【正文】 有專業(yè)的市場(chǎng)。 利潤(rùn)測(cè)算： 基本指標(biāo) 土地面積： 84 畝， 55300 平方米； 容積率： ； 總建筑面積： 66360 平方米，其中商鋪： 3000 平方米，住宅： 63360 平方米。 從住宅地產(chǎn)的發(fā)展太勢(shì)圖看出，本區(qū)域 1 公里范圍內(nèi)無住宅樓盤。農(nóng)民人均收入 3643 元，人均生活消費(fèi)支出 2275元，農(nóng)民進(jìn)城買房也成為可能。 新昌路、利民街等街道改造的客戶被分散至現(xiàn)房商業(yè)步行街、假日廣場(chǎng)、溫州商城、新昌商場(chǎng)等。昌樂 人均 GDP2020 年為 14678 元 (按現(xiàn)行匯率折算為 1775 美元 )，市區(qū)人口為約 80000 人， 2020 年全市城區(qū)居民人均可支配收入 7538 元，人均消費(fèi)性支出 5639 元，其中人均食品支出 1947 元，人均生活用品、娛樂、文教及服務(wù)支出 1312 元， 按照城市商業(yè)發(fā)展慣例，昌樂的商業(yè)開發(fā)飽和面積為 64000平方米， 商品零售面積需求量為 萬平方米，而現(xiàn)在昌樂的商業(yè)開發(fā)面積約 13 萬平方米，未來 1 年內(nèi)商業(yè)開發(fā)面積將達(dá)至 20 萬平方米，商業(yè)開發(fā)已飽合，但昌樂的商業(yè)業(yè)態(tài)及檔次參差不齊（詳見商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖），說明昌樂的商業(yè)開發(fā)仍存在一定空間；昌樂商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)經(jīng)營(yíng)面積約為 萬 平方米，說明昌樂的商業(yè)零售消費(fèi)存在較大空間。 風(fēng)險(xiǎn)率為40%以下，但利潤(rùn)較少。 昌樂的商業(yè)開發(fā)面積已飽合； 本項(xiàng)目的地段不屬于核心商圈，項(xiàng)目周邊 2萬人口不能支持 積； 人均消費(fèi)性支出 5639 元，消費(fèi)力較弱。 ②昌樂的拆遷補(bǔ)償問題影響了諸如藍(lán)寶石花園、商業(yè)步行街等項(xiàng)目，且部分房產(chǎn)的自營(yíng)戶對(duì)拆遷補(bǔ)償問題 的合理性擔(dān)心； ③項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戶擔(dān)心拆遷后的回遷時(shí)間內(nèi)無經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，影響生意。 昌樂居民零售消費(fèi)場(chǎng)所為：家樂佳超市、百貨大樓、新昌商場(chǎng)、商業(yè)步行街、 世紀(jì)美聯(lián) 。 因此，昌樂的商業(yè)消費(fèi)需要引導(dǎo)，首先是購物環(huán)境的改變，其次是知名度的提高。農(nóng)民人均收入 3643 元，人均生活消費(fèi)支出 2275 元，農(nóng)民進(jìn)城買房也成為可能。 C、昌樂整體消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，投資者多為企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，社會(huì)投資者較少。 B、前期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尤以溫州商城租售相對(duì)較好，原因?yàn)檎攸c(diǎn)招商引資項(xiàng)目，投資商為溫州人士，前期營(yíng)銷宣傳上引來部分溫州客戶前來經(jīng)營(yíng)，當(dāng)?shù)赝顿Y受之影響。 各業(yè)態(tài)對(duì)消費(fèi)者的吸引比重依次為：家樂佳、百貨大樓、新昌商場(chǎng)、世紀(jì)美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城?！耙簧健保阂怨律綖橹鞯娘L(fēng)景旅游區(qū)，“一水”：指環(huán)繞城區(qū)的水系及沿河綠帶，“兩軸”：是指貫穿城市南北的商業(yè)主軸線 新昌路，東西景觀軸線 新城街；“兩城” 指新城和老城。 