【正文】 ? 天府新城在售寫字樓供應(yīng)分析項目 等級 體量（萬平米）拉 德 方 斯 大 廈 甲 級 特 拉 克 斯 國 際 廣 場 甲 級 總 體 量 約 8萬 平 米 ， A座 出 售 ， B座 開 發(fā) 商 持 有 ， 寫 字 樓約 平 米中 國 水 電 大 廈 甲 級 5城 南 科 技 廣 場 研 發(fā) 樓 總 建 筑 面 積 平 米 ， 1， 2期 已 于 20xx年 12月 竣工 ， 已 建 成 約 平 米 ， 在 售 約 平 米區(qū)域內(nèi)在售寫字樓主要有拉德方斯大廈、特拉克斯國際廣場、中國水電大廈和城南科技廣場。交 通 便利交 通 便 利 ，位 置 優(yōu) 越 ，周 邊 配 套完 善 ， 大量 星 級 酒店 聚 集劣 勢 交 通 較 為 擁堵 ?？腿簩频昱涮字饕囊笫?，能夠提供舉行各種規(guī)模會議的場所；餐飲配套完備，能提供中西菜品，以滿足不同類型客戶的需要；擁有現(xiàn)代化的商務(wù)辦公配套，提供中英文字處理、寬帶網(wǎng)絡(luò)、復(fù)印、電傳、圖文傳真、國際國內(nèi)直撥電話、銀行、旅游票務(wù)、上網(wǎng)等服務(wù)；豐富的休閑娛樂設(shè)施，能夠提供健身、游泳、洗浴、按摩等服務(wù)；能夠使用國內(nèi)外信用卡。綜合以上分析，項目所在區(qū)域酒店業(yè)有商務(wù)辦公及旅游兩方面的客源作支撐，其中，會展業(yè)是現(xiàn)階段該區(qū)域酒店業(yè)需求的主要提供來源，并將長期作為酒店業(yè)的支撐；隨著該區(qū)域的逐漸發(fā)展及新的 CBD 中心的形成，各辦公區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提供的商務(wù)客源將進(jìn)一步增加；未來海洋世界建成后，將為該區(qū)域酒店提供較穩(wěn)定的旅游住宿客源。酒店客戶來源主要以商務(wù)辦公住宿為主，極地海洋世界建成后還將包括部分旅游住宿，同時還包括主城區(qū)無法消化的客源。飯店娛樂設(shè)施：星空酒廊、健身中心、美容沙龍。因此，撇開重大宏觀經(jīng)濟(jì)政策出臺等影響因素，成都未來 2～3 年內(nèi)五星級酒店的價格將保持基本小幅上漲。訪親會友型留蓉時間（所占總體比例不大） ，多數(shù)為 1－2 天內(nèi)。有 40 家在蓉投資建立了 448 家外商投資企業(yè)；有 32家設(shè)立了分公司；有 48 家設(shè)立了代表處或辦事處。? 成都市酒店客戶需求特征分析旅游客群近年來，成都國內(nèi)旅游人數(shù)，旅游人數(shù)逐年遞增，并保持了 10%左右的遞增，20xx 年達(dá)到了 萬人。4－ 5 星 級 的 酒 店 從 分 布 位 置 來 看 城 市 中 心 區(qū) 的 數(shù) 量 占 了 總 數(shù) 的 70%的 高 比 例 ， 也 說 明 了 越 是 高 星 級 的 酒 店 對 地 區(qū) 位 置 的 選 擇 越 為 重 視 和明 顯 ， 即 分 布 位 置 為 一 個 城 市 的 中 心 商 務(wù) 圈 ， 經(jīng) 濟(jì) 圈 ， 形 成 高 星 級酒 店 分 布 的 聚 集 圈 層 。以上成都 11家高星級酒店表現(xiàn)出如下特征：? 占據(jù)成都各個酒店業(yè)的黃金口岸高星級酒店主要集中在市中心，交通四通八達(dá)，人氣很旺。目前，成都尚沒有一個座位數(shù)超過一萬座的演出和體育場館，唯一一個 9000 個座位的室內(nèi)體育觀——四川體育館，是上世紀(jì)八十年代修建，設(shè)備陳舊，功能不齊，難以承擔(dān)高水平的演出和體育比賽。餐廳排出含油污水，經(jīng)隔油處理后排入市政下水道；餐廳經(jīng)營產(chǎn)生的泔水等將采用先進(jìn)的微生物循環(huán)系統(tǒng)進(jìn)行處理，以循環(huán)利用；糞便污水與生活污水采用分流制，糞便污水經(jīng)化糞池處理（停留時間 48 小時以上）后排入城市污水管道；地下層污水池均采用潛污泵提升排入室外雨水管。 項目開發(fā)環(huán)境影響評價? 項目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量區(qū)域大氣質(zhì)量影響因素主要來自項目工地自身部分建筑物，但對區(qū)域的影響較小。項目現(xiàn)場地已經(jīng)達(dá)到七通一平的施工條件。項目地位于成都天府新城行政辦公核心地帶，目前，該地塊是成都南部新城中軸線天府大道側(cè)余下的唯一一塊可建設(shè)用地。