【正文】 水榭春天二期7公開選房小結(jié)》60頁 ppt銷售管理2010年08月更新《中原地產(chǎn)銷售技巧》39頁 ppt銷售管理2010年08月更新《萬科地產(chǎn)萬客會資料集》59頁 pdf銷售管理2010年08月更新《房屋銷售成交三十六計》49頁 ppt銷售管理2010年08月更新《房地產(chǎn)銷售消費心理學(xué)》59頁 word銷售管理2010年08月更新《東莞萬科城市高爾夫花園3期產(chǎn)品推介》16頁 pdf銷售管理2010年08月更新《策源營銷2009年泰州馨晨苑項目營銷執(zhí)行報告》29頁 ppt銷售管理2010年08月更新《龍湖地產(chǎn)2008年重慶江與城翡翠嶺銷講資料》15頁 word銷售管理2010年08月更新《隆塬房產(chǎn)惠州市昌隆花園二期營銷執(zhí)行報告》37頁 ppt銷售管理2010年08月更新《北京麥卡倫地70%營銷總結(jié)》95頁 ppt銷售管理2010年08月更新《中原2006年廣東惠陽“東方新城”營銷執(zhí)行匯報》86頁 pdf銷售管理2010年08月更新《2010年山東泰安大安名城銷售業(yè)務(wù)手冊》33頁 word銷售管理2010年08月更新《2010年8月春日龍園項目營銷執(zhí)行報告》90頁 word銷售管理2010年09月更新《銷售管理人員能力發(fā)展手冊》119頁 word銷售管理2010年09月更新《房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)》190頁 ppt銷售管理2010年09月更新《世聯(lián)2008年青島萊鋼建設(shè)憑海臨風(fēng)銷售執(zhí)行方案》146頁 ppt銷售管理2010年09月更新《鑫苑2010年8月鄭州溪山御府開盤研究淺談》7頁 pdf銷售管理2010年09月更新《2010年5月5日某項目開盤工作準備總控表》1頁 excel銷售管理2010年09月更新《中原深圳幸福花園營銷執(zhí)行報告》94頁 ppt銷售管理2010年09月更新《世聯(lián)2008年惠州中信城市時代第三季度銷售執(zhí)行報告》45頁 ppt銷售管理2010年09月更新《2010年重慶富港天地銷售執(zhí)行詳案》22頁 word銷售管理2010年09月更新《2010年8月18日深圳中量羅浮山水生態(tài)城營銷中心管理制度》40頁 word銷售管理2010年09月更新《康田國際案場管理制度》29頁 word銷售管理2010年09月更新《2010年深圳中量羅浮山水營銷中心管理方案》11個文件 word/excel銷售管理2010年09月更新《房地產(chǎn)銷售實戰(zhàn)技巧綜合培訓(xùn)》108頁 ppt銷售管理2010年09月更新《2008年天津萬科金色系瀾溪鎮(zhèn)VI視覺系統(tǒng)》88頁 ppt樓書文案2010年09月更新《2010年佛山麗日天鵝湖別墅廣告系列稿》37頁 ppt樓書文案2010年09月更新《融域廣告2010年7月28日佛山麗日天鵝湖廣告語說明方案》41頁 ppt樓書文案2010年09月更新《2010年龍城廣場海報文案》5頁 word樓書文案2010年09月更新《頤和高爾夫莊園畫冊文案》9頁 word樓書文案2010年09月更新《天安別墅系列小樓書》34張圖片 jpg樓書文案2010年09月更新《成全機構(gòu)2010年8月17日中國地產(chǎn)廣告壁虎獎聯(lián)曬》95頁 pdf樓書文案2010年09月更新《2010年7月成都報紙平面廣告》598張圖片 jpg樓書文案2010年09月更新《紅鶴溝通文案收藏》40頁 word樓書文案2010年09月更新《棕櫚灘別墅報廣文案》6頁 word樓書文案2010年09月更新《中海左鄰右里項目競稿設(shè)計部分》41頁 ppt樓書文案2010年09月更新《黑狐2006年成都龍湖碧水青城是一個高回報、低風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。　敏感因素敏感因素變化幅度值　　　考察值變化幅度變化幅度銷售均價項目總投資財務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率凈利潤動態(tài)投資回收期凈現(xiàn)值變化內(nèi)部收益率變化凈利潤變化基本方案50003500%銷售均價5%52503500%16%13%13%5%47503500%16%13%13%10%55003500%31%27%27%10%45003500%31%26%27%開發(fā)成本5%50003675%5%5%4%5%50003325%5%6%4%10%50003850%10%10%8%10%50003150%10%11%8%第八章可行性研究結(jié)論綜上所述，潮蓉二、單因素敏感性分析本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結(jié)果的影響程度。