【正文】 0% 3 1 3 合計(jì) 100% 項(xiàng)目的 SWOT 分析不同類型適合的地產(chǎn)因子地產(chǎn)因子 單身公寓 普通住宅 高檔洋房 別墅對(duì)公共效能的依賴 很強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱對(duì)噪音、環(huán)境干擾的依賴 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 很弱對(duì)小區(qū)自身配套要求 高 很高 高 高小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高建筑質(zhì)量、裝修的要求 低 一般 高 很高容積率、綠地率要求 無 一般 低 極低對(duì)休閑空間、娛樂要求 無 一般 高 很高景觀、人文的稀缺要求 無 一般 高 很高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。SWOT 分析操作方向： S優(yōu)勢(shì)：1 地處城市核心區(qū)域2 鄰城市主干道，并鄰地鐵 3 號(hào)線出入口，交通方便。3 地處鬧市區(qū)中，但周圍環(huán)境卻安靜，理想的城市中心居住區(qū)4 周邊人氣足，商氣濃5 周邊配套完善，已經(jīng)形成了成熟的商圈。W劣勢(shì) 量小限制了產(chǎn)品開發(fā)的類型。 境影響，使得產(chǎn)品規(guī)劃難度較大，做高容積率困難（將遠(yuǎn)低于周邊其他樓盤） ，土地價(jià)值大打折扣，未來將直接影響房?jī)r(jià)和利潤 機(jī)會(huì) ① 目前成都住宅需求旺盛，大環(huán)境好，銷售風(fēng)險(xiǎn)?、?地塊位置較好，周邊樓盤較少，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不明顯③ 地塊 T 量小，開發(fā)周期短，變現(xiàn)加快。④ 區(qū)域同期可售項(xiàng)目較少，可打時(shí)間差威脅 ① T 量小 單體的小型樓盤，在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)② 地塊周邊建筑環(huán)境影響規(guī)劃，影響樓盤品質(zhì)③ 各個(gè)片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致客戶分流第二部分：營銷定位篇項(xiàng)目擬定位方案根據(jù)目前該區(qū)域市場(chǎng)情況，在售樓盤以及本項(xiàng)目地塊特征分析，本項(xiàng)目定位為：高層中擋小戶型電梯公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由于該地塊具備以下特點(diǎn)；1 地塊面積 T 量小，最大程度的控制面積。2 擁有地段優(yōu)勢(shì)的稀缺產(chǎn)品。，鬧中取靜。進(jìn)行對(duì)市場(chǎng)各個(gè)層面的剖析和論斷。定位是一種換代升級(jí)的產(chǎn)品，是新生代單身公寓，是集商業(yè)、住宅、兩位為一體，具有全面滿足居家、 、消閑、娛樂、投資的四大功能，是豪華、尊貴、時(shí)尚、現(xiàn)代的聚集體，是交叉、開放式的生活新理念。我們要做成星級(jí)的物業(yè)服務(wù)，更要做成星級(jí)的產(chǎn)品，要給市場(chǎng)注入新的生命，給集團(tuán)樹立新的發(fā)展里程碑。單身公寓又稱白領(lǐng)公寓，是一種過渡型住宅產(chǎn)品，是小戶型住宅的一種，一般平均在 25 平方米—45 平方米左右/套，總價(jià)在 30萬元—40 萬元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只有一間房間，一套廚衛(wèi)。近年來根據(jù)市場(chǎng)的需求，有些開發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健全的單身公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到 50 平方米—80 平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽臺(tái)等等單身公寓的誕生最早是從租賃的市場(chǎng)中出現(xiàn)的，大約在兩、三年前，有業(yè)主將空置的整幢商品房，經(jīng)過簡(jiǎn)單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，面向中層收入的白領(lǐng)出租，一般每個(gè)人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用每月在500－1000 元之間，結(jié)果頗受各類白領(lǐng)的廣泛青睞，眾多開發(fā)商于 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。是從中重新發(fā)現(xiàn)商機(jī)，紛紛推出專案，至此這種被命名為“單身公寓”的住宅才風(fēng)靡起來。主力面積在 45－60 平方米之間，總價(jià)在20－30 萬元之間，直接吸引了工作時(shí)間不長，但希望在市區(qū)有房的年輕人前來搶購。單身公寓設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn)單身公寓作為一種特殊的住宅產(chǎn)品形式，在設(shè)計(jì)定位上也存在一些突出的特點(diǎn)。縱觀成都的單身公寓，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上推出的單身公寓具有以下一些基本特點(diǎn)： 最大程度的控制面積。