【正文】 集中在電梯公寓，均價(jià)在1800——2000左右。一般說(shuō)來(lái)多層價(jià)格在1600元/平米以下，電梯公寓價(jià)格一般在1600元/平米以上。 商業(yè)用房：綿陽(yáng)市商業(yè)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)價(jià)格不高，但是銷(xiāo)售市場(chǎng)價(jià)格偏高；市中心商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)在20000——35000元/平米之間，富臨大觀園最高達(dá)51000元/平米；在本項(xiàng)目西方的劍南東路上的三個(gè)住宅小區(qū)臨街商鋪銷(xiāo)售價(jià)格在8800——13500/平米之間。但是本項(xiàng)目斜對(duì)面的拆遷房商鋪售價(jià)只有4800元/平米。經(jīng)濟(jì)適用房主要分布在高水和御營(yíng)壩片區(qū)。（七）、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略可行性產(chǎn)品本身具有整合優(yōu)勢(shì)①、 品牌優(yōu)勢(shì)——具有置信實(shí)業(yè)和芙蓉古城雙品牌做強(qiáng)力支撐。②、 地段優(yōu)勢(shì)——位于一環(huán)路外側(cè)和108國(guó)道，臨近綿陽(yáng)大型新興居住片區(qū)開(kāi)元、沈家壩。③、 環(huán)境優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目臨近芙蓉溪和富樂(lè)山公園，周邊自然景觀更豐富④、 文化優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目地段和周邊傳統(tǒng)文化遺址相當(dāng)豐富，文化底蘊(yùn)更深厚、更真實(shí)。⑤、 旅游優(yōu)勢(shì)——位于九寨溝旅游環(huán)線和三國(guó)旅游環(huán)線上，本項(xiàng)目建成后將與博物館、李杜祠、富樂(lè)山、宋哲元墓整合起來(lái)，成為該旅游線上的一顆燦爛的明珠。⑥、 整合優(yōu)勢(shì)——能同時(shí)具備上述資源，這在房地產(chǎn)項(xiàng)目中可謂“絕品”，具有獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)①、 方案優(yōu)勢(shì)——現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不論是在土地競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)還是房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中都具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。②、 創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)——置信宏信房產(chǎn)的創(chuàng)新理念在當(dāng)?shù)鼐哂袃?yōu)勢(shì)③、 成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)——置信宏信房產(chǎn)注重細(xì)節(jié)，開(kāi)發(fā)行為及經(jīng)驗(yàn)相當(dāng)成熟。④、 整合營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)——置信具有的整合實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)⑤、 人力資源優(yōu)勢(shì)——各部門(mén)主管及骨干主要由置信宏信房產(chǎn)派出優(yōu)秀的，具有管理潛力的員工擔(dān)任。三、銷(xiāo)售方案（一）、銷(xiāo)售周期安排（以下為四個(gè)組團(tuán)分批推出的情況）：區(qū)域A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)內(nèi)容住宅鋪面住宅鋪面住宅鋪面住宅鋪面面積㎡400001500050000200003500015000400005000均價(jià)（元）16005200180055001800580020005800收入（億元）合計(jì)收入2億元住宅總收入：；鋪面總收入：；合計(jì)總收入：； 該項(xiàng)目總的銷(xiāo)售周期可訂為24個(gè)月，每個(gè)組團(tuán)銷(xiāo)售周期為6個(gè)月。（二）、相關(guān)建議 從銷(xiāo)售角度出發(fā)，該項(xiàng)目的主打戶型應(yīng)訂為三房二廳雙衛(wèi)和四房二廳雙衛(wèi)，占有率應(yīng)為50%—60%，且錯(cuò)層設(shè)計(jì)為主；另外，30%可作大戶型，面積為160—200平方米左右，躍層設(shè)計(jì)為主；除此之外還可做10%—20%的套二戶型。（三）、價(jià)格體系總體水平類(lèi)型總建面㎡成本 投入銷(xiāo)售均價(jià)收入盈利住宅1650001544元/㎡1800元/㎡鋪面550003483元/㎡5500元/㎡合計(jì)6億住宅（第一組團(tuán)）價(jià)格策略起價(jià)均價(jià)最高價(jià)花園價(jià)樓層差價(jià)一次性優(yōu)惠按揭優(yōu)惠160013801980計(jì)入房?jī)r(jià)502005%2%付款方式可以考慮公積金按揭貸款方式商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格體系 一樓均價(jià)：8000元/平米，二樓均價(jià)3000元/平米，平均價(jià)5500元/平米（四）、制訂科學(xué)嚴(yán)密的推盤(pán)計(jì)劃策略和銷(xiāo)售節(jié)奏控制策略第七章 財(cái)務(wù)投資方案及可行性分析一、 基本情況： 項(xiàng)目計(jì)算期四年，其中建設(shè)期三年、前期準(zhǔn)備時(shí)間一年 經(jīng)營(yíng)狀況確定：本項(xiàng)目從建設(shè)期第一年開(kāi)始預(yù)售，預(yù)售比例30%，第二年預(yù)售50%，第三年預(yù)售20%。