二、城市總體發(fā)展規(guī)劃（重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)新城區(qū)及東北片工業(yè)區(qū)） 城市性質(zhì)： 在積極發(fā)展商貿(mào)、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn) 、信息咨詢、交通運(yùn)輸、郵電通訊、居民社會(huì)服務(wù)等新興行業(yè)的同時(shí)，將旅游、流通、交通作為重點(diǎn)，優(yōu)先加快發(fā)展以農(nóng)副產(chǎn)品為信托，從現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)和各方面條件出發(fā)，大力發(fā)展紡織化工、食品加工等勞動(dòng)密集型工業(yè)，在城市中留足旅游、商貿(mào)服務(wù)用地及工業(yè)用地。 方山路、利民街項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 二 00六年八月十四日 方山路、利民街項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 目 錄 第一章 昌樂概況 ????????????????????? 3 基本情況 ????????????????????????? 3 城市總體發(fā)展規(guī)劃構(gòu) ???????????????????? ..34 第二章 昌樂商業(yè)情況 ??????????????????????? ..5 商業(yè)業(yè)態(tài) ???????????????????? ?????????? .5 商業(yè)樓盤情況 ???????????????????????????? .6 商業(yè)消費(fèi)分析 ???????????????????????????? .7 昌樂縣零售商業(yè)發(fā)展分析 ??????????????????????? .8 第三章 地塊幾種定位的可行性分析 ????????????????? ..9 地塊概況 ????????????????????? .????????? 9 地塊 SW分析 ????????????????????????????? .9 項(xiàng)目可能 成功的業(yè)態(tài)定位及理由 ???????????????????? .9 定位 1： ???????????????????????????????? .10 定位 2： ???????????????????????????????? .1112 定位 3： ???????????????????????????????? .1314 第四章 項(xiàng)目準(zhǔn)確與提案背景 ???????????????????? ..15 項(xiàng)目總定位 ????????????????????????????? .15 生產(chǎn)資料和生產(chǎn)資料市場(chǎng)的定義 ? ??????????????????? .15 對(duì)昌樂生產(chǎn)資料市場(chǎng)的描述 ?????????????????????? .1617 第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建議 ?????????????????????? 18 規(guī)劃原則 ?????????????????????????????? .18 建筑模式 ?????????????????????????????? .18 房型設(shè)計(jì) ?????????????????????????????? .18 配套標(biāo)準(zhǔn) ????????????????????????? ????? .18 道路規(guī)劃 ?????????????????????????????? .18 第六章 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式 ?????????????????????? ..19 項(xiàng)目的推廣模式 ???????????????? .??????????? 1920 項(xiàng)目的推廣理念 ??????????????????????????? .21 第七章 項(xiàng)目投資效益分析 ?????????????????????? ..22 第八章 政府支持 ?????????????????????????? .23 第一章 昌樂概況 一、基本情況 昌樂縣東臨濰城、坊子、西界臨朐、青州，南同安丘隔汶河相望，北與壽光接壤。 規(guī)劃期限：近期 2020年至 2020年，規(guī)劃人口 20萬；無期至 2020年，規(guī)劃人口 28萬；遠(yuǎn)景至2050年，規(guī)劃人口 40萬。 新昌路規(guī)劃如下： 新昌路規(guī)劃圖 第二章、昌樂商業(yè)情況 一、商業(yè)業(yè)態(tài)： 目前昌樂 的商業(yè)業(yè)態(tài)主要 百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專賣店、商業(yè)步行街等。 