【正文】 綜上所述：“仁恒置地廣場(chǎng)”項(xiàng)目具有投資開發(fā)的良好可行性。品牌管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)保證物業(yè)檔次品質(zhì)，提高租金標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)展客戶資源，增加入住率都有良好帶動(dòng)作用，并有利于保持整個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)久的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。租用類型目標(biāo)客戶：國(guó)際一線品牌服飾、珠寶首飾、化裝品等品牌店、旗艦店、各類專賣店，以及高檔餐飲主力店、特色餐飲店、知名連鎖快餐店、西餐店、咖啡酒吧、高檔美容保健中心、銀行營(yíng)業(yè)廳、航空票務(wù)中心等。主要包括：在成都領(lǐng)使館工作的外籍人員、在成都的外籍商務(wù)人士，世界500強(qiáng)外企外籍高管、中外知名公司高級(jí)管理人員、來四川省旅游的商務(wù)游客及豪華旅游團(tuán)、租用仁恒置地廣場(chǎng)及周邊高端寫字樓的公司/企業(yè)的高管人員。租金/售價(jià)設(shè)定依據(jù)：成都現(xiàn)有較好的甲級(jí)寫字樓租金水平在110—130元/平方米/月，銷售價(jià)格在12000—15000元/平方米。3. 塔樓主體工程：2008年1月—2008年12月。6. 監(jiān)控設(shè)施：商場(chǎng)、寫字樓統(tǒng)一設(shè)置，酒店式公寓單獨(dú)設(shè)置。2. 設(shè)獨(dú)立的客流出入口。7. 每層設(shè)有服務(wù)性用房（912平方米），內(nèi)設(shè)洗滌盆和地漏等。5. 采用VAV空調(diào)系統(tǒng)。3. 景觀朝向本地區(qū)地處成都CBD商務(wù)區(qū)，有較佳的城市景觀。（三）項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案說明（一）用地1. 用地面積：（不含待征地，最終以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）。目前，除英國(guó)倫敦的總部外，在歐洲、美洲、非洲、中東、東南亞及澳洲等33個(gè)國(guó)家和地區(qū)設(shè)有73家分公司及辦事處，奧雅納香港公司是中國(guó)及東南亞地區(qū)的總部。c） 車位配置標(biāo)準(zhǔn)：本項(xiàng)目是甲級(jí)寫字樓、商業(yè)、酒店服務(wù)式公寓相結(jié)合的高檔綜合建筑，車位配置標(biāo)準(zhǔn)對(duì)保持項(xiàng)目的長(zhǎng)久市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力十分重要，整個(gè)項(xiàng)目配置700個(gè)車位，其中服務(wù)式公寓100個(gè)車位，其它每150平方米配置一個(gè)車位。商業(yè)規(guī)劃商業(yè)模式主要采用品牌專賣店、形象旗艦店形式，以國(guó)際知名或其它高檔品牌服飾為主導(dǎo)。車位配置本項(xiàng)目將統(tǒng)一考慮車位問題（配套設(shè)施規(guī)劃敬請(qǐng)參看項(xiàng)目“會(huì)所/會(huì)議/車位配套設(shè)施”部分內(nèi)容）。（三） 產(chǎn)品規(guī)劃甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品定位為國(guó)際甲級(jí)寫字樓，遠(yuǎn)高于成都目前甲級(jí)寫字樓水平，參照標(biāo)準(zhǔn)為上海最高級(jí)甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。3. 開發(fā)規(guī)模，共約20萬平方米。零售銷售的模式逐漸趨向于大面積直營(yíng)店，這是國(guó)際知名商家的一個(gè)普遍模式。王府井百貨春熙店約17000采取扣點(diǎn)29%的經(jīng)營(yíng)方式。三、成都高端商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析（一）市場(chǎng)概況成都高端商業(yè)市場(chǎng)概況。住房補(bǔ)貼：較高標(biāo)準(zhǔn)：部分歐美企業(yè)及外交人員，高的約3000美元/月，其余為2000—2500美元/月。基于成都的城市發(fā)展規(guī)劃及外國(guó)投資的增加，對(duì)于短期住宿的需求也會(huì)相應(yīng)增加。供需基本保持平衡，市場(chǎng)前景良好。軟件方面：這些項(xiàng)目也更注重與國(guó)際著名設(shè)計(jì)與物管顧問的戰(zhàn)略合作（如世邦魏理仕、宏騰國(guó)際、戴德梁行等），力圖實(shí)現(xiàn)服務(wù)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌。