huán)境。特殊情況，報(bào)環(huán)保和建設(shè)主管部門批準(zhǔn)后再施工。 2）、在鉆孔落注樁施工時(shí)，設(shè)置泥漿沉淀池，減少或避免鉆孔泥漿水對(duì)環(huán)境的污染。 （二）項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)過(guò)程中和竣工后管理階段的環(huán)境保護(hù) 在施工過(guò)程中將最大程度減少或避免由于施工造成的環(huán)境污染。 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)置了垃圾中轉(zhuǎn)站、公共廁所、無(wú)害化處理的化糞池、雨污分流等環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目將在住宅（包括商業(yè)）設(shè)計(jì)中使用天然氣。 空間環(huán)保設(shè)計(jì) 在規(guī)劃平面布置和空間設(shè)計(jì)中，充分考慮到建成后的居民對(duì)大自然陽(yáng)光、空氣等需求，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)范規(guī)定確定幢間日照間距。 生態(tài)綠地的建設(shè) 1）、三個(gè)小區(qū)中央綠地，各為一個(gè) 5 千多平米帶水景、草坪、花木、運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)的景觀游園。 （一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)中的環(huán)保意識(shí)與設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目在環(huán)境保護(hù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，突出了“綠色”和“生態(tài)”。 第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 一 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目十分注重環(huán)境的保護(hù)。 3）電力 ：住宅一套 一戶制供電，由小區(qū)配電房電纜通到單元計(jì)量箱。高層建筑以變頻調(diào)壓分區(qū)形式供水。 市政配套設(shè)計(jì) 1）給水 ：本項(xiàng)目用水量計(jì)算為： 9300 m3/a。每個(gè)小區(qū)設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓器一個(gè)。 7）防空地下室 ：按平戰(zhàn)兩用在高層建筑下設(shè)置。 5）文體 ：在綜合會(huì)所內(nèi)設(shè)青少年、老年活動(dòng)中心各一個(gè)，東小區(qū)會(huì)所設(shè)室內(nèi)游泳池和健身館，每個(gè)小區(qū)設(shè)戶外活動(dòng)中心一處。 3）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ：在北主入口和西入主口兩側(cè)設(shè)置 。在東、中、西每個(gè)小區(qū)各設(shè) 8 班幼兒園一座，共三座，用地面積共 7200 平方米，建筑面積共 6000 平方米。 3）停車 ：在項(xiàng)目北大門和西大門各設(shè)少量停車位，只供臨時(shí)停車，利用地下室為主要停車場(chǎng)，停車車位應(yīng)滿足規(guī)劃要求。負(fù)一層道路全部為車行道，禁止非機(jī)動(dòng)車和人行。 2）負(fù)一層交通 ：負(fù)一層地面絕對(duì)標(biāo)高為 米，西、中二個(gè)小區(qū)各向防洪通道設(shè)二個(gè)出入口，東小區(qū)向?yàn)I湖路設(shè)二個(gè)出入口，以上 出入口均為“一進(jìn)一出”。除游園小路為卵石或其他面層路面外，其余小區(qū)道路路面均為瀝青路面。小區(qū)各入口之間以地面小曲道路構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)。 交通組織設(shè)計(jì) 1）地面層交通 ：地面層絕對(duì)標(biāo)高約為 35米，主入口分別位于公園北大門兩側(cè)、西側(cè)濱湖路及中、東兩個(gè)小區(qū)之間。東小區(qū)北靠龍王港防洪通道、東接濱湖路、西隔小區(qū)道路與中小區(qū)相連接，西南頻西湖 湖面，南與濕地公園和白沙液路口為界；中小區(qū)北臨龍王港防洪通道，東連東小區(qū)用地，西面為 西湖文化園的北大門廣場(chǎng)和北主入口通道，南臨西湖湖面；西小區(qū)西北為龍王港防洪通道、東臨北大門廣場(chǎng)和北入口通道，西面、南面、東南面均為西湖水面。 二 房地產(chǎn)開發(fā)（綜合用地）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 總平面設(shè)計(jì) 本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用地形狀象一個(gè)“如意”，靜靜地依偎在龍王港生態(tài)景觀綠帶和西湖湖面之間。 公園協(xié)調(diào)區(qū)和主題公園的電信線路和寬帶網(wǎng)從楓林路市政弱 電管網(wǎng)引入，接入電信交接箱（容量 2020 門），再?gòu)慕唤酉湟龅礁饔脩?。低壓供電半徑一般控制?250m 范圍內(nèi)。城市道路、廣場(chǎng)、公園環(huán)湖路、龍王港風(fēng)光帶和其他室 外活動(dòng)場(chǎng)地，規(guī)劃考慮夜間亮化工程，照明燈具采用適合環(huán)境的華燈、庭院燈；室外小道、綠地選用草坪燈、庭院燈組合。本規(guī)劃范圍周邊有 110KV 石塘嶺 變、 110KV桐梓坡變、 110KV 桃花變，雙電源電力供應(yīng)應(yīng)有保證。 3）供電： 本規(guī)劃范圍用電負(fù)荷量計(jì)算為 17400KW，取負(fù)荷同時(shí)率為 ，取容載比 ，需變壓器總?cè)萘?16500KVA。 2）排水： 根據(jù)長(zhǎng)沙總體規(guī)劃，河西區(qū)為雨污分流制，本規(guī)劃范圍雨水沿道路邊溝收集，建設(shè)完整的 雨水管道收集系統(tǒng)，雨水就近排入主題公園水體，經(jīng)排水箱涵至已建成的麓山垸泵站提升，排入龍王港，最終排入湘江。本項(xiàng)目總生活用水水量估算為 9500m3/d?？紤]到該該湘江樞紐未建成前龍王港枯水期水面低于湖面設(shè)計(jì)標(biāo)高，應(yīng)增加設(shè)計(jì) 進(jìn)水泵站一座，并在龍王港河底埋設(shè)取水涵管至臨河二個(gè)醫(yī)院的上游取水口取水。 市政配套設(shè)計(jì)： 1）供水： 主題公園湖體補(bǔ)水換水：在公園協(xié)調(diào)區(qū)與房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地區(qū)之間的龍王港大堤上已建進(jìn)水涵管一組。 公廁 七個(gè)：主題公園內(nèi)四個(gè)，牛形山一個(gè)，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個(gè)。 茶樓、咖啡屋 六個(gè)：主題公園南大門、龍頭山北、湖中晚歸亭各一個(gè)，牛形山二個(gè)，公園協(xié)調(diào)區(qū)一個(gè)。 商業(yè)服務(wù)點(diǎn) 四個(gè)：主題公園南大門和白沙液路次入口 各一個(gè)，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個(gè)。 停車場(chǎng)：主題公園南入口停車場(chǎng)和公園協(xié)調(diào)區(qū)入口停車場(chǎng)。 水面交通線：主碼頭：南、北、西三個(gè)主碼頭。 主題公園道路：環(huán)湖主游道（可通行