【正文】 工業(yè)方面的項(xiàng)目。奧雅納業(yè)績(jī)卓越，很多項(xiàng)目在國(guó)際上獲得獎(jiǎng)項(xiàng)。其中澳洲悉尼歌劇院和香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)榮登20世紀(jì)的10大建筑之列，香港匯豐銀行總部、法國(guó)龐畢度中心、日本大阪會(huì)展中心、關(guān)西機(jī)場(chǎng)、英國(guó)千禧巨輪、澳洲布里斯本會(huì)展中心、中國(guó)2008年奧運(yùn)會(huì)國(guó)家體育館、游泳館、北京首都機(jī)場(chǎng)三期航站樓以及中央電視臺(tái)總部等都是名作。中國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)研究院： 是中國(guó)最早建立的大型綜合性設(shè)計(jì)院之一，為國(guó)家甲級(jí)設(shè)計(jì)院，綜合實(shí)力位居全國(guó)建筑設(shè)計(jì)院前列。全院現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人員800余人，包括國(guó)家工程設(shè)計(jì)大師、國(guó)家有突出貢獻(xiàn)的中青年專家、享受政府津貼專家20多名，高級(jí)建筑師、高級(jí)工程師以上職稱200余人，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師、一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師152名。全院設(shè)有6個(gè)綜合所及完善的管理服務(wù)系統(tǒng)，在深圳、珠海、上海、廈門、?？凇⑶鄭u、重慶、昆明、澳門等地設(shè)有分院或辦事處，在國(guó)外與同行合作注冊(cè)有建筑師事務(wù)所。建院50年來，在全國(guó)各省、市、自治區(qū)及海外的十余個(gè)國(guó)家和地區(qū)承擔(dān)了大量的民用與工業(yè)建筑設(shè)計(jì)任務(wù)，為國(guó)家的基本建設(shè)事業(yè)作出了巨大貢獻(xiàn)。（三）項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案說明（一）用地1. 用地面積：（不含待征地，最終以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）。2. 建筑容積率、建筑密度、綠地率：政府不作強(qiáng)制性控制要求。3. 建筑高度：甲級(jí)寫字樓165米，酒店式公寓150米。4. 停車位配套標(biāo)準(zhǔn)為：A. 汽車位：約 700個(gè)（寫字樓、商務(wù)公寓和商業(yè)裙房獨(dú)立分區(qū)設(shè)置車位）。B. 摩托車、自行車位：300個(gè)。5. 規(guī)劃要求：建筑物（含高層主體）后退道路紅線距離：人民南路10米；人民南路和新光華路之間的切角10米；與相鄰建筑的最小控制間距滿足消防間距和《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的》（2005）中的日照要求。（二）總體規(guī)劃1. 原 則：在滿足政府規(guī)劃要求下，充分考慮國(guó)際甲級(jí)寫字樓、酒店式服務(wù)公寓、國(guó)際品牌購(gòu)物中心的有機(jī)聯(lián)系，營(yíng)造出國(guó)際化的商務(wù)區(qū)環(huán)境。2. 樓宇高度A. 甲級(jí)寫字樓165米；B. 酒店式公寓150米；C. 商業(yè)裙房：五層。3. 景觀朝向本地區(qū)地處成都CBD商務(wù)區(qū)，有較佳的城市景觀。本項(xiàng)目作為高檔的涉外商務(wù)區(qū)，充分利用了周邊的城市景觀氛圍。（三）寫字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 寫字樓設(shè)計(jì)考慮到將來客戶的需求，可整層或單層出租，也可劃分為若干單元。2. 標(biāo)準(zhǔn)層的建筑面積2000平方米（含幕墻外包部分）。附設(shè)公共衛(wèi)生間及茶水間。電梯按國(guó)際甲級(jí)寫字樓配置。3. 轎車能停泊到大堂入口雨蓬下。4. 。5. 采用VAV空調(diào)系統(tǒng)。（四）酒店式服務(wù)公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 20人容量的小巴士及轎車能停泊在大堂入口雨蓬下，車道七米寬。入口處設(shè)置不少于3個(gè)VIP停車位。2. 客人與員工分別設(shè)置出入口，員工出入口遠(yuǎn)離客人視線并能直接通達(dá)地下室的后勤用房。酒店式公寓的貨流不與其他貨流渠道共用，獨(dú)立組織，并避免與客人停車有交叉。3. 層高高度：，、—。4. 標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積在1400平方米。 5. 套型比例如下表： 套型套型套內(nèi)建筑面積（平方米）套數(shù)比例（%）Studio40/5087約25%一居室65/70171約48%二居室100/108/12083約24%三居室135/1408約2%豪華居（四居以上）1904約1%總計(jì)—353100%6. 