【正文】 ,%。其中國有及國有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著我市建筑市場上的主要角色,前6個月，%，%。青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程與全國情況基本一致，在經(jīng)歷了9094年高速增長期后，95年增速明顯減緩，997年出現(xiàn)了明顯的回落，98年又開始出現(xiàn)一定的增長。從全市房地產(chǎn)發(fā)展情況看，1984年以青島市城市建設綜合開發(fā)公司為代表的首批4家公司的成立， 使青島房地產(chǎn)進入萌芽階段，當時房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。項目主要經(jīng)濟指標見表11。 可行性研究工作的結論可行性研究結論本項目建設符合城市建設規(guī)劃，有利于加快青島國際化城市建設的步伐。從而達到促進青島市城市建設，改善旅游環(huán)境，促進青島市現(xiàn)代化國際城市建設的目的。綜上所述，本項目的建設對于改善青島市旅游、商務及辦公條件，完善東部城區(qū)建設，實現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設確有必要。目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設。金沙灘度假酒店、北京電影學院創(chuàng)意學院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項目、青島運動旅游度假基地項目等體現(xiàn)了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。　 2006年我市旅游大項目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項目精”的特點。2005年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設創(chuàng)歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設，東部地區(qū)已基本形成市政基礎設施配套、城市建設頗具規(guī)模的新城區(qū)。項目名稱為青島市***中心和綜合辦公樓建設工程。東部地區(qū)已成為青島市房地產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)之一。與上海、廣州、天津、大連并稱為中國五大外貿(mào)口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國務院第一批確定的沿海開放城市與經(jīng)濟中心城市。第一章 總論
項目概況 項目名稱：青島市***中心和綜合辦公樓建設工程 建設單位：青島市***置業(yè)有限公司 項目地址：燕兒島路以北，青島市***號 項目用地面積：9844m2 項目總建筑面積：70000m2 地上建筑面積： 55000m2地下建筑面積： 15000m2 項目總投資：23000萬元 項目建設期：18個月
項目提出背景及建設必要性 項目提出背景青島地處山東半島東南部，位于東經(jīng)119度30分～121度，北緯35度35分～37度09分。青島既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進出口物資的主要集散地,也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯(lián)系的紐帶。青島市***號地塊位于寧夏路北側(cè)，燕兒島路以北，新建占地面積7803 m2。按照基本建設程序委托青島市民用建筑設計院有限公司編制項目可行性研究報告申請立項。本項目的建設，將進一步完善東部地區(qū)的建設，實現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，加快完成新的市中心區(qū)建設，樹立青島新的形象，促進青島市現(xiàn)代化國際城市建設。初步統(tǒng)計，去年我市旅游項目建設投入資金49億元以上，比上年增長約48%，其中社會性投資占86%。 一是數(shù)量多、投資大。三是高端旅游項目多。五是高檔次酒店項目多。 以建設現(xiàn)代化國際城市為目標,以加速生產(chǎn)要素的流動和提升城市服務業(yè)規(guī)模與水平為突破口,堅持城市化與工業(yè)化、市場化、國際化整體推進。 建設單位基本情況本項目由青島市***置業(yè)有限公司承擔建設。通過認真經(jīng)營，在創(chuàng)造可觀的社會效益的同時獲得最佳經(jīng)濟效益。通過市場預測分析，本項目擬建賓館、商務、辦公市場較好。表11 項目經(jīng)濟技術指標一覽表序號指標名稱單位數(shù) 量備注1總投資萬元230002占地面積m298443總建筑面積m270000其中：接待中心m225000 網(wǎng)點 m218000地下室m215000 寫字樓m212000第二章 市場分析 青島房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)發(fā)展概況青島以其獨特的地理環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場充滿了誘人的魅力。1988年青島市開始實施國有土地使用權轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來，全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到20家。隨著國家一系列擴大內(nèi)需拉動經(jīng)濟的方針實施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺，青島市房地產(chǎn)形勢好。二、一級以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級看，%,%，其中：，%，%；從企業(yè)的資質(zhì)等級和企業(yè)的規(guī)模來看，大型國有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場上的主力軍。上半年，新開工面積1165萬平方米,%，%。上半年，市建筑市場進一步規(guī)范，工程招投標率上升，在全市建筑工程中，實行招投標承包的施工面積2709萬平方米，％，％。