另外，項目地距離天府廣場 10 分鐘的車程，到國際機(jī)場15 分鐘車程，交通十分便利。該戰(zhàn)略提出了“一城兩帶六走廊”的發(fā)展模式，未來城市將集中發(fā)展 6條走廊，形成走廊式集中發(fā)展格局,串珠式布局結(jié)構(gòu),緊湊的城市形態(tài)。成都的國際地位越來越高美國、德國、韓國、泰國、法國、新加坡和巴基斯坦等國家先后在成都設(shè)立了領(lǐng)事機(jī)構(gòu)。成都市的城市地位與影響力正逐年上升，在商務(wù)投資、文化包容、旅游觀光、人居置業(yè)等方面受到全國范圍的認(rèn)同。會展經(jīng)濟(jì)成都世紀(jì)城新國際會展中心總投資達(dá) 50 億元，是目前西南地區(qū)占地面積最大的展覽中心，占地 1850 畝。以“三星堆遺址” 、 “大魔方”項目可行性研究報告 12“金沙遺址”代表的古蜀文化一舉奪魁，而作為農(nóng)家樂的發(fā)源地和以“五朵金花”為代表的農(nóng)家樂旅游模式在國內(nèi)國際上備受青睞。早在公元前四世紀(jì)，蜀王開明五世遷蜀都城至此，取周太王遷岐“一年成邑，二年成都” ，因名成都。交通條件——水、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)成都是西南地區(qū)重要的商品物資集散地， 寶成、成渝、成昆、成達(dá)鐵路干線在此交匯，形成了以成都為中心的西南地區(qū)最大的鐵路客貨運輸樞紐；公路四通八達(dá)，成都也是西南地區(qū)最大的航空港，成都雙流國際機(jī)場已開辟國際、國內(nèi)航線 50 多條，可與國內(nèi)外 70 多個大中城市直接通航。成都市是四川省的政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心，是中國西部經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)的特大型城市，是西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國家級歷史文化名城和旅游中心城市。為適應(yīng)成都傳媒集團(tuán)產(chǎn)業(yè)多元化的發(fā)展趨向，滿足產(chǎn)業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)延伸的需要，在成都市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)有關(guān)方面批準(zhǔn)，成都傳媒集團(tuán)擬在成都市高新區(qū)天府新城區(qū)域內(nèi)，投資建設(shè)全方位地融入時尚、前衛(wèi)的、國際化建筑元素，打造出以大型專業(yè)演出場館為核心的復(fù)合式消費項目。中冶成工建設(shè)有限公司中冶成工 20xx 年 11 月由中國第五冶金建設(shè)公司改制而成，是中國冶金科工股份有限公司控股的，目前，中冶成工下轄分（子）公司 40 余個，集工程總承包、鋼結(jié)構(gòu)及裝備制造、金屬礦業(yè)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、非標(biāo)設(shè)備及壓力容器制造、商品混凝土生產(chǎn)及工業(yè)設(shè)備檢修、項目投資為一體的多元產(chǎn)業(yè)的大型綜合企業(yè)。中冶成工擁有冶煉、房建工程總承包特級資質(zhì)在內(nèi)的多項總承包和專業(yè)承包資質(zhì)，是西南地區(qū)唯一的雙特級總承包資質(zhì)企業(yè)；擁有鋼結(jié)構(gòu)制造特級資質(zhì)及鋼結(jié)構(gòu)、特種設(shè)備等設(shè)計、制造、檢測許可證，在成都和上海設(shè)有現(xiàn)代化的鋼結(jié)構(gòu)及裝備制造基地，其中成都鋼結(jié)構(gòu)基地是西南地區(qū)最大的鋼結(jié)構(gòu)基地。 項目概況 “大魔方”項目可行性研究報告 7成都市高新區(qū)天府新城站南組團(tuán) 項目物業(yè)功能構(gòu)成大魔方項目將打造全新的、現(xiàn)代化的大都市生活方式，為全國乃至世界各地的游客提供一個充滿活力的體驗式旅游目的地，樹立起成都在中國文化娛樂界的標(biāo)桿地位。隨著成都經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，成都在中國的地位及影響力與日俱增。