采用西式廚房，二居室以上的戶型，有設(shè)置封閉式廚房的條件。7. 每層設(shè)有服務(wù)性用房（912平方米），內(nèi)設(shè)洗滌盆和地漏等。8. 休閑會(huì)所：約2600平方米。會(huì)所主要服務(wù)于服務(wù)式公寓，并可考慮與寫字樓合用。內(nèi)有室內(nèi)恒溫游泳池（尺寸約為25M*）、健身中心、SPA、兒童游戲室等。9. 公寓樓配套服務(wù)設(shè)施1500平方米。10. 采用集中式中央空調(diào)，集中熱水供應(yīng)。11. 首層大堂按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)和配套進(jìn)行設(shè)計(jì)，約400平方米。（五）裙房設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 設(shè)置出租車停車泊位。2. 設(shè)獨(dú)立的客流出入口。3. 員工的出入口獨(dú)立設(shè)置。4. 戶外設(shè)備機(jī)組和煙道：作隱蔽性處理并盡可能減少環(huán)境的影響。（六）地下室設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 550平方米非機(jī)動(dòng)停車位。2. 地下室機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量約700輛。3. 設(shè)備用房：包括空調(diào)、水、強(qiáng)電、弱電、電梯、人防等設(shè)置配備。4. 員工餐廳約1000平方米設(shè)在負(fù)一層。5. 辦公樓、酒店式公寓、商場(chǎng)的物管用房、儲(chǔ)藏用房分開設(shè)置。6. 監(jiān)控設(shè)施：商場(chǎng)、寫字樓統(tǒng)一設(shè)置，酒店式公寓單獨(dú)設(shè)置。7. 酒店式公寓后勤用房約1000平方米，含員工更衣室、淋浴室、食堂、工作間、客房部、人事部、維修部、保安部、監(jiān)控室、休閑娛樂室、儲(chǔ)藏室、衛(wèi)生間等。（七）外墻設(shè)計(jì)要點(diǎn)單元式LOWE中空玻璃幕墻。二、開發(fā)計(jì)劃與工程建設(shè)（一）“仁恒廣場(chǎng)”項(xiàng)目開發(fā)可分為三階段1. 第一階段：2006年8月動(dòng)工，2008年12月主體封頂，2008年9月裙房部分初步竣工。2. 第二階段： 2009年1月裙房交付使用，商業(yè)開業(yè)。3. 第三階段：2009年10月項(xiàng)目全面竣工，2009年11月項(xiàng)目交付使用。（二）工程施工進(jìn)度計(jì)劃要點(diǎn)1. 基礎(chǔ)工程：2006年9月—07年12月。2. 裙房結(jié)構(gòu)：2007年9月—2008年1月。3. 塔樓主體工程：2008年1月—2008年12月。4. 安裝工程：2007年11月—2009年4月。5. 裝飾、裝修工程：2007年7月—2009年8月。6. 外場(chǎng)工程：2008年3月—2008年8月。竣工驗(yàn)收與交付：2009年9月—2009年10月。第五部分 市場(chǎng)營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理一、項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷測(cè)算二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷測(cè)算仁恒置地廣場(chǎng)建成后是包括有國(guó)際品質(zhì)的甲級(jí)寫字樓、酒店式服務(wù)公寓、國(guó)際品牌商業(yè)購(gòu)物中心等多功能的綜合商業(yè)建筑體。通過對(duì)成都中心城區(qū)甲級(jí)寫字樓、酒店式服務(wù)公寓、大型商業(yè)物業(yè)租售情況的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷測(cè)算特按照兩種模式進(jìn)行：全租模式與租售結(jié)合模式。（一）項(xiàng)目產(chǎn)品定位A、甲級(jí)寫字樓：產(chǎn)品定位：仁恒置地廣場(chǎng)西座塔樓定位為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，遠(yuǎn)高于成都目前甲級(jí)寫字樓水平，參照標(biāo)準(zhǔn)為上海最高級(jí)甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。租金/售價(jià)設(shè)定依據(jù)：成都現(xiàn)有較好的甲級(jí)寫字樓租金水平在110—130元/平方米/月，銷售價(jià)格在12000—15000元/平方米。本項(xiàng)目區(qū)位、建筑品質(zhì)、配套設(shè)施遠(yuǎn)高于成都現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓水平，完全可預(yù)期較高的售價(jià)。租用類型目標(biāo)客戶：進(jìn)入成都的世界五百?gòu)?qiáng)、國(guó)際財(cái)團(tuán)、中外知名公司，包括金融、保險(xiǎn)、商業(yè)、貿(mào)易、高科技、管理咨詢等行業(yè)客戶。