【正文】 建設(shè)機(jī)構(gòu)的五個(gè)部門：：主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)策劃工作。：主要負(fù)責(zé)施工單位，材料設(shè)備供應(yīng)單位以及監(jiān)理單位招標(biāo)。：主要負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目物流和物業(yè)管理項(xiàng)目前期對(duì)隱蔽工程進(jìn)行了解和修正；項(xiàng)目加上過程中從事物流管理，為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供物質(zhì)方面的支持，包括個(gè)項(xiàng)物資設(shè)備的采購；項(xiàng)目后期主要實(shí)施物業(yè)管理，待項(xiàng)目營運(yùn)后，由業(yè)主委員會(huì)選出（招聘）物業(yè)管理公司后，再由物管部門移交小區(qū)物業(yè)管理。包括公司內(nèi)部各部門的協(xié)調(diào)，公司對(duì)外協(xié)調(diào)以及對(duì)人力資源管理人員、公共關(guān)系人員、法律顧問、工程技術(shù)人員、后勤保障人員的招聘管理。根據(jù)上述機(jī)構(gòu)框架，各部門人員配置如下：總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理2人、行政部3人、財(cái)務(wù)部3人、策劃部3人、工程部8人、物管部5人。根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，本項(xiàng)目分二期實(shí)施。第二期建設(shè)50萬平方米（2006年10月至2008年4月），預(yù)計(jì)包括前期手續(xù)補(bǔ)辦，施工圖調(diào)整，（18個(gè)月）時(shí)間。具體體現(xiàn)為：，是標(biāo)志性建筑，先期建設(shè)而成，有利于樹立小區(qū)形象，對(duì)二期工程銷售具有推動(dòng)作用。，做出優(yōu)良戶型，確保銷售完成。投資估算內(nèi)容包括固定資產(chǎn)投資，建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用以及國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)所涉及到的相關(guān)費(fèi)稅。項(xiàng)目前期費(fèi)用估算表項(xiàng)目金額（萬元）計(jì)算依據(jù)一、*用地面積3％*出讓金總額一、*建筑總面10％*設(shè)計(jì)費(fèi)估算二、三、*總建面（按經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠政策應(yīng)減免50％）％*％*％*建安總額四、*總建筑面積五、六、七、％*土建總額、估算估算估算八、九、十、十一、十二、商業(yè)另計(jì)總計(jì)：項(xiàng)目單價(jià)合價(jià)(萬元)計(jì)算依據(jù)住宅建安工程費(fèi)商業(yè)民配套公建建安工程費(fèi)商業(yè)消防工程費(fèi)商業(yè)、電梯供應(yīng)及安裝小區(qū)綠化景觀600元/平方米700元/平方米150元/平方米25萬/臺(tái)50元/（含醫(yī)院、學(xué)校）估標(biāo)、預(yù)計(jì)20臺(tái)含小區(qū)道路、路燈按總工期30月計(jì)，月平均支出30萬，合計(jì)900萬元。本項(xiàng)目采取委托專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的營銷顧問公司來進(jìn)行商業(yè)樓盤的銷售（住宅部門自行銷售），按銷售額的3％支付，包括廣告推廣費(fèi)、促銷活動(dòng)費(fèi)用等。按經(jīng)驗(yàn)值取工程不可預(yù)見費(fèi)3％，即工程建按造價(jià)*3％。該項(xiàng)目分二期開發(fā)，第一期工程建設(shè)所需資金占整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)資金總額的37％，；第二期工程建設(shè)所需資金占整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)資金總額的43％。