【正文】 園林景觀工程費(fèi)高檔小區(qū)的園林景觀費(fèi)一般為 150 元／平方米（按建筑面積計(jì)算） ，則本項(xiàng)目小區(qū)園林費(fèi)為 390 萬元。（七）項(xiàng)目營銷費(fèi)按可銷售面積為 26000 平方米估算，均價(jià)為 8,500 元/平方米銷售總額為 億元，營銷費(fèi)按 2%估算，則項(xiàng)目營銷費(fèi)為 442 萬元。（八）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)指在項(xiàng)目開發(fā)過程中，發(fā)生的一些事先難以預(yù)見的費(fèi)用，一般以建安費(fèi)、智能化系統(tǒng)和園林景觀費(fèi)三項(xiàng)之和的 5%計(jì)算，不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)為 221 萬元。（九）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)指在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，向金融機(jī)構(gòu)貸款所發(fā)生的利息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最高貸款達(dá)項(xiàng)目總投資的 75%，東營 XX 精攻石油開發(fā)集團(tuán)股份有限公司資金實(shí)力雄厚，可直接向項(xiàng)目追加投資。財(cái)務(wù)費(fèi)在可行性分析時(shí)可按建筑面積 50 元／平方米計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)為 130 萬元。36 / 45但在實(shí)際開發(fā)過程中按實(shí)際進(jìn)行成本核算及還款。（十）管理費(fèi)管理費(fèi)指在開發(fā)銷售過程中所發(fā)生的管理人員薪金、福利，公共關(guān)系費(fèi)，行政辦公費(fèi)等，管理費(fèi)一般以以上九項(xiàng)目之和的 2%計(jì)算，合計(jì)為 萬元。（十一）相關(guān)稅費(fèi)（1）營業(yè)稅營業(yè)稅按營業(yè)額即銷售額的 5%計(jì)算。即 1105 萬元（2）城市建設(shè)維護(hù)稅稅率以營業(yè)稅為計(jì)征依據(jù)，稅率為營業(yè)稅的 7%。即 萬元。（3）教育費(fèi)及附加教育費(fèi)及附加以營業(yè)稅為計(jì)征依據(jù)，稅率為營業(yè)稅的 3%。即 萬元。綜上，相關(guān)稅費(fèi)為 1, 萬元。因此項(xiàng)目綜合總成本為：2, 萬元。二、項(xiàng)目銷售均價(jià)模擬市場比較法以 2022—2022 年推出的主要類比競爭樓盤價(jià)格如山水名園為基準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目自身質(zhì)素，并綜合現(xiàn)有的同等項(xiàng)目二手樓價(jià)格進(jìn)行定價(jià)。37 / 45成本法定價(jià)本項(xiàng)目總成本為 2, 萬元，從靜態(tài)形式分析，本項(xiàng)目建筑面積為 26000 平方米，本項(xiàng)目綜合成本價(jià)按建筑面積為 7,869 元／平方米。根據(jù)市場比較法和成本法，本項(xiàng)目即將在 2022 年上半年推出，市場價(jià)格將會(huì)接近 8,000 元/平方米，通過競爭性定價(jià)，本項(xiàng)目的均價(jià)按建筑面積銷售價(jià)格若定位為 8,500 元／平方米左右，將對目標(biāo)市場具備較強(qiáng)的競爭力。三、項(xiàng)目產(chǎn)出本項(xiàng)目在 2022 年 5 月進(jìn)入銷售期后，將會(huì)有銷售回款的資金產(chǎn)出。項(xiàng)目產(chǎn)出主要指住宅銷售收入。按總建筑面積 26000 平方米，銷售均價(jià)統(tǒng)一估算為 8,500 元/平方米，即總銷售額為 22,100 萬元。四、項(xiàng)目資金籌措從項(xiàng)目開始征地至 2022 年 10 月項(xiàng)目開工，到 2022 年 5 月項(xiàng)目開盤銷售，累計(jì)需要投入的資金約 18000 萬。這也是項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)時(shí)需要投入的最大數(shù)額的資金。這需要公司的資金達(dá)到 6000 萬元以上，項(xiàng)目就能順利開發(fā)。進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，銷售資金的回籠能支撐項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。東營 XX 精公石油開發(fā)集團(tuán)股份有限公司自有資金若為 6,000 萬元，向銀行進(jìn)行一年期貸款，數(shù)額為 12,000 萬元，貸款年利率%，利息約 萬元。第四節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及財(cái)務(wù)效益分析一、項(xiàng)目盈利能力分析38 / 45財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，將項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率為 10%。