【正文】 視業(yè)、電子商務(wù)業(yè)、動漫網(wǎng)游業(yè)。 濱江月明路可研報告 10 旅游收入(單位：億元）3264094656307070200400600800旅游收入 326 409 465 630 7072020 2020 2020 2020 2020 2020 二、 錢江新城 區(qū)域規(guī)劃概況 杭州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) —— 天堂硅谷 ?濱江新城 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于 1990 年，是國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級高新區(qū)，區(qū)域總規(guī)劃面積 平方公里，處于中國長三角經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域。旅游基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。旅游總收入達(dá)到 億元，增長 ％。 居民可支配收入/居民消費性支出/城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（單位：億元）12898145651660119027216892410499501121313438014896167191590 1835 2192 2555 263534770100002020030000居民可支配收入 12898 14565 16601 19027 21689 24104居民消費性支出 9950 11213 13438 0 14896 16719城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 1590 1835 2192 2555 2635 34772020 2020 2020 2020 2020 2020 旅游業(yè)保持快速發(fā)展。年末農(nóng)村每百戶居民家庭擁有洗衣機 臺、電冰箱 臺、空調(diào)器 臺、熱水器 臺、微波爐 臺、移動電話 部、家用計算機 臺。人均生活消費性支出 8446 元，增長 ％。市區(qū)每百戶居民家庭擁有汽車 輛、空調(diào)器 臺、移動電話 部、家用計算機 臺、微波爐 臺、熱水器 臺、助動車 輛。市區(qū)居民人均生活消費性支出 16719 元，比上年增長 ％。按不同收入水平五等分分組 ，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入均呈兩位數(shù)增長。 社會消費品零售總額（單位：億元）5887049751112129615580500100015002020社會消費品零售總額 588 704 975 1112 1296 15582020 2020 2020 2020 2020 2020 居民收入和消費能力不斷提升，儲蓄存款穩(wěn)步增長。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ，增長 ％；餐飲業(yè)零售額 ，增長 ％；其他行業(yè)零售額 ，增長 ％。 2020 年 ， 實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 ％。市區(qū)公開搖號銷售經(jīng)濟(jì)適用房9771 套，建筑面積 萬平方米。房屋施工面積 ，比上年增長 ％；竣工面積 萬平方米，下降 ％。 房地產(chǎn)業(yè) 。 2020 年 ， 完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，其中限額以上固定資產(chǎn)投資 億元，分別比上年增長 ％和 ％。按公安部門統(tǒng)計的全市人口出生率為 ‰ ，人口自然增長率為 ‰ 。其中戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人。 財政收入（單位：億元） 02004006008001000總財政收入 地方財政收入 2020 2020 2020 2020 2020 2020 人口增長平穩(wěn)，市區(qū)人口比例高。全年地方財政支出 億元，比上年增長 ％。 全年完成財政總收入 億元，比上年增長 ％，其中地方財政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長 ％。個體工商戶 萬戶，從業(yè)人員 萬人。 濱江月明路可研報告 6 在全市生產(chǎn)總值中，非公有制經(jīng)濟(jì)所占比重已達(dá)到 ％，比上年提高 個百分點，其中個體私營經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值的 比重由上年的 ％上升到％。全市按常住人口計算的人均 GDP為 60414 元，按戶籍人口計算的人均 GDP 為 70832 元，分別增長 ％和 ％，按國家公布的 2020 年平均匯率計算，人均分別達(dá)到 8699 美元和 10199 美元。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元， 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年分別增長 ％、 ％和 ％。 第二章 項目投資環(huán)境可行性分析 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 背景 國民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展。 近兩年 濱江區(qū)內(nèi) 開發(fā) 項目由于受到 90/70 的政策限制，目標(biāo)客戶均為剛性及投資性需求，改善性需求在此輪的市場快速消化過程中并未得 濱江月明路可研報告 5 到充分釋放。 競爭概況： 由于產(chǎn)品定位的區(qū)別，周邊樓盤中除與少數(shù)精裝修產(chǎn)品形成競爭外，本案主要的競爭對手是本公司西溪誠園和麗江公寓。 