【正文】 一季度成交樓盤區(qū)域分布 — 僅住宅 濱江月明路可研報告 19 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度的成交房源中，下沙板塊以 1585 套的成交量遙遙領先其他板塊，成為了最熱門板塊，顯然這與下沙板塊海天城、保利東灣、伊薩卡國際等樓盤以大幅降價促銷引爆首置型剛需集中釋放直接相關。而地處市區(qū)且較靠近市中心的城西文教一帶則在低開樓盤金色藍庭和促銷樓盤楓華府第的引領下，吸引了眾多改善性需求爭相釋放。 （三）二手房市場概況 2020 年杭州市主城區(qū)二手房共成交 15363 套，比 2020 年減少 9845 套，下降 %。而建筑面積在 140 平方米以上的大戶型二手房成交均價為每平方米 元。而近郊的濱江區(qū)、余杭區(qū)上漲也非常明顯，特別 是濱江環(huán)比去年上升了 %。 自 08 年年初以來，銀根收緊、股市的低迷使得市場上的購房者存在觀望情緒，市場交易量低迷，其價格漲幅明顯暖慢下調(diào)，賣方在房子的交易過程中不再像之前有絕對的說話權，由此導致買賣雙方議價空間的進一步增大，一些急于出售的房東，只能通過降價來促交易易。而濱江區(qū)域作為杭州的高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，居住配套設施發(fā)展很快，特別隨著軌道交通 1 號線的經(jīng)開工建設和大批次新房的入市，濱江區(qū)已經(jīng)成為大批購房者優(yōu)質(zhì)人居的 “ 新寵 ” 。 圖表： 2020 年 12 月至 2020 年 12月交易居室比重對比 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 中小戶型的房源日漸走俏，一方面，與市場購房主體的改變有關，目前市場上年輕購房者占據(jù)了主導的地位，他們往往出于經(jīng)濟、實用角度考慮，選擇一居、二居作為他們置業(yè)的首選，特別是二居室由于供應量大并且在戶型功能方面比較均衡，成為市場絕對的主角；另一方面，目前政策出臺系列政策都是利好于中小面積戶型的房源。但是城東（錢江新城）區(qū)域，成交量依然占據(jù)了杭州市房產(chǎn)板塊 第二的位置， 成交均價僅僅排在西湖沿線板塊 以及之江度假區(qū) 板塊 之后。 四房兩廳 。 135 136168。2020821 預計20206 預計 202010 交付時間 20201231 御樹： 20205之前 2020 年中旬 2020630 2020 202012 銷售均價 (元 /平方米 ) 約 35000 御樹： 16468 22770 一期 25516二期 27446 2900030000（暫定） 未定 銷售情況 （截至2020422 透明售房網(wǎng)） 一期已去化 83 套，84%。 二期：已去化215 套 82%。 濱江月明路可研報告 28 典型樓盤供應結構特征 分析圖 其中 150180 平方米的戶型所占比例最大，為 40%，其次為 90平方米以下的戶型，所占比為 22%。排除位置因素，單從戶型上考慮，客戶相 對喜歡三房二廳和四房二廳。悅府 項目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一個月 開盤三個月 開盤六個月 開盤九個月 1 三室二廳 +工人房 約 196 ㎡ 76 79% 95% 100% 100% 100% 四房二廳 +工人房 約 210 ㎡ 78 85% 95% 97% 98% 98% 躍層 350 ㎡以上 6 0 0 0 0 0 2 三室二廳 +工人房 約 196 ㎡ 78 91% 97% 99% 99% 99% 四房二廳 +工人房 約 210㎡和235 ㎡ 77 91% 96% 100% 100% 100% 躍層 350 ㎡以上 6 0 0 0 0 0 3 二室二廳 約 90 ㎡ 159 66% 93% 97% 97% 97% 三房二廳 約 140 ㎡ 129 85% 92% 97% 97% 97% 濱江月明路可研報告 30 陽光海岸 項目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一 個月 開盤三個月 開盤六個月 開盤九個月 2 平層四室三廳 +工人房 約 380 ㎡ 68 6% 63% 80% 86% 躍層五室三廳 +工人房 約 480 ㎡ 28 2% 57% 72% 83% 躍層六室四廳 +雙工人房 600 ㎡以上 3 0 0 0 0 1 平層四室三廳 +工人房 約 380 ㎡ 68 60% 躍層五室三廳 +工人房 約 480 ㎡ 31 45% 躍層六室四廳 +雙工人房 600 ㎡以上 2 100% 贊成林風項目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一 個月 開盤三個月 開盤六個月 開盤九個月 1 二室二廳 約 90㎡ 112 28% 32% 59% 99% 三室二廳 約 140㎡ 78 26% 31% 56% 92% 四室二廳 約 180㎡ 26 23% 23% 30% 57% 躍層 280㎡以上 4 0 0 0 0 3 二室二廳 約 90㎡ 44 59% 66% 93% 100% 三室二廳 約 1 165㎡ 26 53% 77% 79% 81% 四室二廳 約 190、 204㎡ 53 15% 15% 20% 41% 躍層 280㎡以上 4 0 0 0 0 90平方米的戶型基本銷售完畢，其次為 140160的三房戶型，銷售率達到 8090%。