銷售類型目標(biāo)客戶：部分公司、企業(yè)（購(gòu)買自用），成都及外地大量的實(shí)力投資者客戶，部分房地產(chǎn)投資基金、上市公司等，由于本項(xiàng)目具有良好的投資價(jià)值和增值潛力，可吸引各類寫字樓投資型客戶。（一些國(guó)際房地產(chǎn)投資基金已與我公司有意向性接觸）。 B、酒店服務(wù)式公寓 產(chǎn)品定位：仁恒置地廣場(chǎng)東座塔樓定位為高級(jí)酒店服務(wù)式公寓，五星級(jí)酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計(jì)豪華、舒適、氣派；由具有國(guó)際客戶網(wǎng)絡(luò)資源的新加坡輝盛酒店服務(wù)公寓管理公司提供國(guó)際化的酒店式服務(wù)和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。租金設(shè)定依據(jù)：酒店服務(wù)公寓租用類目標(biāo)客戶主要為外籍商務(wù)人士、中外知名公司高級(jí)管理人員等，該類人士住房補(bǔ)貼支出一般在15000—25000元/月。 租用類型目標(biāo)客戶：包括長(zhǎng)租和短租客戶，預(yù)計(jì)長(zhǎng)租戶占60%，短租戶約占40%。主要包括：在成都領(lǐng)使館工作的外籍人員、在成都的外籍商務(wù)人士，世界500強(qiáng)外企外籍高管、中外知名公司高級(jí)管理人員、來四川省旅游的商務(wù)游客及豪華旅游團(tuán)、租用仁恒置地廣場(chǎng)及周邊高端寫字樓的公司/企業(yè)的高管人員。C、商業(yè)裙樓部分：產(chǎn)品定位：商業(yè)裙房定位為代表成都商業(yè)發(fā)展最高水平的超區(qū)域型國(guó)際品牌購(gòu)物中心，與整個(gè)項(xiàng)目的檔次匹配，形成差異化優(yōu)勢(shì)，樹立“仁恒置地廣場(chǎng)”的品牌形象，保持項(xiàng)目長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)力。使之成為成都第一個(gè)超高檔品牌商業(yè)中心，塑造成都高檔零售商業(yè)“制高點(diǎn)”。商業(yè)裙樓主要采用品牌專賣店、形象旗艦店形式，以國(guó)際知名或其它高檔品牌服飾為主導(dǎo)。具有百貨購(gòu)物、餐飲休閑兩大主要商業(yè)功能。經(jīng)營(yíng)大類以國(guó)際品牌服飾、珠寶首飾、個(gè)人用品等為主，以高檔特色餐飲、休閑為輔。租金設(shè)定依據(jù)：成都中心城區(qū)同類地段商業(yè)物業(yè)，一層平均租金在550—1200元/平方米/月。其中經(jīng)營(yíng)較好的大型商業(yè)項(xiàng)目，1至5層的平均租金在180—200元/平方米/月。租用類型目標(biāo)客戶：國(guó)際一線品牌服飾、珠寶首飾、化裝品等品牌店、旗艦店、各類專賣店，以及高檔餐飲主力店、特色餐飲店、知名連鎖快餐店、西餐店、咖啡酒吧、高檔美容保健中心、銀行營(yíng)業(yè)廳、航空票務(wù)中心等。消費(fèi)客戶群：a）成都高收入階層及外來旅游者，高收入階層組成：中高級(jí)經(jīng)理人、私營(yíng)業(yè)主、中小公司老板、社會(huì)管理中高階層（高級(jí)別公務(wù)員）等。主要消費(fèi)群體年齡階段在30—45歲。b）參照高收入階層約占城市總?cè)丝?0%的比例計(jì)算，成都主城區(qū)城市人口及外來人口共約450萬人，有能力的潛在目標(biāo)消費(fèi)群約40—50萬人（不包括項(xiàng)目定位超區(qū)域輻射范圍人口和外來旅游者等潛在消費(fèi)群）。（二）市場(chǎng)營(yíng)銷——全租模式此模式下的項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓、酒店式服務(wù)公寓、國(guó)際品牌商業(yè)購(gòu)物中心與地下停車場(chǎng)部分均統(tǒng)一出租。項(xiàng)目本身的品質(zhì)和地段決定了物業(yè)增值空間大，考慮到回收期內(nèi)物業(yè)自身的增值，且物業(yè)增值肯定高于利息支出，此模式能保證較高物業(yè)增值收入，且能保證物業(yè)業(yè)權(quán)的統(tǒng)一和項(xiàng)目品質(zhì)的穩(wěn)定性，有利于項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理與物業(yè)增值。二、運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃 酒店服務(wù)式公寓經(jīng)營(yíng)管理：委托享有盛譽(yù)的新加坡輝盛國(guó)際管理公司管理本項(xiàng)目酒店服務(wù)式公寓，提供國(guó)際化的高品質(zhì)酒店式服務(wù)。輝盛公司酒店服務(wù)式公寓管理分布于新加坡、馬尼拉、倫敦、亞太、中國(guó)大陸等國(guó)家和地區(qū)，具有強(qiáng)大的高端客戶資源網(wǎng)絡(luò)，輝盛品牌和卓越的個(gè)性化服務(wù)在國(guó)際上已享譽(yù)業(yè)界。