昌樂現(xiàn)各商業(yè)街業(yè)態(tài)布圖如下： 附件 1：昌樂商業(yè)街業(yè)態(tài)詳細(xì)統(tǒng)計(jì) 二、商業(yè)樓盤情況 目前昌樂商業(yè)樓盤主要有：中庭景苑（規(guī)劃中）、假日廣場(chǎng)（建設(shè) 中）、商業(yè)步行街、溫州商城、福州商城、昌盛物流中心（建設(shè)中）。 C、投資門檻較低， 1800 元 /平方米起價(jià)。 商業(yè)樓盤分布圖如下： （附件 2：各商業(yè)樓盤調(diào)研統(tǒng)計(jì)表） 三、商業(yè)消費(fèi)分析 昌樂縣居民收入有所增長(zhǎng)，生活水平得到明顯改善。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強(qiáng)。 四、昌樂縣零售商業(yè)發(fā)展分析 目前零售商圈為以新昌路 /利民街為商圈中心點(diǎn)的半徑為 公里商圈。 居民消費(fèi)場(chǎng)所示圖如下： 第三章、項(xiàng)目幾種定位的可行性分析 一、地塊概況 地塊位于昌樂縣待規(guī)劃的方山路與利民街交口東北側(cè)，總占地約 64 畝，地塊南北呈方型，目前地上附著物為東南村大修廠及東田村征地時(shí)建設(shè)的沿利民街和方山路門頭房約 32 間，建筑面積 約 3000 平方米。 ④項(xiàng)目地塊呈 d 字型，沿街部分建設(shè)相對(duì)減少，建設(shè)規(guī)劃受影響； ⑤昌樂的投資消費(fèi)意識(shí)較淡薄，租金較低，銷售在一定程度上將受到較大影響。 地段及人口屬不可控因素，因此，成功機(jī)率在40%以下。 3 生產(chǎn)資料市場(chǎng) 市場(chǎng)空白，符合本業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)雜亂，影響市政發(fā)展； 市政規(guī)劃可為項(xiàng)目帶來置業(yè)戶； 地塊優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)操作不成功，使投資市場(chǎng)疲軟； 符合定位的現(xiàn)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)成本較低，相對(duì)本項(xiàng)目置業(yè)門檻較高； 風(fēng)險(xiǎn)的可控因素大于不可控因素，成功機(jī)率在65%以上。 目前昌樂的消費(fèi)檔次較低，商業(yè)機(jī)會(huì)來自于： 目前存在的商業(yè)檔次較低，無百貨、主題商場(chǎng)等中高檔業(yè)態(tài)； 開發(fā)的 13 萬平方米的商業(yè)，招商及經(jīng)營(yíng)均不成功，項(xiàng)目可在操作上控制風(fēng)險(xiǎn)； 商業(yè)主街新昌路及利民街改造，使 300 多個(gè)經(jīng)營(yíng)戶面臨二次選址經(jīng)營(yíng)。 綜合分析： 地段決定定位，此定位成功機(jī)率在 40%以下，風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強(qiáng)。 此定位失敗的理由： 政府對(duì)方山路規(guī)劃沿路兩側(cè)不允許建設(shè)沿街商鋪，項(xiàng)目利潤(rùn)將減少；且此區(qū)域?qū)τ诓龢穪碇v屬于偏、臟、亂區(qū)域，對(duì)購房者的吸引力不強(qiáng)； 項(xiàng)目地塊兩面沿街，且過往車輛較多；加之北臨膠濟(jì)鐵路錢，嗓音較大，將直接導(dǎo)致售價(jià)不高，銷售力不暢。 預(yù)計(jì)銷售收入： 商業(yè)部分： 3000 平方米 *3000 元 /平方米＝ 900 萬元 住宅部分： 63360 平方米 *1550 元 /平方米＝ 9820 億元 合計(jì)： 10720 億元 成本測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 單位成本 （元 /平方米） 總成本（萬元） 備注 1 樓面地價(jià) 600 3318 按 48 萬 /畝 2 設(shè)計(jì)、管理費(fèi) 30 166 設(shè) 計(jì) 15，勘察 5，監(jiān)理 8 3 配套費(fèi) 80 440 4 建安成本 700 3850 5 室內(nèi)外總體 30 166 6 后期配套 30 166 7 資金成本 80 360 2 千萬， 6%、期限為 3 年計(jì) 8 銷售費(fèi)用 48 322 總銷售額的 3% 9 稅費(fèi) 129 858 總銷售額的 8% 10 不可預(yù)見費(fèi) 10 11 合計(jì) 利潤(rùn)預(yù)測(cè)： 1 千萬 備注： 土地價(jià)格過高，而昌樂房地產(chǎn)價(jià)格漲幅不容樂觀； 分兩期開發(fā)，周期長(zhǎng)、利潤(rùn)過少。 