nFNPV=Σ(CICO) t（1+ic ） tt=0FNPV…財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值CI t…第 T 年的現(xiàn)金流入量CO t …第 T 年的現(xiàn)金流出量ic…基準(zhǔn)收益率以 2022 年 8 月份為計(jì)算基準(zhǔn)時(shí)間點(diǎn)，在實(shí)際折現(xiàn)時(shí)，計(jì)算的“年”的起始時(shí)間從 8 月份至第二年 7 月份，第一年度內(nèi)銷售房屋面積達(dá)到 60%，第二年度內(nèi)銷售剩余的 40%房屋面積。據(jù)此，項(xiàng)目現(xiàn)金分年度流量為年度現(xiàn)金流量表：表 7期初 第一年 第二年6,000 1,260 6,39 / 45注：現(xiàn)金流動(dòng)以年中為時(shí)點(diǎn)計(jì)算。FNPV=（萬元）0由于 FNPV 大于 0，因此，項(xiàng)目可行，可以接受。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評價(jià)指標(biāo)。內(nèi)部收益率 I 的計(jì)算公式為：FIRR=Σ(CICO)t（1+IRR）t=0t=1當(dāng) I=10%時(shí)， FIRR2=%故當(dāng) I=10%時(shí)項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)上可以接受。投資利潤率本項(xiàng)目的投資利潤率指項(xiàng)目利潤與建設(shè)項(xiàng)目總投資額的比率，它是考查項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。從靜態(tài)看，項(xiàng)目總銷售額為 22,100 萬元，項(xiàng)目總投資為 20, 萬元。投資利潤率=1,／22,100*100%=%（企業(yè)所得稅前） 。投資利潤率較低。本項(xiàng)目可在成本特別是地價(jià)成本上進(jìn)行控制，可適當(dāng)提高項(xiàng)目利潤率。二、項(xiàng)目清償能力分析資產(chǎn)負(fù)債率反映項(xiàng)目所面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，它表明項(xiàng)目貸款的安全程度。從債權(quán)人立場看，最關(guān)心的是貸給項(xiàng)目的款項(xiàng)的安全程度，希望債務(wù)比率越低越好，所貸款項(xiàng)不會(huì)有大的風(fēng)險(xiǎn)；從經(jīng)營者的立場看，最關(guān)心項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模和效益，負(fù)債比率越大，可以用有限的自有資金進(jìn)行大規(guī)模的生產(chǎn)，而且企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將與債權(quán)人共同負(fù)擔(dān)。通常認(rèn)為項(xiàng)目的負(fù)債應(yīng)小于自有資本，這樣在經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化時(shí)仍能保持穩(wěn)定。但過小的負(fù)債率會(huì)使項(xiàng)目在穩(wěn)健操作時(shí)失去額外利潤的機(jī)會(huì)，所以當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率小于 50%時(shí)，則可認(rèn)為項(xiàng)40 / 45目所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很低。房地產(chǎn)企業(yè)最高資產(chǎn)負(fù)債率為 75%。本項(xiàng)目由東營 XX 精公石油開發(fā)集團(tuán)開發(fā)有限公司開發(fā)，就此項(xiàng)目進(jìn)行貸款時(shí)，可以 XX 開發(fā)集團(tuán)作為保證擔(dān)保，確保貸款安全。貸款還款期為一年，進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，項(xiàng)目的貸款償還有保證。第五節(jié) 項(xiàng)目不確定性因素分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析通過盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析成本與收益的平衡關(guān)系。利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤三者的關(guān)系，考慮利潤為零時(shí)的銷售收入與單位均價(jià)，此時(shí)假設(shè)項(xiàng)目銷售率為100%。為便于計(jì)算，本次測算只考慮可售部分的盈虧平衡，計(jì)算過程如下：（一）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算銷售面積盈虧平衡點(diǎn)= = 20, /7,869（%）=（萬㎡） 本項(xiàng)目銷售面積保本點(diǎn)為 萬㎡，占計(jì)劃總銷售面積 萬㎡的 87%。 （二）銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算 ??銷 售 稅 金 及 附 加銷 售 量 總 成 本1??稅 率銷 售 稅 金 及 附 加1平 均 銷 售 單 價(jià) 總 成 本?41 / 45 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) = = /（%）=7,432（元/㎡）本項(xiàng)目銷售均價(jià)保本點(diǎn)為 7,432 元/㎡，占計(jì)劃銷售均價(jià) 8,500 元/㎡的 87%。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡保本點(diǎn)在 60—90%之間時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡保本點(diǎn)為 87%，且銷售量和銷售均價(jià)中均未考慮車位，因此安全相對較大。二、項(xiàng)目敏感性分析影響房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利因素很多，如價(jià)格、銷售情況、可變成本（推廣費(fèi)用） 、工期、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和不確定性因素等。但在一般情況下，項(xiàng)目的銷售價(jià)格、可變成本對項(xiàng)目的影響最為明顯。本可行性分析報(bào)告就以價(jià)格和可變成本為敏感因素進(jìn)行分析。根據(jù)價(jià)格、建設(shè)投資對利潤（靜態(tài)）的敏感影響程度進(jìn)行分析。凈現(xiàn)值分析 內(nèi)部收益率分析各變量變化幅度凈現(xiàn)值（萬元） 變化幅度（%） 內(nèi)部收益率（%） 變化幅度（%）原基準(zhǔn)方案 0 010% 3, 10% 10% 10% 2, 42 / 45由上表可明顯看出，當(dāng)其他條件不變時(shí)，銷售價(jià)格降低對項(xiàng)目的敏感性較大，因此，在對項(xiàng)目的價(jià)格策略的制定工作。價(jià)格是項(xiàng)目最敏感的因素。三、投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避建議 項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2022 年 4 月開始認(rèn)購登記，2022 年 5 月開始公開發(fā)售，項(xiàng)目銷售狀況關(guān)系到公司資金的運(yùn)轉(zhuǎn)是否順暢。項(xiàng)目進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，將大量依靠銷售回款進(jìn)行滾動(dòng)投資開發(fā)。項(xiàng)目進(jìn)入公開發(fā)售后，在 2022 年 11 月至 2022 年 3 月面臨整個(gè)房地產(chǎn)市場銷售淡季的沖擊。在 2022 年 4 月至 10 月，必須加大廣告宣傳力度，以保證項(xiàng)目能平穩(wěn)進(jìn)入下半年的銷售旺季。 項(xiàng)目銷售時(shí)，主體工程進(jìn)度必須與保證銷售進(jìn)度的要求。工期是消費(fèi)者信心的保證。 項(xiàng)目銷售時(shí)，面臨山水名園等項(xiàng)目的市場沖擊，同時(shí)青島房地產(chǎn)市場整體價(jià)格的變動(dòng)對項(xiàng)目也有相當(dāng)大的影響。第六節(jié) 項(xiàng)目評價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論（1） 、通過以上分析和經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)的結(jié)果說明，本項(xiàng)目內(nèi)部收益率正常，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示發(fā)展商前期投入較大，回收資金能力正常；有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力，具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（2） 、本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)銷售控制與工程進(jìn)度建設(shè)周期的監(jiān)控，可適當(dāng)加大建設(shè)投資成本，如利用新材料、加強(qiáng)項(xiàng)目內(nèi)園林景觀環(huán)藝等方面的投入，以提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)、品位和差異化。（3） 、鑒于青島市中高檔住宅房地產(chǎn)市場的特性，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體有約 60%來自于省內(nèi)其他區(qū)域、省外區(qū)域甚至國外，項(xiàng)目推廣的區(qū)域很廣，難度較大，為達(dá)到快速銷售及投資回收，不但要加大對產(chǎn)品的打造和投入，同時(shí)項(xiàng)目的市場知名度和品牌塑造，對項(xiàng)目投資43 / 45回收至關(guān)重要。（4） 、可通過合理避稅，爭取政府的各種優(yōu)惠政策，減少營業(yè)稅及附加和所得稅的納稅額，從而增強(qiáng)項(xiàng)目的操作空間。