以下是幾個(gè)典型單身公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可以看出，目前市場(chǎng)上的單身公寓產(chǎn)品面積集中在 34—78 平方米之間，主力面積大多控制在 30—50 平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。案名 面積范圍（平 方米） 均價(jià)盛世年華 38 平方米起 3900 元/平方米東渡時(shí)代凱悅 3553 平方米 4900 元/平方米陽光 365 3356 平方米 4600 元/平方米東恒國際 34 平方米起 精裝均價(jià) 3618 元/平方米面積控制最大的效用在于有效的控制總價(jià)。除部分投資型高檔項(xiàng)目外，大部分單身公寓的總價(jià)都在 30 萬/套以下，與此類過渡性住宅消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，小面積同時(shí)使得此類產(chǎn)品成為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場(chǎng)追捧。但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。因此單身公寓在追求面積精簡(jiǎn)的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價(jià)，大部分單身公寓面寬不超過 米，絕大多數(shù)沒有陽臺(tái)，受建筑規(guī)范限制，部分單身公寓并不具備設(shè)置廚房的空間，而且?guī)缀趺總€(gè)單身公寓項(xiàng)目都有大量全朝北單元。 擁有地段優(yōu)勢(shì)的稀缺產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前一些單身公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢(shì)，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū)。住宅門口有四通八達(dá)的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前單身公寓最明顯的特征之一。如位于成都市成都錦興路大業(yè)路口的陽光 36青羊區(qū)人民中路的東渡 時(shí)代凱悅、等等，這些物業(yè)都占據(jù)成都一些最好的路段，他們的價(jià)值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價(jià)格的劇烈提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)在這些中心城區(qū)的單身公寓平均價(jià)格超過同類地區(qū)普通住宅平均單價(jià)的 20%以上，在看似較低的總價(jià)下，卻隱含著高額利潤。完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值。理想的單身公寓必須是入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，妥帖地照顧了青年住戶的入住要求。在更大程度上滿足年輕人對(duì)日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。因此設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)成為消費(fèi)者選購單身公寓的重要因素之一，也是開發(fā)商作為吸引客源的重要營銷手段之一，目前大部分單身公寓承諾提供的社區(qū)設(shè)施及服務(wù)主要包括以下幾大類：24 小時(shí)便利店24 小時(shí)洗衣店商業(yè)設(shè)施 類全天候餐廳及送餐服務(wù)健身房、桌球、壁球等棋牌游戲運(yùn)動(dòng)休閑 類圖書閱覽房?jī)?nèi)清潔服務(wù)代購、代定、代收服務(wù)家政服務(wù)類 物業(yè)及用品租賃、出售服務(wù)商務(wù)網(wǎng)絡(luò)類 互聯(lián)網(wǎng)、復(fù)印、傳真等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。全裝修成品房全裝修是單身公寓的標(biāo)準(zhǔn)型特征之一，從首個(gè)單身公寓“東恒國際”到“陽光 365”等第二代小戶型公寓，其產(chǎn)品不斷進(jìn)化的一個(gè)重要表現(xiàn)也體現(xiàn)在裝修品質(zhì)的不斷提高、配套設(shè)施的不斷完善上。最初的全裝修只是配備簡(jiǎn)單的廚衛(wèi)設(shè)備，全裝修概念得以深化，提供除家具之外的全套設(shè)施，及空調(diào)、熱水器、煤氣灶、脫排油煙機(jī)、電磁爐等部分的家電設(shè)備，雖然入住的方便程度已遠(yuǎn)超過毛坯房，但還未達(dá)到“提個(gè)皮箱就可入住”的宣傳效果，然后全裝修概念得以充分展現(xiàn)，大到空調(diào)、小到一個(gè)煙缸，所有生活設(shè)施一應(yīng)俱全。據(jù)悉，目前單身公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在 600—800 元/平方米之間。僅僅是一種過渡產(chǎn)品。單身公寓并不是簡(jiǎn)單的家庭居住的終極產(chǎn)品，而是一種市場(chǎng)細(xì)分之后的產(chǎn)物，僅僅是一種過渡產(chǎn)品。一旦其業(yè)主結(jié)婚成家，它就將“淪為偏房” 。