【正文】 。投資增加10%，項(xiàng)目仍能夠贏利，但也應(yīng)切實(shí)作好項(xiàng)目管理工作，以降低成本。 利潤(rùn)測(cè)算本項(xiàng)目銷售收入扣除稅金及開(kāi)發(fā)成本后為銷售利潤(rùn)。第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入本項(xiàng)目銷售收入包括寫字樓及商業(yè)銷售收入。 資金籌措 資金來(lái)源根據(jù)估算本項(xiàng)目總投資共計(jì)23000萬(wàn)元。本項(xiàng)目建設(shè)投資23000萬(wàn)元，各項(xiàng)投資構(gòu)成如下：一、工程及設(shè)備費(fèi)用 %二、其它費(fèi)用　 　 %%三、預(yù)備費(fèi)用 　　 598萬(wàn)元 占 %合　　　　計(jì)： 23000萬(wàn)元 投資估算主要依據(jù)青島市同類項(xiàng)目的造價(jià)測(cè)算， 工程費(fèi)用按類比計(jì)算， 各種收費(fèi)按青島市及國(guó)家有關(guān)規(guī)定估算?？偨?jīng)理董事會(huì) 副總經(jīng)理工程部經(jīng)營(yíng)部預(yù)算部財(cái)務(wù)部辦公室項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目有關(guān)組織協(xié)調(diào)工作圖81 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)示意圖第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為17個(gè)月，計(jì)劃2007年5月動(dòng)工，2008年9月完工交付使用。做到部門職責(zé)范圍明確，個(gè)人職權(quán)利掛鉤，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)，賞罰分明。為了進(jìn)一步搞好項(xiàng)目的管理工作，公司應(yīng)充分借鑒其他房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化管理。使小區(qū)有一個(gè)安全舒適的環(huán)境，同時(shí)，公司也可獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。綜合體建筑內(nèi)應(yīng)實(shí)行物業(yè)管理。為了搞好銷售，公司除應(yīng)配備專門的銷售機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)變化的信息搜集，尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)情況，應(yīng)及時(shí)掌握產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)信息和動(dòng)態(tài)，分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，以把握主動(dòng)權(quán)，便于省時(shí)度勢(shì)，以合理的價(jià)格進(jìn)行銷售，以免積壓資金，利于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。為了達(dá)到控制工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資，應(yīng)實(shí)行招標(biāo)施工和工程監(jiān)理。 經(jīng)營(yíng)管理由于本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)著重做好以下幾方面工作：１、工程建設(shè)管理工程建設(shè)是本項(xiàng)目的中心工作，這方面管理工作的好壞將直接決定項(xiàng)目的成功與否及企業(yè)信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。各部門人員配備見(jiàn)下表：公司職員，除了由公司聘請(qǐng)的管理人員外，其余人員應(yīng)按照中華人民共和國(guó)和青島市關(guān)于勞動(dòng)管理方面的規(guī)定及其實(shí)施辦法實(shí)行公開(kāi)招聘，公司擬設(shè)立人員招聘機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)評(píng)聘工作，可通過(guò)考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。其他部門協(xié)助處理有關(guān)各項(xiàng)工作。公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置，最終由公司董事會(huì)研究決定。根據(jù)本項(xiàng)目的生產(chǎn)特點(diǎn)，公司下設(shè)辦公室、 財(cái)務(wù)部、銷售部、預(yù)算部、工程部5個(gè)部門。董事會(huì)下設(shè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)， 負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理工作。第八章　管理機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 管理機(jī)構(gòu)青島市***置業(yè)有限公司擁有法人資格， 其管理機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理工作。供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。門和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內(nèi)熱量損失。 節(jié)能措施 主要用電設(shè)備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。 設(shè)計(jì)的主要原則按照國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的先進(jìn)、可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料。 節(jié) 能 能源消耗本項(xiàng)目能源消耗主要有:電、水、煤制氣、柴油。(3) 所有機(jī)電設(shè)備均選用低噪音設(shè)備。噪聲控制:(1) 設(shè)備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。廢水處理:廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。噪聲:汽車發(fā)動(dòng)時(shí)的噪聲、設(shè)備間機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)產(chǎn)生的噪聲等。廢氣:(1) 廚房?jī)?nèi)因烹飪產(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。固體垃級(jí):辦公垃級(jí)、餐廳和商場(chǎng)內(nèi)的廢棄物及廢損物品。 按照我國(guó)環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定，本項(xiàng)目建成使用后，污染物的排放應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目地處青島市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、住宅密集。