【正文】 細(xì)則，進(jìn)一步加大 調(diào)控力度。 20xx 年，商品房銷售額 萬億元，比上年增長(zhǎng)%； 其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng) %。 20xx 年一季度，從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看出，房屋銷售價(jià)格同比仍處于 增長(zhǎng) ，但漲幅進(jìn)一度縮小。 廣州市 GDP 近 6 年增長(zhǎng)幅度均在10%以上，經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)。 亞運(yùn)后，廣州將繼續(xù)加快發(fā)展步伐，努力建設(shè)成為國家中心城市和國際商貿(mào)中心；在 經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型和建設(shè)首善之區(qū)過程中，廣州將迎來更大的機(jī)遇。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買商品住房的，嚴(yán)格按照國家有關(guān)政策執(zhí)行，違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。從供求關(guān)系上看，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)基本屬于持平狀態(tài)，說明廣州新房供應(yīng)并不會(huì)有太多增長(zhǎng)，特別是中心六區(qū)，土地將變得稀缺。從供求關(guān)系上看， 20xx 年 白云區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供稍多于求， 說明 白云區(qū)市場(chǎng)尤其是白云新城板塊，已受到越來越多的開發(fā)商關(guān)注，未來將成為廣州樓市的一個(gè)熱點(diǎn) 。占地面積 20795 平方米，建筑面積不大于 58586 平方米，容積率不大于 ，綠化率不小于 35%，建筑密度不大于 30%。另外，周邊道路綠化率高，花木繁多，環(huán)境優(yōu)美。 教 育、醫(yī)療水平仍不盡人意，民辦學(xué)校良莠不齊，與公辦教育銜接不暢 ，最近的機(jī)場(chǎng)民航醫(yī)院距離亦較遠(yuǎn)，在白云公園站機(jī)場(chǎng) 路附近。 白云新城目前開通的軌道交通有地鐵二號(hào)線，距離地塊最近的地鐵站為蕭崗站和白云文化廣場(chǎng)站，步行 5 分鐘內(nèi)到達(dá)。 規(guī)劃控制以五條東西向的道路為骨架形成的綠化廊道，分別沿白云二線、橫三路、橫四路、白云一線和橫六路兩側(cè)設(shè)置帶狀公共綠地，形成寬約 60 至 120 米的景觀視線通廊，作為白云新城與白云山景觀融合的重要紐帶。今后，白云國際會(huì)議中心、新體 育館、飛翔公園、舊航站樓、白云公園將成為欣賞云山美景 的最佳位置； 本地塊在白云國際會(huì)議中心旁邊，屬于 一級(jí)控制范圍內(nèi)，可以看到 6090%的山體。并且配套小運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)和鄰里公園等，以滿足居民的日常生活和休閑需要。白云新城還將加強(qiáng)軌道交通與常規(guī)公交 及其他交通方式之間的銜接，設(shè)置多個(gè)換乘樞紐。無障礙設(shè)施也將貫穿于整個(gè)白云新城。 白云尚城 白云尚城位于 白云白云大道黃石北路 137157 號(hào) ，由正域地產(chǎn)投資建設(shè)，合富輝煌代理銷售， 廣州正域物業(yè)管理有限公司管理小區(qū)； 目前正推出項(xiàng)目最后一期 山與城 “大宅門”組團(tuán)，預(yù)計(jì) 20xx 年 9月交樓。 配套： 江夏小學(xué) (市 一級(jí) )、外語外貿(mào)附屬小學(xué)、外語外貿(mào)附屬中學(xué)、信孚黃石小學(xué)、信孚黃石中學(xué) ； 黃石第一幼兒園、白云幼兒園、祥景幼兒園 ； 好又多、家樂福 ； 黃婆洞郵局 、 :農(nóng)村信用合作社、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 ； 康正醫(yī)院、白云區(qū)第一人民醫(yī)院、南方醫(yī)院 ； 白云花園市場(chǎng) 。 