因此，其客戶群體也比較單一，關(guān)于此我們將在下一部分進(jìn)行詳細(xì)分析單身公寓的客戶群體既然單身公寓具備以上一些誘人的特征，那么到底是那些人在購買具有以上特定設(shè)計(jì)要求和突出的市場(chǎng)特點(diǎn)的單身公寓住宅產(chǎn)品呢？據(jù)有關(guān)資料表明這類物業(yè) 40％的買家是 20－30 歲年輕人，39％在 30－40 歲之間，二者相加占到總購房者的 79％，另外在付款方式上，93％買家選擇按揭貸款，僅 7％的買家一次付款。其中主要表現(xiàn)為以下幾類消費(fèi)者他們從大學(xué)畢業(yè)到成家立業(yè)，其中大概有 5 至 7 年的“過渡期” ，在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。此期間，他們對(duì)生活質(zhì)量的期望，比如個(gè)人私密空間、舒適的生活條件等，與他們的居住條件不太符合，于是就給這個(gè)全新的小戶型單身公寓住宅市場(chǎng)提供了銷售空間。特別是白領(lǐng)女性逐漸成為購買單身公寓的主力軍，據(jù)多家售樓處的統(tǒng)計(jì)顯示，6 成以上的購房者為女性。在這些女性中除一部分購買單身公寓作為投資之外，絕大部分都是一些追求獨(dú)立新生活的女性。而且調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，她們多為 30 歲以下單身一族，大學(xué)畢業(yè)后，具有較強(qiáng)獨(dú)立精神的她們，不愿依附于父母的屋檐下，買房獨(dú)住成為走向新生活的第一步。每年產(chǎn)生的大量新婚青年、外地來蓉務(wù)工的白領(lǐng)階層和處于求學(xué)狀態(tài)的部分大學(xué)生單親家庭。喪偶或離異家庭需要舒適小戶型公寓作為棲身港灣投資小戶型比投資高檔物業(yè)回報(bào)更高，未來租務(wù)市場(chǎng)更廣闊，而且投資門檻更低，用相對(duì)較低的投入，獲得相對(duì)較高的投資回報(bào)，因而倍受投資者青睞。產(chǎn)品定位：集商業(yè)、住宅、兩位為一體，具有全面滿足居家、 、消閑、娛樂、投資的四大功能，是豪華、尊貴、時(shí)尚、現(xiàn)代的聚集體，是交叉、開放式的生活新理念的中高檔電梯單身公寓。目標(biāo)市場(chǎng)定位：★喜歡獨(dú)立居住的本市高學(xué)歷青年★外地來蓉的知識(shí)型青年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?！锩磕甏罅康男禄榍嗄辍锿獾貋砣氐陌最I(lǐng)階層 ★單親家庭★投資客主題定位：房地產(chǎn)定位不是對(duì)樓盤本身作實(shí)質(zhì)性改變，而是對(duì)市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)：外在：由于現(xiàn)在的房?jī)r(jià)越來越高，為了滿足基本的生活需求，人們一輩子就為了一套房子在做“房奴” 壓力非常大！內(nèi)在：我們所針對(duì)的目標(biāo)客戶都是當(dāng)代社會(huì)的新青年，白領(lǐng)階層，創(chuàng)業(yè)青年，單親家庭，在這一人群中面對(duì)的不僅是 21 世紀(jì)的不安定、不可測(cè)的多變經(jīng)營環(huán)境，同時(shí)還要面對(duì)來自上司的壓力，來自公司同事和部屬的挑戰(zhàn)，來自公司經(jīng)營策略的變化……這群人所面對(duì)生存的壓力與岌岌可危的態(tài)勢(shì)決不是努力加苦干就能應(yīng)付的。因?yàn)?，每天都?huì)有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在他們身邊不斷涌現(xiàn)。此外，他們所面對(duì)的還將是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，利潤空間的無限壓縮，而壓力也決非僅僅來自外在的空間，更有自身的自危感受。? 外在：具有較強(qiáng)獨(dú)立精神的客戶，不愿依附于父母的屋檐下，買房獨(dú)住成為走向新生活的第一步。所需要的是總價(jià)低，實(shí)用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。功能強(qiáng)，想要一個(gè)家的感覺 ，但又不想做房奴? 內(nèi)在：他們理想的居住空間是一種輕松，自然，溫馨，歸屬，不壓抑，能釋放壓力的空間。結(jié)論：從規(guī)劃設(shè)計(jì)到產(chǎn)品外觀，社區(qū)配套等切入（如層高，裝修，顏色搭配等）都做到輕松，自然，大氣，毫無壓抑感。打造一種舒適,自由,輕松 ,歸屬 ,溫馨, 毫無壓抑，釋放壓力的單身公寓!!!形象定位：——產(chǎn)品層面：品質(zhì)、大氣；——客戶層面：歸屬、溫馨、輕松，自由，實(shí)用第三篇：營銷實(shí)戰(zhàn)篇項(xiàng)目營銷總思路基本原則：??由于項(xiàng)目T量小，抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)弱，競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì) 其目標(biāo)不是追求利潤的最大化， 而是追求利潤的最優(yōu)化， 即在開發(fā)周期與開發(fā)利潤之間取得一個(gè)平衡；因此銷售速度將根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的利潤目標(biāo)進(jìn)行控制；?市場(chǎng)差異化策略：目前本區(qū)域中小戶型缺乏； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，