【正文】 構(gòu)和裝飾材料應(yīng)盡量采用防火阻燃材料。 配電間采用防火墻。 建筑物安裝避雷裝置，以防雷擊。地下停車場設(shè)計按汽車庫設(shè)計防火規(guī)范執(zhí)行。 電氣設(shè)備防火 電氣設(shè)備的安裝，線路敷設(shè)及竣工驗收須按照電氣裝置安全工程施工及驗收規(guī)范執(zhí)行。 消防用電設(shè)備采用單獨的供電線路，配電線路應(yīng)采用防火保護管。 所有用電線路定期進行絕緣檢查，以避免因線路短路引起的火災(zāi)。 為防止雷擊，所有進出建筑物的金屬管道及電纜保護皮均應(yīng)在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠相連，并定期檢查。 電氣設(shè)備和移動電氣的避雷、接地裝置，應(yīng)定期進行絕緣及接地電阻測試。 照明和動力用電線路分開設(shè)置并安裝短路保護及過載保護裝置。 火災(zāi)報警與滅火系統(tǒng)在每層設(shè)火災(zāi)報警裝置和消防電話。設(shè)置室內(nèi)外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。 配備常用滅火器，建筑物內(nèi)按規(guī)范要求設(shè)一定數(shù)量的手提式滅火器。，做到人人重視消防、 防患于未然?？尚行匝芯侩A段關(guān)于消防安全的原則意見供設(shè)計單位參考，設(shè)計單位完成建筑防火設(shè)計后應(yīng)報消防部門審查批準(zhǔn)，項目竣工后須通過消防部門驗收，以確保消防安全合理、可靠。 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能 環(huán)境保護本項目地處青島市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機關(guān)、金融機構(gòu)、學(xué)校、住宅密集。屬居住、文教區(qū)。 按照我國環(huán)境保護法的規(guī)定，本項目建成使用后，污染物的排放應(yīng)符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)計依據(jù)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)城市區(qū)域環(huán)境振動標(biāo)準(zhǔn) 主要污染源根據(jù)項目使用性質(zhì)，不存在有毒有害物質(zhì)對環(huán)境的污染。固體垃級:辦公垃級、餐廳和商場內(nèi)的廢棄物及廢損物品。廢水: 餐廳操作間的洗滌廢水，淋浴與衛(wèi)生間廢水，均屬生活廢水。廢氣:(1) 廚房內(nèi)因烹飪產(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。(2) 停車場內(nèi)汽車排放的尾氣。噪聲:汽車發(fā)動時的噪聲、設(shè)備間機器運轉(zhuǎn)時產(chǎn)生的噪聲等。 防護措施垃級處理:按照我國現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范，設(shè)置必要的垃級收集設(shè)施，由專人負(fù)責(zé)做到日產(chǎn)日清。廢水處理:廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。廢氣處理:地下停車場安裝通風(fēng)排氣、排煙裝置。噪聲控制:(1) 設(shè)備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。(2) 產(chǎn)生震動的機電設(shè)備，安裝時進行設(shè)備基礎(chǔ)減震處理。(3) 所有機電設(shè)備均選用低噪音設(shè)備。(4) 通風(fēng)系統(tǒng)，在必要的位置加裝消音器。 節(jié) 能 能源消耗本項目能源消耗主要有:電、水、煤制氣、柴油。其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的81%。 設(shè)計的主要原則按照國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范的要求，本項目設(shè)計中采用與項目規(guī)模相適應(yīng)的先進、可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料。盡量做到合理高效。 節(jié)能措施 主要用電設(shè)備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。室內(nèi)照明采用節(jié)能燈具。門和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內(nèi)熱量損失。合理布局房間朝向，提高房間自然光照。供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。水、電、煤制氣等能源使用均配置計量器具，做好計劃用能，減少浪費。第八章　管理機構(gòu)與勞動定員 管理機構(gòu)青島市***置業(yè)有限公司擁有法人資格， 其管理機構(gòu)為董事會，公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理工作。 董事會為公司最高權(quán)力機構(gòu)，董事會設(shè)董事長1名，副董事長1名， 董事若干名。董事會下設(shè)經(jīng)營管理機構(gòu)， 負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理工作。管理機構(gòu)設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理3名。根據(jù)本項目的生產(chǎn)特點，公司下設(shè)辦公室、 財務(wù)部、銷售部、預(yù)算部、工程部5個部門。各部設(shè)部門經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)本部門的日常工作，對總經(jīng)理及分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司的機構(gòu)設(shè)置，最終由公司董事會研究決定。