8） 大型社區(qū)活力會(huì)所 —— “ 尚會(huì)所 ” 內(nèi)設(shè)有室內(nèi)攀巖、休閑西餐酒廊、兒童樂園 、棋牌室、游泳池、健身室、動(dòng)感舞室、乒乓球室、桌球室等。6棟洋房已銷售一半，預(yù)計(jì) 20xx 年 9 月交樓。 南區(qū) 3 棟 11 層洋房銷售情況 戶型 三房二廳 三房二廳 四房二廳 合計(jì) 面積 130 133 150 已售套數(shù) 23 16 0 39 未售套數(shù) 8 7 12 27 銷售率 74% 70% 0% 59% 已售面積 2990 2128 0 5118 未售面積 1040 931 1800 3771 北區(qū) A 棟銷售情況 戶型 三房二廳 四房二廳 三房二廳 合計(jì) 面積 147 187 145 已售套數(shù) 2 2 0 4 未售套數(shù) 15 25 27 67 銷售率 12% 7% 0% 6% 已售面積 294 374 0 668 未售面積 2205 4675 3915 10795 北區(qū) B棟銷售情況 戶型 三房二廳 四房二廳 三房二廳 合計(jì) 面積 140 165 138 已售套數(shù) 20 15 17 52 未售套數(shù) 7 12 10 29 銷售率 74% 56% 63% 64% 已售面積 2800 2475 2346 7621 未售面積 980 1980 1380 4340 北區(qū) C棟銷售情況 戶型 三房二廳 三房二廳 三房二廳 三房二廳 合計(jì) 面積 104 114 106 117 已售套數(shù) 19 20 19 9 67 未售套數(shù) 8 7 8 18 41 銷售率 70% 74% 70% 33% 62% 已售面積 1976 2280 20xx 1053 7323 未售面積 832 798 848 2106 4584 配套： 黃邊幼兒園、 黃石第一幼兒園、信孚黃石幼兒園、信孚黃石中學(xué)、 廣州外語外貿(mào)大學(xué)、信孚黃石小學(xué) ； 好又多超市、黃石家私大廣場(chǎng)、黃石購物廣場(chǎng) ；廣鋼二院二甲醫(yī)院北郊分院、白云區(qū)第一人民醫(yī)院、廣州中醫(yī)藥大學(xué)第一附屬醫(yī)院、白云區(qū)黃石醫(yī)院江下門診部 ； 工商銀行廣州黃石路支行、廣州市商業(yè)銀行ATM、交行黃石花園支行、建設(shè)銀行廣州黃石路支行 ； 瀟湘會(huì)、喜相逢大酒樓、黃邊美食街、中意潮菜館、麥當(dāng)勞黃石店 ； 樂得花園市場(chǎng) 。 . 云山名都 云山名都位于 白云區(qū)三元里大道北與機(jī)場(chǎng)路交匯 處 ，由 廣州粵興華實(shí)業(yè)有限公司投資建設(shè)， 經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司 代理銷售，由 廣州市百榮園物業(yè)有限公司 進(jìn)行物業(yè)管理。 配套： G5 停機(jī)坪、萬達(dá)廣場(chǎng)等城市級(jí)商業(yè)中心 、 百信廣場(chǎng)、家樂福、好又多、麥德龍、麥當(dāng)勞、肯德基 ； 鄰近地鐵 2 號(hào)線白云公園站，地鐵 12 號(hào)線崗貝站就在家門口， 5 55 519 等 20余條公交線路 ； 民航廣州醫(yī)院、中醫(yī)藥大學(xué)第一附屬醫(yī)院 ,白云區(qū)第一醫(yī)院 。 3． 4 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 小結(jié) 總結(jié)三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤各方面 信息，有如下規(guī)律： 1）白云新城區(qū)位價(jià)值、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)成為白云新城板塊眾多樓盤標(biāo)榜的利好優(yōu)勢(shì)； 2）市場(chǎng)上產(chǎn)品戶型以三房為主，小三房、四房及以上為輔之，二房及一房 戶型比較少見； 3）主要成交的戶型為三房，大面積戶型成交較差； 4）主要目標(biāo)客戶群為改善型家庭，處于社會(huì)中上階層，家庭月收入 10000 元以上。 3）跨界營銷出新奇：樓盤競(jìng)爭(zhēng)從舊時(shí)的比地段、價(jià)格、戶型，到比景觀、環(huán)境，再到現(xiàn)時(shí)比品 牌內(nèi)涵、文化品、生活狀態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)壓力越來越大；所以除了傳統(tǒng)的營銷手法，應(yīng)考慮與文化界、時(shí)尚界或者奢侈界進(jìn)行跨界營銷，提升項(xiàng)目?jī)?nèi)涵與品味。 