【正文】 鏡湖新區(qū)外灘 414 號(hào)地塊 東至地塊地限線，南至地塊地限線， 西至靈芝路，北至一號(hào)路。 8251 拍賣 批發(fā)零售用地（大型 連鎖超市） 3580 XX 千客隆超市有限公司 2021． 10． 10 皋埠商貿(mào)區(qū) K02 地塊 東至銀橋路，南至銀山路，西至朱林路， 北至 XX 東路。 10645 拍賣 商業(yè)金融服務(wù)業(yè)、辦 公 2600 XX 南閑物業(yè)經(jīng)營(yíng)有限公司 2021． 10． 20 31 寨 下地塊 東至新開河道及空地，南至寨下河，西 至規(guī)劃道路，北至現(xiàn)狀道路 42845 拍賣 居住、商業(yè) 36200 2364 XX 市中實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2021． 11． 27 紹大線三號(hào)地塊 東至紹漓鐵路，南至西郊路，西至鐘堰 江，北至規(guī)劃道路。 33 2021 年 XX 縣居住地塊出讓統(tǒng)計(jì)表 參拍地塊 出讓 時(shí)間 坐落 用地 性質(zhì) 出讓 方式 容積率 面積 起拍價(jià) (萬(wàn)元 ) 成交價(jià) (萬(wàn)元 ) 競(jìng) 得 人 下限 上限 M2 畝 總價(jià) 畝價(jià) 總價(jià) 畝價(jià) 柯橋城區(qū) GJ22地塊 － 湖東路以東，耶溪路以北 住商 拍賣掛牌 2 35721 3751 3751 XX 縣中國(guó)輕紡城兩湖開發(fā)建設(shè)有限公司 楊汛橋商貿(mào)城商住地塊 虹橋路以北、江南路以東 住商 拍賣掛牌 3 9968 4055 4055 浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 Q1 地塊 柯巖大道以東、 湖南路以北 住商 拍 賣 1 46751 8954 13170 浙江金暉置業(yè)有限公 司 Q2 地塊 柯巖大道以東、 湖中路以南 住商 拍賣 1 41271 7436 11630 浙江金暉置業(yè)有限公 司 柯橋城區(qū) GJ23地塊 湖東路以東，耶溪路以北 住商 拍賣 2 29129 14220 26200 浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán) 股份有限公司 柯橋城區(qū) GJ25地塊 湖東 路以東，耶溪路以南 住商 拍賣 2 18266 柯橋城區(qū) D11a地塊 湖東路以東，群賢路以北 住商 拍賣 24926 45883 19640 浙江藍(lán)城置業(yè)有限公司 柯橋城區(qū) D11b地塊 湖東路以東，群賢路以北 住商 拍賣 41392 31200 柯橋城區(qū) D11c地塊 湖東路以東，群賢路以北 住商 拍賣 32182 25260 柯橋城區(qū) D11e地塊 湖東路以東，群賢路以北 商業(yè) 拍賣 3 10830 10900 34 N05 － 柯橋城區(qū)金柯橋大道以東、柯橋供電分局以北 商業(yè) 拍賣 掛牌 9231 4320 4320 XX 縣大明房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 柯開東賢花園一期安置小區(qū)地塊 新河江西，群玉路以南 住商 拍賣 15229 1820 XX 恒聯(lián)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 福全稽山住商地塊 紹大線以東外環(huán)河以南 住商 掛牌 32667 49 浙江稽山控股集團(tuán)有限公司、 XX 天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 M04 住商地塊 山陰路以南、笛 揚(yáng)路以西 住商 拍賣 27867 15300 24050 浙江勤業(yè)建設(shè)開發(fā)有 限公司 S08a 裕民路以南、雙 瀆路以東 住 商 拍賣 37326 14837 265 16900 浙江金緯房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 S08b 裕民路以南、雙 瀆路以東 住商 拍賣 41299 16417 18700 浙江金緯房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 S08c 裕民路以南、雙 瀆路以東 住商 拍賣 39627 15752 265 18000 浙江金緯房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 柯開 Z4 住商地塊 金柯橋大道以西、齊安路以南 住商 拍賣 掛牌 46896 9970 10050 XX 縣日業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濱海商住中心0906 號(hào)地塊 支三路以北，匯商路以東 住商 拍賣掛牌 25789 2455 2455 XX 縣東廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濱海商住中心0907 號(hào)地塊 支三路以北，支A 路以東 住商 拍賣掛牌 2 33876 3052 3052 XX 縣東廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 