二、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）、年經(jīng)營(yíng)收入及稅金項(xiàng)目擬于2003年6月開(kāi)始預(yù)售，24個(gè)月銷(xiāo)售周期,全部回款期36個(gè)月2003年812月預(yù)售回款率20%；2004年預(yù)售回款率36%2005年預(yù)售回款率25%；2006年18月預(yù)售回款率19%(二)、營(yíng)業(yè)稅金及附加%，為3427萬(wàn)元。（未考慮稅收返還）（三）、成本估算詳見(jiàn)附表。包括項(xiàng)目土地成本、工程建筑成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、物管費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)成本等。（不含稅金）（四）、利潤(rùn)預(yù)測(cè) 稅前利潤(rùn)測(cè)算經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的框架稅前利潤(rùn)總額為11304萬(wàn)元，%。磚混稅前利潤(rùn)總額為14142萬(wàn)元，%。 所得稅目前沒(méi)有政府的明確批復(fù)，暫未估算。(五)、盈虧平衡分析假設(shè)條件為：（1）土地為固定成本，且住房、鋪面的占地面積單獨(dú)計(jì)算。 （2）房屋銷(xiāo)售單價(jià)在各個(gè)時(shí)期、各種銷(xiāo)售水平上都是相同的。（3）項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)，在該點(diǎn)的銷(xiāo)售額可以抵補(bǔ)固定成本，超過(guò)此平衡點(diǎn)的售價(jià)與可變成本之間的差異為公司的利潤(rùn)。項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為=固定成本/（單位售價(jià)單位可變成本）（1）、磚混盈虧平衡點(diǎn)：21898/（27251060）=A． /（55001544） = ，% 住宅：（1800916）=，%B．項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為=固定成本/（單位售價(jià)單位可變成本）（2）框架盈虧平衡點(diǎn): 21898/（27251189）=，住宅:每賣(mài)一平方米僅賺32元。(六)、敏感性分析靈敏度分析：各因素向利潤(rùn)的方向變動(dòng)1%而使利潤(rùn)增長(zhǎng)的百分?jǐn)?shù)。 銷(xiāo)售單價(jià)上浮1%， %。（磚混）（基期銷(xiāo)售收入*單價(jià)變動(dòng)率/基期利潤(rùn)） 單位變動(dòng)成本下降1%，實(shí)際利潤(rùn)水平會(huì)提高 %（磚）（基期變動(dòng)成本*單位變動(dòng)成本變動(dòng)率/基期利潤(rùn)）固定成本下降1%，%（磚）（基期固定成本*固定成本變動(dòng)率/基期利潤(rùn)）項(xiàng)目全部住宅鋪面單價(jià) 靈敏度框架磚混單位變動(dòng)成本靈敏度框架34磚混固定成本靈敏度框架磚混 由以上測(cè)算可知售價(jià)的靈敏度是最高的，因此提高利潤(rùn)的關(guān)鍵仍然是提高售價(jià)。(1)、如果銷(xiāo)售均價(jià)能達(dá)到1800元/平方米,%，每提高1%，%。但框架的住宅盈虧平衡點(diǎn)為1768元/平方米,提高定價(jià)有較在難度。(2)、鋪面的單價(jià)敏感度分析：鋪面的靈敏度顯然低于鋪面和總的水平。%（磚）（七）、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析由于存在的不確定性，未進(jìn)行投資回收期和凈現(xiàn)金流量的分析，僅對(duì)資金來(lái)源及運(yùn)用進(jìn)行估算。（八）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)為 14142萬(wàn)元（磚混）11304萬(wàn)元（框架），預(yù)計(jì)在四年內(nèi)收回投資。三、 資金運(yùn)營(yíng)（流動(dòng)性）（一） 項(xiàng)目投資來(lái)源及資金使用計(jì)劃表（磚混） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目 20022003年2004年9121346791012161投資總額3500500030003000472062002資金來(lái)源自籌資金中武支借款3000綿陽(yáng)中行借款30002000綿陽(yáng)預(yù)售款300047206200金沙預(yù)售款500200010003資金序號(hào)項(xiàng)目 2004年2005年2006年合計(jì) 71216712181投資總額6280450045804420452002資金來(lái)源自籌資金中武支借款3000綿陽(yáng)中行借款綿陽(yáng)預(yù)售款628045004580442033700金沙預(yù)售款35003資金***本測(cè)算的前提為銷(xiāo)售按期回款（二） 前期資金啟動(dòng) 項(xiàng)目總的現(xiàn)金流量應(yīng)為凈流入，總盈利預(yù)計(jì)是可觀的。