【正文】 沙坪公園、平頂山公園江山多驕有有多南坪步行街無無無市六院、江南醫(yī)院無數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 內(nèi)部公共配套分析酒店式管理的小戶型住宅的內(nèi)部一般建有會所，這對于業(yè)主的生活品質(zhì)有很大的提升。表221 競爭對手項目內(nèi)部公共配套分類功能性商業(yè)配套贏利性商業(yè)配套樓盤所在地理位置商業(yè)較缺乏區(qū)域商業(yè)中心經(jīng)營內(nèi)容便利性根據(jù)該商業(yè)中心市場需求代表樓盤俊都彩舍、江山多嬌賽格爾數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 裝修標準分析在重慶的小戶型公寓市場中，開發(fā)商和消費者對裝修沒有統(tǒng)一的認識，竟然存在毛坯交房這一較為怪異的現(xiàn)象。在重慶房產(chǎn)消費中，人們對于外資的品牌物管有較強烈的認同感。表222 競爭對手項目裝修標準樓盤名稱裝修標準雅地天際1200元/平方米標準賽格爾精裝修，大堂4星級標準興地都市方舟清水房，大堂3星級標準銀街俊景清水房陽光心殿成品房（580元裝修標準）郡都彩舍精裝修金沙國際清水房江山多驕全裝修數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 物業(yè)管理分析由于小戶型公寓針對的是特殊的單身青年白領這一特殊消費群體，因此對自身物業(yè)管理水平要求較高。此外，由于小戶型公寓客戶的特殊性，許多小戶型公寓都配有商務中心或商務服務。表218 項目單位面積分組表（套內(nèi)面積）單位面積分組30 M2以下3140M24150M250 M2以上雅地天際約30%共約50%約20%賽格爾49%37%14%/興地都市方舟13%25%13%49%陽光心殿（躍層）///90%以上郡都彩舍11%23%34%34%江山多嬌/16%78%6%數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 外部公共配套分析外部配套主要取決于地理位置，解放碑、沙坪壩這樣的區(qū)域商業(yè)、人文氛圍好，外部配套優(yōu)秀。表217 江山多嬌夾層戶型套內(nèi)面積(平方米)贈送的夾層面積（平方米）總計（平方米）夾層占住房總面積的比例22173944%45%2143%2842%2842%42%42%41%42%42%43%2741%42%2642%51%42%45%46%數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部n 純小戶型面積一般在3150平方米之間（套內(nèi)）各小戶型樓盤的面積差異較大。同時，夾層空間令人尷尬的層高（閣樓因?qū)痈咻^低而只能作為不舒適的臥室，不符合現(xiàn)代人的住房習慣）雖然給買房者以實惠，卻也使得整個房型的品質(zhì)降低。表216 競爭對手項目價格情況物業(yè)名稱銷售面積平均銷售價格（元/M2）雅地天際約185008800（套內(nèi)全裝）賽格爾約360005800（建面全裝）興地都市方舟約200004000（建面）銀街俊景約750003500（建面）陽光心殿約194003300（套內(nèi)全裝）郡都彩舍約230003000（套內(nèi)全裝）金沙國際約530003600（套內(nèi)）江山多驕約175004000（套內(nèi)全裝）數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部， 按揭標準小戶型公寓首付一般需要30%，但是一些樓盤的銷售員明確提出，如果買主是公務員，只需20%的首付。象雅地天際這樣的小戶型公寓地處解放碑中心位置，能提供酒店式物業(yè)管理，而且租金較周邊同檔次賓館低廉得多，非常適合商住。n 居家自住一般的選擇購買小戶型居家自主的消費者往往看重該類住宅的價格較為低廉?？傮w而言，有超過一半的小戶型潛在客戶存在投資傾向。就目前而言，重慶現(xiàn)有小戶型住宅的客戶主要為：n 單身青年白領在市中心CBD區(qū)域工作的青年白領往往會購買附近的全裝修、酒店式服務的純小戶型公寓，他們可以承受這種住宅的并不高的總價和月供，并且享受便利的交通。n 小戶型開盤銷售較快，價格因素影響大從銷售率和銷售時間來看，小戶型公寓在開盤3個月內(nèi)的銷售狀況較好，地段較差的陽光心殿和郡都彩舍都能在開盤后較短的時間內(nèi)達到銷售率70%左右的水平，而江山多嬌在短短四個月內(nèi)銷售完畢，更是重慶地產(chǎn)界中難能可貴的成績。（相差達到2000元/平方米以上）但事實上，這類樓盤也正是解放碑小戶型供應的主力力量，理應代表非投資購房者的理性選擇。