【導(dǎo)讀】南京中山東路518號(hào)城市綜合體項(xiàng)目。場(chǎng)調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，運(yùn)行良好，城市具有競(jìng)爭(zhēng)力，南。總額逐年攀升，顯示出持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。近年來(lái)，南京消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，極大地促進(jìn)了南京市消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮活躍，消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。南京市甲級(jí)寫(xiě)字樓現(xiàn)存量54萬(wàn)平方米，未來(lái)3年新增供應(yīng)量高達(dá)86萬(wàn)平。南京優(yōu)質(zhì)商形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠

　　

【正文】 有南航、五十五所、通信工程學(xué)院、江蘇軟件園。 ? 文化休閑設(shè)施豐富 有中國(guó)第二歷史檔案館、南京博物院、國(guó)民黨監(jiān) 察委員會(huì)辦公樓舊址等展覽館?？偨y(tǒng)府、梅園新村等旅游設(shè)施， 1912 街區(qū)等。 地塊基地分析 目前整個(gè)地塊內(nèi)大多數(shù)為老舊的廠房設(shè)施為主；因此對(duì)于本地塊的未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)類型來(lái)說(shuō)，利用價(jià)值不大；除去必須保留的建筑物，建議可以考慮保留少部分廠房改造成具有特色的精品酒店、零售商業(yè)設(shè)施外，其他建筑將建 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目周邊設(shè)施分布圖 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 49 頁(yè) 議不再保留。 目前項(xiàng)目地塊周邊的配套設(shè)施較為健全，超市、醫(yī)院、銀行、學(xué)校（高中和大學(xué)）商業(yè)和餐飲設(shè)施也一應(yīng)俱全，基本可以滿足生活需求，但是整體的檔次一般。 項(xiàng)目地塊內(nèi)有大量的綠化空間， 在未來(lái)地塊的綜合開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可以加以利 用以，美化項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的環(huán)境。 項(xiàng)目地塊形狀較為方正，便于整體布局、規(guī)劃： ? 地塊北面、東面不沿街，地塊南面部分不沿街：極大減少了地塊的商業(yè)利用價(jià)值，影響了地塊的可觀性，限制了地塊整體布局； ? 地塊西面中部的在建辦公樓，減少了臨街面影響了地塊的可觀性。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 50 頁(yè) （二）項(xiàng)目分析（ SWOT 分析） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ Strength） ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目距離南京市級(jí)中心新街口和南京城東生活區(qū)約 2 公里。新街口商圈在南京商業(yè)發(fā)展中有著非常重要的地位，無(wú)論是行業(yè)歷史，還是對(duì)南京消費(fèi)者還是周邊城市的影響都有向心力作用，其輻射范圍面向全南京 市乃至周邊地區(qū)。但是新街口商圈本身在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)改造的可能性小，改造的難度也大； 隨著新街口地區(qū)向東的聯(lián)合發(fā)展，新街口中心區(qū)的功能逐步沿中山東路向以東地區(qū)輻射，必將影響到項(xiàng)目的價(jià)值。本項(xiàng)目在規(guī)劃上可以改變以往陳舊低檔消費(fèi)的面貌，在規(guī)模上可以塑造一處新的商業(yè)商務(wù)地標(biāo)，改變南京城市商業(yè)商務(wù)格局。 ? 交通優(yōu)勢(shì) 交通樞紐規(guī)格影響商業(yè)形態(tài)。優(yōu)越的交通條件可以為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的人流，為項(xiàng)目的成功奠定基礎(chǔ)。地塊擁有便利的交通條件，中山東路是代表民國(guó)軸線的主干路，瑞金路是體現(xiàn)城市生活氣息的重要次干路。兩條道路可以迅速的把項(xiàng)目融入到南京整體城市文化與生活氛圍中。 未來(lái)（ 2020 年）地鐵 2 號(hào)線的將在項(xiàng)目北側(cè)設(shè)置兩個(gè)出入口，可以將遠(yuǎn)距離的消費(fèi)者帶到此地，擴(kuò)大了項(xiàng)目得輻射力和影響力，地鐵的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)可以為項(xiàng)目帶來(lái)更多人流。 ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 整個(gè)項(xiàng)目占地 萬(wàn)平米，總建筑面積達(dá)到近百萬(wàn)平米?？伤闼茉煲粋€(gè)完整的城中城的概念，將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活得各項(xiàng)功能在空間上進(jìn)行組合。商業(yè)、辦公、居住、餐飲、休閑等各種功能相互依存、相互補(bǔ)益，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的城市綜合體。通過(guò)多種功能的 聚合，綜合體實(shí)現(xiàn)了對(duì)城市生活多方面消費(fèi)需南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 51 頁(yè) 求的全面滿足，最大限度的提升了物業(yè)的整體價(jià)值和收益，提升了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 城市綜合體的復(fù)合效應(yīng)與整合能力不僅有效的提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)為都市帶來(lái)了全新的面貌、生活方式和更高的社會(huì)運(yùn)行效率。 ? 項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì) 地塊位于老城核心地區(qū)，為南京老城稀有的土地資源，有較為完整的產(chǎn)權(quán)，利于整體開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目由集團(tuán)統(tǒng)一建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)權(quán)統(tǒng)一，降低了在城市升級(jí)改造實(shí)施過(guò)程中的難度。 地塊具有濃郁的歷史文化氛圍：周邊明代宮廷的象征 — 明故宮，以及中山東路沿線一系列民國(guó)時(shí)期的文化建筑； 優(yōu)良 的現(xiàn)狀環(huán)境，可利用的要素較多，保留部分工業(yè)建筑，成為本基地開(kāi)發(fā)的特色，同時(shí)拆遷壓力小。地塊內(nèi)別具特色的近代建筑點(diǎn)綴其中，還有大量的綠化景觀資源，有利于項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展建設(shè)，形成項(xiàng)目獨(dú)特記憶和項(xiàng)目獨(dú)特亮點(diǎn)。 項(xiàng)目劣勢(shì)（ Weakness） ? 周邊商業(yè)商務(wù)氛圍不足 項(xiàng)目部分區(qū)域尤其是西側(cè)和北側(cè)，沿街面被遮擋，將會(huì)影響到未來(lái)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)； 同時(shí)在周邊區(qū)域的整體的商業(yè)環(huán)境較差，業(yè)態(tài)檔次偏低，亟待改善。 ? 項(xiàng)目西側(cè)交通壓力建大 項(xiàng)目西側(cè)地塊中部和項(xiàng)目地塊南部區(qū)域通達(dá)性較差，由于受到城東快速干道的影響，由北向南沿龍?bào)粗新沸旭偟?車(chē)輛必須在四叉路口（龍?bào)粗新泛腿鸾鹇罚┎趴勺筠D(zhuǎn)至由南向北的車(chē)道，進(jìn)入地塊的中部； 常府街、瑞金路和龍?bào)粗新房诘慕煌顩r還是較為擁堵的， 尤其是在上下班的高峰時(shí)段，瑞金路狹窄的 4 車(chē)道使得地塊南面的通行狀況不容樂(lè)觀。瑞金路高峰時(shí)的交通狀況及城市快速干道對(duì)于進(jìn)入地塊的西面中部也造成了一定的難南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 52 頁(yè) 度。 未來(lái)地塊建設(shè)量的增加帶來(lái)了交通量的增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)的規(guī)模得巨大也為城市周邊帶來(lái)巨大交通壓力。 ? 解決辦法和建議 開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目前要充分分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序，通過(guò)項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)，提升項(xiàng)目商業(yè)氛圍，改變項(xiàng)目基地在區(qū)域內(nèi)的形象； 交通方面，加強(qiáng) 開(kāi)發(fā)前技術(shù)層面的研究分析，與國(guó)內(nèi)外知名交通顧問(wèn)合作，配合到建筑設(shè)計(jì)，解決存在的交通問(wèn)題。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ Opportunity） ? 集團(tuán)支持力度大 項(xiàng)目是中航集團(tuán)航空工業(yè)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)相聯(lián)合的先河力作，是集團(tuán)重點(diǎn)打造的明星項(xiàng)目，并給與足夠的資金和相關(guān)支持，因此，項(xiàng)目具有良好的發(fā)展背景，為項(xiàng)目更大的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。 ? 經(jīng)驗(yàn)豐富的合作伙伴 為保證項(xiàng)目的高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)行，公司將通過(guò)國(guó)際一流的商業(yè)策劃顧問(wèn)公司和設(shè)計(jì)公司的共同參與，整合國(guó)內(nèi)外最優(yōu)質(zhì)的資源，為項(xiàng)目的順利執(zhí)行提供了有效保證。 ? 現(xiàn)有區(qū)域的不足 之處也為項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì) 現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)單一，檔次不高，為項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)，項(xiàng)目有更進(jìn)一步的調(diào)整與發(fā)展空間；項(xiàng)目周邊尚無(wú)規(guī)模能與之媲美的項(xiàng)目，項(xiàng)目具有獨(dú)一無(wú)二得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目威脅（ Threats） ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及威脅 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 53 頁(yè) 南京市在未來(lái)幾年將有大量商業(yè)和甲級(jí)寫(xiě)字摟集中上市供應(yīng)，這些供應(yīng)中存在項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，項(xiàng)目需要在這些競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，需要： 準(zhǔn)確把握定位：通過(guò)與專業(yè)顧問(wèn)公司的合作，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)狀況，了解真正的主流消費(fèi)者及其需求，有助于項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性以及其后招商經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷工作的有效進(jìn)行 。 