【正文】 改辦 君悅花園 六層 /磚混 7500 285 7 吉安泰然汽運(yùn)公司 住宅樓 六層 /框混 7368 300 8 吉安廬陵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 建筑公司安置樓 七層 /磚混 3914 160 9 吉安廬陵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 煙草公司安置樓 七層 /磚混 2742 110 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 單位:x標(biāo)年份y 標(biāo)萬(wàn)平米 024681012142020 2020 2020 2020 202010 愛(ài)國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 文苑公寓 六層 /框混 2288 11 江西玉泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 靜雅花園 六層 /磚混 7500 285 合 計(jì) 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 建設(shè)單位 工程名稱 層次 /結(jié)構(gòu) 建筑面積（ m2） 工程造價(jià) （萬(wàn)元） 審批日期 1 榮昌開(kāi)發(fā)公司 榮昌二期 六層 /磚混 3700 140 2 江西粵泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 粵泰園 1樓 六層 /框 混 6650 266 3 江西粵泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 粵泰園 2樓 六層 /框混 6650 266 4 江西粵泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 粵泰園 3樓 六層 /框混 3870 155 5 吉安廬陵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 安置樓 A棟 四層 /磚混 1453 61 6 江西富瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 富瑞花園二期 六層 /框混 81540 3669 7 某某 大自然供銷有限責(zé)任公司 供銷大樓 七層 /框混 8300 402 8 南門(mén)村委會(huì) 云天花園 六層 /磚 混 7945 9 江西 某某 實(shí)業(yè)有限公司 某某 花園二期 七層 /磚混 8927 合 計(jì) 129035 （三）審批統(tǒng)計(jì)表分析（以 2020年為基數(shù)） 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 審批統(tǒng)計(jì)表分析結(jié)論： 從審批建筑面積來(lái)看， 2020—2020年審批建筑面積分別為 、 、 、 、 ， 2020年稍有下降，降幅為 %， 2020—2020年審批建筑面積逐年增加。 某某 縣城人口眾多 ， 進(jìn)城人口每年約 —，購(gòu)房需求比較旺盛。從 某某 縣在 建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計(jì)表的調(diào)查和了解情況來(lái)看： 住宅方面 — 存在著相當(dāng)數(shù)量的目標(biāo)客戶群和大量的潛在客戶群，主某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 要為想換房和進(jìn)行二次置業(yè)的中高收入家庭，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、外出務(wù)工人員回城購(gòu)房者，還有少量投資型客戶。 云天花園 解放路 1200 1200 50 80 2/2/2/復(fù)式 一次性 97折 元 / m2 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 12501230121012301240123012201210122012401260128011601180120012201240126012801 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12單位: 元/ 平方米價(jià)格水平 2020年末 某某 縣商品房銷售均價(jià) 1200元 /平方米，同比上漲 30%，從住宅銷售的走勢(shì)圖來(lái)看，本年受國(guó)家宏觀政策調(diào)整 某某 縣住宅銷售情況波動(dòng)不大，整體走勢(shì)平穩(wěn)。目 前市場(chǎng)上對(duì)小戶型的需求也較大，而且比例相對(duì)較高，兩房的需求比例占 28%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口及外出勞務(wù)人員返城購(gòu)房，是近三年購(gòu)房的新增主力軍；近三年房?jī)r(jià)上漲 較快，加上受舊城改造、開(kāi)發(fā)新區(qū)的利好因素的影響，常住人口（含部分流動(dòng)人口）中換房及二次置業(yè)者仍保持較高熱情。 （ 5）近三年市場(chǎng)需求基本平衡， 2020年房產(chǎn)出現(xiàn)熱銷。 三、 市場(chǎng)需求 分析 建設(shè)小康 某某 ，逐步使 某某 縣城發(fā)展成為贛中南地區(qū)的副中心城市 ，是今后一段時(shí)間 該縣 經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要奮斗目標(biāo)。 近幾年舊城改造房屋拆遷情況 2020 年 至 2020 年， 某某 縣縣城 累計(jì)拆遷房屋面積 萬(wàn) m2（ 2020年 萬(wàn) m2， 2020 年 萬(wàn) m2， 2020 年 萬(wàn) m2， 2020 年 萬(wàn) m2），累計(jì)完成拆遷住戶 2300 余戶。 城 區(qū) 新增人口住房需求 據(jù)初步分析， 某某 縣城區(qū) 5 年時(shí)間要達(dá)到 萬(wàn)人口規(guī)模， 比 現(xiàn)有城區(qū) 人口要 增加 萬(wàn)人 ，按小康居住水平 “ 戶均一套，人均一室，設(shè)施齊全，功能完善 ” 的標(biāo)準(zhǔn)，那么，新增人口按人均建筑面積 25 m2 計(jì)算，需增加住房面積約 萬(wàn) m2。 從長(zhǎng)期角度看， 某某 縣城區(qū)房?jī)r(jià)的上升將保持較長(zhǎng)時(shí)期。 對(duì)于 某某 縣城區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)狀，政府的態(tài)度是進(jìn)行平抑，以保障房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。 從現(xiàn)在起到 2020 年的 四、 五年中， 某某 縣城區(qū) 商品房 屋 價(jià)格走勢(shì)可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。期間的價(jià)格結(jié)構(gòu)會(huì)更趨合理，主要理由如下： 第一實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)， 某某 縣城區(qū) 人均住房面積尚有差距。 某某 縣 2020 年的 城市化水平 僅 為 ％， 2020 年要達(dá)到 38％。 第 三 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和 城鎮(zhèn)居 民收入的提高， 居 民購(gòu)房能力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。因?yàn)榇蠖鄶?shù)擁有住房所有權(quán)的 居 民，還是能夠從中直接受益。月 面積（㎡） 9910 130140 銷售周期 18 個(gè)月 銷售均價(jià) 1300 元 /㎡ 銷售狀況 已銷售 80% 客戶群體 主要為私企業(yè)主、個(gè)體商戶、行政事業(yè)單位員工等 三、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 （一）優(yōu)勢(shì)（ strength） 地段優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目座落在工農(nóng)兵大道上，往東不足百米是 某某 縣的城市中心廣場(chǎng)和行政中心，是傳統(tǒng)的科教文衛(wèi)中心區(qū)，是集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境，這有著不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。 ② 成本控制優(yōu)勢(shì) 某某 實(shí)業(yè)公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)、施工、財(cái)務(wù)管理人員，只要項(xiàng)目運(yùn)作 過(guò)程中控制成本， 即可獲利。建筑設(shè)計(jì)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文商住樓，既考慮住戶的現(xiàn)某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來(lái) 的生活之便利和高品味生活享受。 樓盤(pán)品質(zhì)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走高 檔樓盤(pán)中檔價(jià)格的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來(lái)吸引更多的住戶購(gòu)買(mǎi)和入住。 （ 三 ） 機(jī)會(huì)（ opportunity） 購(gòu)買(mǎi)能力加強(qiáng) 隨著 某某 縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)鼐用裆唐贩康南M(fèi)觀念越來(lái)越強(qiáng)；外來(lái)人口（主要指打工、經(jīng)商人員）逐漸增多，其中相當(dāng)一部分人都愿意在 某某 縣城購(gòu)房置業(yè)，為住宅市場(chǎng)提供了較為強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)。 