新城國際 東方 金色海岸 濱江 （二）用地規(guī)模、用地性質(zhì) 地塊名稱 用地面積（萬 m2） 建筑面積（萬 m2） 容積率 建筑密度 綠化率 建筑限高（ m） 用地性 質(zhì) 南星單元E0 03 ≤ ≤ 22% 30%35% 80 住宅 （三）地塊現(xiàn)狀及周邊景觀 地塊現(xiàn)狀 月明路向西 月明路向東 濱江月明路可研報告 34 本案南側(cè)市級經(jīng)濟適用房新州花苑 二、項目 周邊配套 （ 一） 項目地塊交通條件 項目周邊交通條件分析圖 本項目交通 優(yōu)勢明顯 ，通過 江南大道至 四橋約 4公里，至三橋約 2公里。 （二）劣勢 ? 本案周邊無可對房價形成重要支撐的自然景觀優(yōu)勢，在產(chǎn)品營造上不宜過高定位。 濱江月明路可研報告 36 ? 對外：大戶型、精裝修的產(chǎn) 品定位所產(chǎn)生的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化競爭是支撐銷售的關鍵；對內(nèi)：與主城區(qū)藍色錢江、西溪誠園等高端項目所形成的合理價差也是吸引綠城中端客戶在濱江置業(yè)的有力保障。 四 、結論 （一） 區(qū)域優(yōu)勢，開發(fā)寶地 濱江區(qū)作為杭州錢江南岸的核心區(qū)域 ，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景優(yōu)越，區(qū)域市政配套、交通情況良好，未來區(qū)域就業(yè)機會多，隨著 城市 建設的推進和經(jīng)濟發(fā)展，區(qū)域人口和人流大幅增加，可以預見城市購買力和消費力將集中在本區(qū)域釋放，是房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，主要目標人群集中在杭州本地 及新杭州人 對 濱江區(qū) 認可并有生活情節(jié)的中高端置業(yè)人群。從競爭樓盤的戶型去化看，戶型結構以三房、四房為主，兼顧 投資型 兩房及 少量 200 方以內(nèi)大戶 型。再次，隨著 濱江區(qū) 的發(fā)展和成熟，本區(qū)域內(nèi)將聚集大量的高端白領人群，他們也將成為本案重要的客源之一。 5)社會人文科學領域： ? 律師、記者、演員、藝術家、畫家、音樂家、教授 產(chǎn)品認知和需求特征 ? 對建筑風格無明顯傾向性，但具有相當高的審美素質(zhì)，鑒于其年齡和相對廣博的閱歷，一般而言傾向于認同穩(wěn)重、大氣、典雅、精致的建筑風格。 ? 與置業(yè)者的置業(yè)目 的 內(nèi)斂、不張揚的群體特征相關聯(lián)，對安全性、私密性的要求在選擇中高檔物業(yè)時是重要的決策因素之一，產(chǎn)品規(guī)劃和設計時必須從多方面考慮這種要求被滿足的程度（小區(qū)物業(yè)管理、會所管理、客戶資料管理、人員管理等 等） ? 對于滿足改善居住條件、舒適型居住住需求的高檔物業(yè)，內(nèi)部配套和服務要針對這種生活特性有度設置 —— 康體設施、私人或半私人的交流空間營造是配套設置的著力點 ? 客戶群體子女一般而言年齡較大，在設置配套時應充分考慮這一特性，使配套更為合理實用。 濱江月明路可研報告 41 二、項目主要開發(fā)節(jié)點時間計劃 項目各階段分 時安排表 階段 時間進度 可行性研究 2020年 6月 土地取得 2020年 10月 設計 2020年 8月 四證取得 2020年 10月 樁基工程 2020年 1月 基礎工程 2020年 8月 主體工程 2020年 5月 室內(nèi)裝飾工程 2020年 10月 室外工程 2020年 10月 交房 2020年 12月 三、工程實施進度 項目實施進度表 建設內(nèi)容 2020年 2020年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究 土地取得 設計 四證取得 樁基工程 基礎工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 建設內(nèi)容 2020年 2020年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 可行性研究 土地取得 設計 四證取得 樁基工程 基礎工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 濱江月明路可研報告 42 室外工程 交房 建設內(nèi)容 2020年 2020年 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究 土地取得 設計 四證取得 樁基工程 基礎工程 主體工 程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 濱江月明路可研報告 43 第 六 章 經(jīng)濟可行性分析 一、銷售價格估算 （一）可比樓盤 價格情況 新綠園 悅府 陽光海岸 東方潤園 林風御樹 水岸楓庭 曉廬 藍色錢江 住宅價格 26021 27563 34250 23423 16407 22713 20947 29000 (暫定 ) 是否精裝 是 是 是 否 否 否 否 是 商 鋪價格 25000 __ __ 16737 — __ 車位價格 25/22 — 25 25 1521 24 20 未定 數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)，截止日期 2020410；單價：元 /平方米；萬元 /個； 重點參考樓盤近期二手房成交情況 樓盤名 09年 1月 2月 3月 4月 成交套數(shù) 成交均價（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價（元 /平方） 春江花月 8 18873 7 21