【正文】 力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng) IRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求?？梢圆捎孟铝蟹匠淌角蟮茫骸疲–ICO） t（1＋FIRR） t=0在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中，將求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，當(dāng)前者大于或等于后者時(shí)，則認(rèn)為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以通過(guò)的。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過(guò)內(nèi)插法求得，即先按行業(yè)基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的貼現(xiàn)率為接近于零的負(fù)值，最后利用內(nèi)插法公式求得 FIRR。21 / 43FIRR=i1+（i 1－i 2）（FNPV 1）247。（FNPV 1+‖F(xiàn)NPV 2‖）式中：i1—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；FNPV1—正凈現(xiàn)值；FNPV 2—負(fù)凈現(xiàn)值。貼現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。本項(xiàng)目選用銀行金融機(jī)構(gòu)一年期貸款利息增加約 2 點(diǎn)，即約 10%作為社會(huì)平均收益率或本項(xiàng)目的貼現(xiàn)率。詳見本項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表。本項(xiàng)目全部資金所得稅前內(nèi)部收益率(IRR)：%本項(xiàng)目全部資金所得稅后內(nèi)部收益率(IRR)：%（FNPV）凈現(xiàn)值（NPV）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率（本項(xiàng)目為 10%） ，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 時(shí)的項(xiàng)目是可以考慮接受的。其表達(dá)式為：FNPV=∑（CICO） t（1＋I(xiàn)c） tFNPV—財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值CI—現(xiàn)金流入量；CO—現(xiàn)金流出量N—計(jì)算期；iC—基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率本項(xiàng)目全部資金所得稅前凈現(xiàn)值(NPV)：6,488 萬(wàn)元本項(xiàng)目全部資金所得稅后凈現(xiàn)值(NPV)：4,548 萬(wàn)元詳見本項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表。（靜態(tài)）項(xiàng)目靜態(tài)投資回報(bào)率是以項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量之和除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒(méi)有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個(gè)簡(jiǎn)單表達(dá)盈利情況的指標(biāo)。本項(xiàng)目全部資金所得稅前資本回報(bào)率：%??開 發(fā) 總 投 入利 潤(rùn)凈 現(xiàn) 金 流 量資 本 收 益 率 ?22 / 43本項(xiàng)目全部資金所得稅后資本回報(bào)率：%詳見本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表。表 101 靜態(tài)投資效益分析序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基礎(chǔ) 金額(萬(wàn)元) 現(xiàn)金流入 ++ 83,174 多層住宅銷售收入 17,790 平方米 4,448 高層住宅銷售收入 214,212 平方米 59,979 停車位銷售收入 500 平方米 5,000 商場(chǎng)部分銷售收入 30,550 平方米 13,748 現(xiàn)金流出 +…+ 72,512 開發(fā)總投資 ++ 58,685 土地成本 　 19,000 建安成本 　 34,100 其他成本 　 5,585 銷售稅 　 4,500 銷售宣傳費(fèi)用 　 3,327 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 3,255 項(xiàng)目利潤(rùn) 13,408 經(jīng)營(yíng)所得稅 　 2,745 項(xiàng)目利潤(rùn) 　 13,408 項(xiàng)目利潤(rùn)率 　 % 所得稅后利潤(rùn) 10,663 所得稅后利潤(rùn)率 　 %資料來(lái)源：受托方研究部項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期指達(dá)到累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零的年份所需時(shí)間，此項(xiàng)計(jì)算，沒(méi)有考慮到銀行貸款的利息，也沒(méi)有考慮到自有資金的利息回收。本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期： 年。詳見附表《項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表》 。