【正文】 向激烈。洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)主力。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。（四）、交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。（二）、平面設(shè)計(jì)住宅。表10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)一二三四套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米）使用面積42~4853~6064~7175~90建筑面積55~6570~8085~90100~120功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)（平方米）起居廳18~25主臥室12~16雙人次臥室12~14單人臥室8~10廚房≥6餐廳≥8衛(wèi)生間4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加）門廳2~3儲藏2~4（吊柜不計(jì)入）工作室6~8設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)廚房Ⅰ型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長≥2700mm）Ⅱ型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長≥2700mm）衛(wèi)生間Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道）Ⅱ型浴盆（）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（1~2個(gè)）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80~120 KWH/月負(fù)荷1560~4000W（大套可增至6000W）電表5（20）A~10（40）A電源插座小居室2~3組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個(gè)一個(gè)電話1~2臺空調(diào)線設(shè)專用線寬帶接口每個(gè)臥室一個(gè)給水設(shè)備用水量200~300升/人（三）、立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。四、價(jià)格定位（一）、住宅部分市場比較法定價(jià)過程表12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）銷售率（%）開盤日期A龍澤園67F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300未開盤內(nèi)部認(rèn)購C新田綠洲96F、412F118F67872多層：2880高層：35008003/06/15D船山廣場119F/2B2867931008003/10E水印都市214F、218F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場、E：水印都市。250%=3166元/平方米加權(quán)平均法定價(jià)過程表15：本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計(jì)（萬元）A2698285297697B多層：2850高層：33592500007125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價(jià)格=98650萬元247。其中，水印都市項(xiàng)目的交易日期是以本次調(diào)查時(shí)間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項(xiàng)目的交易日期是以2003年6月31日為基準(zhǔn)，其價(jià)格變動情況同住宅相同。PS=12RS[1－(1＋K)N]/KP=12R[1－(1＋K)50]/K=1260[1－(1＋%)50]247。以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。編制可行性研究報(bào)告并批復(fù)。報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。高層4樓開始施工。1~4樓室內(nèi)外裝修。多層5~8樓室內(nèi)外裝修。多層5~8樓竣工驗(yàn)收。公共設(shè)施配套工程。二、本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價(jià)格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個(gè)15萬元； 三、銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半（30個(gè)月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表17。表18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售期間項(xiàng)目2005200620072008面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷售計(jì)劃合計(jì)58242172953867215822120866633多層高層商業(yè)車位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計(jì)劃2005多層高層商業(yè)車位90%90%14451111410%10%16061242006多層高層商業(yè)車位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多層高層商業(yè)車位100%100%100%50%2676413174490050%900小計(jì)15565148898396900注：車位面積未計(jì)算在內(nèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表20表20：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)%1262可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)5‰423水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)5‰424通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%845場地平整費(fèi)10元/平方米63合計(jì)357基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見表21表21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%2512供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計(jì)251建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見表22表22：建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1多層住宅700元/平方米90720平方米6350高層住宅1200元/平方米13920平方米16702商業(yè)800元/平方米4360平方米349合計(jì)8369公共設(shè)施配套費(fèi)本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見表23表23：公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1居委會100元/平方米134001342托兒所3公共廁所4停車場5健身設(shè)施合計(jì)134開發(fā)間接費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用估算見表24表：24開發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)5%4182建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)4‰333供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：59商業(yè)：154供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商業(yè)：166其他建安工程費(fèi)5‰42合計(jì)764其他費(fèi)用本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見表25表25：其他費(fèi)用估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)5‰422竣工檔案保證金3報(bào)建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6其他合計(jì)42不可預(yù)見費(fèi)用本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目1~7項(xiàng)和的2%估算，詳見附表2。銷售費(fèi)用%估算。1財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（r=%）估算，詳見附表10。七、貸款條件%，按單息計(jì)利每年支付，寬限期2年，第三年（2006）等額還本，分2年還清。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為10%，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為1020萬元?？偼顿Y100% =5465247。詳見附表10。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表9和附表11。各單位單方工程造價(jià)分別為高層P1：1100元/平方米，多層P2：650元/平方米，商鋪P3：800元/平方米。P100%=(3647－3093)247。109000100%=%當(dāng)銷售價(jià)格制定在P=3490元/平方米，銷售面積為109000平方米時(shí)，追加投資：總投資(FC＋VC)為37166萬元，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤為0；上述計(jì)算結(jié)果表明：如果本項(xiàng)目的整體價(jià)格在3096元/平方米以上時(shí)，項(xiàng)目有經(jīng)濟(jì)利潤，%的降價(jià)空間，保證經(jīng)濟(jì)利潤。設(shè)變量變動幅度為20%、10%、0、10%、20%，預(yù)計(jì)利潤變動的結(jié)果。風(fēng)險(xiǎn)分析與對策一、市場風(fēng)險(xiǎn)分析從南昌市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過于求的情況，市場有效需求不足。雖然目前南昌市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價(jià)格走高，銷售相當(dāng)不理想，但隨著國家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財(cái)政政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房銷售前景看好。二、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081現(xiàn)金流入3975015565148898396900銷售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入39750155651488983969002現(xiàn)金流出36088164421386442451537開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營資金經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅317232165397180316442125879521731522235870158982459343666693凈現(xiàn)金流量3662164421701106446859900累計(jì)凈現(xiàn)金流量16442147414097276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量5465164421853116267528900累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量16442145892963456554655凈現(xiàn)值30014947140679974685559累計(jì)凈現(xiàn)值1494713541554