某地產(chǎn)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-01 22:25本頁(yè)面
【正文】 總投資 毛利率 稅后利潤(rùn) 稅后凈利率 總投資回報(bào)率 項(xiàng) 目 資 金 預(yù) 測(cè) ： 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。25 / 33 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額 管 理 資 源 配 置 機(jī)構(gòu)設(shè)置是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司） ；主要部門(mén)設(shè)置。 人力資源需求啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門(mén)）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理） 。 人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等） 。 綜 合 分 析 與 建 議 ：26 / 33 優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合新恒基一貫發(fā)展思路等方面論述。 劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合新恒基一貫發(fā)展思路等方面論述。 機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。 威脅： 結(jié)論和建議 第 5 章 竟 拍 和 投 標(biāo) 方 式 取 得 土 地 需 要 注 意 的 問(wèn) 題 主 要 指 標(biāo) 測(cè) 算預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)） 、售價(jià) 27 / 33投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM 樓面地價(jià) 完全成本 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 注：A 代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有底價(jià) A 代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M 代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100 萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。 根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算：銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價(jià) 最高總地價(jià) R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注：R 代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率等。 28 / 33 競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手 分 析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)） 資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。 制定策略 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。 銷售凈利率在 10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。 把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開(kāi)發(fā)權(quán)）的原則。 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。 第 6 章 在 新 城 市 開(kāi) 發(fā) 需 要 補(bǔ) 充 的 內(nèi) 容 29 / 33 市 場(chǎng) 分 析 部 分 增 加 當(dāng) 地 商 品 住 宅 市 場(chǎng) 總 體 狀況 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。 各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1） 量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤(pán)的銷售比重、平均價(jià)格等。 （2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20 名發(fā)展商最近 3 年的開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素30 / 33 重點(diǎn)樓盤(pán)描述 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）第 7 章 附 件 有 關(guān) 宗 地 情 況 的 補(bǔ) 充 證 明 資 料 和 法 律 文 件 ， 如各 種 政 府 批 文 、 權(quán) 證 等 。 按 照 新 恒 基 集 團(tuán) 成 本 核 算 指 導(dǎo) 設(shè) 置 科 目 明 細(xì) ，詳 細(xì) 列 示 成 本 測(cè) 算 過(guò) 程 成本測(cè)算可采用兩種方法： （1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。但要注意新恒基在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 （2） 根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。 上述兩種方法在測(cè)算過(guò)程中，不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目要運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。對(duì)可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些。可參照下面表格： 成本估算表 成本項(xiàng)目 總成本（萬(wàn)元） 單位成本（元/m2） 參考項(xiàng)目單位31 / 33成本 說(shuō)明 一、土地獲得價(jià)款 政府地價(jià)及市政配套 合作款項(xiàng) 紅線外市政配套 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 三、主體建筑工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修 門(mén)、窗工程 公共部位精裝修 室內(nèi)精裝修 室內(nèi)水電氣暖 室內(nèi)設(shè)備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi) 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 32 / 33室外燃?xì)庀到y(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi) 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 建筑小品費(fèi) 道路廣場(chǎng)建造 圍墻建造費(fèi) 室外照明費(fèi) 室外背景音樂(lè) 室外零星工程 六、公共配套設(shè)施費(fèi) 游泳池 會(huì)所 幼兒園 學(xué)校兒童游樂(lè)設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 33 / 33營(yíng)銷費(fèi)用 資金利息物業(yè)管理完善費(fèi) 合 計(jì) 說(shuō) 明成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無(wú)法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類 參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表 欲簽定的意向書(shū)和合同文本 新城市開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
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