四、本項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，可以發(fā)現(xiàn)目前 某某 的部分客戶已經(jīng)在心理上逐步的接受高層的物業(yè)形態(tài)，并且以住高層為時(shí)尚，這種趨勢(shì)經(jīng)過(guò)一個(gè)短周期的發(fā)展將逐漸成熟。這種狀態(tài)正好說(shuō)明了商業(yè)活動(dòng)的質(zhì)量在提高，人們對(duì)商業(yè)活動(dòng)的要求在提高，從而帶來(lái)對(duì)商業(yè)活動(dòng)空間的新追求。主要方向?yàn)榘罪L(fēng)大道由北向南、工農(nóng)兵大道（西段）由西向東將 某某 縣北部、西部人流輸入工農(nóng)兵大道，雖然本案西南面有中山路的 某某 商城、東北面有泰豪商城、甘雨亭超市等項(xiàng)目，中山路有新國(guó)光百貨商城項(xiàng)目，但無(wú)論是規(guī)模（ 某某 某某 商城、 新國(guó)光百貨商城規(guī)模稍大）或商業(yè)布局都無(wú)法相比，周邊配套更是無(wú)法同本項(xiàng)目匹敵，雖有部分客源流失，但可能只是很小的一部分，相反的還可以與之形成客源的互補(bǔ)。 因此，只要本項(xiàng)目的商業(yè)店鋪?zhàn)龊?商業(yè)招商和運(yùn)營(yíng) ，高層住宅提供價(jià)格合理的優(yōu)質(zhì) 物業(yè)管理 ，本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較好。 成本加利潤(rùn)的銷售價(jià) 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 35 住宅 元 / m2，商鋪 元 / m2。本 項(xiàng)目 高層（小高層）住宅銷售調(diào)查以以下樓盤(pán)為 參考 。 （壹街區(qū)）： 小高層住宅，價(jià)格 1600—1928元 /平方米，均價(jià) 1800某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 元 /平方米?，F(xiàn)在吉安市多層住宅銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 1500—1900元 /平方米，康居帝景灣少量多層江景住宅高達(dá) 2400—2600元 /平方米。從地段來(lái)看本 項(xiàng)目 若做多層住宅，市場(chǎng)完全可以接受 1350—1450元 /平方米的多層均價(jià)（期房），因此推測(cè)購(gòu)買(mǎi)者在心理上也完全可以接受高層住宅期房 1550—1650元 /平方米的均價(jià)，也可接受高層住宅現(xiàn)房 1650—1750元 /平方米的均價(jià)。消費(fèi)市場(chǎng)需求的迅速 增長(zhǎng)將為本 項(xiàng)目 的商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大機(jī)遇。 三、本項(xiàng)目定價(jià) 從本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置條件及周邊商鋪價(jià)格情況， 結(jié)合“ 成本加利潤(rùn)定 價(jià) 法 ”和“ 市場(chǎng)比較定 價(jià) 法 ”綜合 比較分析 ， 本項(xiàng)目 開(kāi)盤(pán)銷售 價(jià)格實(shí)行低開(kāi)高走的原則，住宅 1500 元 / ㎡，底層 銷售價(jià) 暫為 6000 元 / ㎡、二層3000 元 / ㎡、三層 2020 元 / ㎡（商鋪 均價(jià) 為 3667 元 / ㎡）。 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 39 第四章 場(chǎng)址主要建設(shè)條件 第一節(jié) 場(chǎng)址及用地現(xiàn)狀 一、場(chǎng)址現(xiàn)狀 場(chǎng)址現(xiàn)狀屬典型的河岸 平原 地貌，現(xiàn)狀標(biāo)高約在 ～ 米，目前已 基本 完成場(chǎng)地平整。上部為淡黃色亞砂土、粉砂，膠結(jié)松散，含云母片黑色礦物較多，厚度 5－ 7m；下部為粗砂礫石層，礫石占 60%，礫徑 4－ 6cm、厚 6－ 8m，可作為城市建設(shè)用地。此外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未見(jiàn)含礦地層和含礦構(gòu)造， 項(xiàng)目 建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問(wèn)題。 二 、區(qū)域規(guī)劃情況 本項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 和建設(shè)內(nèi)容 符合 某某 縣縣城 總體規(guī)劃的用地要求。 五 、公共設(shè)施條件 沿 工農(nóng)兵 大道已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設(shè)施能滿足該項(xiàng)目的施工和使用的需要。