某地產(chǎn)待開發(fā)項(xiàng)目可行性報告-預(yù)覽頁
【正文】 ...................................................................18 威脅： ................................................................................18 結(jié)論和建議 ........................................................................18第 5 章 .............................竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題 18 主要指標(biāo)測算 ...........................................................................18 競爭對手分析 ...........................................................................19第 6 章 .................................................在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 20 市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 ...................20第 7 章 .............................................................................................附件 215 / 33 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。例如，項(xiàng)目處在沈陽，要說明沈陽在東北的地位和情況。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 治安情況 空氣狀況 噪聲情況 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 周邊景觀 風(fēng)水情況 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠11 / 33的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票?？傮w評價 對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。 目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位 市場定位 目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/ 行業(yè)特點(diǎn) 產(chǎn)品建議 第 4 章 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 分 析 初 步 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 思 路 設(shè)計(jì)概念產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 19 / 33 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析 工 程 計(jì) 劃 工期計(jì)劃 各期開工面積 竣工計(jì)劃 開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 經(jīng) 濟(jì) 效 益 分 析 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減22 / 33免等 項(xiàng)目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/平方米） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率 項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) ：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2022 年 ﹒﹒﹒ 20年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2） 單位利潤(元/m2) 利潤(萬元) 23 / 33 敏 感 性 分 析 ：參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。25 / 33 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 管 理 資 源 配 置 機(jī)構(gòu)設(shè)置是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司） ；主要部門設(shè)置。 劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合新恒基一貫發(fā)展思路等方面論述。 28 / 33 競 爭 對 手 分 析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目 參與競爭的主要目的，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。最終確定最高競價和投標(biāo)價。 量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。但要注意新恒基在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。可參照下面表格： 成本估算表 成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 單位成本（元/m2） 參考項(xiàng)目單位31 / 33成本 說明 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項(xiàng) 紅線外市政配套 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 報批報建費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時設(shè)施費(fèi) 三、主體建筑工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內(nèi)精裝修 室內(nèi)水電氣暖 室內(nèi)設(shè)備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi) 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 32 / 33室外燃?xì)庀到y(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi) 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 建筑小品費(fèi) 道路廣場建造 圍墻建造費(fèi) 室外照明費(fèi) 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共配套設(shè)施費(fèi) 游泳池 會所 幼兒園 學(xué)校兒童游樂設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 33 / 33營銷費(fèi)用 資金利息物業(yè)管理完善費(fèi) 合 計(jì) 說 明成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無法作出詳細(xì)估算時可只列大類 參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測表 欲簽定的意向書和合同文本 新城市開發(fā)的市場調(diào)研報告
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1