合理規(guī)劃：包括總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃等，從規(guī)劃方案上強(qiáng)調(diào)其功能性來(lái)贏得消費(fèi)者的青睞。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 54 頁(yè) （三）項(xiàng)目評(píng)價(jià) 項(xiàng)目將成為南京新地標(biāo) 項(xiàng)目同南京其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢(shì)，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為南京商業(yè)格局更新中的重要一員，進(jìn)而有可能在未來(lái)占據(jù)南京的商業(yè)主導(dǎo)地位。 結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，以商業(yè)為核心的驅(qū)動(dòng)力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、復(fù)合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打造南京新地標(biāo)！ 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 55 頁(yè) 五 、項(xiàng)目定位與規(guī)劃 （一）項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位 打造南京地標(biāo)級(jí)的城市綜合體 完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合體項(xiàng)目增進(jìn)了用地集約性，對(duì)土地資源日益緊張的地區(qū)帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)； 綜合體項(xiàng)目集成多種業(yè)態(tài)，自身內(nèi)部配套齊全，減輕配套設(shè)施投入壓力； 綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對(duì)城市發(fā)展有著積極作用。 本項(xiàng)目通過(guò)城市綜合體的打造，完善區(qū)域內(nèi)交通及配套設(shè)施，為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)；滿足項(xiàng)目區(qū)域及周邊對(duì)商業(yè)、高檔辦公物業(yè)需求；促使片區(qū)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展。改變區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務(wù)形象，通過(guò)改造進(jìn)一步提升區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力。 同時(shí)，項(xiàng)目作為中航集團(tuán)在航空工業(yè)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域發(fā)展的新里程碑，項(xiàng)目的成功將成為中航集團(tuán)項(xiàng)目標(biāo)桿，提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的知名度，樹(shù)立專業(yè)形象。 本項(xiàng)目位于南京中心地帶，擁有“高密度聚集”的綜合資源，因而具備“高強(qiáng)度抗衰”的特性，給企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)。綜合體項(xiàng)目統(tǒng)一的管理，實(shí)現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個(gè)項(xiàng)目保持在頂尖的運(yùn)行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟(jì)效益，提高整體物業(yè)的價(jià)值。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來(lái)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)。 服務(wù)式公寓高檔星級(jí)酒店中高檔購(gòu)物中心 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓高檔住宅打造南京打造南京新地標(biāo)新地標(biāo)服務(wù)式公寓高檔星級(jí)酒店中高檔購(gòu)物中心 甲級(jí)寫(xiě)字樓高檔住宅打造南京打造南京新地標(biāo)新地標(biāo) 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 56 頁(yè) 商業(yè)是城市綜合體的核心驅(qū)動(dòng)力 城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂(lè)、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機(jī)組合，能夠創(chuàng)造更有效率的社會(huì)運(yùn)行模式、營(yíng)造更具現(xiàn)代都市風(fēng)格的生活方式，已經(jīng)成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式。 城市綜合體中包括商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、公寓、住宅等功能，其中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，它為整個(gè)項(xiàng)目定位確定了市場(chǎng)基調(diào)，是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，同時(shí)也為項(xiàng)目樹(shù)立鮮明的個(gè)性。 