【導(dǎo)讀】中關(guān)村西區(qū)23號地。項目建議書代可行性研究報告。北京中設(shè)泛華工程咨詢有限公司。二〇〇六年八月四日

　　

【正文】 概念為主導(dǎo)的需求拉動的穩(wěn)定增長期。這種增長首先表現(xiàn)為需求總量的增長，也是現(xiàn)在飯店業(yè)利好預(yù)期的最大依據(jù)。對這階段北京飯店市場的樂觀估計是客房出租率在 80－ 88%之間，平均房價在 900－ 950之間。第三階段， 2020 年以后的北京飯店市場的變化將是以存量調(diào)整基礎(chǔ)、管理創(chuàng)新和市場創(chuàng)新為主導(dǎo)的內(nèi)涵型增長階段。這一階段至少需要 5年的時間。在這一階段，飯店市場的需求增長速度會減緩，從而導(dǎo)致飯店的客房出租率和房價出現(xiàn)同時下降的局面，但降幅不會 太大。首先是奧運概念的滯后效應(yīng)，入境旅游和國內(nèi)旅游需求，特別是國內(nèi)旅游需求不會下降太多。其次是內(nèi)需拉動增長將是中國經(jīng)濟(jì)未來相當(dāng)長一個時期的宏觀特征。第三是 WTO 的影響，隨著中國更大程度上融入國際主流社會，也會有越來越多的國際性的會議及相關(guān)活動在北京舉行，加上娛樂、體育等專項旅游產(chǎn)品境內(nèi)外需求的擴(kuò)大，北京飯店產(chǎn)業(yè)的國際服務(wù)貿(mào)易量必然會有一個持續(xù)而穩(wěn)定的增長。 北京目前有 1— 5星級的飯店客房近 10萬間。根據(jù)奧運會奧組委的要求，到2020 年北京舉辦奧運會時星級飯店應(yīng)達(dá)到 800 家，客房數(shù)應(yīng)達(dá)到 13萬間。因此，2020 年 8 月在舉辦奧運會的當(dāng)月，北京星級飯店共可提供 630 萬張床位。 2020年 8 月到北京的國外旅游者有可能達(dá)到 60 萬左右，國內(nèi)旅游者有可能達(dá)到 110萬，共 170 萬左右（ 2020 年 8月到北京旅游住在星級飯店的外國游客為 30 萬人 次，國內(nèi)游客為 100 萬人次），如果這 170 萬人平均每人在北京停留 5 天，那么共需要 850萬張床位。 850萬張床位的需求量與提供的 630萬張床位的差額為 220萬張床位，以新建有 300 間客房的中型飯店來計算，起碼還需要再建 100 座。 第四章 區(qū) 域市場分析 4． 1 中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場分析 中關(guān)村核心商業(yè)區(qū)是大家認(rèn)為的中關(guān)村最主要的商業(yè)中心，并且是以龐大的電子配套市場為主，同時即將在中關(guān)村出現(xiàn)一些地下大型超市和購物中心。估計建成之后總的商業(yè)面積會超過 15 萬。它的商業(yè)主要消費人群主要是對電子高科技產(chǎn)品有需求的專業(yè)人士，以及在中關(guān)村商務(wù)區(qū)辦公和周邊辦公的工作和居住的一些人群。 早在 1999 年 6 月，國務(wù)院《關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)》中指出，在發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的同時，也要 “ 帶動教育、文化、體育、商業(yè)以及物業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ” 。 隨之而來的，是中關(guān)村 公頃的土地放量。這引來了眾多地產(chǎn)開發(fā)商涌入中關(guān)村，其中有相當(dāng)一部分將目光瞄準(zhǔn)了 商業(yè)地產(chǎn) 領(lǐng)域。 中關(guān)村商業(yè)模式真正轉(zhuǎn)型契機(jī)出現(xiàn)在 2020 年。家樂福旗艦店落戶中關(guān)村核心區(qū)內(nèi)的黃莊。此后家樂福內(nèi)人流如織，業(yè)內(nèi)人士逐漸認(rèn)識到， “ 經(jīng)歷了長時間發(fā)展的中關(guān)村 商業(yè)地產(chǎn) ，不僅需要電子商品賣場，同樣需要能夠滿足人們?nèi)粘Ｉ钕M、休閑需要的商業(yè)設(shè)施 ” 。 被單一的商業(yè)模式統(tǒng)治長達(dá)十余年的 中關(guān)村地區(qū) ，終于迎來了 商業(yè)地產(chǎn) 項目 “ 百家爭鳴 ” 的局面。 