【正文】 構(gòu)和裝飾材料應(yīng)盡量采用防火阻燃材料。 配電間采用防火墻。 建筑物安裝避雷裝置，以防雷擊。地下停車場設(shè)計(jì)按汽車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范執(zhí)行。 電氣設(shè)備防火 電氣設(shè)備的安裝，線路敷設(shè)及竣工驗(yàn)收須按照電氣裝置安全工程施工及驗(yàn)收規(guī)范執(zhí)行。 消防用電設(shè)備采用單獨(dú)的供電線路，配電線路應(yīng)采用防火保護(hù)管。 所有用電線路定期進(jìn)行絕緣檢查，以避免因線路短路引起的火災(zāi)。 為防止雷擊，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道及電纜保護(hù)皮均應(yīng)在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠相連，并定期檢查。 電氣設(shè)備和移動(dòng)電氣的避雷、接地裝置，應(yīng)定期進(jìn)行絕緣及接地電阻測試。 照明和動(dòng)力用電線路分開設(shè)置并安裝短路保護(hù)及過載保護(hù)裝置。 火災(zāi)報(bào)警與滅火系統(tǒng)在每層設(shè)火災(zāi)報(bào)警裝置和消防電話。設(shè)置室內(nèi)外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。 配備常用滅火器，建筑物內(nèi)按規(guī)范要求設(shè)一定數(shù)量的手提式滅火器。，做到人人重視消防、 防患于未然。可行性研究階段關(guān)于消防安全的原則意見供設(shè)計(jì)單位參考，設(shè)計(jì)單位完成建筑防火設(shè)計(jì)后應(yīng)報(bào)消防部門審查批準(zhǔn)，項(xiàng)目竣工后須通過消防部門驗(yàn)收，以確保消防安全合理、可靠。 第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目地處青島市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、住宅密集。屬居住、文教區(qū)。 按照我國環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定，本項(xiàng)目建成使用后，污染物的排放應(yīng)符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)計(jì)依據(jù)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)城市區(qū)域環(huán)境振動(dòng)標(biāo)準(zhǔn) 主要污染源根據(jù)項(xiàng)目使用性質(zhì)，不存在有毒有害物質(zhì)對(duì)環(huán)境的污染。固體垃級(jí):辦公垃級(jí)、餐廳和商場內(nèi)的廢棄物及廢損物品。廢水: 餐廳操作間的洗滌廢水，淋浴與衛(wèi)生間廢水，均屬生活廢水。廢氣:(1) 廚房內(nèi)因烹飪產(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。(2) 停車場內(nèi)汽車排放的尾氣。噪聲:汽車發(fā)動(dòng)時(shí)的噪聲、設(shè)備間機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)產(chǎn)生的噪聲等。 防護(hù)措施垃級(jí)處理:按照我國現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)置必要的垃級(jí)收集設(shè)施，由專人負(fù)責(zé)做到日產(chǎn)日清。廢水處理:廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。廢氣處理:地下停車場安裝通風(fēng)排氣、排煙裝置。噪聲控制:(1) 設(shè)備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。(2) 產(chǎn)生震動(dòng)的機(jī)電設(shè)備，安裝時(shí)進(jìn)行設(shè)備基礎(chǔ)減震處理。(3) 所有機(jī)電設(shè)備均選用低噪音設(shè)備。(4) 通風(fēng)系統(tǒng)，在必要的位置加裝消音器。 節(jié) 能 能源消耗本項(xiàng)目能源消耗主要有:電、水、煤制氣、柴油。其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的81%。 設(shè)計(jì)的主要原則按照國家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的先進(jìn)、可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料。盡量做到合理高效。 節(jié)能措施 主要用電設(shè)備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。室內(nèi)照明采用節(jié)能燈具。門和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內(nèi)熱量損失。合理布局房間朝向，提高房間自然光照。供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。水、電、煤制氣等能源使用均配置計(jì)量器具，做好計(jì)劃用能，減少浪費(fèi)。第八章　管理機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 管理機(jī)構(gòu)青島市***置業(yè)有限公司擁有法人資格， 其管理機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理工作。 董事會(huì)為公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)設(shè)董事長1名，副董事長1名， 董事若干名。董事會(huì)下設(shè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)， 負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理工作。管理機(jī)構(gòu)設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理3名。根據(jù)本項(xiàng)目的生產(chǎn)特點(diǎn)，公司下設(shè)辦公室、 財(cái)務(wù)部、銷售部、預(yù)算部、工程部5個(gè)部門。各部設(shè)部門經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)本部門的日常工作，對(duì)總經(jīng)理及分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置，最終由公司董事會(huì)研究決定。