成都已成為西部航空樞紐 ，將打造成中國四大樞紐機(jī)場之一；長江、嘉陵江、沙河等多條航道成為成都主要的水運系統(tǒng)。漢代是全國的五大都會之一，唐代有“揚（州）一益（州）二”之稱，北宋時期是汴州以外的第二大都會。成都，優(yōu)越的自然資源、深厚的文化底蘊、膾炙人口的美食三者的聯(lián)合鑄就成都旅游產(chǎn)業(yè)的國際地位。展館區(qū)位于世紀(jì)城的東部，總面積20 萬平方米。城市化進(jìn)程類比城市 成都 重慶 中國 北京、上海 東京、紐約城市化水平 44% 低于 40% 43% 84％左右 90%以上人均 GPD（美元） 3634 1384 1750 55008500 30000第三產(chǎn)業(yè) ％ 40％ ％ 超過 60％ 接近 80％按照城市化發(fā)展的“納瑟姆”曲線來判斷，城市化水平達(dá)到 30％以后，將進(jìn)入 30－70％的國際公認(rèn)的加速發(fā)展期。目前，駐成都外國領(lǐng)事機(jī)構(gòu)數(shù)量已達(dá)七家，在內(nèi)地僅次于上海和廣州，成都已躋身中國內(nèi)地“領(lǐng)事館”第三城。20xx 年，成都先后啟動建設(shè)南部、東部、北部、西部四大新城，充分發(fā)揮新城聚集要素。因此，隨著 20xx 年地鐵 1 號線的開通，地鐵 6 號線的建設(shè)，由公交、地鐵等形成的交通網(wǎng)絡(luò)，將為項目地塊到達(dá)天府廣場、國際機(jī)場提供最經(jīng)濟(jì)、快捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)。地塊位置圖 天府廣場天府立交天府大道天府新城天府軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目地? 選址天府新城具有以下優(yōu)勢：政府支持 “大魔方”項目可行性研究報告 19本項目擬打造的文化娛樂基地，與成都政府提出促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)不謀而合，同時也符合天府新城服務(wù)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，獲得了政府方面的大力支持。地塊總占地面積約 畝，土地使用權(quán)性質(zhì)：國有建設(shè)用地。對區(qū)域聲學(xué)環(huán)境的影響主要來自交通噪聲，天府大道、紅星路南延線等交通干道產(chǎn)生的交通噪聲對區(qū)域有一定的影響。廢渣：在建筑外設(shè)固定場所集中存放垃圾，放置于加蓋的垃圾箱中，每日清除外運。在建有三座均不超過 20xx 座的劇場式演藝場所。索菲特萬達(dá)飯店在濱江河畔，處于高檔酒店群之中，臨近人民南路主干道。汶川大地震對四川旅游業(yè)產(chǎn)生一定不利影響，但隨著時間推移，成都市的旅游業(yè)已得到初步復(fù)蘇。涉外旅游人數(shù)，隨著近年成都基礎(chǔ)及環(huán)境設(shè)施的改善，涉外旅游人數(shù)增幅較大，保持了 20%左右的 “大魔方”項目可行性研究報告 29年增長率，07 年達(dá)到保持了 785638 人。隨著成都基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，整體經(jīng)濟(jì)實力的進(jìn)一步加強(qiáng)，成都有望在未來幾年內(nèi)引入更多的外資企業(yè)，涉外人員的增長會增加對高星級酒店的需求。到蓉旅游人數(shù)預(yù)測 “大魔方”項目可行性研究報告 32可 見 ， 到 蓉 旅 游 人 數(shù) 穩(wěn) 步 上 升 ， 從 20xx 年 的 萬 人 次 上 升 到20xx 年 是 萬 人 次 ， 年 平 均 增 長 率 達(dá) 到 10%左 右 ， 隨 著 成 都 市 旅游 及 會 展 等 相 關(guān) 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 及 逐 步 完 善 ， 到 蓉 旅 游 及 商 務(wù) 旅 游 的 人 數(shù) 將進(jìn) 一 步 上 升 ， 按 照 成 都 市 近 幾 年 旅 游 人 數(shù) 平 均 增 長 趨 勢 來 看 ， 在 未 來 3年 內(nèi) 到 蓉 旅 游 人 數(shù) 分 別 為 萬 人 次 、 萬 人 次 、 萬人 次 。