浙江建德新安房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2024-12-04 10:07本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】東與浦江縣接壤，南與蘭溪市和龍游縣毗鄰，西南與衢縣相交，西北與淳安縣為鄰，東北與桐廬縣交界。市人民政府駐地為新安江。轄新安江、洋溪、更樓3個(gè)街道，12個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)鄉(xiāng)、518個(gè)行政村。人口萬，計(jì)萬戶，非農(nóng)業(yè)人口萬。公布的重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一。建德是浙西重地，境內(nèi)有320、330兩條國(guó)道，是江浙至贛閩的主道，連；有航道105公里，可通200噸級(jí)的船只、1000噸級(jí)船隊(duì)，上可達(dá)黃山市，新建“建德千島湖通用航空機(jī)場(chǎng)”，使建德交通便捷程。2021年全市生產(chǎn)總值達(dá)到億元，比上年增長(zhǎng)%；按戶籍人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值為20218元。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年增長(zhǎng)%。米；農(nóng)民人均居住面積平方米，增加平方米。新安江水質(zhì)和空氣質(zhì)量進(jìn)一步提高，形成較為理想的山水旅游城市雛形。的城市輪廓，人口達(dá)到20萬人左右。2021年3月以來，隨這國(guó)務(wù)院嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政出臺(tái)，市場(chǎng)明。顯疲軟，觀望氣氛很濃，新房和二手房成交價(jià)格和數(shù)量均不理想。
【正文】 明 ? 財(cái)務(wù)分析從簽訂土地出讓協(xié)議后開始，至項(xiàng)目竣工并實(shí)現(xiàn)全部銷售收入止。以 3 個(gè)月為 1 個(gè)計(jì)算期，開發(fā)建設(shè)期擬定為 15，即 45 個(gè)月。前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、策劃， 2 個(gè)計(jì)算。施工建設(shè)共 12 計(jì)算期，按分三個(gè)組團(tuán)平均劃分。 ? 土地款按前 期一次性支付計(jì)算，工程款按每個(gè)組團(tuán)按計(jì)算期平均支付。 ? 銷售進(jìn)度共 10 個(gè)計(jì)算期，按每期 10%平均劃分，平均計(jì)算銷售回款。 ? 項(xiàng)目中非主體經(jīng)營(yíng)收入未納入計(jì)算。 ? 基準(zhǔn)收益率按 2021 年國(guó)內(nèi) 79 家房地產(chǎn)類上市企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率%計(jì)算。 ? 開發(fā)自有資金率假定 55%。 ? 公建面積按照 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 5018093 執(zhí)行。 ? 項(xiàng)目基本參數(shù)為初步測(cè)算，未經(jīng)精確核實(shí)，存在一定誤差。項(xiàng)目選用的基本參數(shù)和未來收益計(jì)算，是以擬建項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)完成并達(dá)到設(shè)定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為前提，項(xiàng)目開發(fā)過程中 的提前、延期或其他不確定、不可控因素，不在考慮范圍。 (二 ) 項(xiàng)目投資預(yù)算 1. 成本估算（見財(cái)務(wù)分析表一） 2. 投資計(jì)劃（見財(cái)務(wù)分析表二） (三 ) 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析（ 見財(cái)務(wù)分析表二、三） Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁(yè) 共 23 頁(yè) 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項(xiàng)目研究分析報(bào)告 20 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度均包含于表中。 (四 ) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（見下表） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)量單位 基本方案 1 土地出讓費(fèi) 萬元 5602 征地費(fèi)單價(jià) 元 /M2 1200 征地費(fèi)單價(jià) 元 /畝 800271 征地費(fèi)占比例 % 2 項(xiàng)目總成本 萬元 11897 3 資金籌措 萬元 11897 資本金 萬元 6543 借款 萬元 5353 4 經(jīng)營(yíng)總收入 萬元 15409 銷售收入 萬元 15409 租賃收入 萬元 0 5 利潤(rùn)總額 萬元 3513 6 所得稅 萬元 1159 7 稅后利潤(rùn) 萬元 2354 8 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 10 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=%) 萬元 1877 11 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=%) 萬元 6784 12 全投資回收期 年 13 資本金回收期 年 14 投資利潤(rùn)率 % 15 資本金利潤(rùn)率 % 2. 