本項(xiàng)目建設(shè)由工程部負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)銷售由經(jīng)營部組織專門的銷售班子具體負(fù)責(zé)。其他部門協(xié)助處理有關(guān)各項(xiàng)工作。青島市***置業(yè)有限公司機(jī)構(gòu)設(shè)置及本項(xiàng)目的管理系統(tǒng)如圖71所示： 勞動(dòng)定員根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)模，為保證公司的服務(wù)質(zhì)量，初步確定，定員為15人。各部門人員配備見下表：公司職員，除了由公司聘請(qǐng)的管理人員外，其余人員應(yīng)按照中華人民共和國和青島市關(guān)于勞動(dòng)管理方面的規(guī)定及其實(shí)施辦法實(shí)行公開招聘，公司擬設(shè)立人員招聘機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)評(píng)聘工作，可通過考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動(dòng)合同并報(bào)青島市勞動(dòng)局備案。 經(jīng)營管理由于本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此，經(jīng)營過程中應(yīng)著重做好以下幾方面工作：１、工程建設(shè)管理工程建設(shè)是本項(xiàng)目的中心工作，這方面管理工作的好壞將直接決定項(xiàng)目的成功與否及企業(yè)信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此，從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工全過程，必須對(duì)工程設(shè)計(jì)、建筑材料、質(zhì)量和價(jià)格、施工進(jìn)度和質(zhì)量等嚴(yán)格把關(guān)。為了達(dá)到控制工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資，應(yīng)實(shí)行招標(biāo)施工和工程監(jiān)理。2. 寫字樓租售本項(xiàng)目開發(fā)的寫字樓及商務(wù)用房由青島市***置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)銷售。為了搞好銷售，公司除應(yīng)配備專門的銷售機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)加強(qiáng)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場變化的信息搜集，尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場情況，應(yīng)及時(shí)掌握產(chǎn)業(yè)的市場信息和動(dòng)態(tài)，分析預(yù)測房地產(chǎn)市場走勢，以把握主動(dòng)權(quán)，便于省時(shí)度勢，以合理的價(jià)格進(jìn)行銷售，以免積壓資金，利于滾動(dòng)開發(fā)。特別要著力在預(yù)售上下功夫，以期盡早收回資金，減少公司籌集開發(fā)資金的壓力，收到好的經(jīng)濟(jì)效果。綜合體建筑內(nèi)應(yīng)實(shí)行物業(yè)管理。物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)各期竣工面積和用途制訂規(guī)劃，切實(shí)搞好。使小區(qū)有一個(gè)安全舒適的環(huán)境，同時(shí)，公司也可獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。武警水電部隊(duì)青島項(xiàng)目部作為發(fā)起人，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)上有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，可以勝任項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作。為了進(jìn)一步搞好項(xiàng)目的管理工作，公司應(yīng)充分借鑒其他房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)經(jīng)營方面先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化管理。制訂切實(shí)可行的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，嚴(yán)格勞動(dòng)管理。做到部門職責(zé)范圍明確，個(gè)人職權(quán)利掛鉤，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)，賞罰分明。以科學(xué)的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益?？偨?jīng)理董事會(huì) 副總經(jīng)理工程部經(jīng)營部預(yù)算部財(cái)務(wù)部辦公室項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目有關(guān)組織協(xié)調(diào)工作圖81 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)示意圖第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為17個(gè)月，計(jì)劃2007年5月動(dòng)工，2008年9月完工交付使用。表91 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng) 目 內(nèi) 容2006年(月)2007年(月)2008年(月)910111212345678910111212345678911項(xiàng)目前期工作（立項(xiàng)文件的編制及批準(zhǔn)、規(guī)劃定點(diǎn)等）2工程勘察、設(shè)計(jì)3土建主體建設(shè)4建筑裝修5安裝工程6竣工驗(yàn)收第十章 投資估算與資金籌措本估算是在前述建設(shè)方案的基礎(chǔ)上，按照國家關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目投資估算的有關(guān)規(guī)定及山東省、青島市有關(guān)定額與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)編制的。本項(xiàng)目建設(shè)投資23000萬元，各項(xiàng)投資構(gòu)成如下：一、工程及設(shè)備費(fèi)用 %二、其它費(fèi)用　 　 %%三、預(yù)備費(fèi)用 　　 598萬元 占 %合　　　　計(jì)： 23000萬元 投資估算主要依據(jù)青島市同類項(xiàng)目的造價(jià)測算， 工程費(fèi)用按類比計(jì)算， 各種收費(fèi)按青島市及國家有關(guān)規(guī)定估算。土地出讓費(fèi)按委托方提供標(biāo)準(zhǔn)測算，外配套費(fèi)、 煤氣配套、有線電視費(fèi)等含在土地出讓費(fèi)內(nèi)； 全部資金按自有資金考慮，未考慮資金利息。 資金籌措 資金來源根據(jù)估算本項(xiàng)目總投資共計(jì)23000萬元。 主要來源于以下部分::差額投資總投資中注冊(cè)資本以外的差額資金由合作方投入。第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入本項(xiàng)目銷售收入包括寫字樓及商業(yè)銷售收入。 銷售稅金按稅法規(guī)定本項(xiàng)目應(yīng)繳納營業(yè)稅、城維稅、教育費(fèi)附加等，%。 利潤測算本項(xiàng)目銷售收入扣除稅金及開發(fā)成本后為銷售利潤。 敏感性分析價(jià)格波動(dòng)基本不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。投資增加10%，項(xiàng)目仍能夠贏利，但也應(yīng)切實(shí)作好項(xiàng)目管理工作，以降低成本。 評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益較好，有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力， 可使投資各方獲得較好的收益，因此，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。