【正文】 物 業(yè)地 可 供 開(kāi) 發(fā) ，目 前 已 有 部分 成 交 土 地規(guī) 劃 含 有 辦公 物 業(yè)尾 聲 。從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、會(huì)展及旅游業(yè)的逐漸壯大，勢(shì)必對(duì)酒店等相關(guān)配套行業(yè)需求加大，其帶來(lái)的波及效應(yīng)將對(duì)酒店業(yè)起到促進(jìn)作用。需求檔次、交通、區(qū)位、配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)酒店客群多為國(guó)有大型企業(yè)、會(huì)展類(lèi)企業(yè)、高科技公司，一般對(duì)產(chǎn)品需求檔次較高，有關(guān)渠道了解來(lái)看，政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員一般住宿標(biāo)準(zhǔn)為 4 星級(jí)酒店；參加展會(huì)的企業(yè)從成本考慮也有可能以 4 星級(jí)酒店為標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于外資高科技企業(yè)，其一般住宿標(biāo)準(zhǔn)較高，可達(dá) 5 星級(jí)。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38? 區(qū)域酒店客戶(hù)群體分析行業(yè)背景主要是到成都市政府辦公的政府職員，到高新區(qū)商務(wù)出差的高科技企業(yè)職員及參加展會(huì)的參展企業(yè)人員。因此，隨著世紀(jì)城會(huì)展產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，天府新城未來(lái)幾年對(duì)酒店配套的需求旺盛。會(huì)展經(jīng)濟(jì) “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3720xx 年 7 月起，大型展會(huì)全面移師世紀(jì)城，已先后舉辦了泛珠三角9+2 會(huì)議、啤酒狂歡節(jié)、世紀(jì)城成都之夜大型主題活動(dòng)、糖酒會(huì)等大型會(huì)展活動(dòng)，為周邊酒店業(yè)提供了大量的客源。高星級(jí)酒店在短時(shí)間內(nèi)的激增，將可能為區(qū)域市場(chǎng)在未來(lái)的一定時(shí)間內(nèi)帶來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36世紀(jì)城洲際大飯店20xx年30層 高級(jí)標(biāo)間 2200豪華間 2400貴賓房 3000特色套房4000套房 5000行政套房7500 高級(jí)間 1200豪華間 1400貴賓房 1800特色套房2150套房 2550行政套房3400560間 飯店餐飲設(shè)施：廊橋咖啡廳、波堤斯意大利餐廳、香榭花園法國(guó)餐廳、龍軒中餐廳。 ? 區(qū)域酒店物業(yè)供給情況分析 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35現(xiàn)有酒店供應(yīng)情況區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有三家酒店建成營(yíng)業(yè)。過(guò)幾十年的發(fā)展，成都市酒店業(yè)已步入了成熟發(fā)展階段，高星級(jí)酒店已經(jīng)形成了相當(dāng)規(guī)模，各項(xiàng)設(shè)施配套完善，經(jīng)過(guò)對(duì)成都市高星級(jí)酒店市場(chǎng)及區(qū)域內(nèi)酒店市場(chǎng)的研究，對(duì)成都高星級(jí)酒店市場(chǎng)趨勢(shì)作出如下預(yù)測(cè)：? 成都市高星級(jí)酒店根據(jù)其發(fā)展規(guī)律，已經(jīng)形成了按城市 CBD 區(qū)域、交通主干道沿線及沿河濱江景觀帶分布的特征；未來(lái)在以上區(qū)域至少還將建成 5 家高星級(jí)酒店，成都酒店業(yè)即將步入一個(gè)高速發(fā)展階段； “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34? 商務(wù)住宿、會(huì)展人群及旅游業(yè)是區(qū)域酒店市場(chǎng)的主要需求來(lái)源，隨著成都市“最佳旅游城市”榮譽(yù)的獲得、世紀(jì)城新會(huì)展中心的逐步成熟、試驗(yàn)區(qū)效應(yīng)帶來(lái)的投資環(huán)境的提升，預(yù)計(jì)未來(lái)以上三大需求將保持持續(xù)快速上升，不斷擴(kuò)大區(qū)域酒店市場(chǎng)的容量。近年來(lái)，隨著成都整體經(jīng)濟(jì)前景的看好和旅游資源的不斷豐富，有大量外資企業(yè)進(jìn)駐成都，以及大量涉外游客來(lái)蓉觀光的趨勢(shì)。