過幾十年的發(fā)展，成都市酒店業(yè)已步入了成熟發(fā)展階段，高星級酒店已經(jīng)形成了相當(dāng)規(guī)模，各項設(shè)施配套完善，經(jīng)過對成都市高星級酒店市場及區(qū)域內(nèi)酒店市場的研究，對成都高星級酒店市場趨勢作出如下預(yù)測：? 成都市高星級酒店根據(jù)其發(fā)展規(guī)律，已經(jīng)形成了按城市 CBD 區(qū)域、交通主干道沿線及沿河濱江景觀帶分布的特征；未來在以上區(qū)域至少還將建成 5 家高星級酒店，成都酒店業(yè)即將步入一個高速發(fā)展階段； “大魔方”項目可行性研究報告 34? 商務(wù)住宿、會展人群及旅游業(yè)是區(qū)域酒店市場的主要需求來源，隨著成都市“最佳旅游城市”榮譽(yù)的獲得、世紀(jì)城新會展中心的逐步成熟、試驗區(qū)效應(yīng)帶來的投資環(huán)境的提升，預(yù)計未來以上三大需求將保持持續(xù)快速上升，不斷擴(kuò)大區(qū)域酒店市場的容量。 “大魔方”項目可行性研究報告 36世紀(jì)城洲際大飯店20xx年30層 高級標(biāo)間 2200豪華間 2400貴賓房 3000特色套房4000套房 5000行政套房7500 高級間 1200豪華間 1400貴賓房 1800特色套房2150套房 2550行政套房3400560間 飯店餐飲設(shè)施：廊橋咖啡廳、波堤斯意大利餐廳、香榭花園法國餐廳、龍軒中餐廳。會展經(jīng)濟(jì) “大魔方”項目可行性研究報告 3720xx 年 7 月起，大型展會全面移師世紀(jì)城，已先后舉辦了泛珠三角9+2 會議、啤酒狂歡節(jié)、世紀(jì)城成都之夜大型主題活動、糖酒會等大型會展活動，為周邊酒店業(yè)提供了大量的客源。 “大魔方”項目可行性研究報告 38? 區(qū)域酒店客戶群體分析行業(yè)背景主要是到成都市政府辦公的政府職員，到高新區(qū)商務(wù)出差的高科技企業(yè)職員及參加展會的參展企業(yè)人員。從長期來看，隨著總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、會展及旅游業(yè)的逐漸壯大，勢必對酒店等相關(guān)配套行業(yè)需求加大，其帶來的波及效應(yīng)將對酒店業(yè)起到促進(jìn)作用。 區(qū) 域 寫字 樓 配 套 的停 車 位 有 限目 前 商 務(wù) 氛 圍 較濃 區(qū) 域 主 要 分 布在 新 行 政 中 心 、世 紀(jì) 城 和 天 府 軟件 園 周 圍 ， 商 務(wù)氛 圍 沒 有 繼 續(xù) 向南 延 伸目 前 商 業(yè) 氛圍 大 于 商 務(wù)氛 圍整 體 形 象檔 次 稍 顯老 舊形 象 檔次 不 高 。在售總體量約 18 萬平米。同時又分成三個集中的區(qū)域：成都行政中心區(qū)域、世紀(jì)城區(qū)域、天府軟件園區(qū)域。是 政 府 著 力打 造 的 金 融商 務(wù) 區(qū) 域 之一交 通 便 利 ，商 務(wù) 氛 圍較 為 濃 厚 ，辦 公 物 業(yè)發(fā) 展 成 熟 ?？腿簩^(qū)位的要求主要是酒店處于市中心或商務(wù)區(qū)內(nèi)，在主要交通沿線附近，交通便捷；區(qū)域內(nèi)有較好的商務(wù)辦公配套，商業(yè)配套齊全。除了以上客源，高新大廈及未來周邊將要建成寫字樓項目同樣將為區(qū)域內(nèi)提供一定量的商務(wù)客源，同時項目所在區(qū)域作為未來成都市副中心，將成為未來成都市的又一 CBD 中心，成都市商務(wù)客源將向這一區(qū)域轉(zhuǎn)移，其商務(wù)客源規(guī)模將不斷擴(kuò)大。? 區(qū)域酒店物業(yè)需求情況分析從區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)未來發(fā)展的需求來看，主要有幾個方面的客源給酒店業(yè)提供支撐，即世紀(jì)城新國際會展中心、極地海洋世界及高新孵化園等產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)。酒店名稱開業(yè)時間總層數(shù)房價 前臺現(xiàn)價 客房數(shù)配套設(shè)施世紀(jì)城假日酒店20xx年18層 標(biāo)準(zhǔn)間 1121豪華間 1380行政間 1610套房 2329標(biāo)準(zhǔn)間 600豪華間 650行政間 800套房 11