比起西單、王府井等商業(yè)街區(qū)，在中關(guān)村做商業(yè)最大的優(yōu)勢是豐富而充足的客 流量：這其中的支撐點是超過 150 萬平方米的寫字樓、高級會展中心和五星級酒店，以人民大學(xué)、北京大學(xué)為代表的各級、各類共 68 所高等院校以及 30 多萬左右的在校學(xué)生；在微軟、 IBM 等近 60 家落戶于中關(guān)村的世界 500 強企業(yè)和在國內(nèi)的眾多大型 IT 企業(yè)的白領(lǐng)以及鄰近區(qū)域內(nèi) 300 萬常住人口。 而更吸引人的是，連續(xù)三年，海淀區(qū)個人所得稅收入占全市個稅收入的 24%，人均可支配收入在北京城八區(qū)內(nèi)名列第一。而根據(jù)國際慣例，對于一個現(xiàn)代城（查看地圖）市而言，某一區(qū)域的人口密度與商業(yè)設(shè)施面積之比應(yīng)在 8∶ 1 左右。但在目前的 中關(guān)村地 區(qū) ，除電子產(chǎn)品商業(yè)外，這一比例是 30∶ 1。 這些數(shù)據(jù)都在傳達(dá)著這樣的信息：中關(guān)村有著極其強大的商業(yè)消化能力。 在經(jīng)歷了 2020 年的短暫沉寂之后，中關(guān)村的 商業(yè)地產(chǎn) 項目在 2020 年迎來了爆發(fā)式的增長。 2020 年中關(guān)村區(qū)域的 商業(yè)地產(chǎn) 項目供應(yīng)量可以達(dá)到近 32 萬平 方米，而該區(qū)域 商業(yè)地產(chǎn) 的總供應(yīng)量也將超過 60 萬平方米 —— 中關(guān)村 商業(yè)地產(chǎn)僅今年一年的供應(yīng)量就幾乎與此前十年的總供應(yīng)量相當(dāng)。 針對中關(guān)村 商業(yè)地產(chǎn) 的集中放量，一方面現(xiàn)階段中關(guān)村大量寫字樓上市，表明該區(qū)域商務(wù)氛圍已形成，商務(wù)配套的相對缺乏使區(qū)域后期物業(yè)產(chǎn)品類型 發(fā)生了轉(zhuǎn)變。另一方面，由于區(qū)域 市場 專業(yè)化程度很高，使得這里成為經(jīng)營電子類產(chǎn)品商家的天堂，隨著 IT 產(chǎn)品平均利潤率的下降，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也會發(fā)生不同程度的變化，如向餐飲、購物、娛樂等其他商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變。 中關(guān)村商圈的平均租金水平是 80元美金 /使用平方米 /月，王府井達(dá)到了 160元美金，西單是 150 美金， CBD和燕莎是 100美金。而目前北京優(yōu)質(zhì)商鋪整體的租金水平約為 美金 /使用平方米 /月，相比之下，中關(guān)村的商鋪租金并不高。 如果假設(shè) 中關(guān)村西區(qū) 23 號地 的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當(dāng)，考慮到近年房價上漲因素，我行認(rèn)為 19000 元 /平方米左右的價格是比較接近市場價格的。 4． 2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓地產(chǎn)市場分析 中關(guān)村寫字樓的分布大致分為七個區(qū)域 ： 首先，以理想國際大廈、中關(guān)村金融中心等為代表的中關(guān)村廣場及其周邊項目，這個區(qū)域供應(yīng)量大、項目類型豐富，加之傳統(tǒng)的電子市場中心作用，一直都是中關(guān)村的核心區(qū)； 其次是以威新國際大廈、創(chuàng)業(yè)園、清華科技大廈為代表的清華科技園區(qū)，集中了大量的以清華大學(xué)為依托的高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司； 第三個區(qū)域是以融科資訊為代表的中關(guān)村東區(qū)，清華南，西區(qū)東面，入住這里的客戶多為與中科院、聯(lián)想 集團(tuán)有著業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的國際國內(nèi)知名研發(fā)公司； 第四個區(qū)域是以銀網(wǎng)中心、錦秋國際、學(xué)院國際大廈、希格瑪為代表的海淀知春路金融走廊； 第五個區(qū)域是以數(shù)碼大廈、騰達(dá)大廈為代表的中關(guān)村南大街沿線； 第六個區(qū)域是以銀科中心為代表的蘇州街，這個區(qū)域集中了很多乙級寫字樓及商住公寓；配置相對較低； 第七個區(qū)域是以上地為中心的軟件研發(fā)基地。山后永豐產(chǎn)業(yè)基地和生命科學(xué)園，以研發(fā)為主的生態(tài)型的辦公區(qū)。 