【導(dǎo)讀】物業(yè)管理、裝飾裝潢業(yè)務(wù)，2020年被評為“江西省先進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。元，期間費用萬元。萬元，占％；其余為售房收入萬元，占％。投資估算分析，進(jìn)行投資效益分析和評價，提出項目可行性研究結(jié)論。改造，有利于整治和美化城市環(huán)境。的生活居住環(huán)境及購物場所。濟(jì)發(fā)展和有利社會穩(wěn)定。好的社會效益的項目，應(yīng)盡早組織實施。邦”的美譽(yù)，并以“地產(chǎn)嘉禾，和氣所生”而得縣名。某某縣隸屬于江西。20綜合改革試點縣之一，也是江西省唯一的縣域經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展試點縣。鎮(zhèn)、上田鎮(zhèn)、文田鎮(zhèn)），在江西省是比較少見的。地理座標(biāo)：北緯26°27′—26°59′，東徑114°17′—115°20′。東西最長處105km，南北最寬處57km，縣域面積?！把屎砬G廣，唇齒淮浙”之稱。260km，至吉安市42km。年均增長%；地方財政收入由2020年的9205萬元增加到億元，增長分別為%、%。

　　

【正文】 報告 34 項目土地獲取價格為 2543 萬元（含拆遷費 168 萬元）， 平均分?jǐn)傊量沙鍪鄯慨a(chǎn)（住宅 ㎡ 、 商 鋪 ㎡、地下商場 870 ㎡等合計 ㎡）， 建筑面積土地成本為住宅約 元 /m2（按土地的 1/4 地價分?jǐn)偅?商 業(yè)建筑 約 元 /m2。 項目單位開發(fā)成本 項目 單位 開發(fā)預(yù)算成本包括：土地、建 安 、規(guī)費、綠化等綜合配套設(shè)施、稅收、管理費和銀行利息 等（見下表） ，住宅約 元 /m商 業(yè)建筑 約 元 /m2。 單位面積全部開發(fā)成本測算表 序號 成本名稱 住 宅（元 /m2） 商業(yè) 店鋪（元 /m2） 1 土地成本 分?jǐn)? 2 建安成本 分?jǐn)? 720 3 市政設(shè)施配套 費 分?jǐn)? 15 20 4 其他 各項 費用分?jǐn)? 5 不可預(yù)見費分?jǐn)? 6 綠化等環(huán)境工程分?jǐn)? 7 營銷 、廣告 費 用 等分?jǐn)? 8 財務(wù)費用分?jǐn)? 9 管理 費 用分?jǐn)? 合 計 開發(fā)商預(yù)期利潤目標(biāo)期望值 預(yù)期利潤目標(biāo)期望值：住宅為 15%，商業(yè)店鋪樓 60%，則每 平方米 利潤：住宅 元 / m2，商鋪 元 / m2。 成本加利潤的銷售價 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 35 住宅 元 / m2，商鋪 元 / m2。 二、 市場比較定 價 法 （一） 住宅 現(xiàn)狀概況 目前 某某 縣房地產(chǎn)開發(fā)項目中還沒有高層住宅，因而本項目高層、小高層住宅的市場價格和銷售面積在 某某 縣內(nèi)無參考和可比性。根據(jù) 某某 縣的地域特點、 某某 縣在整個吉安市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所 占地位，以及 某某 縣在吉安市所有縣城中房價最高的特點，本項目高層住宅市場分析參照吉安市區(qū)部分高層、小高層樓盤進(jìn)行對比。 吉安市高層住宅有鼎泰商業(yè)步行街 (高層已入住 )、青原區(qū)金竹園（小高層已入?。⑿歉郯膱@（未開工）、 （施工中）、江南御景園（未開工）、創(chuàng)天麗景城（未開工）、濱江六合盛世（未開工）、水印華府（施工中）等。本 項目 高層（小高層）住宅銷售調(diào)查以以下樓盤為 參考 。 鼎泰商業(yè)步行街 ：共 16層，底下層至四層為商業(yè)店鋪、超市、大型酒店、 KTV、部分寫字樓（三、四層自用），五層以上為一梯兩戶住宅（共72套），戶型為四室二廳二衛(wèi)，建筑面積 180平方米 /戶；住宅于 2020年上半年開始銷售，沒有進(jìn)行廣告運作， 2020年 8月全部售完，售價 1560—1680元/平方米。 金竹園 ： 共 12層，一至三層為商業(yè)店鋪，四層以上為一梯四戶住宅樓（共 108套、其中復(fù)式 12套），戶型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面積 平方米 /戶兩種，住宅于 2020年年底開始銷售，至今年 7月銷售完成 81%，售價為 1480—1560元 /平方米。 水印華府 ： 房型為躍層 ， ， 15層（實際 30層），價格 1600—2400元 /平方米 ，均價 1900元 /平方米。 （壹街區(qū)）： 小高層住宅，價格 1600—1928元 /平方米，均價 1800某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 36 元 /平方米。 其它： 創(chuàng)天麗景城規(guī)劃 8棟小高層，天龍美林印象規(guī)劃 3棟小高層，星港澳園規(guī)劃 3棟高層、分別為 1 18層，江南御景園規(guī)劃 3棟小高層， 街區(qū)規(guī)劃 5棟高層（小高層）、分別為 12層（ 3棟）、 18層（ 2棟）。 分析預(yù)測 從吉安市現(xiàn)有高層、小高層樓盤運作銷售來看，高層、小高層住宅處于較低價位水平運行，高層、小高層的市場潛力尚未得到充分挖掘。近三年銷售且目前已經(jīng)入住的高層、小高層價格在 1480—1680元 /平方米之間?，F(xiàn)在吉安市多層住宅銷售均價已經(jīng)達(dá)到 1500—1900元 /平方米，康居帝景灣少量多層江景住宅高達(dá) 2400—2600元 /平方米。按正常推測，現(xiàn)在小高層、高層銷售均價應(yīng)該在 1800元 /平方米左右和 2020元 /平方米以上，正在施工的水印華府和 （ 壹街區(qū) ） 的高層售價基本符合這種推測。 某某 縣的房產(chǎn)價格肯定達(dá)不到現(xiàn)在吉安市的同類房產(chǎn)價格水平。參照近三年鼎泰商業(yè)步行街和金竹園的售價，比照目前 某某 縣多層住宅最高價格（ 1460元 /平方米），結(jié)合市場調(diào)查分析，最保守的估計 某某 廣場 高層住宅以 1460—1680元 /平方米的售價向市場推出期房，購買者在心理上完全可以接受；如果一年半至兩年后以準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房推向市場，推測心理上可以接受 1600—1750元 /平方米的價格。從地段來看本 項目 若做多層住宅，市場完全可以接受 1350—1450元 /平方米的多層均價（期房），因此推測購買者在心理上也完全可以接受高層住宅期房 1550—1650元 /平方米的均價，也可接受高層住宅現(xiàn)房 1650—1750元 /平方米的均價。 （二） 商 業(yè)店 鋪 某某 縣商業(yè)市場現(xiàn)狀 （ 1） 某某 縣城目前品牌連鎖、加盟店約為 100家 ， 吉安 市 中心城 區(qū)品牌連 鎖、加盟店至少有 400家，從南昌、吉安、贛州三市引進(jìn)品牌連鎖、加某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 37 盟店大有潛力。 （ 2） 根據(jù)初步市場摸底和一般商業(yè)經(jīng)驗，南昌、吉安、贛州三市的商業(yè)業(yè)態(tài)比 某某 縣城要高，消費層次、購買力也稍高。 分析預(yù)測 根據(jù) “ 十五 ”期間 某某 縣城的人均可支配收入增長預(yù)測，推算 至 2020年、 2020年人均可支配收入將分別達(dá)到 、 ，從溫飽型 —小康型 —小康型加部分高消費的消費需求層次逐步提高的過程來看， 某某 縣城的消費需求層次在 2020年將以小康型為主 ， 2020年轉(zhuǎn)入以小康型加部分高消費為主。消費市場需求的迅速 增長將為本 項目 的商業(yè)經(jīng)營帶來較大機(jī)遇。 項目地處 某某 縣城核心地段，區(qū)域內(nèi)租金水平： 70—100元 /㎡ 月左右（旺鋪地段），區(qū)域內(nèi)售價區(qū)間 4500元 /㎡，工農(nóng)兵大道核心地段售價區(qū)間為 1— /㎡，極少數(shù)人可以接受 /㎡以上的售價。本項目在精品打造、專業(yè)營銷和專業(yè)招商的運作下，價格至少有 20～ 30％的增長空間，商業(yè)潛能大，前景看好。 三、本項目定價 從本項目優(yōu)越的地理位置條件及周邊商鋪價格情況， 結(jié)合“ 成本加利潤定 價 法 ”和“ 市場比較定 價 法 ”綜合 比較分析 ， 本項目 開盤銷售 價格實行低開高走的原則，住宅 1500 元 / ㎡，底層 銷售價 暫為 6000 元 / ㎡、二層3000 元 / ㎡、三層 2020 元 / ㎡（商鋪 均價 為 3667 元 / ㎡）。 目前 某某 縣城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目中 還沒有高層建筑 ， 因而本項目的地下商場和地下停車位的 市場價格暫無參考 和可比性 ， 地下商場 售價 暫為 1200 元 / ㎡，地下停車位 均價暫 按 2 萬 元 / 個 。 