35 柯橋城區(qū) K18a地塊 湖東路以西，錢陶公路以北 商業(yè)及商務(wù)辦公 掛牌 3 40285 11965 11965 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有 限公司 柯橋城區(qū) K18b地塊 湖東路以西，錢陶公路以北 商業(yè)及商務(wù)辦公 掛牌 3 41481 12319 12319 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有 限公司 柯橋城區(qū) K19a地塊 湖中路以東，華齊路以南 住商 掛牌 3 42052 12741 12741 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司 柯橋城區(qū) K19b地塊 湖東路以西，華齊路以南 住商 掛牌 3 45987 13917 13917 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司 棋盤山 1 號(hào)地塊 香林大道以東， 棋盤山以南 住商 拍賣 1 38132 37772 55800 浙江華聯(lián)置業(yè)有限公 司 棋盤山 2 號(hào)地塊 香林大道以東， 棋盤山以南 住商 拍賣 1 33773 棋盤山 3 號(hào)地塊 香林大道以東， 棋盤山以南 居住 拍賣 1 41932 柯橋城區(qū) BE25（ a、 b）地塊 群賢路以北，太平路以東 住商 掛牌 2 42577 13729 136664 金地（集團(tuán)）股份有 限公司 柯橋城區(qū) BE26地塊 雙亭路以東，群賢路以北 住商 掛牌 2 22796 7350 柯橋城區(qū) BE27地塊 群賢路以北，雙亭路以西 商業(yè)及商務(wù)辦公 掛牌 2 32121 10387 36 柯橋城區(qū) BF10地塊 雙亭路以東，群賢路以南 居住 掛牌 2 21987 5464 柯橋城區(qū) BF4a地塊 澤國(guó)路以北，稽山路以東 住商 掛牌 2 35901 11217 柯橋城區(qū) BF4b地塊 澤國(guó)路以北，太平路以西 住商 掛牌 2 32564 10174 柯橋城區(qū) BF5a地塊 山陰路以北，稽山路以東 住商 掛牌 2 36405 11211 柯橋城區(qū) BF5b地塊 山陰路以北，稽山路以東 住商 掛牌 2 37646 11593 柯橋城區(qū) BF5c地塊 山陰路以北，太平路以西 住商 掛牌 2 32659 10057 柯橋城區(qū) BF6b地塊 澤國(guó)路以北，雙亭路以西 住商 掛牌 2 44554 13453 柯橋城區(qū) BF7a地塊 山陰路以北，太平路以東 住商 掛牌 2 39382 11474 柯橋城區(qū) BF7b地塊 山陰路以北，雙亭路以西 住商 掛牌 2 39747 11580 柯橋城區(qū) BF8 地塊 雙亭路以東，澤國(guó)路以北 商業(yè)及商務(wù)辦公 掛牌 2 10799 2493 柯橋城區(qū) BF9 地塊 雙亭路以東，山陰路以北 商業(yè)及商務(wù)辦公 掛牌 2 21702 5082 37 古城 1 號(hào)地塊 104 國(guó)道南復(fù)線以南，湖陌公路以北 居住 拍賣 1 45648 7943 116 8300 XX 縣元壟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 古城 2 號(hào)地塊 104 國(guó)道南復(fù)線以南，湖陌公路以北 居住 拍賣 1 45016 7833 116 8200 古城 3 號(hào)地塊 104 國(guó)道南復(fù)線以南，湖陌公路以北 居住 拍賣 1 43831 7627 8000 38 本地塊分析 （ 1） 、地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊已平整好，目前為空地。 整體來(lái)看，項(xiàng)目的位置正好處于環(huán)城東路外側(cè)，距市區(qū)較近，地段條件優(yōu)良；但其周邊小環(huán)境較差，整體居住環(huán)境及道路系統(tǒng)還未成形。 41 三、項(xiàng)目定位 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 項(xiàng)目距離市區(qū)較近，地段優(yōu)良； 項(xiàng)目臨近 XX 路主干道，出行便利； 兩面臨水，環(huán)境優(yōu)美。 人車分流 別墅與高層相結(jié)合，戶型大氣闊綽，定位高檔。 今年年底開發(fā)商踴躍拿地，地價(jià)的不斷創(chuàng)新高，對(duì)明后年的房 勢(shì)起到助推作用 .. 項(xiàng)目整體定位 從項(xiàng)目自身立地條件來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)位條件較好，地段比較出色，地塊兩面臨水也成為打造高品質(zhì)社區(qū)的先天條件，不足之處在于目前商服功能較弱，周邊小環(huán)境較為雜亂。 綜合以上方面，建議項(xiàng)目充分 利用西側(cè)、北側(cè)河景放大自身景觀優(yōu)勢(shì)，努力提高自身品質(zhì)，將其打造成為 XX 新城臻品住宅 —— 列鼎兩河，領(lǐng)秀迪蕩。 