33號地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及建議-資料下載頁
2025-02-25 09:41本頁面
【導(dǎo)讀】塊對稱的完整性，取得較好的景觀效果；居住的良好氛圍將在近年形成，片區(qū)的人氣將逐漸旺盛，項(xiàng)目具有良好的市場前景；
【正文】 1 土地成本 66,795 778 % 2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 9,352 109 % 4 室外工程成本 16,998 198 % 5 不可售建筑投資 11,523 134 % 6 不可預(yù)見費(fèi) 4,572 53 % 7 開發(fā)間接費(fèi)用 3,767 44 % 8 資本化利息 13,401 156 % 9 期間費(fèi)用 12,027 140 % 10 流轉(zhuǎn)稅 19,603 228 % 11 合計(jì) 158,038 1840 % （ 2） 融科蔚城的收益（見下頁 融科蔚城 分期利潤表） 收益比較 及經(jīng)濟(jì)可行性分析 銷售凈利率 原蔚城項(xiàng)目 % 加進(jìn) 33＃地 后 統(tǒng)一核算 ％ 從上表可知，加入 33＃地后統(tǒng)一核算得到的銷售凈利率 為 %大于原蔚城項(xiàng)目的銷售凈利率 %。因此，以 萬 /畝取得 33＃地并實(shí)施本報(bào)告提出的規(guī)劃建設(shè)方案在經(jīng)濟(jì)上具有可行性。 四、敏感性分析 土地均價(jià)（萬 /畝） 80 85 90 95 100 蔚城 綜合價(jià)金 總價(jià) （萬元） 1516 1628 1730 1832 1934 2036 統(tǒng)一核算 的 銷售凈利率 % % % % % % % 續(xù)上表如下： 土地均價(jià)（萬 /畝） 105 110 115 120 125 130 135 蔚城 綜合價(jià)金 總價(jià) （萬元） 2137 2239 2341 2443 2544 2646 2748 統(tǒng)一核算 的 銷售凈利率 % % % % % % % % 如上表所示，當(dāng)?shù)貎r(jià)在 135 萬 /畝以下時(shí)，對 33＃地實(shí)行 本報(bào)告提出的 方案并與原 融科 蔚城項(xiàng)目統(tǒng)一核算得到的銷售凈利率大于原 融科 蔚城項(xiàng)目的相應(yīng)指標(biāo)值。 14 融 科蔚城 分期利潤 表 序號 項(xiàng) 目 單位 合計(jì) （萬元） 利潤體現(xiàn) 一期 二期 三期 四期 五期 六期 銷售面積 萬 m2 1 一、營業(yè)收入 萬元 290419 41165 36944 46121 70429 43200 52561 2 二、營業(yè)稅金及附加 萬元 16699 2367 2124 2652 4050 2484 3022 3 三、土地增值稅 萬元 2904 442 379 495 692 396 500 4 四、開發(fā)成本 萬元 206316 32227 26933 33584 47834 29200 36539 5 五、項(xiàng)目毛利 萬元 64500 6129 7508 9390 17854 11120 12499 6 六、項(xiàng)目公司期間費(fèi)用 萬元 11113 1691 1449 1895 2647 1516 1914 6 其中：銷售費(fèi)用 萬元 8713 1326 1136 1486 2075 1189 1501 6 管理費(fèi)用 萬元 2400 365 313 409 572 327 413 7 七、總部費(fèi)用 萬元 914 139 119 156 218 125 158 8 八、稅前利潤 萬元 52473 4298 5940 7340 14989 9479 10427 9 九、所得稅 萬元 17316 1418 1960 2422 4946 3128 3441 10 十、 項(xiàng)目凈利潤 萬元 35157 2880 3980 4918 10043 6351 6986 銷售毛利率 % % % % % % % % 銷售凈利率 % % % % % % % % 成本凈利率 % % % % % % % % 總投資回報(bào)率 % % % % % % % % 15 第 六 部分：結(jié)論和建議 一、 綜合比較及 結(jié)論 由于本地塊的特殊位置， 能夠 使 蔚城 4 號地塊 形成 對稱的完整 性，取得較好的景觀效果 ；并且， 該項(xiàng)目可以納入到蔚城項(xiàng)目中， 能夠 節(jié)省項(xiàng)目的管理費(fèi)用等開發(fā)成本， 從而取得 較好的 綜合 效益 。 通過以上分析， 當(dāng) 33＃地的價(jià)格在 135 萬 /畝以下時(shí)， 本報(bào)告提出的 規(guī)劃建設(shè) 方案與 融科 蔚城項(xiàng)目統(tǒng)一進(jìn)行核算得到的銷售凈利率都大于原蔚城項(xiàng)目的相應(yīng)指標(biāo)值，在經(jīng)濟(jì)上 具有 可行 性 。 二 、 建議 參與競買 ， 取得 33＃地塊 。 在 我司 取得 該 地塊后 ，還應(yīng)該與經(jīng)開區(qū)國土局、規(guī)劃局溝通，進(jìn)行以下工作 ： （ 1） 與經(jīng)開區(qū)國土局明確簽訂土地合同及補(bǔ)充協(xié)議條款與 蔚城 12＃、 24＃地塊等同； （ 2） 將 33＃地納入蔚城整體規(guī)劃； （ 3） 33＃ 地的 土地證并入蔚城 4＃地整體土地證； （ 4） 33＃地的 后期付款納入 蔚城項(xiàng)目的土地 大合同 進(jìn)行 付款。
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