預(yù)估住宅均價在25000 元 /平方米，地下車位價格為 13萬元 /個；推算出土地總價為 萬元，按照 的容 積率，建筑面積 為 91440 平 方米，土地樓面價格控制在 9128元 /平方米。在保證總 投資利潤率在 11%左右的情況下，推算土地價格。 雖然本項目面臨比較激烈的競爭，但是面向整個杭州的市場，還是有比較大的空間，只要定位準(zhǔn)確，充分挖掘潛在客戶，發(fā)揮綠城的一貫品質(zhì)與服務(wù)優(yōu)勢，將會有比較大的市場機會。 （二）項目本身可行性結(jié)論 項目所處位置為 濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)，周邊配套完善，公共交通便利，生活氣息濃郁 ， 離在建地鐵 1 號線江陵路站僅 800 米。 從項目所處的區(qū)域來看，依托良好的區(qū)域前景規(guī)劃， 區(qū)政府所在地周邊 已經(jīng)成為 入住率較高 樓盤的聚集地。 我們也要注意 到 目前市場恢復(fù)的特點：是剛性需求 爆發(fā)帶動改善性需求恢復(fù) 。 項目戶型結(jié)構(gòu)建議表 戶型面積段（平方米） 戶型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶均面積 （平方米） 戶數(shù)（戶） 90 以下 兩室兩廳 10% 90 90140 三室兩廳 30% 130 140180 三 /四室兩廳 55% 14 170 180200 四室兩廳 5% 185 合計 100% 二、可行性研究初步結(jié)論 （一） 市場可行性結(jié)論 從整個房地產(chǎn)市場來看，雖然在經(jīng)濟(jì)危機的影響下， 08 年杭州的房產(chǎn)市場受到了比較嚴(yán)重的打擊。地產(chǎn)江湖 —— 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........................................................ 31 二、項目周邊配套 .................................................... 34 三、項目 SWOT 分析 ................................................... 35 四、結(jié)論 ............................................................ 36 第五章 項目構(gòu)想與建設(shè)規(guī)劃 ....................................... 38 一、項目構(gòu)想 ........................................................ 38 二、項目主要開發(fā)節(jié)點時間計劃 ....................................... 41 三、工程實施進(jìn)度 .................................................... 41 第六章 經(jīng)濟(jì)可行性分析 .......................................... 43 一、銷售價格估算 .................................................... 43 二、投資估算 ........................................................ 44 三、財務(wù)分析 ........................................................ 45 四、敏感性分析 ...................................................... 46 五、方案二測算 ...................................................... 46 附件： 主要樓盤個案表 濱江月明路可研報告 2 第一章 項目概論 一、項目概況 （一） 地理位置 本案基地位于杭州市濱江區(qū)內(nèi)，項目北至二號支路，東北向距錢江三橋約 公里；南至月明路，與市級經(jīng)濟(jì)適用房 新州花苑比鄰；西至阡陌路，西北側(cè)為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。 項目地理位置圖 （二） 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 用地面積 38100 平方米 容積率 總建筑面積 118452 平方米 地上建筑面積 91440 平方米 項目地塊 項目地塊 濱江月明路可研報告 3 其中 住宅 88590 平方米 會所 2020 平方米 物業(yè) 及 其他 640+210 平方米 地下建筑面積 27012 平方米 建筑密度 22% 綠化率 30% 戶均面積 149 平方米 總戶數(shù) 600 戶 車位配比 1： 1 車位個數(shù) 600 個 車位面積 45 平方米 注：①本項目代建幼兒園，建筑面積 1936平方米； ②考慮加強會所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會所面積設(shè)置為 2020平方米； ③不考慮 70/90政策的限制。但是 09 年 截止目前，市場整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯， 房地產(chǎn)市場 再次 成為了人們所關(guān)注的熱點。但 改善性 由于受到市場供應(yīng)量 的影響并 沒有得到完全 地 釋放。 且近 幾年項目周邊 住宅性質(zhì)的土地供應(yīng)比較少，09 年截止目前還未有土地供應(yīng)， 且 已有在售樓盤銷售情況良好， 各樓盤基本處 濱江月明路可研報告 4 于無房可售狀態(tài)，毛坯銷售 價格 已經(jīng) 達(dá)到 18000 元 /平方米，對于本項目來說，有比較大的上升空間。 項目周邊已經(jīng)形成了樓盤集聚的氛圍， 隨