（二）現(xiàn)有中高檔寫字樓項(xiàng)目成都現(xiàn)有中高檔寫字樓統(tǒng)計(jì)名 稱面積（㎡）投放時(shí)間月租金 (元/㎡)每月物管 （元/月/㎡）租用率售價(jià)（元/㎡）冠城廣場(chǎng)500001999年底901301595%10000川信大廈450001998年3月1001201595%城市之心 （爛尾改）350002002年3月901201595%12000民興金融大廈600001998年5月901101590%　威斯頓聯(lián)邦（爛尾改）201802003年5月1001301598%10000時(shí)代廣場(chǎng)498002004年4月8011013　85%　80009000中環(huán)廣場(chǎng)（爛尾改）500002006年6月8011020%開行國(guó)際大廈542682006年4月　 15　10000―13000總 計(jì)約35萬　?。ㄈ┪磥砑准?jí)寫字樓項(xiàng)目未來3年內(nèi)竣工的甲級(jí)寫字樓調(diào)查統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱建筑面積 （㎡）開發(fā)商啟動(dòng)時(shí)間仁恒置地廣場(chǎng)新加坡仁恒置地2006年8月航天科技大廈預(yù)計(jì)6萬四川航天管理局2006年7月嘉里中心預(yù)計(jì)6萬香港嘉里集團(tuán)2005年天府時(shí)代中心預(yù)計(jì)6萬香港九龍倉(cāng)2006年9月力寶大廈（爛尾改）預(yù)計(jì)5萬印尼力寶集團(tuán)2006年總計(jì)約30萬 　（四）市場(chǎng)分析及前景展望 近3年市場(chǎng)投放量明顯增大。城南及延線片區(qū)仁恒置地廣場(chǎng)航天科技大廈開行國(guó)際廣場(chǎng) 隨著城市向東向南發(fā)展的進(jìn)一步加快，沿城市主軸線人民南路及其延線的辦公物業(yè)的發(fā)展與 CBD 共同成為成都市商務(wù)辦公物業(yè)的主要供給區(qū)域，未來將成為城市新結(jié)構(gòu)下的主要商務(wù)線。2. 鹽市口商圈交通可達(dá)性好：位于成都市放射加環(huán)狀道路體系的中心，區(qū)域內(nèi)有四條東西干道和三條南北干道，距機(jī)場(chǎng)約30分鐘車程，交通可達(dá)性好。CBD是核心，文化博覽區(qū)是靈魂，生活區(qū)是配套。成都市政府提出把成都建設(shè)成為西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市的目標(biāo)。武侯區(qū)：定位為以科教文化、高新科技產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和居住為主的綜合性城區(qū)。（五）中心區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 未來成都中心城區(qū)的春熙路、鹽市口、大慈寺片區(qū)將建成中心商業(yè)區(qū)；后子門一帶的城市核心區(qū)域?qū)⒔ǔ芍醒肷虅?wù)區(qū)。5條地鐵線路分別為：1號(hào)線：作為南北干道，北起動(dòng)物園，南至華陽，線路全長(zhǎng)26公里左右，中間設(shè)18個(gè)站點(diǎn)，前期先設(shè)14個(gè)站點(diǎn)。（四）道路交通發(fā)展規(guī)劃“井”字加環(huán)狀加放射 “井”字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)） 。兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈：以高速公路為連線，具體包括綿陽、南充、內(nèi)江、樂山、雅安等四川相關(guān)地級(jí)城市。橫貫四川盆地中部的成渝高速公路使成都、重慶兩大城市之間的距離縮短近三分之一，行車時(shí)間縮短一半以上，一日之間即可順利往返。航空交通方面：成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)是中國(guó)第四大國(guó)際航空港，有航班通往北京、上海、廣州、深圳、濟(jì)南、青島、南京、杭州、寧波、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、張家界、哈爾濱、沈陽、大連、鄭州、西安、蘭州、烏魯木齊、拉薩、昌都、萬州、福州、廈門、南寧、桂林、貴陽、昆明、?？诘葒?guó)內(nèi)60多個(gè)大、中城市，并開辟了香港、曼谷、法國(guó)等國(guó)際和地區(qū)航線。 未來兩年內(nèi)，力寶大廈、香格里拉酒店等將相繼投入使用，新增供應(yīng)量約10萬平方米。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為3，、％、％，為市場(chǎng)供應(yīng)提供了足夠的保障；另一方面，市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，％。