23 / 43表 102 本項(xiàng)目到帳時(shí)間、金 額和比例一覽表第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年經(jīng)營(yíng)收入到帳時(shí)間合計(jì) 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度到帳比例 % 　 　 　 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %到帳金額 83,174 萬(wàn)元 　 　 　 1,663 1,663 2,495 2,495 2,911 2,911 3,327 3,327 3,743 3,743 4,159 4,159 4,159 4,575 4,575 4,990 4,990 5,406 5,406 5,822 6,654多層住宅銷售收入 4,448 萬(wàn)元 89 89 133 133 156 156 178 178 200 200 222 222 222 245 245 267 267 289 289 311 356高層住宅銷售收入 59,979 萬(wàn)元 1,200 1,200 1,799 1,799 2,099 2,099 2,399 2,399 2,699 2,699 2,999 2,999 2,999 3,299 3,299 3,599 3,599 3,899 3,899 4,199 4,798商場(chǎng)部分銷售收入 13,748 萬(wàn)元 275 275 412 412 481 481 550 550 619 619 687 687 687 756 756 825 825 894 894 962 1,100停車位銷售收入 5,000 萬(wàn)元 100 100 150 150 175 175 200 200 225 225 250 250 250 275 275 300 300 325 325 350 400銷售面積合計(jì)285,052 平方米 5,701 5,701 8,552 8,552 9,977 9,977 11,402 11,402 12,827 12,827 14,253 14,253 14,253 15,678 15,678 17,103 17,103 18,528 18,528 19,954 22,804多層住宅 17,790 平方米 356 356 534 534 623 623 712 712 801 801 890 890 890 978 978 1,067 1,067 1,156 1,156 1,245 1,423高層住宅214,212 平方米 4,284 4,284 6,426 6,426 7,497 7,497 8,568 8,568 9,640 9,640 10,711 10,711 10,711 11,782 11,782 12,853 12,853 13,924 13,924 14,995 17,137裙樓商場(chǎng) 30,550 平方米 611 611 917 917 1,069 1,069 1,222 1,222 1,375 1,375 1,528 1,528 1,528 1,680 1,680 1,833 1,833 1,986 1,986 2,139 2,444室內(nèi)停車位（平方米）22,500 平方米 450 450 675 675 788 788 900 900 1,013 1,013 1,125 1,125 1,125 1,238 1,238 1,350 1,350 1,463 1,463 1,575 1,800室內(nèi)停車位（個(gè)） 500 個(gè) 10 10 15 15 18 18 20 20 23 23 25 25 25 28 28 30 30 33 33 35 40資料來(lái)源：受托方研究部24 / 43由于項(xiàng)目開發(fā)采用了低價(jià)促銷的方式，各類住宅的定價(jià)方式采用了成本加成價(jià)和推廣價(jià)兩種形式。其中，推廣價(jià)是由成本加成價(jià)乘以 115%而得，所以，本項(xiàng)目的住宅物業(yè)通過(guò)推廣價(jià)來(lái)銷售的難度較以成本加成價(jià)銷售的難度大。因此，有必要對(duì)以推廣價(jià)銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。分別對(duì)項(xiàng)目預(yù)售樓款的回收方案作盈虧平衡分析（見附圖 1） ，從計(jì)算結(jié)果看，當(dāng)以推廣價(jià)銷售之物業(yè)銷售率達(dá)到 %時(shí)，本項(xiàng)目的開發(fā)效益剛好達(dá)到盈虧平衡。綜合市場(chǎng)、小區(qū)規(guī)劃和物業(yè)測(cè)價(jià)等因素分析，要做到以推廣價(jià)銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到%以上，委托方在營(yíng)銷方面需作一定的努力。選取本項(xiàng)目開發(fā)以推廣價(jià)方式銷售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感性因素，針對(duì)資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，計(jì)算結(jié)果見下表。表 103 本項(xiàng)目敏感性分析表所得稅前指標(biāo) 所得稅后指標(biāo) 所得稅前指標(biāo) 所得稅后指標(biāo)項(xiàng)目 凈現(xiàn)金流量( 萬(wàn)元) 凈現(xiàn)金流量( 萬(wàn)元) 資本收益率 資本收益率基本方案 13,408 12,965 % %+15% 8,363 8,087 % %+10% 10,153 9,818 % %+5% 11,943 11,549 % %+0% 13,408 12,965 % %5% 15,523 15,011 % %10% 17,313 16,742 % %建安成本變化15% 19,103 18,473 % %+15% 10,741 10,386 % %+10% 11,738 11,351 % %+5% 12,736 12,315 % %+0% 13,408 12,965 % %5% 14,731 14,244 % %10% 15,728 15,209 % %土地成本變化15% 16,726 16,174 % %+15% 25,035 24,209 % %+10% 21,268 20,566 % %+5% 17,500 16,923 % %物業(yè)價(jià)格變化+0% 