但是期間資金運(yùn)營(yíng)需應(yīng)該仔細(xì)籌劃。（1） 項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃：項(xiàng)目的主辦銀行為中國(guó)銀行綿陽(yáng)支行，由于業(yè)已存在的我公司及置信公司與中國(guó)銀行長(zhǎng)期良好合作關(guān)系，再加上目前正推進(jìn)的中國(guó)銀行省分行對(duì)置信集團(tuán)性綜合授信工作，綿陽(yáng)項(xiàng)目做為宏信公司的儲(chǔ)備項(xiàng)目，中行將為此項(xiàng)目申請(qǐng)流動(dòng)資金額度5000萬(wàn)元。（2）、啟動(dòng)資金籌劃：2002年8月~2002年12月 第一部分：由公司向成都的主辦銀行中國(guó)銀行武候支行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款3000萬(wàn)元，期限一年，從2002年8月2003年8月（一期開(kāi)盤(pán)） 第二部分：2002年12月取得第一塊國(guó)土使用證75畝，可以此做為抵押，向中行綿陽(yáng)支行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款2000萬(wàn)元。第三部分(預(yù)備)：金沙一、二期的銷(xiāo)售回款，在2002年底預(yù)計(jì)可沉淀約3000萬(wàn)元（ * %）（3）、開(kāi)盤(pán)前的資金籌劃：2003年1月~2003年8月預(yù)計(jì)在2003年6月前支付完全部的土地款267畝*36萬(wàn)元=9612萬(wàn)元。在2003年18月期間要支付約4000萬(wàn)元的土地款和2000萬(wàn)元的前期項(xiàng)目啟動(dòng)資金，存在較大的資金壓力，要使項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，挺過(guò)這一時(shí)期是非常關(guān)鍵的，此時(shí)的資金籌措需慎重，通過(guò)滾動(dòng)支付土地款，分期取得國(guó)土證，分期抵押、取得銀行信用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金鏈的正常順暢。這需要政府的配合和銀行的合作，方可緩解項(xiàng)目的前期壓力。（三） 資金回籠計(jì)劃；；第八章 開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)方案及可行性分析一、開(kāi)發(fā)組合投資商——置信實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)商——宏信房產(chǎn)部分自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商——置信資產(chǎn)二、直接開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)定位 根據(jù)芙蓉漢城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目的與要求，成立“芙蓉漢城項(xiàng)目部”負(fù)責(zé)此項(xiàng)目的全程開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工作，隸屬宏信公司股東會(huì)、董事會(huì)、總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)和管理，不在綿陽(yáng)當(dāng)?shù)刈?cè)項(xiàng)目公司或分支機(jī)構(gòu)。三、開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)置 （架構(gòu)圖示） 項(xiàng)目部設(shè)總負(fù)責(zé)人一名，由何亞川先生擔(dān)任，下設(shè)七個(gè)職能部門(mén)：技術(shù)部、工程預(yù)算部、工程管理部、銷(xiāo)售部、策劃部、財(cái)務(wù)部、企業(yè)管理部； 各職能部門(mén)的日常管理工作由項(xiàng)目部總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，同時(shí)接受宏信公司對(duì)口職能部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督與檢查。 各職能部門(mén)設(shè)負(fù)責(zé)人一名，對(duì)外統(tǒng)一稱(chēng)謂為主管，并按公司規(guī)定的職能與權(quán)限分別向項(xiàng)目部總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，同時(shí)工作向宏信公司對(duì)口職能部門(mén)報(bào)備。指導(dǎo)、監(jiān)督與檢查公司各職能部門(mén)企業(yè)管理部財(cái)務(wù)部策劃部銷(xiāo)售部工程管理部工程預(yù)算部芙蓉漢城項(xiàng)目部總負(fù)責(zé)人宏信公司（股東會(huì)、董事會(huì)、總經(jīng)理）技術(shù)部四、 項(xiàng)目部的職能與權(quán)限（一）、職能： 芙蓉漢城項(xiàng)目部負(fù)責(zé)位于綿陽(yáng)市游仙區(qū)的三百畝土地的全程開(kāi)發(fā)執(zhí)行工作，包括前期報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程預(yù)算、資金控制、工程分包、施工控制、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、售后服務(wù)等過(guò)程的方案提出，及報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后的方案執(zhí)行工作。