【正文】 后以準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房推向市場(chǎng)，推測(cè)心理上可以接受 1600—1750元 /平方米的價(jià)格。 水印華府 ： 房型為躍層 ， ， 15層（實(shí)際 30層），價(jià)格 1600—2400元 /平方米 ，均價(jià) 1900元 /平方米。 單位面積全部開發(fā)成本測(cè)算表 序號(hào) 成本名稱 住 宅（元 /m2） 商業(yè) 店鋪（元 /m2） 1 土地成本 分?jǐn)? 2 建安成本 分?jǐn)? 720 3 市政設(shè)施配套 費(fèi) 分?jǐn)? 15 20 4 其他 各項(xiàng) 費(fèi)用分?jǐn)? 5 不可預(yù)見費(fèi)分?jǐn)? 6 綠化等環(huán)境工程分?jǐn)? 7 營(yíng)銷 、廣告 費(fèi) 用 等分?jǐn)? 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用分?jǐn)? 9 管理 費(fèi) 用分?jǐn)? 合 計(jì) 開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)期望值 預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)期望值：住宅為 15%，商業(yè)店鋪樓 60%，則每 平方米 利潤(rùn)：住宅 元 / m2，商鋪 元 / m2。 人流的導(dǎo)入主要通過上述三條路進(jìn)來，工農(nóng)兵大道（東段）是最大人流導(dǎo)入量的道路，也是項(xiàng)目的主要出入口。 （ 四 ） 威脅（ threat） 主要威脅來自新國(guó)光百貨、 某某 縣城的多層樓盤。首層步行街布置有珠寶、通訊、藥品、品牌服飾連鎖店等；二層為大型品牌超市；三層為咖啡、茶藝、中西美點(diǎn)等休閑娛樂項(xiàng)目；三樓空中花園布置有綠化廣場(chǎng)、噴泉、嬉水、健身等配套完善，凸現(xiàn)鬧市一方凈土，增加園林休閑品味。 開發(fā)商優(yōu)勢(shì) ① 資本運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的開發(fā)商 某某 實(shí)業(yè)公司實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，項(xiàng)目開發(fā)資本金充足，只要 完成前期工作 就能順利 開工 。因此， 某某 縣城區(qū) 商品房?jī)r(jià)格今后繼續(xù)上揚(yáng)，只要不是漲幅過大，從總體上看，是利大于弊。 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 28 第 二 城市化的進(jìn)程也直接拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)。三是多角度實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，比如土地供給數(shù)量、減少私房的建設(shè)和招標(biāo)底價(jià)的松緊、稅費(fèi)的松緊、貸款的松緊、開發(fā)或交易門檻的松緊等等。 分析結(jié)論 從上述分析看， 某某 縣規(guī)劃審批開工項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與每年平均需求 41萬 m2 供需缺口較大，住宅需大于供，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊， 未來五年 某某縣 城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于活躍期，房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)前景廣闊。如果按人均建筑面積 25m2 的居住水平，現(xiàn)有人口還需新增住宅面積 萬 m2。 （ 4）近幾年商品房?jī)r(jià)格有較大幅度的上漲，但明顯整體價(jià)格水平仍然處于相對(duì)低位，隨著整體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商品 房?jī)r(jià)格仍有較大的上漲空間。 熱點(diǎn)戶型 通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和有關(guān)部門的調(diào)查了解，得出在 某某 縣市場(chǎng)對(duì)兩房、三房的需求是最大的，兩房、三房的比例占到了總和的 75%，另外四房也占有一定的比例 8%，別墅及其它房型占 17%（見下表） 。 二、 2020年 —2020年上半年 某某 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2020 年是 某某 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)較快發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、投資金額、房地產(chǎn)價(jià)格都有較大提升； 2020 年國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì) 某某 房地產(chǎn)市場(chǎng)并未產(chǎn)生太大影響，甚至沒有從根本上改變開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)利好的心理預(yù)期；從市場(chǎng)成交情況來看，除少數(shù)投資購(gòu)房者觀望心理有所加強(qiáng)外，消費(fèi)者總體購(gòu)房熱情高漲，在個(gè)別樓盤上甚至形成搶購(gòu)。 “十五”期間房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 需求基本平衡，市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健 “十五 ”期間 某某 縣商品房銷售面積累計(jì) ，商品房開工面積累計(jì) ，商品房竣工面積累計(jì) 。 第二節(jié) 市場(chǎng) 供需 分析 一、 某某 縣房地產(chǎn)發(fā)展情況分析 （一） 某某 縣房地產(chǎn)發(fā)展概況 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 55062065078092012000200400600800100012002020 2020 2020 2020 2020 2020單位: 元/ 平方米 泰和縣商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 隨著 某某 縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，為使 某某 崛起于大吉安“銀三角”城市群，緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標(biāo)，近年來 某某 縣加大了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開發(fā) 步伐，優(yōu)化用地布局，縣城中心城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。