【正文】 元 2,745 萬(wàn)元 % 稅后開發(fā)凈利潤(rùn) 285,052 平方米 374 元 10,663 萬(wàn)元 稅后資本收益率 285,052 平方米 % 稅后開發(fā)收益(元/平方米計(jì)算） 285,052 平方米 12 元 349 萬(wàn)元 開發(fā)總成本 285,052 平方米 2,544 元 72,512 萬(wàn)元 %資料來(lái)源：受托方研究部19 / 43 可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定根據(jù)目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理業(yè)界發(fā)展的現(xiàn)狀，地產(chǎn)開發(fā)商一般要求物業(yè)管理公司保持收支平衡，并不作盈利打算，本項(xiàng)目在銷售完畢，住客入住和小區(qū)經(jīng)營(yíng)期間，物業(yè)設(shè)備維護(hù)、人員支出等費(fèi)用中抵扣，原則上管理費(fèi)收入與支出基本平衡，故該部分不作為項(xiàng)目投資效益測(cè)算內(nèi)容，效益分析時(shí)也不列出此兩項(xiàng)。 5% 4,159 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅附加:包括教育附加費(fèi)等按營(yíng)業(yè)稅額 5%計(jì)算 % 208 萬(wàn)元 防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額 %計(jì)算。據(jù)此，假定建設(shè)期內(nèi)貸款利率維持 %不變，并維持整個(gè)開發(fā)期。預(yù)售房主要安排在靜態(tài)總投資已經(jīng)達(dá)到 25%時(shí)，但由于該部分收入不穩(wěn)定，原則上只用于還貸，而不作為投資資金的來(lái)源。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：49 元/平方米；詳見下表：表 810 紅線 內(nèi)、外市政及公建配套工程 費(fèi)構(gòu)成一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)(萬(wàn)元) 按總建面積分?jǐn)?備注 紅線內(nèi)、外工程成本（ +～） 　 　 1,390 萬(wàn)元 45 元/平方米 49 元/平方米外 電工程費(fèi)(含新裝變電設(shè)備及小區(qū)范圍電纜溝敷埋挖掘) 305,712 平方米 65 元 萬(wàn)元 20% 按實(shí)際工程個(gè)案估算 臨時(shí)施工用電費(fèi) 305,712 平方米 元 萬(wàn)元 25% 按實(shí)際工程個(gè)案估算小區(qū)紅線范圍內(nèi)道路設(shè)施及標(biāo)牌工程費(fèi) 120,890 平方米 55 元 萬(wàn)元 30% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算外水工程費(fèi)(包含大廈內(nèi)上下水管道敷埋挖掘) 305,712 平方米 90 元 萬(wàn)元 15% 按實(shí)際工程個(gè)案估算 臨時(shí)施工用水費(fèi) 305,712 平方米 元 萬(wàn)元 25% 按實(shí)際工程個(gè)案估算 環(huán)境美化及園林綠化工程費(fèi) 120,890 平方米 60 元 萬(wàn)元 30% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算紅線內(nèi)市政及公建配套設(shè)施零星工程費(fèi) 120,890 平方米 25 元 萬(wàn)元 10% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算紅線外市政及公建配套設(shè)施零星工程費(fèi) 120,890 平方米 25 元 萬(wàn)元 10% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算資料來(lái)源：受托方研究部本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)總投資（+～）：58,685 萬(wàn)元。地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費(fèi)約為 萬(wàn)元。7 / 43表 81 本項(xiàng)目建筑技術(shù)參數(shù)一覽表序號(hào) 本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 參數(shù) 備注1 實(shí)際可開發(fā)總占地面積 120,890 平方米 總占地面積 126,000 平方米2 項(xiàng)目可開發(fā)總建筑面積 305,712 平方米 總可售建筑面積 285,052 平方米 多層住宅總建筑面積 17,790 平方米 住宅總建筑面積 232,002 平方米 高層住宅總建筑面積 214,212 平方米 車位數(shù)約為 500 個(gè) 商場(chǎng)總建筑面積 30,550 平方米 有經(jīng)營(yíng)性收益之商業(yè)場(chǎng)所 會(huì)所及公建配套設(shè)施總建筑面積 15,260 平方米 機(jī)電設(shè)備及大廈管理用房等 地下室總建筑面積 27,900 平方米 每個(gè)停車位約占地 45 平方米3 容積率(地上總建筑面積除總占地面 積) 總?cè)莘e率 4 建筑密度(首層建筑面積除以總占地面 積) % 按照住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求5 綠地率 % 按照一般城市規(guī)劃細(xì)則要求6 