【正文】 目 金額備注一商業(yè)裙樓銷售面積（平米）24820 一層28000元/平米，二層17000元/平米三層7500元/平米，四層4500元/平米銷售均價(jià)(元/平米）14250 銷售收入（萬(wàn)元）35369 二地下商場(chǎng)銷售面積（平米）8500 地下一層與地鐵連接，以零售為主銷售均價(jià)(元/平米）12000 銷售收入（萬(wàn)元）10200 三倉(cāng)儲(chǔ)銷售面積（平米）9860 　銷售價(jià)格(元/平米）3600銷售收入（萬(wàn)元）3550 四公寓銷售面積（平米）43520 　銷售價(jià)格(元/平米）3600銷售收入（萬(wàn)元）15667 四銷售收入合計(jì)64785 　預(yù)計(jì)損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目 金額一收入45082 三營(yíng)業(yè)稅金及附加2592 四土地增值稅6744 五建設(shè)開(kāi)發(fā)成本 六利潤(rùn)總額 七所得稅5193八稅后利潤(rùn) 投資凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總投資=%投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資=%土地增值稅計(jì)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金 額說(shuō) 明1銷售收入45082 　2扣除項(xiàng)目金額20009 　土地費(fèi)用5620 開(kāi)發(fā)成本 　開(kāi)發(fā)費(fèi)用2267 （+)*10%營(yíng)業(yè)稅金及附加2592 　其他扣除項(xiàng)目4534 （+)*20%3增值額22480 　4增值率%第3項(xiàng)/第2項(xiàng)5適用稅率30%小于50%，適用稅率為30%6土地增值稅6744 　9．6 清償能力分析項(xiàng)目利潤(rùn)總額17652萬(wàn)，%，通過(guò)現(xiàn)金流量分析發(fā)現(xiàn)，由于項(xiàng)目土地（10990萬(wàn)元）為項(xiàng)目公司項(xiàng)目資產(chǎn)，已完成投資，沒(méi)有現(xiàn)金流出，因此項(xiàng)目從2007年1月開(kāi)始現(xiàn)金流量便開(kāi)始為正，至2007年11月項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量累計(jì)達(dá)到23428萬(wàn)元，因此項(xiàng)目具有較強(qiáng)的償債能力。9．7 盈虧平衡分析如果銷售價(jià)格不變，項(xiàng)目銷售率達(dá)到58%，即銷售面積達(dá)到59160㎡時(shí)，項(xiàng)目即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，如果銷售面積不變（85%），盈虧平衡的銷售均價(jià)分別為商業(yè)裙樓8265元/㎡，地下商業(yè)為6960元/㎡，公寓為2080元/㎡。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。9．8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)通過(guò)財(cái)務(wù)分析發(fā)現(xiàn)：%，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為5319萬(wàn)元，內(nèi)部收益率42%；項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流累計(jì)高達(dá)23428萬(wàn)元；項(xiàng)目只需實(shí)現(xiàn)58%的銷售便可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，因此本項(xiàng)目具有極強(qiáng)的盈利能力、償債能力和投風(fēng)險(xiǎn)能力，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)2007年全國(guó)房?jī)r(jià)瘋漲，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，%。