本項(xiàng)目自籌本金出資情況如下：，％，主要用于支付土地費(fèi)用和啟動(dòng)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)資金。C、以項(xiàng)目公司本項(xiàng)目的價(jià)股權(quán)融資。E、銷售回籠資金：項(xiàng)目開始進(jìn)入銷售后，就逐步有銷售資金回籠，以使項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。因此，項(xiàng)目法人的融資重點(diǎn)在于做好營銷工作，使預(yù)售資金能跟上項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。融資方案應(yīng)該是可行的，但應(yīng)做好項(xiàng)目營銷策劃工作，保證資金的有效供給，按期到位，使項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行。第八章建設(shè)招標(biāo)方案本項(xiàng)目將根據(jù)【中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法】，在中華人民共和國進(jìn)行工程建設(shè)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)，并根據(jù)成都市有關(guān)招標(biāo)文件的規(guī)定，本項(xiàng)目擬采取公開招標(biāo)的形式確定設(shè)備、材料供貨單位和工程建設(shè)施工單位，采取邀投標(biāo)的方式確定設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位。、施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求設(shè)計(jì)單位必須使甲級(jí)設(shè)計(jì)院。監(jiān)理單位資質(zhì)為甲級(jí)。招標(biāo)公司應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠實(shí)信用和優(yōu)勝劣汰的原則組織完成編標(biāo)、公告、資審、評(píng)標(biāo)、確定中標(biāo)單位等工作參與投資的供貨上不得低于3家，建設(shè)施工隊(duì)伍不得少于5家，參與邀標(biāo)的設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位均不少于3家。本項(xiàng)目總建設(shè)面積81萬平方米，％；其他不進(jìn)行銷售的公建配套設(shè)施2萬平方米，％。第一期銷售房屋30萬平方米，占總規(guī)模的37％，第二期銷售房屋49萬平方米，％在第一期銷售規(guī)模中，住宅面積為27萬平方米，第一期共需銷售住宅2500戶，第一期商業(yè)面積3萬平方米。根據(jù)“陽光衛(wèi)士商業(yè)中心”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析，可以得到以下結(jié)論：●陽光衛(wèi)士商業(yè)中心項(xiàng)目的銷售方式以出售為主與招商出租相結(jié)合。●在銷售過程中，首先考慮出租部分的招商，通過對(duì)眾多商家的引進(jìn)，帶動(dòng)商鋪商業(yè)氣氛的形成，帶動(dòng)商鋪的出售●本商場(chǎng)力求打造的是“大商場(chǎng)、大商業(yè)、大商人”，是一個(gè)整體綜合，分部相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)?！癖旧虉?chǎng)招商對(duì)象主要為國內(nèi)餐飲娛樂專業(yè)知名商家。：高品味、中檔次、都會(huì)型精華商業(yè)區(qū)形態(tài)；：集購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光于一體的以多種文化風(fēng)格交融為形象特色的街區(qū)型、開放式的商業(yè)購物、休閑娛樂中心；：1845歲年齡層含蓋普通居家消費(fèi)在內(nèi)的中高收入入群；：在策劃宣傳、經(jīng)營促銷上強(qiáng)勢(shì)介入，在法律關(guān)系上弱勢(shì)介入，立足經(jīng)驗(yàn)與服務(wù)實(shí)施廣場(chǎng)管理。