住宅、商鋪及地下商場 以后每年按增長 6％計算 ，地下停車位價格不變，見下表： 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 38 項目名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 住宅均價 1500 1590 1685 1787 底層 商鋪均價 6000 6360 6742 7146 二層 商鋪均價 3000 3180 3371 3573 三層 商鋪均價 2020 2120 2247 2382 地下室超市 均價 1200 1272 1348 1429 地下停車位均價 20200 20200 20200 20200 這里的價格，應(yīng)該是一種展望預(yù) 期 價格，是對地塊價值未來競爭態(tài)勢及本項目樓盤供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價格。 確定的開盤入市價格應(yīng)結(jié)合項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、預(yù)算成本方案、入市前競爭態(tài)勢等進(jìn)行調(diào)整，由公司銷售部提交一份詳細(xì)定價報告，其中將包括 不同類型產(chǎn)品入市均價，后期不同類型產(chǎn)品價格走勢判定，價格系數(shù)設(shè)定，營銷策略等等，最終交董事會確定。 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 39 第四章 場址主要建設(shè)條件 第一節(jié) 場址及用地現(xiàn)狀 一、場址現(xiàn)狀 場址現(xiàn)狀屬典型的河岸 平原 地貌，現(xiàn)狀標(biāo)高約在 ～ 米，目前已 基本 完成場地平整。 某某 縣 某某 廣場房地產(chǎn) 開發(fā)建設(shè)項目地點 位于工農(nóng)兵 大道 上， 項目地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。 二、土地權(quán)屬及占地面積 本項目 總用 地面積 ㎡ ，土地權(quán)屬通過 拍賣 方式由 某某 某某 實業(yè)有限公司 取得，并已簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同 ，取得 國有土地使用權(quán)。 第二節(jié) 主要建設(shè)條件 一 、工程地質(zhì)、水文 地質(zhì) 情況 工程地質(zhì) 本項目場地 屬典型的河岸丘陵地貌。上部為淡黃色亞砂土、粉砂，膠結(jié)松散，含云母片黑色礦物較多，厚度 5－ 7m；下部為粗砂礫石層，礫石占 60%，礫徑 4－ 6cm、厚 6－ 8m，可作為城市建設(shè)用地。 從整個區(qū)域來看，項目區(qū)屬于吉泰構(gòu)造盆地。贛江大斷裂從 項目 區(qū)東側(cè)經(jīng)過。 基地 內(nèi)未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。此外，項目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構(gòu)造， 項目 建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問題。 根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布， 2020 年 8 月 1 日實施的國家標(biāo) 準(zhǔn)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020）， 某某 縣縣城 地震動峰值加速度某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 40 （相當(dāng)于原地震烈度小于六度） ， 本項目可不考慮抗震設(shè)防。 水文地質(zhì) 地下水由大氣降水補(bǔ)給，水量較小，場址及周邊未見滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。 某某 縣縣城 五十年一遇的洪水水位是 ，本項目處于 某某 縣城市防洪堤保護(hù)范圍內(nèi) 。 二 、區(qū)域規(guī)劃情況 本項目建設(shè)性質(zhì) 和建設(shè)內(nèi)容 符合 某某 縣縣城 總體規(guī)劃的用地要求。在項目建設(shè)過程中將按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè)，合理組織交通，使項目滿足城市景觀、綠化設(shè)計、消防、交通等規(guī) 范的要求 。 三 、交通情況 本項目 北 鄰 工農(nóng)兵 大道， 是 某某 縣的中心地段， 交通十分便捷。 