項(xiàng)目周邊現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)符合就地改造商業(yè)操作 沿方山路、利民街、站前街目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)種為：五金機(jī)電、建材、汽摩修（配）、裝飾材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料（塑料薄膜）等，共 300 個(gè)經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)面積約 30000 余平方米。 站前街兩側(cè)共有裝飾材料、五金、建材、農(nóng)資等經(jīng)營(yíng)戶 74 個(gè)，站前街也屬改造范圍，通過 政府引導(dǎo)也能成為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)客戶。 風(fēng)險(xiǎn)避免： A、通過與政府對(duì)城區(qū)的改造規(guī)劃結(jié)合，獲得政府支持，對(duì)占道經(jīng)營(yíng)，影響市 容市貌及城市規(guī) 劃的符合本市場(chǎng)的業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)戶引導(dǎo)至本市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 風(fēng)險(xiǎn)避免： 通過專業(yè)的營(yíng)銷操作隊(duì)伍，樹立良好的形象品牌，引導(dǎo)消費(fèi)（可控因素，但時(shí)間較長(zhǎng)）。 通過政府城市規(guī)劃與項(xiàng)目拆遷的經(jīng)營(yíng)戶的進(jìn)駐市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，能夠解決市場(chǎng)招商的問題，保證了的啟動(dòng)。包括土地、機(jī)器、設(shè)備、廠房、工具、燃料、原材料、輔助材料等。生產(chǎn)資料市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)滿足生產(chǎn)需要的原材料、燃料、工具設(shè)備、儀器儀表、交通運(yùn)輸工具等生產(chǎn)資料。 目前 生產(chǎn)資料市場(chǎng)在社會(huì)再生產(chǎn)過程中起著中介作用，生產(chǎn)資料市場(chǎng)運(yùn)作得愈是有效率，社會(huì)再生產(chǎn)的運(yùn)行就愈是順暢。 項(xiàng)目提出背景 自 2020 年始，昌樂縣的城市建設(shè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了很大的變化。目前昌樂的汽修汽配、摩修摩配集、 五金機(jī)電、裝修裝飾、農(nóng)資等 分散在市區(qū)各個(gè)街道，占道經(jīng)營(yíng)，惡性競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境臟、亂差，既不能滿足居是消費(fèi)需要，更影響城市的面貌與規(guī)劃。 市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 目前按人均不足 8 平方米為困難住戶的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，昌樂縣現(xiàn)有無房戶、擁擠戶和居住困難戶主 5000 多戶。另外，昌樂擁有昌樂順達(dá)水泥有限公司、樂化鋁塑復(fù)合板等建材企業(yè)近 100 家，主要生產(chǎn)水泥、板材、大理石等 20 多種產(chǎn)品 ,其中水泥生產(chǎn)能力達(dá) 50 多萬噸，素有 “ 建材之鄉(xiāng) ” 之稱。 其它市場(chǎng)輔助業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)面積為市場(chǎng)總建筑面積的 810%，即 3000 平方米。分為五金機(jī)電街，裝飾材料街，汽配摩配街，農(nóng)資街，汽修、摩修車間。預(yù)留空調(diào)位。 第六章 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式 一、項(xiàng)目的推廣模式 商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)的，其次才為地產(chǎn)；因此，商業(yè)的運(yùn)營(yíng)與管理是商業(yè)地產(chǎn)的核心部分。 【已完成項(xiàng)目的前期定位調(diào)研