資金籌措：序號資金來源金額比例1自有%2貸款1600%3銷售款轉(zhuǎn)投入%合計3500100%D：二期三區(qū)保留戶型：湖邊31棟，均價6800元/平方米，靠路邊12套89平方米戶型，均價4500元/平方米，總價2108萬元。B：，%。根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進時間因素，本次按季測算銷售期，保守預(yù)計項目預(yù)定銷售期為1年，確定各季度銷售比例見下表:項目銷售計劃及銷售收入測算表時間進度2007年4月2007年7月2007年10月2008年1月2008年4月合計住宅銷售進度10%30%25%25%10%100%住宅銷售額7154第五章 投資總額與資金籌措、投資估算經(jīng)測算，二期四區(qū)項目開發(fā)總投資3500萬元，其中直接開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他），開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用）。擬采用低開高走的價格策略。潮蓉根據(jù)青城山房地產(chǎn)市場情況及潮蓉別墅均價在8000元/ M2以上。O（機會）T(威脅)1. 項目規(guī)模適中，項目定位準確，推出時機恰當(dāng)；2. 項目周邊可供開發(fā)土地極為有限，周邊近期沒有可以開發(fā)的土地指標；，市場供給量大，其市場均定位為旅游地產(chǎn)；，均把生態(tài)作為樓盤形象定位的特色；、本項目價格分析該項目所在區(qū)域近期開發(fā)樓盤有“中國青城”、“天下青城”、“青城雅舍”等。本項目優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅見下表：表43 項目SWOT分析表S（優(yōu)勢）W（劣勢）1. 地理位置優(yōu)越，相對于其他旅游地產(chǎn)而言，青城山具有獨特環(huán)境優(yōu)勢；2. 前期大量樓盤的開發(fā)，區(qū)域配套設(shè)施相對完善；3. 項目臨23畝市政廣場，具有銷售賣點；4. 地塊相對較大，項目附近周邊地塊已初步取得，便于土地資源整合；5. 項目周邊可供開發(fā)土地儲備極為有限，樓盤未來升值潛力巨大。且建設(shè)部的調(diào)查仍在繼續(xù)，雖然目前尚無結(jié)果。碧水青城將在2005年春節(jié)過后公開銷售，獨特的項目特色將在青城山房地產(chǎn)市場上掀起潮蓉地產(chǎn)風(fēng)暴。同時國家出臺了土地資源控制性開發(fā)的政策，周邊近期沒有可以開發(fā)的土地指標，項目推出之時會面臨一枝獨秀的大好局面。潮蓉碧水青城業(yè)主的交通成本，客戶在購買樓盤時會有所顧慮；l 項目所在地青城山腳日平均溫度僅比成都市區(qū)溫度低幾度，在9月盛夏時仍然感到有些炎熱，不及青城半山?jīng)鏊逍碌臍夂?；l 潮蓉 l 都江堰到青城山寬度為130米的青城大道已開通，目前青城山到成都的交通更為便捷順暢。l 青城山作為旅游風(fēng)景區(qū)，土地資源的稀缺性使得潮蓉l 潮蓉碧水青城地理位置優(yōu)越，位于國道106線西面200米左右，距離青城山正門約500米，西面為蜿蜒起伏的青城山脈，環(huán)山渠順地勢流經(jīng)項目，可以為項目的園林設(shè)計提供很好的山水優(yōu)勢；l 水系、水景優(yōu)勢：由高山雪水融化形成的青景支渠貫穿整個小區(qū)，水質(zhì)清涼，流量穩(wěn)定，是優(yōu)良的景觀用水和初級生活用水，在小區(qū)內(nèi)與小區(qū)主入口、會所和水池巧妙結(jié)合，形成小區(qū)特有的活水景觀。碧水青城所處的青城山擁有其他區(qū)位開發(fā)的度假山水公寓無法比擬的地理位置優(yōu)勢，在崇州、龍泉等地開發(fā)的度假山水公寓無法擁有與青城山一樣的讓老齡人夢寐以求的清新自然空氣、秀麗的山川河水等自然條件；l 潮蓉項目整體規(guī)劃將從戶型設(shè)計、配套設(shè)施、園林設(shè)計、物業(yè)管理等各個方面充分體現(xiàn)項目特色。 SWOT分析潮蓉年齡3050歲的成功企業(yè)老總，個人資產(chǎn)在千萬以上，這些客戶群體除了在都市擁有城市別墅以外，還喜歡在風(fēng)景秀麗的青城山擁有私人的渡假別墅，此類客戶是青城山獨棟別墅的主要購買者。其購買的物業(yè)以小戶型居多，部分購買聯(lián)排別墅。從目前已經(jīng)購買入住的業(yè)主情況分析，受青城山獨特地理位置的影響，其客戶群體也是具備鮮明特點的。 