珠三角洲及北京、上海等個(gè)別城市房?jī)r(jià)的漲幅，甚至高達(dá)40%以上，多個(gè)城市的商品房均價(jià)攀升至萬(wàn)元以上。成都也不例外，據(jù)成都市房管局發(fā)布的報(bào)告稱，%；%。就在這全國(guó)一片瘋漲形勢(shì)下，中央緊急調(diào)控，頻繁推出一系列宏調(diào)政策，從緊縮銀根、遏制資金鏈到嚴(yán)控土地，針對(duì)囤地捂盤、炒房等現(xiàn)象出臺(tái)專項(xiàng)整治措施。因此，項(xiàng)目在定位上應(yīng)充分考慮市場(chǎng)的變化。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期2年多，總投入2個(gè)多億元，除土地以外，在項(xiàng)目建設(shè)中還存在近8000萬(wàn)的資金缺口，如果財(cái)務(wù)管理不善，融資渠道不暢，項(xiàng)目將可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。目前項(xiàng)目決策者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已有充分的認(rèn)識(shí)，并安排專業(yè)人員進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析，制訂周密的財(cái)務(wù)計(jì)劃和融資計(jì)劃，并與銀行、投資機(jī)構(gòu)和信托公司進(jìn)行廣泛的接觸和探討。第十一章 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況.中鐵曦城案名曦城售樓處金仙橋路8號(hào)投資興建中鐵錦華工地位置金仙橋路8號(hào)電話66666988企劃銷售正合地產(chǎn)主力總價(jià)3560萬(wàn)建筑設(shè)計(jì)西南設(shè)計(jì)院可售總價(jià)企劃用途純住宅規(guī)劃戶數(shù)1310戶基地位置圖基地面積30畝可售戶數(shù)1310戶銷售面積13萬(wàn)平方米售出戶數(shù)建筑樓層3334F銷售率規(guī)劃面積39131㎡銀行貸款民生銀行主力面積49，80㎡農(nóng)業(yè)銀行平均單價(jià)8100元/㎡車位個(gè)數(shù)624個(gè)公司貸款單價(jià)范圍81008800元/㎡公開(kāi)日期，綜 合 分 析環(huán)境分析：本項(xiàng)目位于成都市金仙橋8號(hào)，位于西一環(huán)內(nèi)，地段繁華，交通線路發(fā)達(dá)。戶型面積：40120，可供選擇面大，周圍配套齊備。交通便利，區(qū)域位置好。地處一環(huán)路以內(nèi)（地段優(yōu)勢(shì)），緊臨西大街、八寶街。騾馬市商圈購(gòu)物方便，項(xiàng)目本身配套較為完善，新風(fēng)系統(tǒng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，天網(wǎng)系統(tǒng)。二層會(huì)所。緊臨飲馬河，小區(qū)城規(guī)模，是目前西內(nèi)環(huán)規(guī)模最大樓盤。規(guī)劃分析：該項(xiàng)目純住宅，公推：20%左右。綠化率：35%，建筑密度：%。共七棟樓。價(jià)格分析：價(jià)格在81008800元/㎡，價(jià)格在周邊中算較高。去化分析：一期全部售完。建材分析：框架結(jié)構(gòu)，外墻磚，塑鋼窗，采用外保溫?？驮捶治觯阂园最I(lǐng)，分務(wù)員為主。自往和投資都有。銷售分析：售樓處銷售人員很熱情，專業(yè)知識(shí)不錯(cuò)。銷售情況很好。媒體分析：商報(bào)，成都樓市，廣告牌。利多利空：地段好，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)很好。 不足之處是1310戶人只有624個(gè)車位，相對(duì)比較緊張。