【正文】 滿足人們對居住品質的高層次需求。 2）住宅成組團布置。其中排屋每戶考慮獨立地下停車庫，高層公寓與多層的停車設置在地下車庫，地面設置一些露天泊位。 2）道路系統及人車分流。 地塊東側是 16 層的高層區(qū)，西北角為兩棟 13 層高層。整體布局上，本方案采取了北面、東面高，西面低的建筑布置方法，一條消防車道將地塊分成兩個區(qū)域，西側是排屋區(qū)，東側和北面是高層區(qū)。 小區(qū)以明確而流暢的各種功能流線從容滿足了居住建筑自身的 48 功能要求，以整體感覺簡潔流暢，細部表達豐富細膩的建筑語匯體現出建筑自身高雅脫俗的精神氣質，以整體大氣的儀態(tài)展現出建筑獨特的個性。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。 （ 4）、 XX 市建設局提供的 1： 1500 地形圖電子文件。 面積配比 定位 : 高層戶型配比 戶型面積（平米） 套數 階段套數和 階段套數和 階段套數和 52 52 52 52 26 26 46 98 20 20 13 52 52 13 188 26 26 72 86 109 13 212 13 20 1 14 1 10 2 2 23 23 265 4 1 2 1 2 292 11 2 4 4 4 44 357 1 1 總計 263 高層戶型比例細分圖11 8 0 ～1 9 0 方, 5 2 套,20%1 7 2 . 7 方，2 0 套,8%1 6 0 . 5 方, 2 6 套,10%1 4 1 . 8 方，5 2 套,20%2 5 0 ～3 0 0 方，2 3套, 9 %2 0 0 ～2 2 0 方，7 2套, 2 6 %2 4 0 ～2 5 0 方，1 4套, 5 %3 0 0 方以上，4 套,2% 高層戶型比例細分圖21 6 0 ～1 7 0 方, 4 6 套,17%1 8 0 ～1 9 0 方, 5 2 套,20%2 0 0 ～2 5 0 方, 8 6 套,32%2 5 0 ～3 0 0 方, 2 3 套,9%3 0 0 方以上, 4 套,2% 1 4 1 . 8 方, 5 2 套,20% 高層中平層躍層比例圖躍層，2 0 戶,8%平層，2 4 3戶, 9 2 % 45 排屋戶型配比 戶型面積（平米） 套數 階段套數和 階段套數和 階段套數和 241 16 16 16 74 255 6 12 58 256 6 285 46 46 329 8 12 12 20 343 4 353 8 8 8 總計 94 排屋戶型比例圖13 5 0 方以上, 8 套,9%320~350方 ,12套 ,13%280~300方 , 46套, 4 8 %2 5 0 ～2 6 0 方, 1 2套, 1 3 %2 4 1 方, 1 6 套,17% 排屋戶型比例圖2300 ～3 50方 , 1 2套 , 1 3%350 以上, 8 套, 9% 241 方, 16 套, 17 %250 ～3 00方 , 5 8套 , 6 1% 46 整個小區(qū)面積比例圖3 0 0 方以上, 2 4 套,7%2 5 0 ～3 0 0 方, 8 1套, 2 3 %1 5 0 方以下, 5 2 套,15%1 5 0 ～2 0 0 方, 9 8套, 2 7 %2 0 0 ～2 5 0 方, 1 0 2套, 2 8 % 總結 項目高層預計 2021 年下半年推出，從房產一級市場來看， XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價 億元，樓面價 4390 元 /平米的價格拿下鏡湖新區(qū)大灘 1 號地塊，依照房地產開發(fā)成本進行測算，此項目銷售價格要達到 10000 元 /平米以上才能保證利潤；而從近期市場來看，以大灘板塊及迪蕩板塊的 XX 天下、白鷺金灘、山水名家及 盛世名苑價格均獲得了大的提升，與本項目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價格已在 11000－ 12021 元 /平米，保守估計，等項目入市，預測 XX市場高層的價格會穩(wěn)定在 12021 元 /平米以上。 項目客源定位 根據項目的整體定位，建議其利用自身良好的地段及自然條件打造 XX 新城的臻品住宅，這決定了項目的高品質。 