無論是 文明衛(wèi)生城鎮(zhèn) 的建設(shè) ， 還是適應(yīng)住房消費(fèi)的需要， 本項(xiàng)目的建設(shè) 是可行的。 某某 縣由于房地產(chǎn)需求等積極因素較多，較有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化的應(yīng)變能力較強(qiáng)、自我調(diào)控的空間較大，只要積極應(yīng)對(duì)以上政策變化，反而可以促進(jìn)房地 產(chǎn)市場(chǎng)積極理性、健康發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有良好基礎(chǔ)，供需兩旺。 某某 縣 某某 廣場(chǎng) 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，通過引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和 先進(jìn)的 樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì) 思想 ， 同時(shí) 大幅度提高 物業(yè) 管理水平，建設(shè)一流的花園式 高層 住宅 樓 ， 將推動(dòng) 縣城 房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)量、上水平。按經(jīng)驗(yàn)估算，每投資 1 億元，可以使國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) ～ 億元，能有效地促進(jìn) 某某 縣 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)還可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)。 財(cái)政總收入 ： 到 2020年，財(cái)政總收入 由 2020年的 增加到 億元，地方財(cái)政收入 由 2020年的 增加到 ，年 均增長(zhǎng) 17%和 %。 固定資產(chǎn)投資： “ 十五 ” 期間，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，比“ 九五 ” 期間增加 億 元，增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。 20′。 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 一、 某某 縣 概況 某某 縣古稱西昌，建 縣至今已有 1800年歷史，自古享有 “ 聲名文物之邦 ” 的美譽(yù)，并以 “ 地產(chǎn)嘉禾，和氣所生 ” 而得縣名。 四、建設(shè)地址： 某某 縣工農(nóng)兵 大道 五、建設(shè)性質(zhì)： 新建 六、建設(shè)規(guī)模 ： 總建筑面積： 66780m2，其中：住宅共 364 戶 、商業(yè)建筑面積 、 地下車庫(kù)建筑面積 、架空層建筑面積（其中：會(huì)所及物業(yè)辦公建筑面積 ） 。 本項(xiàng)目將建 成 某某 縣的商業(yè)航母， 為 某某 縣城鎮(zhèn)居 民提供一處 獨(dú)特的生活居住環(huán)境及購(gòu)物場(chǎng)所。 27′ — 26176。 財(cái)政總收入： 由 2020 年的 億元增加到 億元，增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %；地方財(cái)政收入由 2020 年的 9205 萬元增加到 億元，增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。 由此可見， 作為 吉安市中南部的人口、經(jīng)濟(jì)大縣 ， 某某 縣 隨著城 鎮(zhèn) 功能增強(qiáng)， 縣城 規(guī)模擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)輻射能力加強(qiáng)，促使 縣城 建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，為房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ) ； 加之近幾年某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 來 某某 縣 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，住宅消費(fèi)也正在升級(jí)換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費(fèi)，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境 和 更高格調(diào)的高檔住宅已日趨成為他們的消費(fèi)時(shí)尚，同時(shí)將購(gòu)房作為一種安全、增值的投資方式。 房地產(chǎn)是一個(gè)非常本地化的行業(yè) ， 房地產(chǎn)的價(jià)格跟一個(gè)地方 的經(jīng)濟(jì)增某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 長(zhǎng)一定是掛鉤的，兩個(gè)是沒有辦法分開發(fā)展的。 三、 某某 縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要。由此判斷，未來 某某 縣城三 —五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該是積極向上的。以上各項(xiàng)政策對(duì) 某某 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展均有一定程度影響。 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有很好的市場(chǎng)前景。 學(xué)校、教育： 某某 縣 中、 試驗(yàn) 小學(xué) 位于東面工農(nóng)兵大道上， 距本項(xiàng)目約 300m。 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 %% %%%%%%%%%%%%2020 2020 2020 2020 2020 2020—— 2020年 某某 縣房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)調(diào)整表 年份 投資（萬元） 開工（萬 m2） 竣工（萬 m2） 銷售面積（萬 m2） 2020 年 1550 2020 年 1760 2020 年 3072 2020 年 5395 2020 年 8029 14 2020 年 8558 合計(jì) （不含 2020 年） 26814 資料來源： 某某 縣房管局 房地產(chǎn)業(yè)投資額穩(wěn)步增長(zhǎng) “ 十五 ” 期間 某某 縣房地產(chǎn)累計(jì)投資達(dá)到 26814萬元，五年增長(zhǎng)率分別為 %、 %、 %、 %、 %，投資規(guī)模年平均增長(zhǎng)率 %。 