壓力大，節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解 、 驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺(jué)改變著現(xiàn)代人的行為方式，思考模式的變化進(jìn)而影響人們的生活習(xí)慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起， 同一屋檐下需要改善鄰里間的關(guān)系。 本項(xiàng)目 定位為中高檔 商 住 小 區(qū)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的合理性與差異性，力求建筑成一個(gè)別致、新穎、周到、精美的現(xiàn)代住宅社區(qū)。 通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)生態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，只有引入商業(yè)內(nèi)街才能最大限度發(fā)揮中心地段商業(yè)價(jià)值。 總體設(shè)計(jì)以人體尺度為依據(jù)，以創(chuàng)造宜。 合理利用地形，總體布局大圍合、大通透，形態(tài)自由、活潑，打破板式或圍合的閉塞和呆板。 二、規(guī)劃原則 從總體規(guī)劃到戶型設(shè)計(jì)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想貫徹始終。 因此本項(xiàng)目切實(shí)地從住戶的居住要求出發(fā)，關(guān)注住戶的生活習(xí)慣，照顧住戶的日常生活，營(yíng)造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個(gè)高品質(zhì)小區(qū)應(yīng)有的形象，創(chuàng)造出居家應(yīng)有的環(huán)境。 七 、施工條件 本項(xiàng)目場(chǎng)址地勢(shì)較平坦，水電可從 工農(nóng)兵大道市政道路 就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購(gòu)買(mǎi)，施工條件較好。 三 、交通情況 本項(xiàng)目 北 鄰 工農(nóng)兵 大道， 是 某某 縣的中心地段， 交通十分便捷。 水文地質(zhì) 地下水由大氣降水補(bǔ)給，水量較小，場(chǎng)址及周邊未見(jiàn)滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。贛江大斷裂從 項(xiàng)目 區(qū)東側(cè)經(jīng)過(guò)。 二、土地權(quán)屬及占地面積 本項(xiàng)目 總用 地面積 ㎡ ，土地權(quán)屬通過(guò) 拍賣(mài) 方式由 某某 某某 實(shí)業(yè)有限公司 取得，并已簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 ，取得 國(guó)有土地使用權(quán)。 住宅、商鋪及地下商場(chǎng) 以后每年按增長(zhǎng) 6％計(jì)算 ，地下停車位價(jià)格不變，見(jiàn)下表： 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 38 項(xiàng)目名稱 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 住宅均價(jià) 1500 1590 1685 1787 底層 商鋪均價(jià) 6000 6360 6742 7146 二層 商鋪均價(jià) 3000 3180 3371 3573 三層 商鋪均價(jià) 2020 2120 2247 2382 地下室超市 均價(jià) 1200 1272 1348 1429 地下停車位均價(jià) 20200 20200 20200 20200 這里的價(jià)格，應(yīng)該是一種展望預(yù) 期 價(jià)格，是對(duì)地塊價(jià)值未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及本項(xiàng)目樓盤(pán)供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價(jià)格。月左右（旺鋪地段），區(qū)域內(nèi)售價(jià)區(qū)間 4500元 /㎡，工農(nóng)兵大道核心地段售價(jià)區(qū)間為 1— /㎡，極少數(shù)人可以接受 /㎡以上的售價(jià)。 （ 2） 根據(jù)初步市場(chǎng)摸底和一般商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，南昌、吉安、贛州三市的商業(yè)業(yè)態(tài)比 某某 縣城要高，消費(fèi)層次、購(gòu)買(mǎi)力也稍高。 某某 縣的房產(chǎn)價(jià)格肯定達(dá)不到現(xiàn)在吉安市的同類房產(chǎn)價(jià)格水平。 分析預(yù)測(cè) 從吉安市現(xiàn)有高層、小高層樓盤(pán)運(yùn)作銷售來(lái)看，高層、小高