共收集了 150 份有效問卷， 剔除無效問卷 30 份，最終取 120 份運(yùn)用 SPSS 軟件進(jìn)行分析。 從這些信息可以判斷， 被訪者經(jīng)濟(jì)情況良好， 具有較高文化水平，對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境和人文氛圍會(huì)有一定要求；大部分有家庭， 注重小孩的教育，對(duì)小區(qū)教育配套 要求較高 ；多數(shù)人已不寄望房?jī)r(jià)能出現(xiàn)大幅下跌；白云新城已被人所熟悉。 2%15%33%36%10%2% 2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%50 ㎡ 以下 51 — 70 ㎡ 71 — 90 ㎡ 91 — 120 ㎡ 121 — 160 ㎡ 161 — 200 ㎡ 201 ㎡ 以上 與被訪者所選擇戶型相對(duì)應(yīng)的， 70120㎡的中小面積單位也更被認(rèn)可。 支付方式主要 會(huì)選擇 按揭付款和分期付款兩種。 %%%%%%%%% % % % % %樓市火爆程度政策動(dòng)向?qū)＜乙庖姀V告宣傳迫切居住需要家人意見朋友建議其他 決策影響因素主要取決于家人意見、政策去向、迫切居住需要、朋友建議等因素上；說明目標(biāo)客群戶傾向于家庭、朋友關(guān)系和政策取向。項(xiàng)目的推廣媒介 可以考慮報(bào)紙、電視等渠道。 這些基本的信息 對(duì)于接下來的定位、設(shè)計(jì) 和營銷推廣 各方面均有 一定 指導(dǎo)意義。 5． 4 項(xiàng)目地塊威脅分析 1）調(diào)控政策嚴(yán)厲：政府持續(xù)出臺(tái)措施對(duì)樓市進(jìn)行嚴(yán)厲的調(diào)控，似乎誓要將房?jī)r(jià)打壓下去，引發(fā)市場(chǎng)觀望情緒； 2） 未來競(jìng)爭(zhēng)激烈：項(xiàng)目地塊周邊為多塊居住用地，并已出讓，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必激烈。 人口細(xì)分 家庭結(jié)構(gòu) 未婚單身 婚齡 15年 婚齡 510年 其他 年齡 2530歲 3040歲 4050歲 不定 個(gè)人 /家庭月收入 8千以下 0． 81． 8萬 1． 82． 8萬 2． 8萬以上 地理細(xì)分 地域特征 郊區(qū)、城中村 市區(qū) 市中心 核心區(qū) 職業(yè)細(xì)分 工作身份 普通白領(lǐng)、事業(yè)單位工作者、自主創(chuàng)業(yè)者 高級(jí)白領(lǐng)、國企中高層、高級(jí)教師、私營企業(yè)主 企業(yè)高層管理、行政機(jī)關(guān)干部、私營企業(yè)主 公司領(lǐng)導(dǎo)人、大型私營企業(yè)主 心理細(xì)分 購買動(dòng)機(jī) 剛性需求 剛性需求 剛性需求或投資性需求 投資性需求 消費(fèi)習(xí)慣 與工作地點(diǎn)較近，追求便捷、經(jīng)濟(jì) 與工作地點(diǎn)較近 的市區(qū)，追求經(jīng)濟(jì) 、生活配套完善 追求品質(zhì)生活、要求配套完善 看好區(qū)域的發(fā)展前景，追求投資潛力 行為細(xì)分 置業(yè)次數(shù) 首次置業(yè) 首次置業(yè) 首次置業(yè)或改善 置業(yè) 多次置業(yè) 市場(chǎng)檔次 中、低端 中端 中、高端 中、高端 6． 2 目標(biāo)市場(chǎng)選擇 隨著白云新城發(fā)展的日臻成熟，在未來的 35 年時(shí)間內(nèi)，該片區(qū)的 居住 氛圍將得到提升 ，目前出讓地塊的價(jià)格樓面價(jià)格在 20xx0 元 /㎡ 左右 ，預(yù)示著白云新城將會(huì)成為一個(gè)高檔住宅區(qū)。 6． 3 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位主要是確定項(xiàng)目在 區(qū)域 住宅市場(chǎng)上所占據(jù)的地位，及 在市場(chǎng)上處于什么類型，做到什么程度 。 七 營銷策略 概念設(shè)計(jì) 關(guān)于本項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)問題，主要是結(jié)合以下幾個(gè)因素加以考慮，最終形成概念。 