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值評(píng)價(jià) 以全部投資測(cè)算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1877 萬元，表明本項(xiàng)目開發(fā)完成后累計(jì)收益的現(xiàn)值大于原始投資的現(xiàn)值，該投資項(xiàng)目的報(bào)酬率大于基準(zhǔn)收益率（即 2021年國(guó)內(nèi) 79家房地產(chǎn)類上市企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率），開發(fā)商可以獲得折現(xiàn)后凈收益 1877 萬元，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上完全可行。 3. 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為 %，高于基準(zhǔn)收益率，具備優(yōu)秀的盈利能Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁(yè) 共 23 頁(yè) 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項(xiàng)目研究分析報(bào)告 21 力。 本項(xiàng) 目?jī)?nèi)部收益率計(jì)算的基本前提是項(xiàng)目在后續(xù)開發(fā)過程中保持穩(wěn)定持續(xù)的開發(fā)銷售狀態(tài)，同時(shí)建德房地產(chǎn)市場(chǎng)亦保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)。 4. 項(xiàng)目敏感性分析 投資風(fēng)險(xiǎn)來源于市場(chǎng)的變化，由于目前政策調(diào)控的力度比較大，市場(chǎng)存在很多不確定的變數(shù)，市場(chǎng)銷售價(jià)格在未來三年內(nèi)起伏的可能比較大。由于開發(fā)成本中固定的土地成本占了 %，所以總成本的變化概率比較小，本方案以銷售市場(chǎng)的變化作為變量，具體分析項(xiàng)目敏感性，見下表： 項(xiàng)目名稱 基數(shù) 敏感性分析結(jié)果 銷售 20% 銷售 15% 銷售 5% 銷售 +10% 銷售 +20% 經(jīng)營(yíng)總收入 15409 12328 13098 14639 16950 18491 銷售收入（萬元） 15409 12328 13098 14639 16950 18491 利潤(rùn)總額（萬元） 3513 634 1354 2793 4952 6391 稅后利潤(rùn)（萬元） 2354 425 907 1872 3318 4282 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=%)萬元 1914 473 124 1317 3107 4301 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=%)萬元 6805 4342 4958 6189 8037 9268 全投資回收期（年） 資本金回收期（年） 投資利潤(rùn)率 % 資本金利潤(rùn)率 % ? 內(nèi)部收益率敏感性分析：銷售下降 20%，內(nèi)部收益率下降 %，銷售下降 15%，內(nèi)部收益率下降 %，銷售上升 20%，內(nèi)部收益率上升 %，線性影響非常大，銷售波動(dòng)對(duì)收益率影響幾乎成正比。 ? 銷售下滑 20%是比較悲觀的估計(jì)，但即使如此，項(xiàng)目依然能實(shí)現(xiàn)盈利。當(dāng)銷售價(jià)格下降 %時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為 0，在該銷售價(jià)格形勢(shì)下項(xiàng)目完全不可行。 Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁(yè) 共 23 頁(yè) 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項(xiàng)目研究分析報(bào)告 22 ? 本方案對(duì)基準(zhǔn)銷售價(jià)格的設(shè)定是比較保守的價(jià)格，已經(jīng)考慮了部分政策調(diào)控因素，上浮 10%應(yīng)該是比較合理的價(jià)位。 本方案自由資金設(shè)定比率 為 55%，比一般項(xiàng)目高；融資成本則按人民銀行的基準(zhǔn)貸款利率設(shè)定。如果自由資金下降，而融資成本上升則會(huì)影響降低利潤(rùn)率。所以在項(xiàng)目開發(fā)過程中必須密切關(guān)注和控制資金成本，節(jié)省資金的運(yùn)用和加快資金的流轉(zhuǎn)，同時(shí)嚴(yán)格控制費(fèi)用發(fā)生。 Interwit 智優(yōu)策略聯(lián)盟 第 頁(yè) 共 23 頁(yè) 藍(lán)德新安江溪頭開發(fā)項(xiàng)目研究分析報(bào)告 23 六 結(jié)論與建議 (一 ) 新安江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展偏弱，目前新安江市場(chǎng)的高端住宅產(chǎn)品依然稀缺，而購(gòu)買群體已經(jīng)形成，加上財(cái)務(wù)層面彈性空間比較大，本項(xiàng)目完全有條件啟動(dòng)。 (二 ) 一般所認(rèn)為建德土地供應(yīng)緊缺的情況目前基本已經(jīng)不再存在，必須正視未來有更多的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入。 (三 ) 政策調(diào)控必將暫時(shí)滯緩新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入，本項(xiàng)目應(yīng) 在經(jīng)濟(jì)可行性比較好的情況下，盡快啟動(dòng)，穩(wěn)步開發(fā)。政策調(diào)控對(duì)自由資金比率較高的項(xiàng)目或許有積極的意義。 (四 ) 新安江的客戶已經(jīng)比較重視品質(zhì)和品牌，項(xiàng)目的開發(fā)質(zhì)量、品牌形象和小區(qū)生活品質(zhì)的提高是本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)上處于領(lǐng)先地位的關(guān)鍵所在。 (五 ) 新安江大規(guī)模城市建設(shè)華章初序，樓市的花樣年華才剛剛開始，至少 3~5年的黃金時(shí)期就是本項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇。
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