根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的整體思路和對(duì)銷售工作制定的基本原則，在招商工作中應(yīng)該以以下原則作為大綱，開展工作。(2)生活百貨或中型、小型的專營店、專賣店如：●服裝服飾類：歐瑪、凱威爾、瑞士奧索長、法邦、啄木鳥、伊奈秀、艾森、寶威、MEXX、BIEN、逸飛、法國勝龍、扣扣服飾、金馬士、簇香天色、飛豪、迪絲平、度文、華倫天奴、碧芝、法國迪萊、千式龍、德爾賽、三多里；LIZZY、西格拉姆、能達(dá)利、玉璞、皇寶、SIH、李林、伊麗、南風(fēng)服飾、愛奴箭、曼奴、金利來、美諾、以純、圣梵高、圣亞倫、新感覺、雷迪波爾、金萊克、喜芝梅、奧琦、MOTTO、圣大保羅、百圖、嬌點(diǎn)、蝶苑、吉牌、桑迪、愛爾、依莉莉、迪依、正麗、TOOH、無印良品、齊頓、BISE、佐治小子、衣云純、萊伊迪、圣碟時(shí)裝、秋水伊人、斯?fàn)桘?、GEETEE、鵬世達(dá)、圣西倫、羅蒙、BILLY、智威龍、凱特羅蘭、紅豆、百光得、雅鹿、飄蕾、辛帛、GIADA、維迷爾、MICHEL、RENE/PIEER、CARDIN、斯?fàn)桘?、格子廊、零距離、伊莎貝羅等；●飾品類：芳秀軒、藝頭、石韻、秋蘭飾品、詩云、石頭記等；(3)餐飲如：●餐飲類川菜：民豐泰燕翅鮑酒樓、飄香老牌川菜館、卞氏菜根香酒樓、巴國布衣風(fēng)味酒樓、公孫豆花莊、白帝城漁莊、全鴨樓餐廳、南臺(tái)月大酒樓、金山龜蛇島、重慶梁山燒雞公、福臨門酒樓、金麒麟大酒樓、鄉(xiāng)老坎、老成都川菜館、韓記紫砂燉品菜館、響水閣大酒店、雅漁酒店、萬壽堂、順德魚生店、祥樂豆腐酒樓、品香居酒樓、大巴山驢肉湯鍋城、老三哥風(fēng)味菜、陽光餐廳、滴滿津大酒店、弟兄連鍋莊、飄香空中花園川菜酒樓、松林大酒店、仁和鯰魚莊川菜酒樓、玉麒麟酒店、老房子餐飲集團(tuán)有限公司、成都銀杏酒樓、成都皇城老媽酒店有限公司等；●餐飲類——自助餐：重慶老向火鍋、臺(tái)北石頭火鍋城、快樂老家（西延店）、小關(guān)廟老媽羊肉火鍋、小關(guān)廟老媽火鍋、重慶洞天老趙火鍋、延邊朝鮮族狗肉火鍋店、榮興苑火鍋酒樓、國香園重慶老火鍋、紅天鵝火鍋大酒店、大白鯊火鍋超市、同桌火鍋、神仙樓火鍋、家鄉(xiāng)鮮鵝肥腸火鍋、劍門老火鍋、蜀都園火鍋廳、大魚頭火鍋店、張大胡子魚頭火鍋、老爺子火鍋、天王宮大世界、香辣蟹火鍋等；●餐飲類——快餐：臺(tái)灣燒烤、紅驛坊、奇琪雪、九香、金旺米、德克士、可口可樂、德克士、愛倫、百靈、頂好蛋糕、鳳姐、德克士、安克拉連鎖店、歌德巴赫等；(4)娛樂如：KTV歌城、量版歌城：故事村歌城、天籟村歌城等；●迪吧、俱樂部、會(huì)所：金色2000、零點(diǎn)迪吧、卡卡都俱樂部等；●茶樓類：老電影茶樓、瑞草坊、紅日茶坊、茶經(jīng)樓、經(jīng)典茶樓、三合大茶樓、鴻運(yùn)休閑茶樓、卡巴迪、木林森茶舍、曉林茶樓等；●有水休閑、健身中心、休閑中心：福録休閑中心、天指道國際美容美發(fā)建設(shè)休閑中心、海南云天浴場(chǎng)等；(5)其他●美容、美體、整形機(jī)構(gòu)（蓉雅整形美容院、莊醫(yī)生醫(yī)學(xué)美容院）●美容、美發(fā)（秋成玉指、美琪美容美發(fā)、珊珊美容美發(fā)婚慶有限公司、四川亞洲美容美發(fā)有限公司、精美琪美容美發(fā)公司、御絲夢(mèng)國際加盟連鎖店、頂上美容美發(fā)有限責(zé)任公司、西藏藥蒸、新生活美容美發(fā)有限公司）●婚紗、個(gè)性寫真影樓：川港影樓、古形象設(shè)計(jì)攝影公司、金夫人婚紗攝影、紅房子婚紗攝影廣場(chǎng)、非常男女婚紗攝影公司、春天婚紗攝影名店、時(shí)尚芭莎婚紗設(shè)計(jì)●影視城、電玩世界等。故基本完成的時(shí)間控制在2006年6月上旬，爭(zhēng)取招商客戶在該時(shí)間內(nèi)，簽定租賃（或購買）協(xié)議，支付定金；第三，招商工作的截止時(shí)間在工程建設(shè)剛動(dòng)工時(shí)，即2006年4月下旬，其目的是保證本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)盡量滿足客戶的功能需求。②技術(shù)策略：③外引內(nèi)聯(lián)、借勢(shì)發(fā)展；④兼顧當(dāng)前，立足長遠(yuǎn)2)技術(shù)策略在招商過程中，爭(zhēng)取本項(xiàng)目為政府的授牌項(xiàng)目、指定項(xiàng)目，同時(shí)得到政府對(duì)經(jīng)營商家在