到蓉旅游人數(shù)預(yù)測(cè) “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32可 見(jiàn) ， 到 蓉 旅 游 人 數(shù) 穩(wěn) 步 上 升 ， 從 20xx 年 的 萬(wàn) 人 次 上 升 到20xx 年 是 萬(wàn) 人 次 ， 年 平 均 增 長(zhǎng) 率 達(dá) 到 10%左 右 ， 隨 著 成 都 市 旅游 及 會(huì) 展 等 相 關(guān) 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 及 逐 步 完 善 ， 到 蓉 旅 游 及 商 務(wù) 旅 游 的 人 數(shù) 將進(jìn) 一 步 上 升 ， 按 照 成 都 市 近 幾 年 旅 游 人 數(shù) 平 均 增 長(zhǎng) 趨 勢(shì) 來(lái) 看 ， 在 未 來(lái) 3年 內(nèi) 到 蓉 旅 游 人 數(shù) 分 別 為 萬(wàn) 人 次 、 萬(wàn) 人 次 、 萬(wàn)人 次 。入住率高低可以分為淡季和旺季兩個(gè)時(shí)間段，其中從淡季可以看出星級(jí)越高的酒店入住率相對(duì)越高，而低星級(jí)的酒店相對(duì)較低，四星級(jí)酒店淡季入住率普遍低于 60%，而五星級(jí)酒店一般在 60%以上；進(jìn)入旺季時(shí)，幾乎所有的酒店的入住率都很高，入住率達(dá)到了 70－100％，其中五星級(jí)和后期新建的四星級(jí)酒店的入住率一般分布在 90－100％之間。隨著成都基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的進(jìn)一步加強(qiáng)，成都有望在未來(lái)幾年內(nèi)引入更多的外資企業(yè)，涉外人員的增長(zhǎng)會(huì)增加對(duì)高星級(jí)酒店的需求。外資企業(yè)隨著成都市基礎(chǔ)設(shè)施的日漸完善，投資環(huán)境的不斷提升，作為全球最具實(shí)力，也是商業(yè)嗅覺(jué)最靈敏的企業(yè)——世界 500 強(qiáng)加快了投資成都的步伐。涉外旅游人數(shù)，隨著近年成都基礎(chǔ)及環(huán)境設(shè)施的改善，涉外旅游人數(shù)增幅較大，保持了 20%左右的 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29年增長(zhǎng)率，07 年達(dá)到保持了 785638 人。但尚未達(dá)到國(guó)際上常見(jiàn)的大都會(huì)中心的酒店規(guī)模（8001000 間以上） 。汶川大地震對(duì)四川旅游業(yè)產(chǎn)生一定不利影響，但隨著時(shí)間推移，成都市的旅游業(yè)已得到初步復(fù)蘇。? 部分硬件設(shè)施達(dá)到國(guó)際水平成都高星級(jí)酒店除了其達(dá)到《中華人民共和國(guó)國(guó)家旅游局旅游飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》要求的五星標(biāo)準(zhǔn)外，如成都索菲特萬(wàn)達(dá)大飯店、成都天府麗都喜來(lái)登飯店、成都凱賓斯基飯店、香格里拉酒店、洲際大飯店等酒店在一些酒店設(shè)施的配置上已經(jīng)達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。索菲特萬(wàn)達(dá)飯店在濱江河畔，處于高檔酒店群之中，臨近人民南路主干道。 酒店市場(chǎng)分析成都市酒店業(yè)步入了成熟發(fā)展階段，高星級(jí)酒店已形成了相當(dāng)規(guī)模，各項(xiàng)設(shè)施配套完善，到 20xx年，成都市將擁有五星級(jí)酒店 15家；到2020年，成都市五星級(jí)的擁有量將擴(kuò)大至 28家，未來(lái)高星級(jí)酒店供應(yīng)量將會(huì)十分巨大。在建有三座均不超過(guò) 20xx 座的劇場(chǎng)式演藝場(chǎng)所。成都市擁有專(zhuān)業(yè)的演出場(chǎng)所 28 個(gè)，投資 1000 萬(wàn)元以上的娛樂(lè)場(chǎng)所 20余個(gè)，當(dāng)?shù)匮莩鰣F(tuán)隊(duì) 57 個(gè)，演藝人員在 1000 人以上。廢渣：在建筑外設(shè)固定場(chǎng)所集中存放垃圾，放置于加蓋的垃圾箱中，每日清除外運(yùn)。廢氣：廢氣經(jīng)抽風(fēng)井道，排至大樓頂面稀釋排放。對(duì)區(qū)域聲學(xué)環(huán)境的影響主要來(lái)自交通噪聲，天府大道、紅星路南延線等交通干道產(chǎn)生的交通噪聲對(duì)區(qū)域有一定的影響。整個(gè)地塊大致呈梯形狀，南北短、東西長(zhǎng)，地塊東側(cè)為府河。地塊總占地面積約 畝，土地使用權(quán)性質(zhì)：國(guó)有建設(shè)用地。交通優(yōu)勢(shì)地塊周邊的交通通過(guò)天府大道、紅星路南延線直接到達(dá)，橫向道路通過(guò)高新孵化園、民悅西一街、民悅東街可以方便快捷通達(dá)本項(xiàng)目。地塊位置圖 天府廣場(chǎng)天府立交天府大道天府新城天府軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目地? 