【正文】 素 5% 市場定位及產(chǎn)品 40% 0. 7 規(guī)劃設(shè)計水平 20% 小區(qū)配套和物業(yè)管理 10% 形象包裝與營銷策劃 20% 產(chǎn)品的實現(xiàn)能力 5% 與工程質(zhì)量 總 計 100% 表五 項目土地價值提升預(yù)測 (三)項目投入產(chǎn)出分析1． 項目成本模擬成本明細(xì)40 / 40一、 地價：1． 動遷費： 2不可預(yù)見費： 總計： 如規(guī)劃最后確定100000 萬平方米，樓面地價為前期費： 1．鉆探、設(shè)計 2．各種補償 3．臨水、臨電 4．雜土清運、環(huán)衛(wèi) 5．達(dá)到開工條件時所涉及的所有費用50元/平方米總計： 萬元 二、 建安造價：1．磚混： 基礎(chǔ)： 30元/平方米土建： 550元/平方米 合計： 580元/平方米 總計： 三、 后期配套費： 1．大配套： 2．小配套： 50元/平方米3．供熱： 70元/平方米 4．電配套： 60元/平方米5．給排水、煤氣50元/平方米6．綠化甬路、路燈：25元/平方米 合計： 370元/平方米總計: 三、工程項目處管理費： 20元/平方米 四、 不可預(yù)見費： 20元/平方米 樓面地價： 400元/平方米 總計 4000 萬元 前期費： 20元/平方米 總計 200 萬元 平均建安造價： 580元/平方米 總計 5800 萬元 后期配套： 370元/平方米 總計 3700 萬元 管理費及不可預(yù)見費： 40元/平方米 總計 400 萬元 廣告費： 30元/平方米 總計 300萬元 達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)所涉及的其它費用： 合計： 1440 元/平方米表六 項目成本匡算表項目綜合成本最終確定為1440元/平方米。 項目總投資為：1440元/平方米*10萬平方米=14400萬元 綜合考慮:我們認(rèn)為其項目成本基本可以體現(xiàn)土地的基本價值按照上邊分析，,總體可提升的價值為：=1319元/平米，這是項目的起價參考。=2759元/平米，這是項目的最高價參考，1319+2759+/2=2039元/平米為項目的參考均價。2．項目收益模擬如果初期實現(xiàn)均價2039元/平方米計算，該項目的毛收入應(yīng)在10萬平方米*599元/平方米=5990萬元。毛收益率為5990萬元/14400萬元=％.以上是按項目投資進行計算的收益率。如果按資金投入實際計算情況來分析如下： 一、動遷安置費：4000萬元 拆平 二、建安費投入按總造價的20％投入14400萬*20％=2880萬元因此該項目最大投入資金應(yīng)為 4000萬元+2880萬元=6880萬元。以上投入后就可以開盤對外出售，進行資金回籠，保證后期工程資金和配套資金的使用。以上投入還沒有將居民回購因素及施工隊伍投資因素考慮進去。如按上述資金投入的情況計算毛收益率將是很可觀的：3．敏感性分析 21成本變動對利潤的影響： 22銷售價格變動對利潤的影響： (四)開發(fā)周期與銷售周期預(yù)測 建議分兩期開發(fā)，一期開發(fā)5萬平米，計劃施工周期為12—14個月，銷售周期25個月第一階段：前期準(zhǔn)備177。，計劃工期60天。第二階段：177。，計劃工期120天，從主體施工到二層時開始銷售，計劃完成銷售任務(wù)的20%。實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X20%=2039萬第三階段：主體封頂內(nèi)外檐裝修結(jié)束,計劃工期180天,計劃完成銷售任務(wù)的55%，實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X35%=3045萬元第四階段：環(huán)境營造完成入住，計劃工期90天，計劃完成銷售任務(wù)的65%，實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X15%=第五階段：入住期，180天，計劃完成剩余銷售任務(wù)的90%，實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X35%X80%=第六階段：余房清盤期，90天，完成剩余銷售任務(wù)，實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X35%X20%= (五)投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示1． 市場風(fēng)險11政治：由于政治條件變化而給項目帶來風(fēng)險的可能性不大12市場：121入世：對于開放的國內(nèi)房地產(chǎn)市場來說，本地的房地產(chǎn)市場也許會更脆弱一些。但是外商進入市場的影響應(yīng)該是長期的影響，短期內(nèi)不會給市場造成大的影響。倒是國內(nèi)的地產(chǎn)界會用怎樣的策略來迎接入世考驗值得注意。122 市場波動：隨著去年的房地產(chǎn)市場全面走強，本地市場中的泡沫現(xiàn)象將越來越嚴(yán)重，不排除今年與去年有反差的現(xiàn)象。一旦這種局面出現(xiàn)，明年的市場則會受到連累。建議密切關(guān)注市場動態(tài)，隨時準(zhǔn)備調(diào)整銷售策略。2． 企業(yè)風(fēng)險（1） 財務(wù)；財務(wù)風(fēng)險指項目融資、資金運用的財務(wù)管理方面帶來的風(fēng)險。其中融資帶來的風(fēng)險占主要比重。如果過渡舉債、資金運用不當(dāng)，則可能會增加融資成本，減少收益。（2） 信用：信用風(fēng)險指項目投資參與者與項目有關(guān)的各方面之間信用結(jié)構(gòu)及信用履行責(zé)任上存在的風(fēng)險/。房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)，必然要涉及開發(fā)商、金融機構(gòu)、承包商、材料及設(shè)備供應(yīng)商等眾多的機構(gòu)和公司，這些部門間依靠有效的信用結(jié)構(gòu)支撐著。組成保證結(jié)構(gòu)的個項目參與方是否有能力履行其信用職責(zé)，是否愿意并能夠按法律文件的規(guī)定對項目履行其信用職責(zé)，就構(gòu)成了房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險。（3） 其他：由于企業(yè)的機制改變或關(guān)鍵的人事變動而影響項目運作的風(fēng)險。這一點對于國有企業(yè)來講是較為常見的。3． 壽命周期風(fēng)險（1） 投資前期：主要是投資計劃實施前期的諸如選址、市場定位、投資方案決策風(fēng)險等。由于房地產(chǎn)自身的特點，這一階段的風(fēng)險特別大。一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。（2） 開發(fā)建設(shè)：主要是從項目正式動工到交付使用這一階段的風(fēng)險。軟式完工風(fēng)險、成本控制風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。（3） 管理階段：指竣工交付使用后的物業(yè)管理階段的風(fēng)險。風(fēng)險分析：上述有關(guān)風(fēng)險的說明中，政策風(fēng)險和市場風(fēng)險的不可控制性較強，在操作中應(yīng)積極注意其相關(guān)動態(tài)及信息，隨時準(zhǔn)備根據(jù)政策或市場的大的波動調(diào)整對策。其他的一些風(fēng)險則是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的常見的問題，運作過程中應(yīng)該時刻防范。總的來說，該項目的操作風(fēng)險屬中等。