易和西錦國(guó)際 案名西錦國(guó)際售樓處成都市花牌坊街投資興建成都易和置業(yè)工地位置成都市花牌坊街電話66136666企劃銷售新港地產(chǎn)主力總價(jià)6070萬(wàn)建筑設(shè)計(jì)新加坡山鼎可售總價(jià)企劃用途商住規(guī)劃戶數(shù)2200戶(一期680)基地位置圖基地面積可售戶數(shù)2200戶銷售面積33萬(wàn)平方米售出戶數(shù)建筑樓層18F一25F銷售率規(guī)劃面積40120銀行貸款主力面積40120㎡平均單價(jià)8500元/㎡車位個(gè)數(shù)1200個(gè)公司貸款單價(jià)范圍公開(kāi)日期07年10月綜 合 分 析環(huán)境分析：項(xiàng)目位于成都花牌坊街，周邊配套設(shè)施完整，地處西門一環(huán)內(nèi)，交能發(fā)達(dá)，公共交通便利，多達(dá)15條，本項(xiàng)目與地鐵5號(hào)線相接。周圍大型商場(chǎng)，超市居多，購(gòu)物方便。醫(yī)療齊全，周邊小，中，大學(xué)都有，文化氛圍較濃郁。規(guī)劃分析：本項(xiàng)目性多元化，集主題酒店，商務(wù)寫(xiě)字樓，時(shí)尚購(gòu)物，娛樂(lè)休閑，住宅為一體。第一期共3棟，以純住宅為主，其中一、二樓是商鋪。第二期共7棟，以商務(wù)辦公酒店、住宅為主。戶型方面：套一（4348㎡）、套二（5685㎡）、套三（98110㎡）都比較平均。地下停車場(chǎng)一層，容積率：，綠化率25%，公攤：18%。車位數(shù)：1200個(gè)。價(jià)格分析：均價(jià)為8500元/㎡。去化分析：建材分析：外墻磚，玻璃采用淺鍍膜。24小時(shí)保安值班?？驮捶治觯轰N售分析：售樓處裝修較為淡雅、大方，售樓人員衣著桔色連衣裙，比較熱情，另有多媒體電視一部。媒體分析：在廣告上的投放量主要以華西商報(bào)為主，還有成都房產(chǎn)報(bào)道，居周刊為主。另外有路牌。利多、利空：優(yōu)點(diǎn)：整個(gè)小區(qū)以花園為主，售樓處以后將作為小區(qū)會(huì)所，以咖啡廳茶坊為主，地理位置優(yōu)越，戶型面積較為適中，缺點(diǎn)：小區(qū)無(wú)其他休閑設(shè)施，樓盤臨街，可能外單元比較喧鬧。熙城國(guó)際 案名熙城國(guó)際售樓處金年區(qū)營(yíng)門口路4448號(hào)投資興建成都成運(yùn)置業(yè)，眾和祥置業(yè)工地位置同上電話86087333企劃銷售廣博行主力總價(jià)約51萬(wàn)建筑設(shè)計(jì)省林來(lái)勘察設(shè)計(jì)可售總價(jià)約3億4仟萬(wàn)企劃用途商務(wù)，住宅規(guī)劃戶數(shù)999基地位置圖基地面積可售戶數(shù)999銷售面積約50000㎡售出戶數(shù)建筑樓層2428F銷售率規(guī)劃面積5095㎡銀行貸款建行主力面積75㎡七層20年平均單價(jià)7500元/㎡車位個(gè)數(shù)300個(gè)公司貸款單價(jià)范圍公開(kāi)日期07年8月底開(kāi)盤，綜 合 分 析1 、環(huán)境分析：項(xiàng)目位于成都營(yíng)門口路，周邊配套設(shè)施齊全，地段繁華，地處西門一環(huán)路外側(cè)，交通發(fā)達(dá)。公共交通便利，周邊有大型超市，商場(chǎng)，學(xué)校，醫(yī)院等。規(guī)劃分析：以住宅及商務(wù)辦公為主，共兩棟。一棟24F為商務(wù)辦公。二棟28R為純住宅（小戶型）套一（5060㎡）127戶，套二（6695㎡）372戶，容積率：，公攤2225%，綠化率：25%，建筑密度：%。價(jià)格分析：均價(jià)7500元/㎡。去化分析：建材分析：外墻磚，全部落地窗（塑鋼窗）。保安24小時(shí)巡邏?？驮捶治觯簛?lái)看房者以自住居多，成都戶口為主。白領(lǐng)為主要客戶。銷售分析：售樓處裝飾以暖色調(diào)為主，比較狹窄，銷售人員衣著簡(jiǎn)單大方，態(tài)度溫和，專業(yè)知識(shí)一般。媒體分析：露天廣告，站臺(tái)，居周刊，電視廣告。利多利空：本案居城西繁華地帶，交通便利，價(jià)格適中，戶型配比適中。 密謀太大，臨街較吵鬧，一樓為商用，人比較雜亂，小區(qū)配套不齊全。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 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