選址天府新城具有以下優(yōu)勢(shì)：政府支持 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19本項(xiàng)目擬打造的文化娛樂(lè)基地，與成都政府提出促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)不謀而合，同時(shí)也符合天府新城服務(wù)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，獲得了政府方面的大力支持。20xx 年，軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá) 1500億元，出口達(dá) 15 億美元，從業(yè)人員達(dá) 2030 萬(wàn)人。因此，隨著 20xx 年地鐵 1 號(hào)線的開(kāi)通，地鐵 6 號(hào)線的建設(shè)，由公交、地鐵等形成的交通網(wǎng)絡(luò)，將為項(xiàng)目地塊到達(dá)天府廣場(chǎng)、國(guó)際機(jī)場(chǎng)提供最經(jīng)濟(jì)、快捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)。? 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通十分便捷目前區(qū)域已建成的天府大道、紅星路南延線、永豐路、益州大道、劍南大道、成雅、新成仁快速路等干道，使得主城區(qū)與天府新城形成無(wú)縫對(duì)接，為區(qū)域構(gòu)筑了完善的交通路網(wǎng)體系。20xx 年，成都先后啟動(dòng)建設(shè)南部、東部、北部、西部四大新城，充分發(fā)揮新城聚集要素。項(xiàng)目附近的天府新會(huì)展中心以每年近 300場(chǎng)的展出規(guī)模帶動(dòng)了區(qū)域的 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15發(fā)展，并為區(qū)域帶來(lái)了巨大的人流。目前，駐成都外國(guó)領(lǐng)事機(jī)構(gòu)數(shù)量已達(dá)七家，在內(nèi)地僅次于上海和廣州，成都已躋身中國(guó)內(nèi)地“領(lǐng)事館”第三城。成都優(yōu)越的人居環(huán)境、高度的包容性、良好的商業(yè)發(fā)展條件必將吸引越來(lái)越多的人才和資本流入，更加提高成都的城市魅力，形成良性循環(huán)，推動(dòng)成都不斷向前發(fā)展。城市化進(jìn)程類(lèi)比城市 成都 重慶 中國(guó) 北京、上海 東京、紐約城市化水平 44% 低于 40% 43% 84％左右 90%以上人均 GPD（美元） 3634 1384 1750 55008500 30000第三產(chǎn)業(yè) ％ 40％ ％ 超過(guò) 60％ 接近 80％按照城市化發(fā)展的“納瑟姆”曲線來(lái)判斷，城市化水平達(dá)到 30％以后，將進(jìn)入 30－70％的國(guó)際公認(rèn)的加速發(fā)展期。隨著成都市委、市政府提出“構(gòu)建輻射全國(guó)、面向世界的會(huì)展之都” 的發(fā)展目標(biāo)，會(huì)展業(yè)必將得到極大的發(fā)展，并成為城南副中心的支柱產(chǎn)業(yè)之一。展館區(qū)位于世紀(jì)城的東部，總面積20 萬(wàn)平方米。? 經(jīng)濟(jì)地位20xx 年成都市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 3901 億元，進(jìn)入 “3000 億元”俱樂(lè)部；按常住人口計(jì)算，人均 GDP 達(dá) 30855 元，增長(zhǎng) %。成都，優(yōu)越的自然資源、深厚的文化底蘊(yùn)、膾炙人口的美食三者的聯(lián)合鑄就成都旅游產(chǎn)業(yè)的國(guó)際地位。 ? 旅游資源優(yōu)勢(shì)成都特殊的地理環(huán)境、豐富的自然資源讓成都旅游濃妝上映，成為歷來(lái)游客快樂(lè)的天堂。漢代是全國(guó)的五大都會(huì)之一，唐代有“揚(yáng)（州）一益（州）二”之稱(chēng)，北宋時(shí)期是汴州以外的第二大都會(huì)。? 社會(huì)文化地位教育情況成都的教育產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，各類(lèi)學(xué)校眾多，至 20xx 年底，成都普通高等學(xué)校有 40 所（其中 211 重點(diǎn)大學(xué) 4 所） ，中等技術(shù)學(xué)校 35 所， 普通中學(xué) 536 所，職業(yè)中學(xué) 34 所，小學(xué) 527 所，特殊教育學(xué)校 14 所。成都已成為西部航空樞紐 ，將打造成中國(guó)四大樞紐機(jī)場(chǎng)之一；長(zhǎng)江、嘉陵江、沙河等多條航道成為成都主要的水運(yùn)系統(tǒng)。資源條件成都地處我國(guó)的亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐富，四季分明，雨熱同期。隨著成都經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，成都在中國(guó)的地位及影響力與日俱增。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9二．