某地塊可行性報告及項目建議書-資料下載頁
2025-02-27 05:34本頁面
【正文】 A、 交通問題 交通分流貧乏，塞車嚴(yán)重，交通環(huán)境令 人擔(dān)憂 XX 鎮(zhèn)規(guī)劃四大主要對外交通干道分別為廣珠高速公路西線、 105 國道、橫二快線（包括東阜路段）以及沙水公路新線 。相對位置來說，僅橫二快線能緩解 105 國道的緊張交通，但隨著 XX 鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，主干道 105國道交通狀況日漸惡劣， 由于鎮(zhèn)內(nèi)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的緣故，多為大型卡車或中型車，致使交通紊亂的同時，一定程度破壞了生活便利性及居住環(huán)境， 而橫二快線仍未完工，未能正式啟用，無法對國道進(jìn)行交通分流，其它分流道路貧乏，導(dǎo)致國道現(xiàn)況塞車嚴(yán)重，交通環(huán)境令人擔(dān)憂，為項目銷售外因的一大瓶頸。 B、 大環(huán)境問題 現(xiàn)況工業(yè)分布 廣而繁瑣，空氣污染，居住環(huán)境差 由于 XX 鎮(zhèn) 工業(yè)的快速型發(fā)展，導(dǎo)致工業(yè)發(fā)展 快速 分布與行政規(guī)劃顯慢 產(chǎn)生了 矛盾，以致工業(yè)無規(guī)劃的蔓延性分布，分布廣而繁瑣，破壞居住環(huán)境； 從行政規(guī)劃上看，政府已進(jìn)行了城鎮(zhèn)發(fā)展定位，但由于偏重工業(yè)快速發(fā) 20 展遺留下來的相關(guān)問題，如空氣污染，廠房遷出遷入，工業(yè)和住宅區(qū)分離，相關(guān)整頓等等在短期內(nèi)仍無法達(dá)到明顯的改善，需有較長期的規(guī)劃糾正方能逐步改善環(huán)境，以致現(xiàn)況居住環(huán)境偏差。 C、 現(xiàn)況公共設(shè)施欠缺 政府規(guī)劃發(fā)展起步晚，項目現(xiàn)周邊配套貧乏 相對于工業(yè)發(fā)展的快速，政府規(guī)劃起步較晚，據(jù)規(guī) 劃文件，正式規(guī)劃 目標(biāo)為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)始于 2021 年，規(guī)劃周期為 2021 年至 2020 年，即是說鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)階段發(fā)展屬于規(guī)劃初級階段，而項目含于此周期規(guī)劃內(nèi)，因此現(xiàn)況周邊配套貧乏，特別是 450 畝地塊周邊基本沒有商業(yè)配套，有礙銷售。 如上述， XX 鎮(zhèn)由于偏重快速發(fā)展工業(yè)遺留問題， 重新規(guī)劃難度較拓荒規(guī)劃難度更大，阻礙規(guī)劃力度及影響規(guī)劃速度，在短期內(nèi)無法形成完善的項目周邊配套，對銷售造成影響。 項目機(jī)遇 A、 政府重點規(guī)劃 居住片區(qū) 項目處在重點規(guī)劃 居住片區(qū) ，有利于項目發(fā)展 項目所在的 同安居住片區(qū) 為 XX 鎮(zhèn) 政府 規(guī)劃的兩大居住片區(qū)之一，為 即將重點開發(fā)的新型片區(qū)，規(guī)劃已 啟動 ， 綠化系統(tǒng)已初步開工，橫二快線東阜路段已完工 。 據(jù)項目概況可知，此區(qū)域商業(yè)配套及公共設(shè)施 較 齊全， XX政府致力其發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務(wù)區(qū)，顧名思義， 將是 XX 又 21 一片 規(guī)劃 成熟 宜居環(huán)境區(qū)域 。 B、 城鎮(zhèn)性質(zhì)定位成功，經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展 經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展的 XX 給項目帶來更多機(jī)遇 上述提到， 城鎮(zhèn)規(guī)劃內(nèi)，城鎮(zhèn)性質(zhì)重新定位成功，為中山市小家電制造基地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的新興現(xiàn)代化工業(yè)城鎮(zhèn)，得以向產(chǎn)品多樣化及提 高技術(shù)層面方向發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)社會發(fā)展目標(biāo)， 經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，給項目帶來更多機(jī)遇。 C、現(xiàn)不夠成熟的 XX 房地產(chǎn)是把雙刃劍 抓住發(fā)展時機(jī)， 注入嶄新開發(fā)理念，領(lǐng)頭發(fā)展 現(xiàn) XX 在售樓盤僅有五個，推廣策略單一，房地產(chǎn)相對不夠成熟，而此情況，對于我項目的進(jìn)駐開發(fā)是雙刃劍，有利亦有弊，就看項目以何種姿態(tài)及開發(fā)模式進(jìn)駐 XX 市場。如項目依然以 XX 傳統(tǒng)開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)，將固守陳舊，無法打開開發(fā)新局面，弊大于利；如項目抓住 鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃發(fā)展新時機(jī)，注入嶄新開發(fā)理念，進(jìn)行創(chuàng)新，沖破陳舊，以全新開發(fā)模式領(lǐng)頭羊姿態(tài)進(jìn)駐發(fā)展，將利大于弊，為項目 銷售帶來全新機(jī)遇。 項目威脅 市場因素 容桂樓盤林立，產(chǎn)品多樣化 ， 競爭激烈 ， 威脅 項目銷售 22 在 XX 本地樓盤較少，且都處于 XX 鎮(zhèn)南部，與處于 XX 鎮(zhèn)北部的項目相對競爭不那么突顯 。但由于項目與順德容桂僅一橋之遙，離容桂中心與某些容桂樓盤距離相差無幾，完全可以享受到容桂市中心的繁華商業(yè)配套及公共設(shè)施，在此情況下，項目真正的競爭市場 在 容桂。而容桂樓盤林立，就市中心附近樓盤大大小小的在售項目接近二十個，產(chǎn)品多樣化，開發(fā)理念新穎，推廣手段層出不窮，競爭相當(dāng)激烈，且項目由于 XX 本地房地產(chǎn)市場原因及客觀定位原因，相對于容桂 市場價格差距不大，雖起到一定的價格洼地效應(yīng)，但不顯著。綜上，容桂的競爭激烈房地產(chǎn)局面對項目銷售威脅 頗 大。 23
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