【正文】 差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給——需求的完善性，使項目達到預(yù)期的市場期望值。定位原則：適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性定位：舒適住宅“綠色家園”宇宙是物質(zhì)的，在時空的長河中，宇宙萬物不斷地變化著，物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動性和連續(xù)性，推動這個變化的動力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽、日月、動靜、虛實、高低等等均是一個矛盾體，但是，在某一段時空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個完整的形象。本項目規(guī)劃遵循“天人合一”的自然規(guī)律及“以人為本”的消費理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費者，共同構(gòu)筑世外山水園林、畫中精品住宅，怡然度假勝地——”陽光衛(wèi)士”生態(tài)園林式住宅之典范。以中國傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然對話的場所。論語云：“里仁為美”。里：居住區(qū)。仁：人情味。“里”在現(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境，“仁”的“人情味”包括兩個方面：首先居所應(yīng)具有私密性（對個人而言）；其次應(yīng)具有開放性（對小區(qū)的共享空間而言）。定位原則：突出個性、具備創(chuàng)新思維定位：“純生態(tài)型園林式住宅”之典范集龍泉人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。一、居住環(huán)境的一度空間一度空間，屬消費者個人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光，業(yè)主可享受到最好的戶型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營造自己所需要的一度空間，體會高科技帶來的幸福感。二、居住環(huán)境的二度空間二度空間，指開發(fā)商“以人為本”營造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景點，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。獨特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主精神需求。三、居住環(huán)境的三度空間三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景，甚至都市風(fēng)光也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。本項目具有得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，并利用兩條交通要道，為業(yè)主的出入帶來便利，使小區(qū)與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。小區(qū)附近的足球場等，對度假住宅來講都是不可多得的天然資源。由一、二、三度空間構(gòu)成了“純生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素，也形成了”陽光衛(wèi)士”居住+度假的獨特個性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品差異性，使產(chǎn)品更具有競爭力，為開發(fā)商達到未來市場期望值提供保障。四、產(chǎn)品檔次定位可行性本項目概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實用性，單體外立面的美觀性等，不是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計出時尚舒適的、富有創(chuàng)意的單體及園林。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實用性及各種生活設(shè)施的配置。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。定位原則：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。定位：人與自然環(huán)境相融合綠野與住宅的對話。傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽度、社會認(rèn)知度。產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。在消費者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費者喜歡、認(rèn)同并追求，并與消費者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張適合身份的“名片”。：主題：公園式場景商業(yè)街區(qū)特征：開放式——消費對象不限于“陽光衛(wèi)士”住戶，面向同安鎮(zhèn)及整個龍泉；公園式——面向全體公眾自由出入的商業(yè)公園；公園內(nèi)有體現(xiàn)若干國家及民族風(fēng)格的特色區(qū)域和景點。做到移步換景、并配置相應(yīng)的休閑、游覽、運動、娛樂設(shè)施（有些項目免費——如大眾健身器具。有些項目收費——如攀巖等。）；全景式：——商業(yè)業(yè)態(tài)基本齊全：日用品、服飾、美容、餐飲茶樓、KTV、錄像廳等；——商業(yè)中心小廣場上設(shè)置表演舞臺兼作商品促銷展示，并設(shè)置夜間露天電影播映區(qū)；——星級賓館，滿足該小區(qū)住戶多為退伍退業(yè)轉(zhuǎn)業(yè)軍人前來拜望探親的親屬親友等所需。