從企業(yè)的資質(zhì)等級來看，%，%；，%；，%。 房地產(chǎn)從業(yè)人員達15000人。2006年上半年我市餐飲市場繼續(xù)走強今年上半年，我市在擴大內(nèi)需、繁榮經(jīng)濟的宏觀調(diào)控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費支出快速增長，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營情況看, ， %，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場發(fā)展加快的特點。二、餐飲市場消費火上半年，全市住宿、餐飲市場在商務宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的帶動下，市場熱點此消彼長，一些餐飲名店、大店每天從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)，出現(xiàn)了翻臺率高和營業(yè)時間延長的特點。目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場的主要角色，尤其是民營餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量優(yōu)勢，餐飲業(yè)民營經(jīng)濟的主體地位已經(jīng)確立。 房地產(chǎn)市場的供求分析青島的房地產(chǎn)市場由于92年開始的開發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起996年房地產(chǎn)業(yè)整體大滑坡，98年后形勢有所轉(zhuǎn)變。市級旅游規(guī)劃方面，《青島市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃》、《青島市海上旅游專項規(guī)劃》和《青島市度假旅游專項規(guī)劃》，已通過中外專家評審和市旅游工作領導小組審核，下一步報市政府審批。市南、城陽、李滄、黃島編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū)等專項規(guī)劃，并通過了專家論證；膠南大珠山風景區(qū)、小珠山風景區(qū)、瑯琊臺風景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開。各區(qū)市、部門通過強化旅游招商引資工作,吸引了一批國外企業(yè)集團來我市投資開發(fā)旅游項目。 　　事實上，我市旅游大項目建設在去年就顯現(xiàn)出過人的能量。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃。二是度假區(qū)建設項目多。四是海洋特色突出的旅游大項目多。引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。（濱海步行道嶗山段）石老人浴場改造一期工程、銀海游艇俱樂部會展中心已于5月份完工對游人開放；靈山灣高爾夫18洞球場于6月份試營業(yè)；溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機。房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。特別是住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度，而且銷售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關。如果簽約順利，世界文化村、卡通樂園、中加數(shù)字動漫基地都將于今年啟動。從周圍地塊辦公樓銷售情況看，由于地處青島東部海濱，周圍環(huán)境較好，住宅價格屬青島中高檔水平，周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好。東部新區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。另外，至1999年底，全市有項目的三資企業(yè)已達5279家， 國外駐青機構1200家，外地駐青辦事機構已逾4000家， 目前數(shù)量還不斷增加。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價遠高于其他地區(qū)。本項目位于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積9844m2，距海濱不足1500米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足500米，交通便利。場地地層較為簡單，自上而下分為雜填土、礫砂、強風化花崗巖、中風化花崗巖、微風化花崗巖，層序清楚。 外部配套條件本項目地處東部新區(qū)，各項基礎設施比較完善，具有良好的外部配套條件。給水主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。有線電視該項目位置在青島有線電視網(wǎng)復蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項目需求。距火車站、青島港均不足10公里，距離空港30公里，交通十分便利。基地地勢東高西低，局部高差較大，總體建設條件良好。停車位結合環(huán)境設置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。：豎向規(guī)劃充分利用項目現(xiàn)有的地形，在滿足各類場地，道路對縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進行土方平衡，以節(jié)約工程造價，同時配合小區(qū)景觀設計，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。采用箱型基礎，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外， 底板及墻板均設置三道防水層。酒店標準層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于20平米，寬敞舒適。2． 立面造型：兩座主樓高低呼應，立面簡潔但又不失細部的精心設計。外裝修要以青島的城市特點結合國際現(xiàn)代