【正文】 商業(yè)用房一旦出現(xiàn)了部分空置，或者出租率較低，出租價格也低，本項目收益就會受到影響。當(dāng)售價下降約35％時，本項目的開發(fā)利潤為零，這說明本項目抵抗售價變動風(fēng)險的能力非常強，其主要原因在于收益較高。投資收益率：本項目的投資收益率受到項目銷售的制約，其中主要受到銷售價格的影響，同時受到租售方案和空置率的影響，這是不確定因素中，受其他因素影響最大的因素。根據(jù)市場調(diào)查，臨街商業(yè)門面估計能全部出售，但大型的商業(yè)用房要全部出售的可能性不大，這就影響著項目的直接短期投資收益。本項目財務(wù)評價以靜態(tài)方式測算項目建設(shè)成本，主要包括七個方面的費用。2006/6/1—2007/5/52正常銷售接待客戶、咨詢、簽訂合同、付款等。為實現(xiàn)銷售的哄動性，掛上支架的時間統(tǒng)一在6月15日—16日這兩天2006/4/20—2006/6/155建立網(wǎng)絡(luò)主頁建立項目宣傳網(wǎng)絡(luò)，制作網(wǎng)絡(luò)主頁。室內(nèi)布景溫馨的接待環(huán)境。根據(jù)經(jīng)驗，有了相對完善的制度和工作程序，首先可以使員工職責(zé)分明、工作程序化，不會出亂子；其次是可以減少不必要的官司和糾紛，保護企業(yè)利益，再次是給客戶一種好的企業(yè)形象。⑴全程營銷委托商業(yè)樓盤運作極需豐富的操作經(jīng)驗，切不可掉以輕心。首先對眾多的商家按照地區(qū)、類別進行分類。SY●本商場的出售對象為本地及附近的洛帶、簡陽等地區(qū)的個體經(jīng)營戶，專業(yè)商家。本項目分二期工程建設(shè)，故銷售也分二期進行。由業(yè)主委托由資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)采用招標(biāo)形式確定設(shè)備、材料供貨單位和工程建設(shè)施工單位，采用邀標(biāo)形式確定施工監(jiān)理單位和設(shè)計單位。D、中策量子公司以本項目公司內(nèi)的股權(quán)融資。假定商業(yè)樓盤均價為3500元/平方米，則銷售費用為504萬元。，根據(jù)市場預(yù)測，中檔戶型易于滿足軍隊轉(zhuǎn)業(yè)軍人接受，而商業(yè)用房價值量大，先期建設(shè)有利于商業(yè)用房的銷售或租賃，便于資金回籠，減少項目風(fēng)險。：為本項目開發(fā)提供全部財務(wù)支持上述5個部門個設(shè)部門經(jīng)理1人，均向公司主管副總經(jīng)理負責(zé)，副總經(jīng)理向公司總經(jīng)理負責(zé)，總經(jīng)理主持全面工作，并向公司董事會負責(zé)。其他一般人員的任免和聘用由行政部和部門經(jīng)理決定，并報總經(jīng)理批準(zhǔn)。有些項目收費——如攀巖等。定位原則：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。三、居住環(huán)境的三度空間三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景，甚至都市風(fēng)光也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。“里”在現(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境，“仁”的“人情味”包括兩個方面：首先居所應(yīng)具有私密性（對個人而言）；其次應(yīng)具有開放性（對小區(qū)的共享空間而言）。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給——需求的完善性，使項目達到預(yù)期的市場期望值。3)客戶資源充足4)國際名牌企業(yè)的入住提高了龍泉本地的知名度世界著名企業(yè)紛紛落戶龍泉。2)交通環(huán)境本項目位于環(huán)城路交匯處，來往有多條途經(jīng)此地通往成都市及周邊城鎮(zhèn)，加強了本項目于與周邊各城鎮(zhèn)之間的交流。成都市歷來為商業(yè)集中地，市區(qū)內(nèi)擁有世界知名商業(yè)零售巨頭開設(shè)的大型市場。其中華陽和龍泉的樓盤供給價格已經(jīng)超過3000元的價位，這在一定程度上亦反映了政府政策及規(guī)劃的導(dǎo)向性對區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展的帶動影響，華陽在近年內(nèi)眾多知名開發(fā)商相繼進入，使得區(qū)域價格快速提升，目前區(qū)域平均價格已達到3215元/平方米，而龍泉的住宅價格亦有所提升，在售均價達到3130元/平方米。本文所統(tǒng)計的在售樓盤中，市區(qū)(外環(huán)以內(nèi))為163個，附近區(qū)縣為125個樓盤，總供應(yīng)面積達到2326萬平方米，其中市區(qū)內(nèi)整體樓盤的在售均價為3702元/平方米，普通住宅的平均價格為3338元/平方米，郊區(qū)整體均價為2450元/平方米。成都市陽光衛(wèi)士花園項目可行性研究報告Post By：200857 9:58:50 [只看該作者] 第一章項目基本情況中國根據(jù)本項目策劃顧問公司香港威斯頓集團對成都最新住宅樓盤的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行的分析資料，關(guān)于2005年成都市住宅樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析報告如下：一、概述5月31日成都市正式公布了普通住宅樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，我們試圖從市場角度出發(fā)，通過對成都市區(qū)及郊縣地區(qū)在售的288個住宅樓盤(純住宅或以住宅為主)進行整理分析，以期研究成都市現(xiàn)階段住宅樓盤的供應(yīng)特征，探討成都住宅樓盤的整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價格檔次，為成都開發(fā)商和購房者全面了解房地產(chǎn)住宅市場提供參考和借鑒。