2005年，成都房地產(chǎn)業(yè)保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭。旅行社234家，增加17家。2006年上半年，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加。%。其中，%；，%。出口商品技術(shù)含量提高。連鎖商業(yè)企業(yè)15家，%。 成都消費(fèi)需求保持平穩(wěn)增長(zhǎng)成都社會(huì)消費(fèi)品零售總額和居民消費(fèi)支出持續(xù)上升。2003年以后，成都GDP總量位居15個(gè)副省級(jí)城市前列，西部城市首位。 城市綜合實(shí)力（GDP）位居國(guó)內(nèi)城市十強(qiáng)之一，經(jīng)濟(jì)總量在中國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中名列第四，在西部省會(huì)城市中名列第一，是“中國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市”之一，城市競(jìng)爭(zhēng)力和綜合實(shí)力排名第九。（二） 城市地位與競(jìng)爭(zhēng)力城市地位四川省省會(huì)，中國(guó)特大城市，歷史文化名城，重要旅游城市。第一部分 成都宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)一、 城市區(qū)域地位二、 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況一、城市區(qū)域地位（一） 城市概況自然概況：成都位于中國(guó)西南部，地形以平原為主。項(xiàng)目包括國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店服務(wù)式公寓及國(guó)際品牌購(gòu)物中心，具有商務(wù)辦公、國(guó)際會(huì)議、商住、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂等復(fù)合功能。歷時(shí)2年多的研究論證結(jié)果表明：項(xiàng)目具有投資開發(fā)的良好可行性。項(xiàng)目周邊有獲得聯(lián)合國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)的府南河，附近云集錦江賓館、索菲特酒店、川信大廈等五星級(jí)酒店和寫字樓項(xiàng)目，與市政府錦江大禮堂隔街相望，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。前 言2004年，仁恒置地（成都）有限公司與國(guó)際團(tuán)隊(duì)合作，通過深入的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)方案、成本測(cè)算、投資分析等，形成了初步的仁恒置地廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，2005年8月，完成了比較完整的《仁恒置地廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目用地規(guī)模約2萬平方米。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案已通過政府審批，于2006年8月動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2009年10月全面竣工，2009年12月全面正式投入運(yùn)營(yíng)使用（商業(yè)部分提前至09年初開業(yè)）?！叭屎阒玫貜V場(chǎng)” 項(xiàng)目定位符合城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的市場(chǎng)需要，將憑借全方位的國(guó)際化品質(zhì)，刷新成都商務(wù)辦公水平，滿足市場(chǎng)需求，適應(yīng)城市發(fā)展的國(guó)際化進(jìn)程，具有良好的市場(chǎng)前景和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。人口概況：,，外來流動(dòng)人口約150余萬人。中國(guó)西南地區(qū)重要的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心，交通樞紐和通信樞紐。 城市競(jìng)爭(zhēng)力作為西南地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心、歷史悠久的城市，成都在多個(gè)具體領(lǐng)域具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：A、 由于其區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、交通信息和文化教育中心的地位，成都的區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力突出，在2005城市競(jìng)爭(zhēng)力排名中名列西部第一。