中關(guān)村地區(qū)寫字樓總的供應(yīng) 量在 2020 年達(dá)到了 720 萬平方米，預(yù)計 2020 年將達(dá)到 860 萬平方米。從趨勢上看遞 增明顯，短期內(nèi)與增幅不明顯的需求量會產(chǎn)生供過于求的矛盾，這種矛盾同時還體現(xiàn)在供需結(jié)構(gòu)上的不對稱。但由于 2020年的奧運會限制政策，從 2020 年到 2020 年期間不會有 太多 新增現(xiàn)房，所以從發(fā)展的角度分析，中關(guān)村的寫字樓市場，尤其是高檔寫字樓市場還有一定的上升空間。 根據(jù)成業(yè)行提供的資料， 2020 年中關(guān)村核心區(qū)寫字樓供應(yīng)量為：銷售接近30萬平方米、出租接近 60 萬平方米。 中關(guān)村區(qū)域的甲級寫字樓當(dāng)中，新建項目占了相當(dāng)比例，因此該區(qū)域項目的品質(zhì)并不遜色于 CBD 及金融街商圈。然而，受供應(yīng)量、客群及商務(wù)環(huán)境的 影響，中關(guān)村區(qū)域甲級寫字樓的租金水平及入住率在各大商圈中最低。區(qū)域甲級寫字樓的成交價多在 1416 美金 /平方米 /月的區(qū)間。甲級寫字樓售價集中在1300017000 元 /平方米的區(qū)間。 中關(guān)村寫字樓近年來有大量供應(yīng)，包括中關(guān)村科貿(mào)中心寫字樓、中關(guān)村 e世界寫字樓、新中關(guān)寫字樓、第三極寫字樓等。此外在中關(guān)村外圍還將陸續(xù)有寫字樓供應(yīng)。這幾個寫字樓由于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)），不太可能有大單成交，而散戶銷售市場情況并不樂觀，因此整體銷售價格還會下降。 前的中關(guān)村有高端的基礎(chǔ)設(shè)施和配套，吸引了越來越多的大型高段企業(yè)入住，目前在市場上受打 擊 的是中端寫字樓的和前 5 年推出的寫字樓 ，其 受高端寫字樓入市的低價位影響，加上其自身的硬件落伍，目前處在非常艱難的境地。 目前中關(guān)村地區(qū)從高檔的甲級樓到乙級樓，再到商住公寓，所有的面積加起來約有 800 萬平米，為在中關(guān) 村進(jìn)行創(chuàng)業(yè)的和拓展的高科技及企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)、國際的科技企業(yè)，都提供了一個能容納百川的沃土。 中關(guān)村客戶群體依然是以高科技、 IT 為主的企業(yè)，與以往不同的是，目前除了中關(guān)村區(qū)域內(nèi)成長起來的和新注冊的公司外，隨著中關(guān)村廣場的和清華科技園區(qū)及 融科資訊中心 的建設(shè)，中關(guān)村逐步改變了以往硬件設(shè)施落后的狀況，有更多的外資 500 強的公司和國內(nèi)的知名 IT公司紛紛從 CBD 回流中關(guān)村。這部分客戶不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動了一些相關(guān)公司進(jìn)駐中關(guān)村，對于本區(qū)域的寫字樓租售市場起到了主要的推動作用。 中 關(guān)村近年來平均每年新增企業(yè)超過 3000 家，至今已有注冊企業(yè) 1萬多家。這些企業(yè)對辦公場所的需求量可想而知。同時，眾多跨國公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或區(qū)域總部，而且，跨國公司的進(jìn)入有逾演逾烈的趨勢。中關(guān)村的商務(wù)寫字樓市場客戶群體一方面將吸引具備長遠(yuǎn)發(fā)展目光的諸如微軟研發(fā)、朗訊、 NTT、高通、松下、聯(lián)想、方正等企業(yè)巨頭；另一方面則是數(shù)以萬計的高活力創(chuàng)新企業(yè)和相關(guān)配套行業(yè)的企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累的各類企業(yè)。 可以看出中關(guān)村的客戶類型已經(jīng)呈現(xiàn)出了多樣化、綜合化、國際化趨勢，由此也可以說明中 關(guān)村所獨有的科技、人才的原動力將長期而巨大的吸引著國際、國內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注。 