建議 項(xiàng)目客源定位為： 改善性的置業(yè)者 —— 追求高品質(zhì)的住宅生活； 私營(yíng)業(yè)主群體 —— 有較高的經(jīng)濟(jì)承受能力； 35－ 45 歲的中年 —— 給家庭一個(gè)溫暖、舒適的家。 （ 3）、浙江 XX 房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司的方案設(shè)計(jì)任務(wù)書。 本工程于 XX 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一號(hào)地塊，規(guī)劃為住宅小區(qū)，東側(cè)臨規(guī)劃 XX 路，南臨 XX 東路，西側(cè)是環(huán)城河，北側(cè)是 XX 古運(yùn)河，土地面積為 58087 平方米。 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 理性的總體控制和合理有效的 配套是設(shè)計(jì)的原則；典雅、時(shí)尚的建筑造型和園林化的環(huán)境設(shè)計(jì)是我們的設(shè)計(jì)理念；注重細(xì)節(jié)、注重質(zhì)量和戶型的精致化是我們的設(shè)計(jì)專業(yè)化的標(biāo)志。 （ 2）、功能空間分區(qū) 本項(xiàng)目為一低層與高層住宅結(jié)合的小區(qū)。排屋區(qū)被中心景觀分為了兩個(gè)區(qū)域，使得每個(gè)組團(tuán)的尺度更宜人。另外，在地塊西南角沿 XX 路設(shè)置一個(gè)人行入口。 3）停車系統(tǒng) 方案共設(shè)固定泊位 613 個(gè)。設(shè)計(jì)住宅底層標(biāo)高為黃海高程 ,東側(cè)規(guī)劃 XX 路上主入口處路面標(biāo)高為 ,北側(cè)規(guī)劃道路路面標(biāo)高為 . (4)、綠化景觀分析 1）方案同時(shí)充分考慮了地塊原生態(tài)、水系的保護(hù)和利用，精心布置了原水系兩邊的綠化景觀。 50 建筑單體設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)力求將不同戶型的建筑與造型完美結(jié)合，戶型豐富多樣，突出個(gè)性，滿足業(yè)主的不同需要。戶型設(shè)計(jì)充分利用了優(yōu)美的小區(qū)景觀，使住戶足不出戶便能享受到大自然的親撫；住宅內(nèi)部功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分開，互不干擾，房間尺度適宜，每一寸空間都得到了合理的利用。所有建筑依照“規(guī)則中求變化，典雅中顯韻味”的設(shè)計(jì)理念，達(dá)到設(shè)計(jì)上的多樣性及多元化，通過(guò)不同的體形組合，使建筑典雅而不失活潑。 活動(dòng)形式：意向客戶預(yù)付定金 2萬(wàn)，到正式開盤時(shí)可變 4萬(wàn)房款。 公開期策略： 達(dá)到一定數(shù)量的購(gòu)卡客戶，開始正式對(duì)外公開銷售，合理運(yùn)用價(jià)格差及銷控技巧，在開盤當(dāng)天，借助現(xiàn)場(chǎng)的氛圍及人氣，先將低樓層及位置教不好的房源先去化。 ? SP 活動(dòng)： 活動(dòng)一、開盤典禮 （ 1）開盤當(dāng)日邀請(qǐng)市領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行剪彩儀式，并召開新聞發(fā)布會(huì)和 產(chǎn)品推介會(huì)，再配報(bào)紙稿軟文和電視廣告進(jìn)行宣傳； （ 2）開盤日當(dāng)晚邀請(qǐng)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)，市知名企業(yè)家、記者在酒店舉辦開盤雞尾酒會(huì)。 SP 活動(dòng)二 新老客戶聯(lián)誼活動(dòng) 54 針對(duì)客源： 已購(gòu)客戶、意向客戶 活動(dòng)場(chǎng)地：當(dāng)?shù)馗邫n酒店 活動(dòng)目的：口語(yǔ)傳播：在老客戶心中落下口碑，達(dá)到引薦新客戶目的。 分期開盤，價(jià)格逐步提高，上漲幅度控制在 35%左右。具體資金使用計(jì)劃如下： 時(shí)間 支出（萬(wàn)元） 收入（萬(wàn)元） 收支差（萬(wàn) 元） 資金來(lái)源 09 年 6 月～ 10 年 5 月 48000 11000（注冊(cè)資金） 37000 股東借款 37000 萬(wàn)元 10 年 6 月～ 10 年 12 月 15000 0 15000 項(xiàng)目貸款 15000 萬(wàn)元 11 年 1 月～ 11 年 9 月 20210 0 20210 項(xiàng)目貸款 20210 萬(wàn)元 11 年 9 月～ 11 年 12 月 0 17700 17700 歸還股東貸款 17700 萬(wàn)元 12 年 1 月～ 12 年 12 月 10000 82800 72800 歸還股東貸款 19300 萬(wàn)元，項(xiàng)目貸款 35000 萬(wàn)元 13 年 1 月～ 13 年 12 月 5400 27000 21600 合計(jì) 9