某某 縣城人口眾多 ， 進(jìn)城人口每年約 —，購(gòu)房需求比較旺盛。 云天花園 解放路 1200 1200 50 80 2/2/2/復(fù)式 一次性 97折 元 / m2 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 12501230121012301240123012201210122012401260128011601180120012201240126012801 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12單位: 元/ 平方米價(jià)格水平 2020年末 某某 縣商品房銷售均價(jià) 1200元 /平方米，同比上漲 30%，從住宅銷售的走勢(shì)圖來看，本年受國(guó)家宏觀政策調(diào)整 某某 縣住宅銷售情況波動(dòng)不大，整體走勢(shì)平穩(wěn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口及外出勞務(wù)人員返城購(gòu)房，是近三年購(gòu)房的新增主力軍；近三年房?jī)r(jià)上漲 較快，加上受舊城改造、開發(fā)新區(qū)的利好因素的影響，常住人口（含部分流動(dòng)人口）中換房及二次置業(yè)者仍保持較高熱情。 三、 市場(chǎng)需求 分析 建設(shè)小康 某某 ，逐步使 某某 縣城發(fā)展成為贛中南地區(qū)的副中心城市 ，是今后一段時(shí)間 該縣 經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要奮斗目標(biāo)。 城 區(qū) 新增人口住房需求 據(jù)初步分析， 某某 縣城區(qū) 5 年時(shí)間要達(dá)到 萬人口規(guī)模， 比 現(xiàn)有城區(qū) 人口要 增加 萬人 ，按小康居住水平 “ 戶均一套，人均一室，設(shè)施齊全，功能完善 ” 的標(biāo)準(zhǔn)，那么，新增人口按人均建筑面積 25 m2 計(jì)算，需增加住房面積約 萬 m2。 對(duì)于 某某 縣城區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)狀，政府的態(tài)度是進(jìn)行平抑，以保障房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。期間的價(jià)格結(jié)構(gòu)會(huì)更趨合理，主要理由如下： 第一實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)， 某某 縣城區(qū) 人均住房面積尚有差距。 第 三 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和 城鎮(zhèn)居 民收入的提高， 居 民購(gòu)房能力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。月 面積（㎡） 9910 130140 銷售周期 18 個(gè)月 銷售均價(jià) 1300 元 /㎡ 銷售狀況 已銷售 80% 客戶群體 主要為私企業(yè)主、個(gè)體商戶、行政事業(yè)單位員工等 三、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 （一）優(yōu)勢(shì)（ strength） 地段優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目座落在工農(nóng)兵大道上，往東不足百米是 某某 縣的城市中心廣場(chǎng)和行政中心，是傳統(tǒng)的科教文衛(wèi)中心區(qū)，是集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境，這有著不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。建筑設(shè)計(jì)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文商住樓，既考慮住戶的現(xiàn)某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入樓盤的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來 的生活之便利和高品味生活享受。 （ 三 ） 機(jī)會(huì)（ opportunity） 購(gòu)買能力加強(qiáng) 隨著 某某 縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)鼐用裆唐贩康南M(fèi)觀念越來越強(qiáng)；外來人口（主要指打工、經(jīng)商人員）逐漸增多，其中相當(dāng)一部分人都愿意在 某某 縣城購(gòu)房置業(yè)，為住宅市場(chǎng)提供了較為強(qiáng)勁的購(gòu)買基礎(chǔ)。這種狀態(tài)正好說明了商業(yè)活動(dòng)的質(zhì)量在提高，人們對(duì)商業(yè)活動(dòng)的要求在提高，從而帶來對(duì)商業(yè)活動(dòng)空間的新追求。 因此，只要本項(xiàng)目的商業(yè)店鋪?zhàn)龊?商業(yè)招商和運(yùn)營(yíng) ，高層住宅提供價(jià)格合理的優(yōu)質(zhì) 物業(yè)管理 ，本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較好。本 項(xiàng)目 高層（小高層）住宅銷售調(diào)查以以下樓盤為 參考 ?，F(xiàn)在吉安市多層住宅銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 1500—1900元 /平方米，康居帝景灣少量多層江景住宅高達(dá) 2400—2600元 /平方米。消費(fèi)市場(chǎng)需求的迅速 增長(zhǎng)將為本 項(xiàng)目 的商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來較大機(jī)遇。 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 39 第四章 場(chǎng)址主要建設(shè)條件 第一節(jié) 場(chǎng)址及用地現(xiàn)狀 一、場(chǎng)址現(xiàn)狀 場(chǎng)址現(xiàn)狀屬典型的河岸 平原 地貌，現(xiàn)狀標(biāo)高約在 ～ 米，目前已 基本 完成場(chǎng)地平整。此外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構(gòu)造， 項(xiàng)目 建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問題。 五 、公共設(shè)施條件 沿 工農(nóng)兵 大道已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設(shè)施能滿足該項(xiàng)目的施工和使用的需要。 本項(xiàng)目 定位為中高檔 商 住 小 區(qū)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品