3）項(xiàng)目區(qū)位：本項(xiàng)目處于未來高端住宅新城核心居住 區(qū)，位于白云山腳下，飽覽云山美景；又在白云新城兩大中心之一的文化中心旁邊，隨著 廣東畫院、廣州畫院、城市規(guī)劃展覽中心、嶺南文化中心、廣州博物館和白云公園等 文化建筑的落成，項(xiàng)目將融入到濃厚的文化氛 圍中，自身文化特性亦會(huì)更高。以城堡文化 作為概念，既符合項(xiàng)目的高端定位，也符合目標(biāo)客戶群的訴求；既能展示項(xiàng)目宜居的特色，又能在市場(chǎng)上形成項(xiàng)目本身的個(gè)性；與項(xiàng)目所固有的氣質(zhì)相當(dāng)契合。另外，要設(shè)計(jì)一些 單品高仿真城堡建筑，會(huì)所可以設(shè)計(jì)成 英倫溫莎古堡的仿真品，內(nèi)部裝飾布置成歐洲 城 堡風(fēng)格。 7． 3 定價(jià)策略 目前市場(chǎng)上大部分樓盤是采用低開高走的定價(jià)策略，這種方式最大好處是有提價(jià)空間，每次調(diào)價(jià)能造成項(xiàng)目增值的假象，給前期購房者信心，從而進(jìn)一步形成人氣；另外也能快速促高成交，回籠資金?？梢酝ㄟ^對(duì)數(shù)個(gè)有代表性的目標(biāo)客戶進(jìn)行訪談，了解客戶心中真實(shí)的合理價(jià)位，再結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)水平，最終確定本項(xiàng)目的價(jià)格。因此跳出傳統(tǒng)的營銷方式，創(chuàng)新獨(dú)特的營銷方向顯得尤為關(guān)鍵。意在為廣州的精英階層 創(chuàng)造一種 優(yōu)越生活環(huán)境 ， 引導(dǎo)一種品質(zhì)生活，標(biāo)榜一種高貴身份 。本項(xiàng)目傳播媒體主要 是以報(bào)紙和車載廣播為主， 結(jié)合高檔購物中心的廣告牌及舉行品酒推價(jià)會(huì)等 進(jìn)行宣傳?！?白云堡”項(xiàng)目售樓書的設(shè)計(jì)要有檔次，能體現(xiàn)項(xiàng)目的 高端 定位 ；內(nèi) 容要詳實(shí)，將項(xiàng)目的盡可能多的信息傳遞給客戶；設(shè)計(jì)要精美、便攜帶，一切從客戶出發(fā)，方便客戶。 樣板房裝修色彩主調(diào)采用暖色調(diào)，燈光溫和明亮，家具要體現(xiàn)品味 ，墻壁掛一些藝術(shù)畫渲染高雅氛圍。 8． 1． 2 配套設(shè)施 本項(xiàng)目規(guī)模不大，并且未來 35 年內(nèi)小區(qū)周邊的配套將不斷完善，有鄰里中心、幼兒園、中心綠地等等。 數(shù)碼影院，舉行私人電影派對(duì) 雅致 KTV房，同學(xué)朋友聚會(huì) 水療室 健身房 3）部分底層商鋪：便利店和小超市，主要是方便小區(qū)居民日常生活，作為周邊配套尚不完善時(shí)的過渡設(shè)施，一旦周邊配套齊全，可考慮改造成休閑娛樂的設(shè)施或拆除 ，建筑面 積為 150 ㎡。 7） 停車場(chǎng)：本項(xiàng)目停車位均設(shè)于地下停車場(chǎng)，有兩個(gè)車輛出入口 ， 共 508 個(gè)車位， 建筑面積 7468 ㎡ ，不計(jì)入容積率 。 8． 2． 2 戶型設(shè)計(jì) 戶型以 120 ㎡的三房為主 ，占總戶數(shù)的 42%，其次是 100 ㎡的小三房單位，另外還有 80 套二房和 22套大單元四房。 8． 3 公共配套設(shè)施指標(biāo)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目屬于規(guī)模較小的樓盤，因此各種公共配套設(shè)施并不需要一應(yīng)俱全；另外未來項(xiàng)目所在云山社區(qū)及周邊的生活配套會(huì)非常完善，小區(qū)居民都可以使用這些配套，方便生活。 9． 1． 2 開發(fā)建設(shè) （ 20xx年 7月 20xx年 12月）： 從資金投入 、預(yù)售回籠資金和工 程工序前后順序等 方面考慮，項(xiàng)目應(yīng)按照工程各幾段進(jìn)行，現(xiàn)建議共分四 階段 開發(fā)，開發(fā)建設(shè)進(jìn)度如下： 1） 第一階段：（ 20xx年 7月 20xx 年 9月）。 4） 第四階段：（ 20xx年 1月 20xx年 12月） 主要是室外配套工程，項(xiàng)目區(qū)外道路、排水、及綠化的施工，后期竣工驗(yàn)收等