表213 競爭市場供應量及分布物業(yè)名稱物業(yè)區(qū)位規(guī)劃面積（M2） 雅地天際渝中解放碑23056賽格爾渝中解放碑45000興地都市方舟渝中解放碑30158銀街俊景渝中解放碑130000陽光心殿九龍坡石坪橋37486郡都彩舍九龍坡高新區(qū)35500金沙國際沙坪壩56085江山多驕南坪開發(fā)區(qū)35000數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 項目規(guī)模面積分組分析n 小戶型公寓一般樓層高、占地小，容積率高位于解放碑中心地區(qū)可供建造小戶型公寓的土地供應量相當之少，因而像雅地天際、賽格爾這樣的樓盤占地面積都非常小。其中，作為重慶最繁華的解放碑區(qū)域，集中了大量的小戶型公寓和高檔公寓。而顯然，重慶的商務環(huán)境并沒有發(fā)展到足以承受如此大量這類小戶型公寓的程度。一年多的發(fā)展，小戶型住宅總體供應量已近100萬平方米。（4）在競爭加劇的同時，產(chǎn)品的品質(zhì)和服務將顯得尤為重要，規(guī)模大、規(guī)劃設計水準高的品牌社區(qū)將受到消費者的青睞，而實力弱、品質(zhì)差的產(chǎn)品將被市場淘汰。近期重慶住宅消費持續(xù)升溫，住宅市場潛力及投資力度尚待進一步挖掘。n 由于區(qū)位和產(chǎn)品品質(zhì)的不同，樓盤之間的差價將逐步加大：部分優(yōu)質(zhì)樓盤銷售價格將達到32003600元/平方米，如同創(chuàng)奧韻，美茵河谷等高檔住宅；部分品質(zhì)一般的樓盤將可能維持在28003000元/平方米附近，如珠江花園、上江城等。 價格預估n 來自重慶市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2002年重慶住宅的銷售價格達到1415元/平方米，2003年17月重慶住宅的銷售價格達到每平方米1453元/平方米。 九龍坡地區(qū)n 20032005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約180萬平方米在售規(guī)模項目：廣廈城、晉愉 沙坪壩地區(qū)n 20032005年之間在售或即將推出樓盤總建筑面積約100萬平方米在售規(guī)模項目：天驕年華、學林雅園、華宇廣場等已入市大盤20032005年之間將繼續(xù)推出不同體量的住宅產(chǎn)品（約15萬平方米左右）即將啟動項目：預計供應量20032005年之間將推出不同體量的住宅產(chǎn)品（約80萬平方米以上）（1）華宇除了已經(jīng)在2002年秋交會上亮相的中天渝北空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：金開大道開通及210國道紅雙段（機場高速路）的免費通車，沿線物業(yè)價值凸顯，經(jīng)開區(qū)附近的地價漲幅近30%。主要廣告媒體為報刊；主要現(xiàn)場媒體為看板，模型，logo 墻；主要戶外媒體為廣告牌，車身廣告F. 客群情況主要來自渝中區(qū)，外地投資者；職業(yè)為商人，白領，官員。 滯銷物業(yè)案例分析n ?？湾迏^(qū)域地址：渝中朝天門交通廣場旁 發(fā)展機構：重慶慶隆屋業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)規(guī)模：總建筑面積25萬平方米，有三棟52層超高層住宅構成。 G. 暢銷原因（1）良好的區(qū)位優(yōu)勢，項目有一定的增值潛力（2）面積控制適中，總價合理（3）開發(fā)商品牌實力,在市民中有較好的口碑H．對本案啟示（1）強調(diào)開發(fā)商品牌（2）面積總價控制得當n 華宇名都城區(qū)域地址：九龍坡石橋鋪渝州路（四川省團校原址）發(fā)展機構：重慶華宇物業(yè)（集團）有限公司物業(yè)規(guī)模：總建筑面積32萬平方米。（套內(nèi)）三期開發(fā)，截止目前，已基本全部售罄。同時物業(yè)管理也受到一定程度的關注，客觀上要求開發(fā)商在服務方面要下功夫，因為目前對于業(yè)主來講，物業(yè)管理已經(jīng)不再是激勵因素而成為必要因素。n 目標群體為“第二住宅階層”，公司職員居多數(shù)據(jù)顯示購買群體中有房的人占84%，（其中自購住房的比例為24%，有老私房的比例為28%，有公房的比例為15%），可見此類物業(yè)所面對的客戶通常是“第二住宅階層”。說明大部分購房群體對超高物業(yè)不了解，應該進一步加強市場引導，加強客源對電梯等配套物業(yè)的信任度。n 一半以上被訪者表明了對重慶奧體附近區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ男判?，影響消費者選擇超高層物業(yè)的主要因素是上下不便、配套（電梯）與高度。，與上海相比差距并非很大。地下車庫可租可售，價格不一，租金在250400元/月，售價多在710萬/個之間，個別中心城區(qū)樓盤車位售價達到15萬（華宇廣場），車庫管理系統(tǒng)完善。