如果假設(shè) 中關(guān)村西區(qū) 23 號地 的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當(dāng)，考慮到近年房價上漲因素，我行認(rèn)為 12020 元 /平方米左右的價格是比較接近市場價格的。 4． 3 中關(guān)村地區(qū)酒店類物業(yè)地產(chǎn)市場分析 北京酒店市場供應(yīng)量在時間上是不均勻的。近幾年來開盤的新項目，無論在項目的數(shù)量，還是項目提供的總建筑面積，都是很高的。這反映了今年酒店市場十分活躍，且市場總量還未飽和。酒店的供應(yīng)量的猛增，勢必對其他類型的房地產(chǎn)項目造成一定的壓力。 北京酒店市場供應(yīng)量在分 布上是不均勻的。根據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)市場上的酒店項目 61% 位于朝陽區(qū)，并且這些項目所提供的公寓總建筑面積將近占市場總量的 70%以上 。主要原因是自改革開放以來，東部地區(qū)就是北京市發(fā)展較快的區(qū)域，既有大型商貿(mào)社區(qū)，又涵蓋眾多重要的外事區(qū)和商務(wù)區(qū)，外國使館和國際商務(wù)機(jī)構(gòu)密集，因此會對酒店有持續(xù)的需求。 典型項目租金與售價水平參考 名稱 租金 (美元 /月 /套 ) 售價 (美元 /平方米 ) 國貿(mào)中心 15002800 和喬麗晶公寓 12162204 2020 麗都假日酒店 2020 海逸酒店 12002250 京廣中心 900 亮馬河大廈 1050 盈科中心 20205000 3300 福景苑國際公寓 2300 新都市計劃 890 利景名門 720 瑞城中心 2500 旺座 2020 東方銀座 2020 恒基中心 15002800 2300 港澳中心 2020 麗苑公寓 30006800 金隆基大廈 1915 俊景苑 1780 從上表可以看出目前本市的酒店主流市場的價格在 20203000 美元 /平方米。國貿(mào)附近在 2020 美元 /平方米，而燕沙附 近受到國外人士青睞，售價更高在3000 美元 /平方米左右。 中關(guān)村西區(qū) 23 號地 項目地處 中關(guān)村地區(qū) ，它的區(qū)位條件和國貿(mào)、燕莎相比各有千秋，很難以精確的數(shù)字表述。 如果假設(shè) 中關(guān)村西區(qū) 23 號地 的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當(dāng)，考慮到近年房價上漲因素，我行認(rèn)為 18000 元 /平方米左右的價格是比較接近市場價格的。 第五章 項目市場定位 5． 1 中關(guān)村地區(qū)市場總體分析 通過以上分析可知，雖然中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓市場已經(jīng)得到發(fā)展，但酒店類物業(yè)地產(chǎn)尚處于待開發(fā)階段。 雖然目前海淀區(qū)有 51 家酒店，但是沒有形成東三環(huán)的 酒店聚集效應(yīng)，這對高端人群和人氣的聚集來說都是制約因素。 此外，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，平臺交流機(jī)構(gòu)以及其他相關(guān)的會計、法律、律師等等這些社會中介機(jī)構(gòu)的缺乏，與中關(guān)村區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不相匹配。 5． 2 項目業(yè)態(tài)組合 根據(jù)市場分析，本項目將建成以酒店為主、寫字樓、商業(yè)設(shè)施為副的商業(yè)綜合體。其各部分配比為：地上部分由五 星級酒店、寫字樓及商業(yè)三棟建筑組成，酒店 24 層，高 ，建筑面積 51629 平方米；寫字樓 19 層，高 ，建筑面積 25145 平方米；商業(yè) 6層，高 ，建筑面積 42494 平方米。 5． 3 項目客戶群分析 商業(yè)及寫字樓部分客戶群分析 自 2020 年至 2020 年，中關(guān)村寫字樓供給的存量增加比例并不高于新增企業(yè)注冊的比例，也就是說，連續(xù)若干年間形成的寫字樓供給缺口，要在今后幾年才能夠持續(xù)地得以彌補。 中關(guān)村企業(yè)構(gòu)成主要是高新技術(shù)企業(yè)、ＩＴ產(chǎn)品分銷商，以及中介與服務(wù)機(jī)構(gòu)、教育、會計、律師 等。中關(guān)村企業(yè)有三個特征： 10 到 50 人的中小型公司占80%，私營股份制公司 80%，技術(shù)背景的公司占 80%，優(yōu)秀人才走向中小型公司創(chuàng)業(yè)是國際化趨勢。