品牌管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)保證物業(yè)檔次品質(zhì)，提高租金標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)展客戶資源，增加入住率都有良好帶動(dòng)作用，并有利于保持整個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)久的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 高檔商業(yè)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理：與國(guó)際知名商業(yè)管理公司合作，進(jìn)行項(xiàng)目國(guó)際招商和運(yùn)營(yíng)管理，由招商引入的國(guó)際知名品牌的百貨主力店、旗艦店以品牌優(yōu)勢(shì)保障項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力。 甲級(jí)寫字樓的物業(yè)管理: 由國(guó)際知名物業(yè)管理公司提供顧問服務(wù), 由仁恒物業(yè)管理公司提供國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)（仁恒物業(yè)管理在上海、南京發(fā)展十多年，管理多個(gè)大型高檔物業(yè)項(xiàng)目，以國(guó)際化的服務(wù)成為國(guó)內(nèi)知名的物業(yè)管理品牌，榮獲建設(shè)部授予的“中國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”稱號(hào)）。 第六部分 結(jié) 論仁恒置地集團(tuán)進(jìn)入成都投資得到了省、市政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持，“仁恒置地廣場(chǎng)”項(xiàng)目被市政府列為“成都市重大投資項(xiàng)目”，倍受成都社會(huì)各界和新加坡政府各界關(guān)注。 從2003年起，通過與第一太平戴維斯、怡和高力、戴德梁行等國(guó)際知名顧問公司合作，進(jìn)行深入的市場(chǎng)論證和項(xiàng)目定位研究，表明：該項(xiàng)目地段作為“AAA級(jí)”商業(yè)地塊，具有巨大的市場(chǎng)價(jià)值和增值空間，適合開發(fā)高端商務(wù)中心項(xiàng)目。項(xiàng)目定位為成都城市CBD中心國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的中國(guó)西部“總部經(jīng)濟(jì)基地”，符合成都國(guó)際化進(jìn)程和城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的市場(chǎng)需要，項(xiàng)目開發(fā)具有強(qiáng)大的需求支持，市場(chǎng)前景良好。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)由全球享有盛譽(yù)的美國(guó)NBBJ國(guó)際工程設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，并與英國(guó)ARUP（奧雅納）工程顧問公司、新加坡輝盛國(guó)際管理公司、戴德梁行、中國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)研究院等展開廣泛深入合作，提供項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、商業(yè)空間設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理等多方面的技術(shù)支持，將充分保障項(xiàng)目高質(zhì)量的建筑品質(zhì)和國(guó)際化的運(yùn)營(yíng)管理。仁恒置地集團(tuán)在上海、南京擁有十多年房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的成功經(jīng)驗(yàn)，秉承“善待土地，對(duì)一方水土負(fù)責(zé)”的開發(fā)理念，依托專業(yè)的國(guó)際精英管理團(tuán)隊(duì)，完全可以把項(xiàng)目打造成為建筑精品，保持項(xiàng)目長(zhǎng)久的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。綜上所述：“仁恒置地廣場(chǎng)”項(xiàng)目具有投資開發(fā)的良好可行性。有新加坡及四川省、成都市兩地政府的關(guān)心支持，有得天獨(dú)厚的土地資源優(yōu)勢(shì)和充分的市場(chǎng)需求，有陣容強(qiáng)大的規(guī)劃設(shè)計(jì)國(guó)際團(tuán)隊(duì)，有仁恒集團(tuán)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)“仁恒置地廣場(chǎng)”項(xiàng)目完全可以取得成功。對(duì)城市負(fù)責(zé)，對(duì)子孫后代負(fù)責(zé)，造福一方，以良好的業(yè)績(jī)回報(bào)社會(huì)。 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