其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進(jìn)，推動(dòng)項(xiàng)目資產(chǎn)升值。 持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)關(guān)系 持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過(guò)整體規(guī)劃項(xiàng)目形象，以高檔次高標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，打造城市級(jí)地標(biāo)。同時(shí)順利開(kāi)業(yè)后，持有型物業(yè)統(tǒng)一管理運(yùn) 營(yíng)，實(shí)現(xiàn)整體 低風(fēng)險(xiǎn)城市綜合體模型 本項(xiàng)目功能配置 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 57 頁(yè) 功能高效化，有利于整個(gè)項(xiàng)目保持在頂尖的運(yùn)行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟(jì)效益，提高整體物業(yè)的價(jià)值。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來(lái)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)。 城市綜合體的開(kāi)發(fā)是一個(gè)周期長(zhǎng)，投入大得開(kāi)發(fā)過(guò)程，而持有型物業(yè)的財(cái)務(wù)回收期是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，在項(xiàng)目較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持項(xiàng)目健康財(cái)務(wù)狀況得重要組成部分。 同時(shí)，銷售型物業(yè)借助持有型物業(yè)的高起點(diǎn)、高定位，銷售型物業(yè)實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)值。 物業(yè)類型 持有 /銷售 建筑面積 （萬(wàn)平方米） 所占比例 商業(yè) 街區(qū)式商業(yè) 持有 8 10% 購(gòu)物中心 持有 12 14% 商業(yè)街 銷售 5 6% 商業(yè)匯總 25 30% 寫(xiě)字樓 甲級(jí)寫(xiě)字樓 持有 20 24% SOHO 銷售 10 12% 寫(xiě)字樓匯總 30 36% 酒店 五星級(jí)酒店 持有 4% 四星或超五星 持有 3 4% 酒店匯總 8% 公寓 服務(wù)式公寓 持有 3% 配套公寓 銷售 20 24% 公寓匯總 27% 匯總 84 100% 持有型物業(yè)匯總 49 58% 銷售型物業(yè)匯總 35 42% 考慮本項(xiàng)目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時(shí)在項(xiàng)目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流，發(fā)展 42%得銷售型物業(yè)。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 58 頁(yè) （ 二 ） 城市綜合體各元素初步定位 項(xiàng)目商業(yè)定位方向研判 經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，南京市多中心商業(yè)格局目前正在形成。南京商業(yè)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，商圈眾多。尤以新街口聞名遠(yuǎn)近，眾多的特色商業(yè)街區(qū)，進(jìn)一步豐富了商業(yè)市場(chǎng)，使之更趨層次化、專業(yè)化。但幾大商圈都或多或少存在整體業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)失調(diào)，百貨過(guò)多，而餐飲、娛樂(lè)相對(duì)比重較低。以新街口最為突出。 除 河西外，幾大商圈交通都過(guò)分集中，導(dǎo)致商圈擁堵?tīng)顩r嚴(yán)重。沒(méi)有任何一個(gè)項(xiàng)目能有效的擴(kuò)大目標(biāo)消費(fèi)者范圍，把游客、城市中產(chǎn)階層、城市小資白領(lǐng)階層都列入其中。而本項(xiàng)目的體量規(guī)模和低容積率的特征為我們提供了相應(yīng)的機(jī)遇。 由于項(xiàng)目龐大的體量以及較好的地理位置 , 在所有可能的選擇中，南京項(xiàng)目宜采取混合模式發(fā)展： 城市級(jí)購(gòu)物中心 +購(gòu)物公園（街區(qū)） +文化娛樂(lè)中心 組合有效將目標(biāo)消費(fèi)群體的范圍擴(kuò)展到城市中產(chǎn) +城市白領(lǐng) +游客，有效的擴(kuò)大項(xiàng)目消費(fèi)半徑，提升項(xiàng)目生存能力及影響力，豐富的產(chǎn)品類型為持有型產(chǎn)品和銷售型產(chǎn)品提供操作空間。 檔次方面： 以市場(chǎng)缺失的中高檔購(gòu)物和生活時(shí)尚為商業(yè)主題的產(chǎn)品。 南京項(xiàng)目地點(diǎn)、交通：城市中心、城市主干道旁規(guī)模：總面積 80 100 萬(wàn)平米，商業(yè) 20 萬(wàn)以上商圈：附近有較成熟商圈支持與消費(fèi)者溝通：開(kāi)放式多群落形態(tài)地點(diǎn)、交通：城市中心、城市主干道旁規(guī)模：總面積 萬(wàn)平米，商業(yè) 萬(wàn)以上商圈：附近有較成熟商圈支持與消費(fèi)者溝通：開(kāi)放式多群落形態(tài) 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 59 頁(yè) 其他功能的初步定位 模式 分布區(qū)域 商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店 住宅 公寓 中高檔綜合性 城市中心 規(guī)劃新城市中心 城市購(gòu)