【正文】 園林景觀工程費高檔小區(qū)的園林景觀費一般為 150 元／平方米（按建筑面積計算） ，則本項目小區(qū)園林費為 390 萬元。（七）項目營銷費按可銷售面積為 26000 平方米估算，均價為 8,500 元/平方米銷售總額為 億元，營銷費按 2%估算，則項目營銷費為 442 萬元。（八）不可預見費不可預見費指在項目開發(fā)過程中，發(fā)生的一些事先難以預見的費用，一般以建安費、智能化系統(tǒng)和園林景觀費三項之和的 5%計算，不可預見費合計為 221 萬元。（九）財務費用財務費指在項目開發(fā)的過程中，向金融機構貸款所發(fā)生的利息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最高貸款達項目總投資的 75%，東營 XX 精攻石油開發(fā)集團股份有限公司資金實力雄厚，可直接向項目追加投資。財務費在可行性分析時可按建筑面積 50 元／平方米計算，財務費為 130 萬元。36 / 45但在實際開發(fā)過程中按實際進行成本核算及還款。（十）管理費管理費指在開發(fā)銷售過程中所發(fā)生的管理人員薪金、福利，公共關系費，行政辦公費等，管理費一般以以上九項目之和的 2%計算，合計為 萬元。（十一）相關稅費（1）營業(yè)稅營業(yè)稅按營業(yè)額即銷售額的 5%計算。即 1105 萬元（2）城市建設維護稅稅率以營業(yè)稅為計征依據(jù)，稅率為營業(yè)稅的 7%。即 萬元。（3）教育費及附加教育費及附加以營業(yè)稅為計征依據(jù)，稅率為營業(yè)稅的 3%。即 萬元。綜上，相關稅費為 1, 萬元。因此項目綜合總成本為：2, 萬元。二、項目銷售均價模擬市場比較法以 2022—2022 年推出的主要類比競爭樓盤價格如山水名園為基準，結合項目自身質素，并綜合現(xiàn)有的同等項目二手樓價格進行定價。37 / 45成本法定價本項目總成本為 2, 萬元，從靜態(tài)形式分析，本項目建筑面積為 26000 平方米，本項目綜合成本價按建筑面積為 7,869 元／平方米。根據(jù)市場比較法和成本法，本項目即將在 2022 年上半年推出，市場價格將會接近 8,000 元/平方米，通過競爭性定價，本項目的均價按建筑面積銷售價格若定位為 8,500 元／平方米左右，將對目標市場具備較強的競爭力。三、項目產(chǎn)出本項目在 2022 年 5 月進入銷售期后，將會有銷售回款的資金產(chǎn)出。項目產(chǎn)出主要指住宅銷售收入。按總建筑面積 26000 平方米，銷售均價統(tǒng)一估算為 8,500 元/平方米，即總銷售額為 22,100 萬元。四、項目資金籌措從項目開始征地至 2022 年 10 月項目開工，到 2022 年 5 月項目開盤銷售，累計需要投入的資金約 18000 萬。這也是項目滾動開發(fā)時需要投入的最大數(shù)額的資金。這需要公司的資金達到 6000 萬元以上，項目就能順利開發(fā)。進入銷售環(huán)節(jié)后，銷售資金的回籠能支撐項目的正常運轉。東營 XX 精公石油開發(fā)集團股份有限公司自有資金若為 6,000 萬元，向銀行進行一年期貸款，數(shù)額為 12,000 萬元，貸款年利率%，利息約 萬元。第四節(jié) 項目經(jīng)濟及財務效益分析一、項目盈利能力分析38 / 45財務凈現(xiàn)值（FNPV）財務凈現(xiàn)值指按行業(yè)的基準收益率，將項目的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。房地產(chǎn)行業(yè)基準收益率為 10%。nFNPV=Σ(CICO) t（1+ic ） tt=0FNPV…財務凈現(xiàn)值CI t…第 T 年的現(xiàn)金流入量CO t …第 T 年的現(xiàn)金流出量ic…基準收益率以 2022 年 8 月份為計算基準時間點，在實際折現(xiàn)時，計算的“年”的起始時間從 8 月份至第二年 7 月份，第一年度內銷售房屋面積達到 60%，第二年度內銷售剩余的 40%房屋面積。據(jù)此，項目現(xiàn)金分年度流量為年度現(xiàn)金流量表：表 7期初 第一年 第二年6,000 1,260 6,39 / 45注：現(xiàn)金流動以年中為時點計算。FNPV=（萬元）0由于 FNPV 大于 0，因此，項目可行，可以接受。