四 、社會環(huán)境條件 本項目區(qū)規(guī)劃用地 附近 無工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學(xué)污染源 、 軍事設(shè)施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險物品庫。 五 、公共設(shè)施條件 沿 工農(nóng)兵 大道已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設(shè)施能滿足該項目的施工和使用的需要。 六 、征地拆遷情況 本項目區(qū)的征地拆遷已 基本 完成。 七 、施工條件 本項目場址地勢較平坦，水電可從 工農(nóng)兵大道市政道路 就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 41 第五章 工程設(shè)計方案 第一節(jié) 指導(dǎo)思想與原則 建筑是社會性的，它從不孤立存在，而是常常和社區(qū)中的其他成員或大自然連在一起，人文主義的關(guān)懷體現(xiàn)在新生住戶的交往需求。壓力大，節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解 、 驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺改變著現(xiàn)代人的行為方式，思考模式的變化進(jìn)而影響人們的生活習(xí)慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起， 同一屋檐下需要改善鄰里間的關(guān)系。 項目處于 某某 縣商業(yè)文化中心，得天 獨厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。 因此本項目切實地從住戶的居住要求出發(fā)，關(guān)注住戶的生活習(xí)慣，照顧住戶的日常生活，營造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個高品質(zhì)小區(qū)應(yīng)有的形象，創(chuàng)造出居家應(yīng)有的環(huán)境。該項目建筑設(shè)計體現(xiàn) 出“ 以人為本 ” 注重品質(zhì)的 設(shè)計 理念， 首創(chuàng)小高層和高層住宅理念，給 某某 的房地產(chǎn)帶來質(zhì)的飛越。 本項目 定位為中高檔 商 住 小 區(qū)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的合理性與差異性，力求建筑成一個別致、新穎、周到、精美的現(xiàn)代住宅社區(qū)。 第二節(jié) 總體規(guī)劃方案 一、規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）； 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 42 《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù) 導(dǎo)則 》； 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999） 2020 年版 《 高層民用 建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595） 2020 年版 《 2020 年小康型城市住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計守則》。 二、規(guī)劃原則 從總體規(guī)劃到戶型設(shè)計“以人為本”的設(shè)計思想貫徹始終。本項目注重營造一種舒適的環(huán)境，采用“人車分流”的觀念，在項目屋頂中部設(shè)計 一個大型的景觀庭院，結(jié)合周邊的廣場、噴泉，一起形成休閑區(qū)域。 通過對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)生態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，只有引入商業(yè)內(nèi)街才能最大限度發(fā)揮中心地段商業(yè)價值。本項目利用臨街鋪面、商業(yè)廣場、商業(yè)內(nèi)街與 某某 地域文化風(fēng)格相結(jié)合，使商業(yè)平面具有靈活性和可持續(xù)性，使空間產(chǎn)生居留感，留住人流，興旺商業(yè)態(tài)勢。 合理利用地形，總體布局大圍合、大通透，形態(tài)自由、活潑，打破板式或圍合的閉塞和呆板。注重內(nèi)部空間與城市界面結(jié)合，為城市創(chuàng)造一道優(yōu)美的風(fēng)景線。 總體設(shè)計以人體尺度為依據(jù)，以