n 會所發(fā)展體現(xiàn)現(xiàn)代居住理念變更早期的項目基本上不設立會所這一功能場所，特別是位于沙坪壩核心區(qū)域的華宇廣場，充分利用了三角碑商圈的便利。位于中心城區(qū)的個案得益于城區(qū)較為成熟的配套設施，如天驕年華、華宇廣場、華宇名都城、廣廈經(jīng)典等。此外，由于競爭項目規(guī)模都較大，故戶型種類繁多，有部分項目設計了30多種不同類型的房型。但是對于低密度物業(yè)的居住向往和喜愛程度可以從融橋半島、美茵河谷等項目的銷售之中看出來。往往規(guī)模大的樓盤多將小高層和高層分批推出，如海棠曉月、華宇名都城、珠江花園、上江城、廣廈經(jīng)典。部分中心城區(qū)的個案也都在小區(qū)內(nèi)做了中心水景、主題園林、景觀廣場等，營造優(yōu)雅舒適的居家環(huán)境。表25 競爭對手項目價格情況 物業(yè)名稱銷售面積（萬M2）銷售價格范圍（元/ M2）平均銷售價格（元/ M2）銷售面積加權銷售均價（元/ M2）上海城62200280025002500融橋半島風臨洲1022003900（套內(nèi)）27002800泰正花園3023003200（套內(nèi)）28002600回龍灣1823002800（套內(nèi)）25502500海棠曉月7025005000（套內(nèi)）35003000南方上格林3523003500（套內(nèi)）26002600華新都市花園1525003500（套內(nèi)）30003000長安華都1823002800（套內(nèi)26002600龍湖*楓香庭2724003000（套內(nèi)）28002800金砂水岸825003500（套內(nèi)）30003000天驕年華1926504000（套內(nèi)）30002800學林雅園2126003000（套內(nèi)）2800280032004300（套內(nèi)） 3800（550裝修價）3800華宇廣場3825003500（套內(nèi)）32003000新東?；▓@1423003000（套內(nèi)）26002600海客嬴洲340005000（套內(nèi)）45004500華宇名都城1125003500（套內(nèi)）31003000美茵河谷523002800（套內(nèi)）26002600珠江花園2025004500（套內(nèi)）30002800上江城620002600（套內(nèi)）23002300廣廈經(jīng)典1320003000（套內(nèi)）25502500資料來源：上海中瑞市場研究部備注：銷售面積加權銷售均價是根據(jù)市場調(diào)研選取當期推出的新盤和上期推出的次新盤的單價進行估算。目前，沿江的規(guī)模樓盤定價較高，如海棠曉月、金砂水岸、珠江花園等均價都在3000元/平方米以上；地處朝天門碼頭的超高層住宅海客嬴洲均價高達4500元/平方米，市場有一定的抗性。這說明重慶中高檔住宅的主體價格水平線較為整齊，并且每個區(qū)差別性并不太大。他們是重慶豪宅市場鎖定的對象，還有很大的一部分則是中等收入偏低的群體，有很多一部分還是農(nóng)村進城的農(nóng)民，相對于其他房地產(chǎn)發(fā)展相對比較成熟的發(fā)達城市，購房群體的相對購買力則較弱。n 年齡：中年為主通過對重慶現(xiàn)有在售樓盤的調(diào)查，通過業(yè)內(nèi)人士的介紹，可以發(fā)現(xiàn)重慶購房群體的消費年齡基本上在35歲以上，這與重慶的收入水平有關，重慶的年人均收入基本在6000—10000元人民幣之間，較大比例的收入還不足1000元人民幣/月。n 職業(yè)：集中在支柱產(chǎn)業(yè)員工和外來農(nóng)村人口重慶的幾大支柱產(chǎn)業(yè)為汽車、摩托車、旅游、生物醫(yī)藥等，其它的主要是農(nóng)業(yè)成分。當然，這也和重慶目前是買方市場有直接的關系。再如南岸區(qū)規(guī)模大盤海棠曉月為例，該項目依山傍水，擁有市區(qū)獨一無二的溫泉公園，毗鄰繁華的濱江美食一條街，完善的配套設施在消費者中形成了良好的口碑。除此之外便是50萬平方米以上的超大規(guī)模項目。從目前市場已亮相樓盤的檔次來看，中高檔樓盤占據(jù)大部分，預計這一檔次物業(yè)在2003年將是市場爭奪的焦點；從規(guī)模及體量來看，1020萬平方米所占比例較大，這類規(guī)模樓盤除在綠化景觀、物業(yè)氛圍營造方面注重投入外，在營銷推廣方面也會不遺余力，更為激烈的競爭在所難免。中高檔規(guī)模樓盤主要集中于北部新城和南岸區(qū)，北部新城新開樓盤以龍湖從近期看開盤與亮相的多是建筑面積10萬平方米以上大盤，其中既有占地3000畝的融僑半島，占地1000畝的廣廈城及天驕 江 北 區(qū)：南方上格林、華新都市花園、長安華都、龍湖*楓香庭、金砂水岸178。