【正文】 定額 （ 8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價》 （ 9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 （ 10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 （ 11）編制《報(bào)告》的委托合同 （ 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 三茅人力資源網(wǎng)： HR 找資料上三茅資料： 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住 房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá) 35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。 現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。 二．項(xiàng)目概況 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 自有資金為 3000萬元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 ，公建 ?？偩幼魯?shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨 著現(xiàn)代。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 三茅人力資源網(wǎng)： HR 找資料上三茅資料： 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 美的追求。讓蒲氏集團(tuán)人的 “ 真誠、勤奮、和諧、求精 ” 為您營造溫馨的家。 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 2. 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100毫米的雨水管線和 DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè) 的供熱干線接入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條 10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 6. 電信 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需 裝機(jī)容量為 820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設(shè)下屬分局解決。 本項(xiàng)目投入自有資金 3000萬元，貸款 ，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為 ，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 、所得稅 萬元、提取法定盈余公積金及公益金 萬元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤為 。 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 三茅人力資源網(wǎng)： HR 找資料上三茅資料： 三．問題與建議 考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注 意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會效益。 二、市場預(yù)測 一．市場調(diào)查 據(jù) 2021 年武房指數(shù)報(bào)告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為 元 /m2,住宅平均價格為 /m2寫字樓平均價格為 /m2從市場形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。 目前武漢市住宅市場供應(yīng)上 ,住宅面 積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在101120 的占總量的 32%,121140占總量的 45%,141160的占總量的 5%,161180占總量的 10%,180以上的占總量的 4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看 ,120m2140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應(yīng)的主力 ,市場接受程度最高。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20萬以下的占 33%,承受總價格在 2130項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 地下車庫面積 平方米 4820 停車位 個 240 三茅人力資源網(wǎng)： HR 找資料上三茅資料： 萬之間的占 %承受總價格在 3140 萬的占 %承受總價格在 4150 萬的占 8%,承受總價格在 50萬以上的占 4%。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武漢市購房者所能承受的價格在 2030萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。 另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2021年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 點(diǎn)；住宅平均價格為 /平方米，比上季度上漲了 /平方米，漲幅為 %。 洪山區(qū)住宅價格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第三季度 2021 第四季度 2021 年第四 季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200元 /平方米左右的兆富國際大廈取 得了 3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體 —— 高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 在 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個住宅項(xiàng)目，除了名都花園價格達(dá)到 2900元 /平方米以外，其他樓盤均價在 1940元 /平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境， 購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在 1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000平方米左右。 三茅人力資源網(wǎng)： HR 找資料上三茅資料： 總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。 坐落在洪山區(qū)的 “ 中國光谷 ” 所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價格在2021元 /平方米左右。湯遜湖版 塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價為 1600元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700元 /平方米，銷量達(dá)到 右；均價在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場，呈良好態(tài)勢。 二．產(chǎn)品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2021 年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長 %，施工面積達(dá)到 萬平方米。 2021年總投資額為，同比增長 %。其中住宅投資 ，同比增長 %，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 98 年銷售額只占到投資額的 %， 99年上升到 60%， 在 2021 年 ， 全市銷預(yù)售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 ㎡）同比增長 %；總銷售額為 ，同比增長 %。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅 的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 三．價格預(yù)測 據(jù)調(diào)查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 2021 年 項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會再上一個檔次，從而拉動 武漢 市房價繼續(xù)走高。 今年武漢 市基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 武漢 市 商品 房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。今年武漢市房價升幅在 10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從 原因上看，主要有四： ，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動地價上升。 。 從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ； 三茅人力資源網(wǎng)： HR 找資料上三茅資料： 還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。 ，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入， 銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價上漲。 ，也成為了房市升溫。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致 價格上揚(yáng) 。 ，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利 、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800— 2200 元。 四．競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中 已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 鑒于 本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由 于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強(qiáng)，所以 該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。 據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力。 五．市場風(fēng)險(xiǎn)分析 三茅人力資源網(wǎng)： HR 找資料上三茅資料： ，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對文化的追求也提 高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境 。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會太大 . ：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項(xiàng)目的影響，同時對該項(xiàng)目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市 場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 一．建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元），現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面 三茅人力資源網(wǎng)： HR 找資料上三茅資料： 積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖 2) 二．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