綠地面積 36,267 平方米 綠化率乘以總占地面積7 地上部分總建筑面積 277,812 平方米 首層建筑面積 35,245 平方米 多層住宅部分總建筑面積 17,790 平方米 平均以 6 層住宅樓為主 高層住宅部分總建筑面積 214,212 平方米 平均以 13 層住宅樓為主 商場(chǎng)部分總建筑面積 30,550 平方米 主題商場(chǎng)及特色酒樓、西餐 廳 會(huì)所及公建配套設(shè)施總建面積(設(shè)備房、管理用房等) 15,260 平方米 地下室一層 地下停車位總建筑面積及總可銷售車位數(shù) 22,500 平方米 地下設(shè)備房 5,400 平方米8 多、高層 住宅總單 元戶數(shù) 共有住戶 1,814 戶 居住人口 6,349 人9 第 1 期開發(fā)總建筑面積 79,132 平方米 學(xué)府路與工電路交界為一期 商場(chǎng)面積 13,834 平方米 裙樓商場(chǎng)約二層 多層住宅面積 9,696 平方米 4 層～6 層( 地面以上 計(jì) 含商場(chǎng)) 高層住宅面積 55,602 平方米 7 層～16 層( 地面以上 計(jì) 含商場(chǎng))10 第 2 期開發(fā)總建筑面積 107,263 平方米 自興街與工電路交界為二期 商場(chǎng)面積 9,160 平方米 裙樓商場(chǎng)約二層 多層住宅面積 4,008 平方米 4 層～6 層( 地面以上 計(jì) 含商場(chǎng)) 高層住宅面積 94,095 平方米 7 層～16 層( 地面以上 計(jì) 含商場(chǎng))11 第 3 期開發(fā)總建筑面積 119,317 平方米 自興街與學(xué)府里交界為三期 商場(chǎng)面積 7,556 平方米 裙樓商場(chǎng)約二層 多層住宅面積 4,086 平方米 4 層～6 層( 地面以上 計(jì) 含商場(chǎng)) 高層住宅面積 64,515 平方米 7 層～16 層( 地面以上 計(jì) 含商場(chǎng)) 會(huì)所建筑面積 12,600 平方米 位于小區(qū)中心地帶 居委會(huì)、管委會(huì)面 積 180 平方米 地下室建筑面積（機(jī)電設(shè)備房） 5,400 平方米 每戶車位數(shù)約 個(gè) 地下室建筑面積（室內(nèi)停車位） 22,500 平方米 每車位約 戶 幼兒園 2,120 平方米8 / 43序號(hào) 本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 參數(shù) 備注 變電所熱交換站面積 360 平方米資料來(lái)源：受托方研究部（銷售收入）本項(xiàng)目銷售總收入：86,229 萬(wàn)元；詳見下表。各類投資成本的分階段發(fā)展投入安排，是基于穩(wěn)健有序、滾動(dòng)式開發(fā)的原則。室內(nèi)裝修工程擬采用菜單式套餐服務(wù)，即只計(jì)算基本裝修標(biāo)準(zhǔn)（交樓標(biāo)準(zhǔn)）工程造價(jià)（精裝修工程造價(jià)未計(jì)入本投資成本） 。根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)和市場(chǎng)的需要，各開發(fā)階段，特別是第一開發(fā)階段的物業(yè)類型應(yīng)較為多樣，各階段物業(yè)的開發(fā)應(yīng)保持一定的完整性和獨(dú)立性，基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和綠化景觀應(yīng)隨之配套，并且便于實(shí)施封閉式管理。根據(jù)市場(chǎng)研究所得結(jié)論， “哈爾濱保利花園”的開發(fā)宜采取分區(qū)分階段開發(fā)，以前期回收之資金再投入進(jìn)行后續(xù)之開發(fā)，因此，各開發(fā)階段的劃分和開發(fā)先后次序的確定，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)反響而保持一定的開發(fā)節(jié)奏，盡量保證項(xiàng)目能夠啟動(dòng)成功，持續(xù)發(fā)展，按照先啟動(dòng)多層住宅樓的開發(fā)建設(shè)，一待時(shí)機(jī)成熟再開發(fā)高層住宅的物業(yè)開發(fā)次序劃分?；A(chǔ)：人工挖孔樁及砼樁承臺(tái)、鋼筋混凝土底板、結(jié)構(gòu)、高層（主要以 13 層配一臺(tái)電梯為主）住宅樓采用鋼筋混凝土框架或框架、剪力墻混合結(jié)構(gòu)、新型墻體磚砌結(jié)；外墻：高級(jí)聚脂粉彩噴涂或鋪砌釉面條形錦磚；屋頂：西班牙式天面瓦；窗戶：選用鋁合金窗框，平開式配淺綠色強(qiáng)化玻璃，窗臺(tái)鋪高級(jí)花崗石，廳、房均預(yù)留冷氣機(jī)位置；室內(nèi)墻壁、天花均涂國(guó)產(chǎn)乳膠漆，地面素水泥沙漿光面；電梯系統(tǒng)：采用中外合資廠生產(chǎn)之電梯（六層單復(fù)式無(wú)電梯） ，不銹鋼轎廂飾面，后備發(fā)電機(jī)與及必要之消防、環(huán)保設(shè)施；水、電系統(tǒng)：每戶均配置足夠電力、自來(lái)水、暖氣供應(yīng)（小區(qū)集中供暖） ，室內(nèi)全部安裝埋墻暖氣管、上下水管、低壓電源線、燈制及預(yù)留有線電視插制，多路開關(guān)供空調(diào)和照明系統(tǒng)，采取獨(dú)立水、電表、配電箱，防盜對(duì)講機(jī)、埋墻安裝 IDD 電話線槽。 