本項目建設(shè)由工程部負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)銷售由經(jīng)營部組織專門的銷售班子具體負(fù)責(zé)。其他部門協(xié)助處理有關(guān)各項工作。青島市***置業(yè)有限公司機構(gòu)設(shè)置及本項目的管理系統(tǒng)如圖71所示： 勞動定員根據(jù)本項目的經(jīng)營規(guī)模，為保證公司的服務(wù)質(zhì)量，初步確定，定員為15人。各部門人員配備見下表：公司職員，除了由公司聘請的管理人員外，其余人員應(yīng)按照中華人民共和國和青島市關(guān)于勞動管理方面的規(guī)定及其實施辦法實行公開招聘，公司擬設(shè)立人員招聘機構(gòu)具體負(fù)責(zé)評聘工作，可通過考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動合同并報青島市勞動局備案。 經(jīng)營管理由于本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，因此，經(jīng)營過程中應(yīng)著重做好以下幾方面工作：１、工程建設(shè)管理工程建設(shè)是本項目的中心工作，這方面管理工作的好壞將直接決定項目的成功與否及企業(yè)信譽和經(jīng)濟效益。因此，從工程規(guī)劃設(shè)計到竣工全過程，必須對工程設(shè)計、建筑材料、質(zhì)量和價格、施工進度和質(zhì)量等嚴(yán)格把關(guān)。為了達到控制工程進度、質(zhì)量和投資，應(yīng)實行招標(biāo)施工和工程監(jiān)理。2. 寫字樓租售本項目開發(fā)的寫字樓及商務(wù)用房由青島市***置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)銷售。為了搞好銷售，公司除應(yīng)配備專門的銷售機構(gòu)外，還應(yīng)加強國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場變化的信息搜集，尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場情況，應(yīng)及時掌握產(chǎn)業(yè)的市場信息和動態(tài)，分析預(yù)測房地產(chǎn)市場走勢，以把握主動權(quán)，便于省時度勢，以合理的價格進行銷售，以免積壓資金，利于滾動開發(fā)。特別要著力在預(yù)售上下功夫，以期盡早收回資金，減少公司籌集開發(fā)資金的壓力，收到好的經(jīng)濟效果。綜合體建筑內(nèi)應(yīng)實行物業(yè)管理。物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)各期竣工面積和用途制訂規(guī)劃，切實搞好。使小區(qū)有一個安全舒適的環(huán)境，同時，公司也可獲得一定的經(jīng)濟效益。武警水電部隊青島項目部作為發(fā)起人，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)上有著豐富的經(jīng)驗，可以勝任項目的開發(fā)建設(shè)工作。為了進一步搞好項目的管理工作，公司應(yīng)充分借鑒其他房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)經(jīng)營方面先進的管理經(jīng)驗，對項目實行標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化管理。制訂切實可行的各項管理規(guī)章制度，嚴(yán)格勞動管理。做到部門職責(zé)范圍明確，個人職權(quán)利掛鉤，獎懲兌現(xiàn)，賞罰分明。以科學(xué)的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益?？偨?jīng)理董事會 副總經(jīng)理工程部經(jīng)營部預(yù)算部財務(wù)部辦公室項目開發(fā)建設(shè)項目房地產(chǎn)銷售項目有關(guān)組織協(xié)調(diào)工作圖81 項目管理機構(gòu)示意圖第九章 項目進度計劃項目建設(shè)期為17個月，計劃2007年5月動工，2008年9月完工交付使用。表91 項目進度計劃表序號項 目 內(nèi) 容2006年(月)2007年(月)2008年(月)910111212345678910111212345678911項目前期工作（立項文件的編制及批準(zhǔn)、規(guī)劃定點等）2工程勘察、設(shè)計3土建主體建設(shè)4建筑裝修5安裝工程6竣工驗收第十章 投資估算與資金籌措本估算是在前述建設(shè)方案的基礎(chǔ)上，按照國家關(guān)于建設(shè)項目投資估算的有關(guān)規(guī)定及山東省、青島市有關(guān)定額與取費標(biāo)準(zhǔn)編制的。本項目建設(shè)投資23000萬元，各項投資構(gòu)成如下：一、工程及設(shè)備費用 %二、其它費用　 　 %%三、預(yù)備費用 　　 598萬元 占 %合　　　　計： 23000萬元 投資估算主要依據(jù)青島市同類項目的造價測算， 工程費用按類比計算， 各種收費按青島市及國家有關(guān)規(guī)定估算。土地出讓費按委托方提供標(biāo)準(zhǔn)測算，外配套費、 煤氣配套、有線電視費等含在土地出讓費內(nèi)； 全部資金按自有資金考慮，未考慮資金利息。 資金籌措 資金來源根據(jù)估算本項目總投資共計23000萬元。 主要來源于以下部分::差額投資總投資中注冊資本以外的差額資金由合作方投入。第十一章 項目財務(wù)評價 銷售收入本項目銷售收入包括寫字樓及商業(yè)銷售收入。 銷售稅金按稅法規(guī)定本項目應(yīng)繳納營業(yè)稅、城維稅、教育費附加等，%。 利潤測算本項目銷售收入扣除稅金及開發(fā)成本后為銷售利潤。 敏感性分析價格波動基本不會導(dǎo)致項目出現(xiàn)虧損。投資增加10%，項目仍能夠贏利，但也應(yīng)切實作好項目管理工作，以降低成本。 評價結(jié)論本項目財務(wù)收益較好，有一定的抗風(fēng)險能力， 可使投資各方獲得較好的收益，因此，在經(jīng)濟上是可行的。