從目前 XX 整體房產市場來看，進入 2021 年 3 月份， XX 房產市場整體逐漸回暖，成交量與成交額同步上升。 高科技的智能化配套 劣勢（ W） 項目周邊小環(huán)境較為雜亂，影響自身品質打造； 項目旁邊居住環(huán)境及道路系統尚未完成； 項目周邊區(qū)域商服配套不健全； 戶型大，總價高，客戶群體有限。 外墻用材高檔，石材干掛。 （ 3）、地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 項目距離市區(qū)較近，地段優(yōu)良； 項目臨近 XX 路主干道，出行便利； 39 項目地塊兩面臨水，易于打造景觀住宅； 劣勢（ W） 項目周邊小環(huán)境較為雜亂，影響自身品質打造； 項目旁邊居住環(huán)境及道路系統尚未完成； 項目周邊區(qū)域商服配套不健全； 機會（ O） 項目位處迪蕩新城，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，是 XX 發(fā)展的重點區(qū)域之一； XX 市區(qū)住宅越來越少，城市向外圍區(qū)域 發(fā)展，給項目帶來機會； XX 經濟發(fā)展平穩(wěn)，以工業(yè)為支撐，有較多私營業(yè)主； 2021 年 XX 整體房產市場發(fā)展態(tài)勢較好，進入回暖階段，給項目帶來一定利好； 威脅（ T） 項目土地成本較高，對未來利潤影響較大； XX 房產市場推量較大，項目未來面臨較多競爭。 項目隔北側運河為居民住宅區(qū)（紹鋼宿舍），較為雜亂，東側 XX路還未開始建設，南側為 XX 路，但其鄰路范圍較小。 139161 拍賣 居住、商業(yè) 136000 5429 寧波信達中建置業(yè)有限公司 XX 建材城有限責任公司 嘉興市信達建設房地產開發(fā)有限公司 2021． 11． 27 新橋江 E 地塊 東鄰規(guī)劃濱江綠地，南、西、北臨新橋江 45803 拍賣 居住 61000 10244 萬國地產有限公司 2021． 11． 27 環(huán)城南路 C 地塊 東臨解放路，南至金時代廣場，西至環(huán)城南路，北臨和暢堂 海爾曼斯地塊 10606 拍賣 商業(yè)、辦公 17200 10811 XX 縣興越房地產開發(fā)有限公司 2021． 鏡湖新區(qū)外灘 32 號地塊 東至地塊地限線，南至鳳林西路，西至地塊地限線，北至地塊地限 線 49998 拍賣 居住、商業(yè) 60000 6000 浙江中成房地產集團有限公司 2021． 32 、未來推出地塊統計 地塊名稱 土地座落 土地 用途 土地面積（ m2） 建筑面積（ m2） 容積率 建筑密度 （ %） 綠地率 （ %） 起拍價 （萬元） 保證金 （萬元） 和暢堂 海爾曼斯地塊 東臨解放路及現狀民居，南至環(huán)城南路 C 地塊，西至環(huán)城南路，北至和暢堂及現狀民居。 83934 拍賣 居住、商業(yè)、辦公 18200 1548 XX 金源房地產開發(fā)有限公司 2021． 10． 20 袍江新區(qū) G71 地塊 東至規(guī)劃 2 號路，南至河流，西至丁墟大河，北至育賢路。 6612 掛牌 辦公及商業(yè) 2300 XX 市中實房地產開發(fā)有限公司 2021． 9． 23 鏡湖新區(qū)后墅路 22 號地塊 東至菜 地，南至鏡湖新區(qū)后墅路 21 號地塊，西至泗匯江環(huán)路，北至里灣。 8350 掛牌 辦公及商業(yè) 6250 XX 市越發(fā)機械制造有限公司 2021． 9． 23 30 鏡湖新區(qū)外灘 46 號地塊 東至地塊地限線，南至一號路， 西至二號路，北至鳳林西路。 29 土地市場情況 土地市場 XX 市區(qū) 2021 年土地出讓統計表 、出讓地塊統計 宗地名稱 土地坐落 出讓面積 （ M2） 出讓 方式 土地用途 總成交價 （萬元） 樓面價格 競 得 人 成交日期 鏡湖新區(qū)外灘 42 號地塊 東至解放大道，南至地塊地限線，西至 一號路、北至地塊地限線。 20萬方商業(yè)旗艦、 5A 國際商務中心、國際會展中心、 XX 公園、超五星級酒店，成就 XX 新城市中心，實現 XX 經濟、文化、影響力的全面升級。 