除新都的價格仍比較適宜，僅為1757元/平方米之外，其余價位均在2000元/平方米以上。，郊區(qū)是別墅的主要分布區(qū)；其中龍泉和都江堰住宅樓盤的供應(yīng)比其它區(qū)縣更為活躍，雙流、溫江和華陽次之，其次為新都、郫縣；在住宅樓盤平均價格方面，華陽和龍泉最高，溫江和郫縣的樓盤均價次之，新都最低。其位于龍泉上風(fēng)位置，地勢開闊，周邊無遮攔，自然環(huán)境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質(zhì)量佳。尤其本項目獨有地勢，可從風(fēng)水學(xué)上作文章，引入風(fēng)水寶地概念，加以深化，突出優(yōu)勢。（詳見第九章）從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風(fēng)險并存。仁：人情味。獨特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主精神需求。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。做到移步換景、并配置相應(yīng)的休閑、游覽、運動、娛樂設(shè)施（有些項目免費——如大眾健身器具。銷售——銷售廣告與促銷（詳見第九章）銷售策略（詳見第九章）資產(chǎn)經(jīng)營——產(chǎn)權(quán)式商鋪、物業(yè)租售、物業(yè)管理第四章組織結(jié)構(gòu)與人力資源配置本項目采用公司董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制的管理架構(gòu)，總經(jīng)理任免由董事會決定，項目公司中層管理人員的任免由總經(jīng)理確定（不含財務(wù)經(jīng)理），項目公司的高層（副總級別），由總經(jīng)理決定，但必須報董事會通過。包括公司內(nèi)部各部門的協(xié)調(diào)，公司對外協(xié)調(diào)以及對人力資源管理人員、公共關(guān)系人員、法律顧問、工程技術(shù)人員、后勤保障人員的招聘管理。具體體現(xiàn)為：，是標(biāo)志性建筑，先期建設(shè)而成，有利于樹立小區(qū)形象，對二期工程銷售具有推動作用。本項目采取委托專業(yè)經(jīng)驗豐富的營銷顧問公司來進行商業(yè)樓盤的銷售（住宅部門自行銷售），按銷售額的3％支付，包括廣告推廣費、促銷活動費用等。C、以項目公司本項目的價股權(quán)融資。第八章建設(shè)招標(biāo)方案本項目將根據(jù)【中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法】，在中華人民共和國進行工程建設(shè)項目，包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料的采購，必須進行招標(biāo)，并根據(jù)成都市有關(guān)招標(biāo)文件的規(guī)定，本項目擬采取公開招標(biāo)的形式確定設(shè)備、材料供貨單位和工程建設(shè)施工單位，采取邀投標(biāo)的方式確定設(shè)計單位和監(jiān)理單位。本項目總建設(shè)面積81萬平方米，％；其他不進行銷售的公建配套設(shè)施2萬平方米，％?！癖旧虉稣猩虒ο笾饕獮閲鴥?nèi)餐飲娛樂專業(yè)知名商家。森、寶威、MEXX、BIEN、逸飛、法國勝龍、扣扣服飾、金馬士、簇香天色、飛豪、迪絲平、度文、華倫天奴、碧芝、法國迪萊、千式龍、德爾賽、三多里；LIZZY、西格拉姆、能達利、玉璞、皇寶、SI◆國稅、地稅地方提留部分的部分返還；◆前三年征收的工商統(tǒng)一費減半，工商統(tǒng)一費由物業(yè)管理公司代收代繳；◆入住商家的營業(yè)執(zhí)照（或工商證），由物業(yè)管理公司統(tǒng)一辦理；方式和步驟第一步，招商對象分類。對有意向的企業(yè)，逐一登門拜訪，介紹項目情況，商談協(xié)議內(nèi)容。⑶管理制度所謂管理制度，是指在銷售過程中必須建立的各種工作程序和制度。安裝砂盤、調(diào)整室內(nèi)燈光突出重點。2006/4—2006/6/104路牌廣告主要展示“鳥瞰”效果。2006/4/15—2006/5/3112其它準(zhǔn)備工作2006/4/15—2006/6/17二、開盤銷售1廣告發(fā)布詳見““陽光衛(wèi)士”項目銷售廣告發(fā)布的時間進度安排”中各種媒體廣告發(fā)布的時間安排。本報告的財務(wù)評價是在前面的建設(shè)方案，投資估算和融資方案的基礎(chǔ)上進行?？沙鍪刍虺鲎饷娣e比例：本項目住宅幾乎能全部出售，但商業(yè)用房和車庫能否出售是一個不確定因素。租售期：，但實際銷售是一個不確定因素，如果銷售得好，就能確保項目收益，如果項目的商業(yè)用房不能全部銷售，剩余部分只能出租，就可能影響項目收益并使得投資回收期延長。主要分析項目利潤為零時的成本、售價和銷售率所處的狀態(tài)。商業(yè)用房風(fēng)險：由于現(xiàn)在項目所在區(qū)域商業(yè)人氣尚不足，本項目的商業(yè)用房能否全部銷售出去，是本項目潛