，做到人人重視消防、 防患于未然。設(shè)置室內(nèi)外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。 照明和動(dòng)力用電線路分開(kāi)設(shè)置并安裝短路保護(hù)及過(guò)載保護(hù)裝置。 為防止雷擊，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道及電纜保護(hù)皮均應(yīng)在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠相連，并定期檢查。 消防用電設(shè)備采用單獨(dú)的供電線路，配電線路應(yīng)采用防火保護(hù)管。地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)按汽車庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范執(zhí)行。 配電間采用防火墻。 按規(guī)范要求設(shè)疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應(yīng)設(shè)防煙、排煙設(shè)施，并設(shè)消防疏散指示標(biāo)志。 防火分區(qū)每層按規(guī)范要求劃分，每個(gè)防火分區(qū)的安全出口不應(yīng)少于2個(gè)． 主樓設(shè)防煙樓梯和消防電梯。 在地下室設(shè)獨(dú)立消防水泵房，主樓頂層設(shè)高位水箱。 設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 自動(dòng)噴水系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 消防措施 建筑防火措施 大廈四周按規(guī)范設(shè)計(jì)設(shè)環(huán)行消防車道，. 設(shè)消防控制中心。按建筑物的使用特點(diǎn)，存在一定的火災(zāi)隱患及疏散撲救難度。項(xiàng)目方案配建的停車泊位高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。、主要結(jié)論建設(shè)項(xiàng)目投入使用后，對(duì)周邊道路交通設(shè)施產(chǎn)生了一定的交通影響。項(xiàng)目方案配建停車位230個(gè)，高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。根據(jù)規(guī)劃局《規(guī)劃管理政務(wù)公開(kāi)手冊(cè)》和市政府已批復(fù)的《青島市市南區(qū)東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，、接待中心（中檔賓館性質(zhì)）。、靜態(tài)交通影響評(píng)價(jià)停車泊位數(shù)量的確定既要考慮它的積極方面，也要考慮它的約束方面；既要考慮自身空間條件，也要考慮對(duì)社會(huì)和周邊路網(wǎng)的影響，做到自身利益與社會(huì)利益的雙贏。表9 有項(xiàng)目時(shí)周邊道路/交叉口的飽和度序號(hào)路段/交叉口名稱通行能力（pcu/h）高峰小時(shí)交通量（pcu/h）飽和度服務(wù)水平1寧夏路（項(xiàng)目門前段）48003500三級(jí)2寧夏路－隆德路52003900三級(jí)3寧夏路－燕兒島路56004680三級(jí)通過(guò)以上分析可以看出，項(xiàng)目的出入車輛都通過(guò)寧夏路，導(dǎo)致寧夏路交通量增長(zhǎng)幅度最大，達(dá)到了25% ；周邊兩個(gè)交叉口的交通量增幅在10%左右。通過(guò)計(jì)算，由于項(xiàng)目本身的出行交通量遠(yuǎn)小于城市交通量，所以項(xiàng)目平峰流量與城市交通高峰流量疊加方案時(shí)，道路交通量相對(duì)較大。、動(dòng)態(tài)交通影響評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目需要，遵循“遠(yuǎn)近結(jié)合、節(jié)省投資、施工簡(jiǎn)便”的原則對(duì)項(xiàng)目周邊的交通設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化（優(yōu)化措施見(jiàn)后面章節(jié)），在此基礎(chǔ)上計(jì)算路段和交叉口服務(wù)水平。酒店早高峰時(shí)間一般為8：009：00、晚高峰時(shí)間為17：3018：00。通過(guò)以上計(jì)算，可以得到項(xiàng)目酒店和辦公各自的高峰小時(shí)交通量。計(jì)算公式如下：式中：P—機(jī)動(dòng)車高峰小時(shí)交通出行量，pcu/h；A—業(yè)態(tài)面積，平方米；—居民出行產(chǎn)生吸引率；—不同車種的出行比例；—載客率；—車型折算系數(shù)。表2 2010年青島市和項(xiàng)目交通出行方式結(jié)構(gòu)車種區(qū)域 小客車公共交通出租車其它客車摩托車步行自行車總量青島市內(nèi)四區(qū)%%%%%%%100%擬建項(xiàng)目%%%%%%%100% 交通出行量預(yù)測(cè)交通產(chǎn)生/吸引率的確定不同用地性質(zhì)高峰小時(shí)的交通吸引率和產(chǎn)生率是不同的，通過(guò)對(duì)青島市同類型建筑物交通吸引強(qiáng)度的調(diào)查，并參考北京、上海等城市同類項(xiàng)目，并充分考慮未來(lái)機(jī)動(dòng)車擁有量和利用率的增高，確定建設(shè)項(xiàng)目高峰小時(shí)各類性質(zhì)用地產(chǎn)生/吸引率如下表：表3 項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)高峰小時(shí)居民出行產(chǎn)生/吸引率不同業(yè)態(tài)建筑性質(zhì)吸引率產(chǎn)生率酒店/賓館（人/100平方米）辦公（人/100平方米）交通出行量預(yù)測(cè)擬建項(xiàng)目的三個(gè)設(shè)計(jì)案中，方案三的有效建設(shè)規(guī)模和停車位較大，所以報(bào)告僅分析了最不利情況下的交通影響程度。但是，由于建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位和自身特點(diǎn)，其本身交通出行方式結(jié)構(gòu)將有所變化，主要表現(xiàn)在：項(xiàng)目性質(zhì)為酒店和辦公，小汽車和出租車的出行比重將有所提高，步行、自行車和摩托車的出行比重將下降；項(xiàng)目周邊公共交通發(fā)達(dá)，分布有多條公交線路，方便居民采取公交出行，而且國(guó)家優(yōu)先發(fā)展公共交通的政策必然催生青島市公共交通的快速發(fā)展，所以公交出行比重將有小幅提高。表1 無(wú)項(xiàng)目時(shí)周邊路段/交叉口交通量及飽和度序號(hào)路段/交叉口名稱通行能力（pcu/h）高峰小時(shí)交通量（pcu/h）飽和度服務(wù)水平1寧夏路（項(xiàng)目門前段）48002600二級(jí)2寧夏路－隆德路52003350二級(jí)3寧夏路－燕兒島路56004230三級(jí)注：服務(wù)水平一級(jí)，飽和度，汽車在暢通條件下行駛，車輛間基本上不存在相互干擾；服務(wù)水平二級(jí)，部分汽車成隊(duì)行駛，但還是有部分汽車可以超車行駛；服務(wù)水平三級(jí)，多數(shù)汽車成隊(duì)行駛，且超車行駛很困難，可能會(huì)出現(xiàn)短暫交通阻塞；服務(wù)水平四級(jí)，道路交通需求大于通行能力，可能出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間交通阻塞。“四階段”法從青島市未來(lái)土地利用和交通規(guī)劃方案入手，通過(guò)預(yù)測(cè)人口、崗位分布，