財務內部收益率（FIRR）財務內部收益率指建設項目在整個計算期內凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。內部收益率 I 的計算公式為：FIRR=Σ(CICO)t（1+IRR）t=0t=1當 I=10%時， FIRR2=%故當 I=10%時項目方案經(jīng)濟上可以接受。投資利潤率本項目的投資利潤率指項目利潤與建設項目總投資額的比率，它是考查項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。從靜態(tài)看，項目總銷售額為 22,100 萬元，項目總投資為 20, 萬元。投資利潤率=1,／22,100*100%=%（企業(yè)所得稅前） 。投資利潤率較低。本項目可在成本特別是地價成本上進行控制，可適當提高項目利潤率。二、項目清償能力分析資產(chǎn)負債率反映項目所面臨財務風險程度及償債能力的指標，它表明項目貸款的安全程度。從債權人立場看，最關心的是貸給項目的款項的安全程度，希望債務比率越低越好，所貸款項不會有大的風險；從經(jīng)營者的立場看，最關心項目的生產(chǎn)規(guī)模和效益，負債比率越大，可以用有限的自有資金進行大規(guī)模的生產(chǎn)，而且企業(yè)的經(jīng)營風險將與債權人共同負擔。通常認為項目的負債應小于自有資本，這樣在經(jīng)濟環(huán)境惡化時仍能保持穩(wěn)定。但過小的負債率會使項目在穩(wěn)健操作時失去額外利潤的機會，所以當資產(chǎn)負債率小于 50%時，則可認為項40 / 45目所面臨的財務風險已經(jīng)很低。房地產(chǎn)企業(yè)最高資產(chǎn)負債率為 75%。本項目由東營 XX 精公石油開發(fā)集團開發(fā)有限公司開發(fā)，就此項目進行貸款時，可以 XX 開發(fā)集團作為保證擔保，確保貸款安全。貸款還款期為一年，進入銷售環(huán)節(jié)后，項目的貸款償還有保證。第五節(jié) 項目不確定性因素分析一、項目盈虧平衡分析通過盈虧平衡點（BEP）分析成本與收益的平衡關系。利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤三者的關系，考慮利潤為零時的銷售收入與單位均價，此時假設項目銷售率為100%。為便于計算，本次測算只考慮可售部分的盈虧平衡，計算過程如下：（一）銷售面積盈虧平衡點的計算銷售面積盈虧平衡點= = 20, /7,869（%）=（萬㎡） 本項目銷售面積保本點為 萬㎡，占計劃總銷售面積 萬㎡的 87%。 （二）銷售價格盈虧平衡點的計算 ??銷 售 稅 金 及 附 加銷 售 量 總 成 本1??稅 率銷 售 稅 金 及 附 加1平 均 銷 售 單 價 總 成 本?41 / 45 銷售價格盈虧平衡點 = = /（%）=7,432（元/㎡）本項目銷售均價保本點為 7,432 元/㎡，占計劃銷售均價 8,500 元/㎡的 87%。一般認為，當盈虧平衡保本點在 60—90%之間時，項目風險較低，本項目盈虧平衡保本點為 87%，且銷售量和銷售均價中均未考慮車位，因此安全相對較大。二、項目敏感性分析影響房地產(chǎn)項目盈利因素很多，如價格、銷售情況、可變成本（推廣費用） 、工期、宏觀經(jīng)濟形勢和不確定性因素等。但在一般情況下，項目的銷售價格、可變成本對項目的影響最為明顯。本可行性分析報告就以價格和可變成本為敏感因素進行分析。根據(jù)價格、建設投資對利潤（靜態(tài)）的敏感影響程度進行分析。凈現(xiàn)值分析 內部收益率分析各變量變化幅度凈現(xiàn)值（萬元） 變化幅度（%） 內部收益率（%） 變化幅度（%）原基準方案 0 010% 3, 10% 10% 10% 2, 42 / 45由上表可明顯看出，當其他條件不變時，銷售價格降低對項目的敏感性較大，因此，在對項目的價格策略的制定工作。價格是項目最敏感的因素。三、投資風險及規(guī)避建議 項目預計在 2022 年 4 月開始認購登記，2022 年 5 月開始公開發(fā)售，項目銷售狀況關系到公司資金的運轉是否順暢。項目進入銷售環(huán)節(jié)后，將大量依靠銷售回款進行滾動投資開發(fā)。項目進入公開發(fā)售后，在 2022 年 11 月至 2022 年 3 月面臨整個房地產(chǎn)市場銷售淡季的沖擊。在 2022 年 4 月至 10 月，必須加大廣告宣傳力度，以保證項目能平穩(wěn)進入下半年的銷售旺季。 項目銷售時，主體工程進度必須與保證銷售進度的要求。工期是消費者信心的保證。 