主題：分兩期開發(fā)布局——A區(qū)（第一期）：目標(biāo)群體——同安鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)濟及整個龍泉；——B區(qū)（第二期）：目標(biāo)群體——道路系統(tǒng)與成都主城區(qū)接通后，擴展到周邊輻射區(qū)域。A區(qū)：合計30000㎡。主力店——11000㎡，大型綜合超市；美食廣場——10000㎡，約30～40家；服裝美容等——3000㎡，約80間；KTV及娛樂場所——1000㎡；咖啡吧、酒吧等——2000㎡，約10間；其他輔助業(yè)態(tài)——3000㎡，約50間；農(nóng)貿(mào)市場——1000㎡；B區(qū)：合計18000㎡。商業(yè)總面積＝A區(qū)＋B區(qū)＝48000㎡。主題：招商與及商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理招商——招商對象及資源招商策略（詳見第九章）原則——以主力店強勢入駐帶動銷售，以提升整體商業(yè)售價。銷售——銷售廣告與促銷（詳見第九章）銷售策略（詳見第九章）資產(chǎn)經(jīng)營——產(chǎn)權(quán)式商鋪、物業(yè)租售、物業(yè)管理第四章組織結(jié)構(gòu)與人力資源配置本項目采用公司董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的管理架構(gòu)，總經(jīng)理任免由董事會決定，項目公司中層管理人員的任免由總經(jīng)理確定（不含財務(wù)經(jīng)理），項目公司的高層（副總級別），由總經(jīng)理決定，但必須報董事會通過。其他一般人員的任免和聘用由行政部和部門經(jīng)理決定，并報總經(jīng)理批準(zhǔn)。項目建設(shè)機構(gòu)的五個部門：：主要負(fù)責(zé)項目開發(fā)策劃工作。具體為進行項目投資機會分析和可行性論證，做市場調(diào)查，拆遷安置，辦理項目前期手續(xù)，在項目建設(shè)所需的相關(guān)手續(xù)，項目開發(fā)后期，組織進行項目驗收，并辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。：主要負(fù)責(zé)施工單位，材料設(shè)備供應(yīng)單位以及監(jiān)理單位招標(biāo)。項目前期負(fù)責(zé)設(shè)計管理和工程概算和預(yù)算，項目建設(shè)過程中，負(fù)責(zé)施工管理和監(jiān)理管理以及工程進度管理，項目后期負(fù)責(zé)工程決算審核以及工程驗收和遺留工程處理。：主要負(fù)責(zé)工程項目物流和物業(yè)管理項目前期對隱蔽工程進行了解和修正；項目加上過程中從事物流管理，為項目開發(fā)建設(shè)提供物質(zhì)方面的支持，包括個項物資設(shè)備的采購；項目后期主要實施物業(yè)管理，待項目營運后，由業(yè)主委員會選出（招聘）物業(yè)管理公司后，再由物管部門移交小區(qū)物業(yè)管理。：為項目正常運轉(zhuǎn)提供管理服務(wù)。包括公司內(nèi)部各部門的協(xié)調(diào)，公司對外協(xié)調(diào)以及對人力資源管理人員、公共關(guān)系人員、法律顧問、工程技術(shù)人員、后勤保障人員的招聘管理。：為本項目開發(fā)提供全部財務(wù)支持上述5個部門個設(shè)部門經(jīng)理1人，均向公司主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，副總經(jīng)理向公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，總經(jīng)理主持全面工作，并向公司董事會負(fù)責(zé)。根據(jù)上述機構(gòu)框架，各部門人員配置如下：總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理2人、行政部3人、財務(wù)部3人、策劃部3人、工程部8人、物管部5人。第五章項目實施進度本項目建設(shè)工期擬定計劃為2年6個月（30個月），即從2005年10月至2008年4月。根據(jù)本項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，本項目分二期實施。第一期建設(shè)小區(qū)30萬平方米（2005年10月至2007年4月），預(yù)計包括前期手續(xù)辦理，拆遷安置，工程建設(shè)需1年半（18個月）時間。第二期建設(shè)50萬平方米（2006年10月至2008年4月），預(yù)計包括前期手續(xù)補辦，施工圖調(diào)整，（18個月）時間。本項目實施二期開發(fā)建設(shè)主要依據(jù)項目地形狀況，設(shè)計布局，工程建設(shè)周期客觀性，項目銷售市場預(yù)測以及本公司開發(fā)能力和合理利用資金進行滾動開發(fā)的必要性而確定的。具體體現(xiàn)為：，是標(biāo)志性建筑，先期建設(shè)而成，有利于樹立小區(qū)形象，對二期工程銷售具有推動作用。，根據(jù)市場預(yù)測，中檔戶型易于滿足軍隊轉(zhuǎn)業(yè)軍人接受，而商業(yè)用房價值量大，先期建設(shè)有利于商業(yè)用房的銷售或租賃，便于資金回籠，減少項目風(fēng)險。，做出優(yōu)良戶型，確保銷售完成。第六章投資估算％：前期準(zhǔn)備、基礎(chǔ)工程、主體工程、內(nèi)外裝修、室外環(huán)境、道路工程以及相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施工程等。投資估算內(nèi)容包括固定資產(chǎn)投資，建設(shè)期財務(wù)費用以及國家對房地產(chǎn)開發(fā)所涉及到的相關(guān)費稅。固定資產(chǎn)投資主要對擬建項目的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等費用進行測算，并對項目涉及的其他費用；土地費、勘察設(shè)計費、拆遷安置費、規(guī)費、建設(shè)管理費、銷售費用以及水電氣手續(xù)費和其他不可預(yù)測計費用作出估算。項目前期費用估算表