2005年，%。2005年，%。（三）固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。%；，%；，%；紡織紗線、%。（五）金融、證券和保險(xiǎn)業(yè) 金融運(yùn)行總體平穩(wěn), 證券市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展較快2005年，%。城市居民人均可支配收入6320元，%，人民生活水平穩(wěn)步提高。2006年上半年，全市共接待國(guó)內(nèi)游客2188 萬人次，%， 億元， %；接待入境旅游者 ， %， 億美元，%。%。表明成都房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。成都甲級(jí)寫字樓未來供求基本平衡，預(yù)計(jì)租金將持續(xù)上漲。省內(nèi)航線則有成都—達(dá)州、成都—西昌等。此外，成都——都江堰、眉山、樂山、峨眉山、資陽、內(nèi)江、自貢、宜賓、德陽、綿陽、雅安等城市已開通了高速公路客運(yùn)班線。這個(gè)經(jīng)濟(jì)圈基本上就指整個(gè)成都平原經(jīng)濟(jì)圈，也是以成都為中心最大的經(jīng)濟(jì)輻射圈。環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路。2號(hào)線：南起洪河，止于成灌客運(yùn)站和西三環(huán)。一環(huán)路以內(nèi)的城區(qū)，將主要發(fā)展服務(wù)產(chǎn)業(yè)。金牛區(qū)：將成為城市西北部依托會(huì)展、大型商貿(mào)市場(chǎng)等發(fā)展商務(wù)服務(wù)、商貿(mào)流通為主的綜合性城區(qū)。成都市城市結(jié)構(gòu)將進(jìn)行重大調(diào)整，由原來的單中心向一主兩副（中心城區(qū)和東、南副中心）的多城市中心發(fā)展，中心城區(qū)功能面臨重新定位和升級(jí)換代。CBD與商業(yè)中心區(qū)相互支撐、各有所重。商務(wù)氛圍濃厚：區(qū)域內(nèi)聚集了在蓉60%以上的外資機(jī)構(gòu)， 40%以上的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)分公司或辦事機(jī)構(gòu)，05年各商業(yè)銀行省市級(jí)分行，證券、保險(xiǎn)、信托等金融機(jī)構(gòu)72家；各類律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所54家，具有高盈利性服務(wù)業(yè)的明顯聚集優(yōu)勢(shì)。成都百貨大樓以東，延伸至鹽市口，與上百年歷史的染房街相接，向北又與順城街相連。人民南路中軸線上高檔次社區(qū)中的商務(wù)辦公趨勢(shì)基本形成。市場(chǎng)供給狀況：2004年～2006年，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)投放量達(dá)15萬平方米，今年內(nèi)開工建設(shè)或陸續(xù)亮相的甲級(jí)寫字樓共六個(gè)。新一代甲級(jí)寫字樓引領(lǐng)高端市場(chǎng)。預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)成都將動(dòng)工建設(shè)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目共6個(gè)，有超過35萬平方米的總量投放，考慮到甲級(jí)寫字樓年需求的增長(zhǎng)因素，3年后成都甲級(jí)寫字樓每年需求量預(yù)計(jì)在12—13萬平方米。長(zhǎng)期住宿的供應(yīng)概況：根據(jù)調(diào)查, 在現(xiàn)有的住宅市場(chǎng)上有5個(gè)高檔項(xiàng)目最受外籍人士的歡迎, 它們是凱萊帝景, 中華園, 錦繡花園, 錦官新城和銀都，其性質(zhì)為公寓或別墅。案 例：殼牌、阿爾卡特西南區(qū)外籍高管、索尼、愛立信西南區(qū)外籍高管等。作為國(guó)內(nèi)舉足輕重的時(shí)尚都市，成都的時(shí)尚消費(fèi)能力和氛圍絲毫不遜色于北京、上海和廣州。其他品牌百貨專賣店采取扣點(diǎn)20—25%的經(jīng)營(yíng)方式。四、仁恒廣場(chǎng)項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目SWOT分析1. 優(yōu)勢(shì)? 地處城市中心、交通要道、毗鄰地鐵站點(diǎn) ? CBD核心區(qū)，商業(yè)、商務(wù)、金融設(shè)施齊全? 辦公+酒店+商