項目銷售時，面臨山水名園等項目的市場沖擊，同時青島房地產(chǎn)市場整體價格的變動對項目也有相當大的影響。第六節(jié) 項目評價結論 項目可行性分析結論（1） 、通過以上分析和經(jīng)濟效益評價的結果說明，本項目內部收益率正常，各經(jīng)濟指標顯示發(fā)展商前期投入較大，回收資金能力正常；有較強的貸款償還和自身平衡能力，具備一定抗風險能力。（2） 、本項目應加強銷售控制與工程進度建設周期的監(jiān)控，可適當加大建設投資成本，如利用新材料、加強項目內園林景觀環(huán)藝等方面的投入，以提升項目綜合素質、品位和差異化。（3） 、鑒于青島市中高檔住宅房地產(chǎn)市場的特性，項目目標客戶群體有約 60%來自于省內其他區(qū)域、省外區(qū)域甚至國外，項目推廣的區(qū)域很廣，難度較大，為達到快速銷售及投資回收，不但要加大對產(chǎn)品的打造和投入，同時項目的市場知名度和品牌塑造，對項目投資43 / 45回收至關重要。（4） 、可通過合理避稅，爭取政府的各種優(yōu)惠政策，減少營業(yè)稅及附加和所得稅的納稅額，從而增強項目的操作空間。（5） 、項目總成本構成中，地價成本高達 63%，結合對項目地塊的價值研究和周邊項目的調研，本項目地價成本明顯偏高，并嚴重影響了項目盈利，因此，建議通過地價談判，適當壓縮成本，提升項目的整體盈利和項目未來的操作空間，有效規(guī)避項目運作風險。綜上所述，通過對本項目的初步市場研究及投資分析，我們認為項目具有一定的可操作性，由于中高檔項目的價格敏感性相對較小，相信通過專業(yè)的資源整合，來提升本項目在市場的整體競爭力，項目運作是可行的。項目操作建議（1）項目在立項、施工前期應更加深入具體做好比較充分的市場調研工作，如在戶型設計、裝修風格和標準、價格定位等方面考慮目前的市場需求，為項目的下一步進展和銷售的順利進行打下良好的基礎，在營銷過程中采取靈活多樣的、目標市場針對性較強的營銷推廣方式，以最小的營銷費用達到最好的銷售推廣效果。（2）項目在入市前期應做好合理的銷售價格政策，采取成本定價與市場導向定價相結合的定價策略。（3）為提高發(fā)展商投資收益率，本項目認真做好園林景觀的營造與售后物業(yè)服務和小區(qū)作，價格將隨著項目品牌的擴大而適當提升，已顯出項目強大的生命力。（4）應在項目建設期間做好預售工作，在青島市房交會上做好形象展示，加大宣傳推廣力度，抓住青島市相關大型的節(jié)點宣傳，將對本項目起到事半功倍的作用。結 束 語44 / 45結合市場調查、現(xiàn)有樓盤狀況和消費者調查以及本項目地塊的優(yōu)劣勢分析，我們認為：一、XX 集團在青島浮山后板塊市場上開發(fā)中高檔社區(qū)，市場洞察力敏銳，符合市場發(fā)展需求。目前浮山板塊市場整體開發(fā)水平已經(jīng)相對比較高，在這種市場氛圍中，本項目發(fā)展商邀請著名策劃公司進行前期顧問，表示發(fā)展商是本著博采眾長的理念預備精心打造項目，這是項目未來取得成功的基礎二、在開發(fā)過程，發(fā)展商應當借鑒目前競爭樓盤的優(yōu)點與缺憾，深入研究即將開發(fā)的大面積項目的發(fā)展趨勢，集中定位，取長補短。三、由于浮山新區(qū)目前商業(yè)市場不完善不景氣，門面房基本分布在各小區(qū)內，比較分散，比較多，即使集中的商業(yè)也出現(xiàn)閑置狀況，所以關于商業(yè)配套需要經(jīng)過多方論證，以求效益最佳。四、項目產(chǎn)品本身（戶型、外立面、風格、花園等等）要根據(jù)目前青島的市場情況，進行合理的規(guī)劃設計。五、由于項目地處城市新興城區(qū)，周邊配套不齊全，制約了項目的發(fā)展。在條件允許的情況下，要注重項目的配套。六、市場競爭加劇，發(fā)展商應建立現(xiàn)代企業(yè)制度，建立“青島市房地產(chǎn)第一方陣”之品牌形象，全方位提升項目的競爭能力，并擴大市場占有率。七、根據(jù)青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢以及提升發(fā)展商品牌的需求，為提高樓盤素質，確保操作順利推進并能夠規(guī)避風險，走強強聯(lián)合之路成為必然。素質好、水平高、信譽好、又能結合實際的規(guī)劃、設計、營銷、物管、企劃等專業(yè)公司將是發(fā)展商做好項目開發(fā)及提高專業(yè)運作水準的重要保證。45 / 45 深圳 XXX 房地產(chǎn)顧問機構 二○○四年三月九日