13,408 12,965 % %25 / 43項(xiàng)目所得稅前指標(biāo) 所得稅后指標(biāo) 所得稅前指標(biāo) 所得稅后指標(biāo)凈現(xiàn)金流量( 萬(wàn)元) 凈現(xiàn)金流量( 萬(wàn)元) 資本收益率 資本收益率5% 9,966 9,637 % %10% 6,198 5,994 % %15% 2,431 2,351 % %資料來(lái)源：受托方研究部對(duì)上表的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，有如下的結(jié)論：在本方案中，當(dāng)住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近至 80%，土地成本上升接近 20%，或以推廣價(jià)銷售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近 20%時(shí)，即超出本敏感性分析表格的范圍時(shí)凈現(xiàn)值才有可能出現(xiàn)負(fù)值，可見上述因素對(duì)凈現(xiàn)值這個(gè)指標(biāo)不敏感。但資本收益率在選取的敏感性因素在15%～+15%區(qū)間的變化時(shí)，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為，本方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標(biāo)；從本項(xiàng)目方案的敏感性分析知道，本項(xiàng)目方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及形勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目將售價(jià)較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會(huì)較小，而投資增加的機(jī)會(huì)較大。由此判斷，銷售價(jià)格、建設(shè)投資（兩者間相互獨(dú)立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。表 104 不確定性因素變化的概率值較基準(zhǔn)方案變化 +10% 0 10%銷售價(jià)格 30% 50% 20%建設(shè)投資 30% 50% 20%資料來(lái)源：研究部對(duì)本項(xiàng)目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，可得凈現(xiàn)值的期望值為 5,403 萬(wàn)元，詳細(xì)分析見附表《概率分析表》 。由于開發(fā)各階段的測(cè)價(jià)反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈利能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場(chǎng)的變化，經(jīng)營(yíng)好整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)仍然是一個(gè)艱巨的課題。從本項(xiàng)目靜態(tài)總投資各個(gè)單項(xiàng)開發(fā)成本的構(gòu)成圖（附圖 2）進(jìn)行分析，對(duì)于本項(xiàng)目的發(fā)展商而言，由于獲得土地開發(fā)權(quán)之成本費(fèi)用相對(duì)比較固定，因此，建安工程造價(jià)所占的比例和數(shù)額在所有開發(fā)成本中的比例相對(duì)比較高，對(duì)建安工程造價(jià)的控制，成為本項(xiàng)目必須重點(diǎn)把握的最主要部分。亦是減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最主要方面。26 / 43：附表 1：靜態(tài)總投資分期投放比例及資金籌措計(jì)劃表第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年序號(hào)項(xiàng)目合計(jì) 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 土地成本 19,000 2,256 5,402 2,702 1,971 214 2,573 548 0 214 2,573 548 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0多層住宅國(guó)有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(364 元/m2) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　高層住宅國(guó)有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(364 元/m2) 8, 　 3, 　 　 　 2, 　 　 　 2, 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　商場(chǎng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(520 元/m2) 1, 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi) 7, 1, 1, 1, 1, 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費(fèi) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　27 / 43序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度建按安工程造價(jià) 34,100 0 0 71 111 578 684 849 1,006 1,688 1,916 1,886 1,948 2,801 2,615 2,588 2,448 2,141 2,024 2,413 1,747 1,498 1,273 1,273 543土建及裝修工程費(fèi) 26,750 0