投資構(gòu)成、成本分析本項(xiàng)目總投資的基本構(gòu)成和整體建設(shè)的開發(fā)投入的計(jì)劃安排，是經(jīng)過(guò)受托方研究部與委托方以及本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)單位共同商討的結(jié)果，并經(jīng)過(guò)初步統(tǒng)計(jì)和歸納出對(duì)本開發(fā)項(xiàng)目的用地規(guī)模、分塊發(fā)展方式，包括對(duì)各類單項(xiàng)開發(fā)成本的分階段投入、物業(yè)功能要求和檔次標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)內(nèi)部道路的占地面積以及公共建筑配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一分?jǐn)傇瓌t，并根據(jù)此原則，提出了分階段發(fā)展和投資成本的分階段投入安排建議。施工進(jìn)度安排包括開發(fā)計(jì)劃?rùn)M度圖詳見本報(bào)告第七部分。擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)：7,884 萬(wàn)元。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：86 元/平方米；詳見下表：表 89 項(xiàng)目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、 費(fèi)構(gòu)成一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì) (萬(wàn)元) 按總建面積分?jǐn)?備注開發(fā)階段應(yīng)繳納稅、費(fèi)（+～） 　 　 2,460 萬(wàn)元80 元/平方米 86 元/平方米土地管理費(fèi)(按照總占地面積 元/m 2一次性收取) 城鎮(zhèn)土地分級(jí)適用稅額 元(由財(cái)政部 門 收) 萬(wàn)元 120,890 平方米 投資方向調(diào)節(jié)稅（暫免征收） 2022 年開始暫免征收按 [1991]國(guó)務(wù)院 82 號(hào)令 萬(wàn)元 住宅按 5%計(jì)算水利建設(shè)附加(按照本項(xiàng)目總建筑面積 1 元/平方米) 元 萬(wàn)元 305,712 平方米城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(8 層以上免收) 按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算統(tǒng)一按 元/平方米計(jì)算 萬(wàn)元 17,790 平方米多層住宅樓供電用電負(fù)荷費(fèi)(按 330 元/KVA 計(jì)) 按供電局標(biāo)準(zhǔn)多層住宅樓平均按 8KW/戶 萬(wàn)元 1,814 戶 8KW/戶商 場(chǎng)部分供電用電負(fù)荷費(fèi)(按330 元/KVA 計(jì)) 按供電局標(biāo)準(zhǔn)裙樓商場(chǎng)按120W/m2 萬(wàn)元 30,550 平方米 120W/平方米會(huì)所及地下室供電用電負(fù)荷費(fèi)(按 330 元/KVA 計(jì)) 按供電局標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所、地下室65W/m2 萬(wàn)元 43,160 平方米 65W/平方米 中小學(xué)教師住房集資費(fèi) 按文件規(guī)定 元 萬(wàn)元 305,712 平方米供水設(shè)施補(bǔ)助費(fèi)(按 750 元/m 3計(jì)算) 按自來(lái)水公司標(biāo)準(zhǔn) 人/戶、 噸/ 萬(wàn)元 6,349 人 立方米 預(yù)算定額管理費(fèi) 按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬(wàn)元 萬(wàn)元 %建筑工程監(jiān)理費(fèi)(按建安工程造價(jià)計(jì)算) 按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬(wàn)元 萬(wàn)元 %建 設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)(按建安工程造價(jià)計(jì)) 按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬(wàn)元 萬(wàn)元 %建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)(按土建造價(jià)) 按土建工程造價(jià)計(jì) 26,750 萬(wàn)元 萬(wàn)元 %建 設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)(按土建工程造價(jià)計(jì)算) 按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬(wàn)元 萬(wàn)元 %占道費(fèi)(在施工過(guò)程中可能發(fā)生的紅線外占道) 按占道實(shí)際工作日計(jì)算 元 萬(wàn)元 2,190 工作日 建設(shè)工程招投標(biāo)活動(dòng)資金 按建安工程造價(jià)計(jì) 34,100 萬(wàn)元 萬(wàn)元 % 墻改基金 元 萬(wàn)元 305,712 平方米14 / 43資料來(lái)源：受托方研究部、外市政及公建配套工程費(fèi)本項(xiàng)目紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)：1,390 萬(wàn)元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：45 元/平方米。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資，當(dāng)自有資金全部投入完畢尚有資金缺口時(shí)，通過(guò)貸款解決。