（二）、財(cái)務(wù)權(quán)限：n 人民幣8000元以下現(xiàn)金付款由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人簽批，8000元及以上金額須由宏信總經(jīng)理加簽；人民幣10000元以下支票付款由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人簽批，10000元及以上金額須由宏信總經(jīng)理加簽。n 按已批準(zhǔn)的資金支付計(jì)劃安排的工程款支付由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人簽批。n 按已批準(zhǔn)的廣告投放計(jì)劃安排的廣告費(fèi)用支付由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人簽批。（三）、人事權(quán)限：n 所有項(xiàng)目職能部門(mén)主管的人事異動(dòng)由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人提出，宏信總經(jīng)理批準(zhǔn)；n 項(xiàng)目部人員編制額度由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人提出，宏信總經(jīng)理批準(zhǔn).n 編制額度內(nèi)的執(zhí)行層員工的人事異動(dòng)由項(xiàng)目職能部門(mén)主管提議，經(jīng)企業(yè)管理部審核后報(bào)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。五、 人力資源安排根據(jù)芙蓉漢城項(xiàng)目部的職能需要，擬進(jìn)行以下的崗位設(shè)置項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（1名）技術(shù)部部門(mén)主管1工程預(yù)算部部門(mén)主管1設(shè)計(jì)人員工程管理部部門(mén)主管1企業(yè)管理部部門(mén)主管1財(cái)務(wù)部部門(mén)主管1策劃部部門(mén)主管1銷(xiāo)售部部門(mén)主管1預(yù)算師工程監(jiān)理銷(xiāo)售代表平面設(shè)計(jì)活動(dòng)專(zhuān)員主辦會(huì)計(jì)由主管兼出納兼收銀員行政助理行政內(nèi)勤項(xiàng)目司機(jī)報(bào)建人員部門(mén)技術(shù)部工程預(yù)算部工程管理部銷(xiāo)售部策劃部財(cái)務(wù)部企業(yè)管理部合計(jì)人數(shù)234532525 注： 項(xiàng)目初期，所有項(xiàng)目職能部門(mén)主管、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、出納、行政助理等崗位由宏信公司從成都總部指派人員擔(dān)任，其余崗位在當(dāng)?shù)卣衅腹陀谩?所有的人力資源安排將隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)展，逐步到位。六、項(xiàng)目部門(mén)職能（一）、技術(shù)部：1. 負(fù)責(zé)與委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行有關(guān)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的銜接、協(xié)調(diào)2. 對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行可行性分析，并提交處理意見(jiàn)3. 負(fù)責(zé)工程外裝各種材料的選擇并提出選擇意見(jiàn)、4. 協(xié)辦工程中間查驗(yàn)和竣工驗(yàn)收5. 向各相關(guān)部門(mén)提供、登記和管理所有設(shè)計(jì)的圖紙及技術(shù)資料6. 向相關(guān)部門(mén)提供項(xiàng)目的法律、法規(guī)及技術(shù)咨詢7. 根據(jù)樓盤(pán)自身情況和策劃部建議提出有關(guān)賣(mài)場(chǎng)、樣板房、會(huì)所等方案的建議8. 項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟ㄖ袠I(yè)有關(guān)政策和情報(bào)信息的收集、整理、研究、分析和綜合9. 協(xié)助企業(yè)管理部進(jìn)行開(kāi)發(fā)各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)的辦理10. 負(fù)責(zé)提出本部門(mén)員工崗位培訓(xùn)的計(jì)劃及組織要求（二）、工程預(yù)算部1. 擬訂投資項(xiàng)目工程造價(jià)的估算，報(bào)總部審核2. 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編制工程造價(jià)預(yù)算書(shū)，審定標(biāo)的（包括主樓、群樓、總平、地下車(chē)庫(kù)等），報(bào)總部審核。3. 工程合同的談判、審查、簽訂及管理，并向總部報(bào)備4. 會(huì)同工