建筑形態(tài)：獨棟別墅 總戶數(shù):103 綠地率：76%（6）高山流水開發(fā)商：UNITEDSTAR聯(lián)星置業(yè) 電話：85193600總建筑面積：8萬平米 項目地址：青城山外山風(fēng)景區(qū)高爾夫俱樂部北側(cè) 總用地面積：316畝 銷售價格：容積率：項目點評：該項目總平規(guī)劃借用了云南麗江古鎮(zhèn)的建筑特色，也汲取了周邊樓盤假日青城的特點，設(shè)計為別墅行的小戶型渡假住宅，由于項目追求較高的容積率犧牲了各戶型的私密性。工程進度：一、二、三期銷售已經(jīng)告罄。 總平規(guī)劃特點：以云南麗江古鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，為院落式的全部兩層低密度住宅。（5）新麗江開發(fā)商：四川金聯(lián)實業(yè)有限公司投資商：成都天協(xié)房產(chǎn)有限公司 占地面積：365余畝 容積率：總建筑面積：94692平方米 電話：85454848項目地址：大觀鎮(zhèn)青城高爾夫球場對面項目點評：該項目距離青城前山約有10多公里，地理位置較差，尤其是A區(qū)修建在山谷，為下風(fēng)下水，且容積率較大，給人受困兵營的感覺，因此銷售不好。工程進度：目前A區(qū)已經(jīng)交房，但有部分單位尚未竣工，D區(qū)電梯公寓主體斷水，B、C區(qū)尚未動工。 電話：86926611 總平規(guī)劃特點：依托山體坡度依山修建A區(qū)聯(lián)排別墅，B區(qū)雙聯(lián)體及獨立別墅，C區(qū)豪華獨立別墅，D區(qū)為9層小戶型電梯酒店公寓。建筑形態(tài)：多層別院 機動車停車位：1105個物業(yè)顧問：戴德梁行 綠地率：%均價：4000元/平方米銷售情況：銷售率70%。 總建筑面積：總戶數(shù):248 戶型區(qū)間：36146平米（2）青城雅舍開發(fā)商：成都永元置業(yè)有限公司 電話：87220099 項目地址：都江堰青城前山 總用地面積：42畝容積率：該項目根據(jù)市場的變化對其總平進行調(diào)整，降低了別墅的供應(yīng)量，增加了小戶型的供應(yīng)量。該項目在1999年推出，是青城山最早推出的項目，但其開發(fā)進度遠遠落后其它后進項目的開發(fā)。項目點評：該項目占地共800余畝，其中3期占地280畝，2期總套數(shù)200多套已經(jīng)銷售結(jié)束，三期芙蓉苑194套銷售已接近尾聲。一期主要由4層公寓式的度假小戶型，建筑面積4070平方米。綠化率：67%工程進度：3期已經(jīng)交房， 銷售價格：三期芙蓉苑價格起價7000元/平方米，均價8500元/平方米，聯(lián)排別墅10000元/平方米。建筑面積：10余萬平米容積率： （1）中國青城開 發(fā) 商：成都大城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計：海南華磊建筑設(shè)計咨詢有限公司景觀設(shè)計：北京土人景觀工作室項目地址：都江堰青城前山 市內(nèi)銷售地址：錦江大禮堂一樓咨詢電話：86124660 87288389占地：800余畝因此在青城山開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以滿足社區(qū)生活配套就可以了，不能作為增加項目開發(fā)利潤的突破口。僅僅有青城陽光推出1000平方米的大開間、大進深商鋪，售價3200元/平方米。青城山的商業(yè)地產(chǎn)由于受到市場需求的影響，租金收益很低，較好的商業(yè)口岸租金約10元/平方米從而限制青城山房地產(chǎn)市場開發(fā)量不能過大，否則一旦形成市場供應(yīng)量的增長遠遠低于市場需求量的增長，會對整個青城山房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展造成很大的影響。不能作為成都客戶的第二居所。缺乏從幼兒園到高中的完善教育體系。能滿足基本生活生活配套，雖然目前開發(fā)樓盤都具備水、電、氣、光纖、寬帶網(wǎng)、電話等配套。從生活配套及道路交通等方面來比較，開發(fā)條件成熟以青城前山、外山、后山依次遞減。二是青城山水和青城陽光，這兩個項目在青城外山，距離前山大約有1公里的路程。子女為孝敬父母在青城山購買住宅，為父母提供避暑納涼的去處。年齡4160歲，這一客戶群體主要為退休退職人員，在喧囂的城市工作許多年，喜歡在空氣清新、氣候怡人的青城山購買小戶型養(yǎng)老。主要有以下三個方面：年齡3040歲，這一客戶群體月收入4000元以上，工作穩(wěn)定并且月收入不斷增加，二次置業(yè)者或三次置業(yè)者，購買青城山的房地產(chǎn)主要為了夏季避暑或周末渡假。據(jù)有關(guān)人士分析，青城地區(qū)的房地產(chǎn)項目