2）貸款年利息本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率 %，鑒于銀行利率已開始下調(diào)，估計(jì)數(shù)年后融資成本必將下降。詳見下表；表 812 本項(xiàng)目物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)一覽表 物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi) % 83,174 萬(wàn)元 4,500 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金：按營(yíng)業(yè)額 5%計(jì)算。計(jì)算過(guò)程詳見下表；表 813 本項(xiàng)目銷售費(fèi)用一覽表16 / 43 銷售費(fèi)用(按出租收入 5%計(jì)算) % 83,174 萬(wàn)元 3,327 萬(wàn)元資料來(lái)源：受托方研究部本項(xiàng)目所得稅為：2,745 萬(wàn)元。進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要包括有：表 91 物業(yè)銷售經(jīng)營(yíng)須繳納的稅費(fèi)一覽表 物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi) % 83,174 萬(wàn)元 4,500 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金：按營(yíng)業(yè)額 5%計(jì)算。增值未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目 50%~100%的部分，稅率為 40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目 100%~200%的部分，稅率為 50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200 的部分，稅率為 60%。20 / 43在本項(xiàng)目工程結(jié)算后，房地產(chǎn)發(fā)展商已經(jīng)有了帳面收入，在扣除開發(fā)總投資以及經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用后，從而得出銷售利潤(rùn)，房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)企業(yè)年所得額亦即年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)凈值。詳見本項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表。參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，在進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)判時(shí)，所選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)為：（FIRR）內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于 0 時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。21 / 43FIRR=i1+（i 1－i 2）（FNPV 1）247。詳見本項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表。（靜態(tài)）項(xiàng)目靜態(tài)投資回報(bào)率是以項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量之和除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒(méi)有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個(gè)簡(jiǎn)單表達(dá)盈利情況的指標(biāo)。詳見附表《項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表》 。分別對(duì)項(xiàng)目預(yù)售樓款的回收方案作盈虧平衡分析（見附圖 1） ，從計(jì)算結(jié)果看，當(dāng)以推廣價(jià)銷售之物業(yè)銷售率達(dá)到 %時(shí)，本項(xiàng)目的開發(fā)效益剛好達(dá)到盈虧平衡。但資本收益率在選取的敏感性因素在15%～+15%區(qū)間的變化時(shí)，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為，本方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標(biāo)；從本項(xiàng)目方案的敏感性分析知道，本項(xiàng)目方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。由于開發(fā)各階段的測(cè)價(jià)反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈利能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場(chǎng)的變化，經(jīng)營(yíng)好整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)仍然是一個(gè)艱巨的課題