經典戶型 銷售去化 項目一期于 2021年 6月推出，共計推出 1－ 2＃，主力戶型為 140180平米，整體去化較好，去化率在 80％以上。 產品營造 坤和山水名家共計 901套房源，由 32層高層寬景大宅， 15 組合院排屋構成。 經典戶型 銷售去化 項目共計 1800余套房源已全部推出，別墅已全部售完，目前在售高層部分，整體去化率 80％左右。 大灘項目交通條件優(yōu)越，市政配套完善，公路、鐵路、水路暢通，車站、碼頭、學校、醫(yī)院、市場齊全。二期 2021年 10月 13日開盤，共計推出 3＃樓 120余套房源，主力面積為1 170平米。 23 XX 天下 項目概況 XX 天下位于 XX 大灘區(qū)塊東南面，四面碧水環(huán)繞，東至長大江，南望文筆塔，西北至梅山江，與著名的鏡湖濕地公園緊密相連，園區(qū)總占地 265 畝，總建筑面積 30 余萬平方米，規(guī)劃高層江景公寓，空中別墅與臻品排屋，共 2021 余戶，園內配有主題會所，高尚幼兒園，江濱公園，網球場，泳池等高尚設施。社區(qū)物業(yè)管理將實行“724” 不間斷服務。沿街商業(yè)，將為業(yè)主提供更為完善、細致的生活保障，以舒適、 21 從容生活尺度營造出便利的城市生活。北距 329國道 12公里，杭甬高速公路 16公里，杭州蕭山國際機場 36公里；近鄰 XX 到諸暨的高速入口。 中亞東郡 項目概況 中亞 ?東郡 4地塊總占地面積約 ㎡，總建筑面積約 89840㎡，社區(qū)配備了 7702㎡沿街商業(yè)，并設計了地下集中汽車位 239個、地上機動車位 288個，地下室設計了部分自行車庫。整個小區(qū)分為三大組團。 水岸香堤傲踞 XX 運河與古水道交匯之地 ,三面環(huán)水 .北依 XX 運河 ,南靠臥龍路 ,千年古道貫穿其中 ,規(guī)劃中魅力四射的 XX 公園近在咫尺。目前銷售已過 50%，剩余主要是170 以上的戶型。 恒聯 ?星星港灣位于 XX 市馬臻路元培小學和元培中學中間，上承千年古越的厚重文脈，下啟新城市人文的蓬勃朝氣，大隱于寸土寸金的老城區(qū)中心區(qū)位，總建筑面積約 17000 ㎡，以“ 電梯多層奢派學區(qū)公館 ” 的清晰定位，成就尊者的智慧未來。 大灘板塊：具備 江景資源，均價約 11000 元 /㎡ ， 但目前已沒有什么好的房源，主要銷售重點樓盤以 XX 天下為主。 目前，樓盤處于強銷期的樓盤有七個，分別是大灘板塊的山水名家、白鷺金灘、 XX 天下三個項目；迪蕩板塊有世茂盛世名苑二期和水岸香堤；城南板塊有南岸花城；城東板塊的紫金華庭。山水名家 11 (4)、迪蕩板塊 樓盤名稱 量體 已推 量體 建筑形態(tài) 開盤日期 價格 主力面積 總套數 已售 套數 去化 率 水岸香提 11 7 高層 9800 108138 147 81 55% 世茂盛世 名苑二期 18 6 高層 11000 138142 171195 344 322 % 大地香樟園 聯排 15800 240250 15 15 100% 花園洋房 13800 120170 150 70 % 世茂 隨著住房制度改革的全面推進，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產開發(fā)對經濟增長的促進作用日益凸 現；隨著生活質量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。 5 月 14 日，市區(qū)舉行今年首場土地拍賣，兩地塊均以高出起拍價 60%的價格成功拍賣，從而拉 開了土地市場復蘇的帷幕。 1至 3 月全市房地產開發(fā)投資 378413 萬元，同比增長 %。據市房地產信息網官方信息， 1 至 6 月， XX 市區(qū)商品房成交 2159 套，成交金額 億元，成交均價 8543 元 /平方米，其中，住宅類商品房成交1819 套，成交金額 億元，成交均價 7926 元 /平方米。房 地產的帶動效應很像水里的波紋，會不斷擴散，最終影響到社會生活的各個層面。 2021 年一季度全市房地產業(yè)企業(yè)家信心指數快速回升，達到 ，比上季大幅