（5） 、項(xiàng)目總成本構(gòu)成中，地價(jià)成本高達(dá) 63%，結(jié)合對項(xiàng)目地塊的價(jià)值研究和周邊項(xiàng)目的調(diào)研，本項(xiàng)目地價(jià)成本明顯偏高，并嚴(yán)重影響了項(xiàng)目盈利，因此，建議通過地價(jià)談判，適當(dāng)壓縮成本，提升項(xiàng)目的整體盈利和項(xiàng)目未來的操作空間，有效規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，通過對本項(xiàng)目的初步市場研究及投資分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目具有一定的可操作性，由于中高檔項(xiàng)目的價(jià)格敏感性相對較小，相信通過專業(yè)的資源整合，來提升本項(xiàng)目在市場的整體競爭力，項(xiàng)目運(yùn)作是可行的。項(xiàng)目操作建議（1）項(xiàng)目在立項(xiàng)、施工前期應(yīng)更加深入具體做好比較充分的市場調(diào)研工作，如在戶型設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格定位等方面考慮目前的市場需求，為項(xiàng)目的下一步進(jìn)展和銷售的順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)，在營銷過程中采取靈活多樣的、目標(biāo)市場針對性較強(qiáng)的營銷推廣方式，以最小的營銷費(fèi)用達(dá)到最好的銷售推廣效果。（2）項(xiàng)目在入市前期應(yīng)做好合理的銷售價(jià)格政策，采取成本定價(jià)與市場導(dǎo)向定價(jià)相結(jié)合的定價(jià)策略。（3）為提高發(fā)展商投資收益率，本項(xiàng)目認(rèn)真做好園林景觀的營造與售后物業(yè)服務(wù)和小區(qū)作，價(jià)格將隨著項(xiàng)目品牌的擴(kuò)大而適當(dāng)提升，已顯出項(xiàng)目強(qiáng)大的生命力。（4）應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)期間做好預(yù)售工作，在青島市房交會(huì)上做好形象展示，加大宣傳推廣力度，抓住青島市相關(guān)大型的節(jié)點(diǎn)宣傳，將對本項(xiàng)目起到事半功倍的作用。結(jié) 束 語44 / 45結(jié)合市場調(diào)查、現(xiàn)有樓盤狀況和消費(fèi)者調(diào)查以及本項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣勢分析，我們認(rèn)為：一、XX 集團(tuán)在青島浮山后板塊市場上開發(fā)中高檔社區(qū)，市場洞察力敏銳，符合市場發(fā)展需求。目前浮山板塊市場整體開發(fā)水平已經(jīng)相對比較高，在這種市場氛圍中，本項(xiàng)目發(fā)展商邀請著名策劃公司進(jìn)行前期顧問，表示發(fā)展商是本著博采眾長的理念預(yù)備精心打造項(xiàng)目，這是項(xiàng)目未來取得成功的基礎(chǔ)二、在開發(fā)過程，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)借鑒目前競爭樓盤的優(yōu)點(diǎn)與缺憾，深入研究即將開發(fā)的大面積項(xiàng)目的發(fā)展趨勢，集中定位，取長補(bǔ)短。三、由于浮山新區(qū)目前商業(yè)市場不完善不景氣，門面房基本分布在各小區(qū)內(nèi)，比較分散，比較多，即使集中的商業(yè)也出現(xiàn)閑置狀況，所以關(guān)于商業(yè)配套需要經(jīng)過多方論證，以求效益最佳。四、項(xiàng)目產(chǎn)品本身（戶型、外立面、風(fēng)格、花園等等）要根據(jù)目前青島的市場情況，進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)。五、由于項(xiàng)目地處城市新興城區(qū)，周邊配套不齊全，制約了項(xiàng)目的發(fā)展。在條件允許的情況下，要注重項(xiàng)目的配套。六、市場競爭加劇，發(fā)展商應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，建立“青島市房地產(chǎn)第一方陣”之品牌形象，全方位提升項(xiàng)目的競爭能力，并擴(kuò)大市場占有率。七、根據(jù)青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢以及提升發(fā)展商品牌的需求，為提高樓盤素質(zhì)，確保操作順利推進(jìn)并能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路成為必然。素質(zhì)好、水平高、信譽(yù)好、又能結(jié)合實(shí)際的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、物管、企劃等專業(yè)公司將是發(fā)展商做好項(xiàng)目開發(fā)及提高專業(yè)運(yùn)作水準(zhǔn)的重要保證。45 / 45 深圳 XXX 房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 二○○四年三月九日