投資資源分析與評(píng)價(jià) 成都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)隨著成都國(guó)際影響力的不斷提高，極大的增強(qiáng)了成都這座城市的吸引力，逐步形成了外向型、開(kāi)放型的城市發(fā)展格局。 項(xiàng)目概況 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7成都市高新區(qū)天府新城站南組團(tuán) 項(xiàng)目物業(yè)功能構(gòu)成大魔方項(xiàng)目將打造全新的、現(xiàn)代化的大都市生活方式，為全國(guó)乃至世界各地的游客提供一個(gè)充滿(mǎn)活力的體驗(yàn)式旅游目的地，樹(shù)立起成都在中國(guó)文化娛樂(lè)界的標(biāo)桿地位。成都傳媒集團(tuán)以“資源資產(chǎn)化，資產(chǎn)資本化，資本證券化”為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，建立科學(xué)、高效的集約型運(yùn)營(yíng)管理模式，充分整合內(nèi)外部?jī)?yōu)質(zhì)資源，做精傳統(tǒng)媒體業(yè)務(wù)，穩(wěn)健拓展傳媒多元產(chǎn)業(yè)。中冶成工擁有冶煉、房建工程總承包特級(jí)資質(zhì)在內(nèi)的多項(xiàng)總承包和專(zhuān)業(yè)承包資質(zhì)，是西南地區(qū)唯一的雙特級(jí)總承包資質(zhì)企業(yè)；擁有鋼結(jié)構(gòu)制造特級(jí)資質(zhì)及鋼結(jié)構(gòu)、特種設(shè)備等設(shè)計(jì)、制造、檢測(cè)許可證，在成都和上海設(shè)有現(xiàn)代化的鋼結(jié)構(gòu)及裝備制造基地，其中成都鋼結(jié)構(gòu)基地是西南地區(qū)最大的鋼結(jié)構(gòu)基地?！按竽Х健表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 1“大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世家機(jī)構(gòu) 20xx年 3月 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2目 錄一．總論 .....................................................................................6 ...................................................6 項(xiàng)目名稱(chēng) ........................................................................................................................6 承辦單位概況 ................................................................................................................6 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ............................................................................................7 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 ................................................................................................7 ...................................................7 擬建地點(diǎn) ..........................................................................................................................7 項(xiàng)目物業(yè)功能構(gòu)成 .........................................................................................................8 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ..........................................................................................................9 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 .........................................................................................9二．投資資源分析與評(píng)價(jià) ......