【正文】 .....................................................42附表 3：項(xiàng)目損益表 ..........................................................................................................................44附表 4：概率分析表 ..........................................................................................................................46附圖： ...................................................................................................................................................................47附圖 1：本項(xiàng)目盈虧平衡圖 ..............................................................................................................47附圖 2：本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本構(gòu)成圖 ..............................................................................................483 / 43 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目地塊占地廣闊，開發(fā)規(guī)模巨大，開發(fā)周期長，需投入大量的人力、財(cái)力和物力，因此，發(fā)展商宜結(jié)合本項(xiàng)目市場研究調(diào)查的結(jié)論以及現(xiàn)時(shí)自身的經(jīng)營狀況，包括關(guān)于本項(xiàng)目開發(fā)的一些初步思路，通過與研究人員共同確定，將整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展劃分為三個(gè)連續(xù)的階段（即每兩年為一個(gè)階段，每年按 4 月至 11 月為一個(gè)計(jì)算期） 。根據(jù)市場研究所得結(jié)論， “哈爾濱保利花園”的開發(fā)宜采取分區(qū)分階段開發(fā)，以前期回收之資金再投入進(jìn)行后續(xù)之開發(fā)，因此，各開發(fā)階段的劃分和開發(fā)先后次序的確定，應(yīng)根據(jù)市場反響而保持一定的開發(fā)節(jié)奏，盡量保證項(xiàng)目能夠啟動(dòng)成功，持續(xù)發(fā)展，按照先啟動(dòng)多層住宅樓的開發(fā)建設(shè)，一待時(shí)機(jī)成熟再開發(fā)高層住宅的物業(yè)開發(fā)次序劃分。根據(jù)市場發(fā)展的特點(diǎn)和市場的需要，各開發(fā)階段，特別是第一開發(fā)階段的物業(yè)類型應(yīng)較為多樣，各階段物業(yè)的開發(fā)應(yīng)保持一定的完整性和獨(dú)立性，基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和綠化景觀應(yīng)隨之配套，并且便于實(shí)施封閉式管理。根據(jù)地塊周圍環(huán)境條件及其發(fā)展變化，結(jié)合各種類型物業(yè)和各開發(fā)階段對(duì)環(huán)境的要求，來確定各開發(fā)階段的具體內(nèi)容。將根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合公建安排、道路和景觀設(shè)計(jì)，但在目前階段，僅按連貫的開發(fā)過程（即全部開發(fā)期為 6 年，每個(gè)季度為一個(gè)計(jì)算期，共分 24 期）并不具體劃分一、二、三期各開發(fā)階段。基礎(chǔ)：人工挖孔樁及砼樁承臺(tái)、鋼筋混凝土底板、結(jié)構(gòu)、高層（主要以 13 層配一臺(tái)電梯為主）住宅樓采用鋼筋混凝土框架或框架、剪力墻混合結(jié)構(gòu)、新型墻體磚砌結(jié)；外墻：高級(jí)聚脂粉彩噴涂或鋪砌釉面條形錦磚；屋頂：西班牙式天面瓦；窗戶：選用鋁合金窗框，平開式配淺綠色強(qiáng)化玻璃，窗臺(tái)鋪高級(jí)花崗石，廳、房均預(yù)留冷氣機(jī)位置；室內(nèi)墻壁、天花均涂國產(chǎn)乳膠漆，地面素水泥沙漿光面；電梯系統(tǒng)：采用中外合資廠生產(chǎn)之電梯（六層單復(fù)式無電梯） ，不銹鋼轎廂飾面，后備發(fā)電機(jī)與及必要之消防、環(huán)保設(shè)施；水、電系統(tǒng)：每戶均配置足夠電力、自來水、暖氣供應(yīng)（小區(qū)集中供暖） ，室內(nèi)全部安裝埋墻暖氣管、上下水管、低壓電源線、燈制及預(yù)留有線電視插制，多路開關(guān)供空調(diào)和照明系統(tǒng)，采取獨(dú)立水、電表、配電箱，防盜對(duì)講機(jī)、埋墻安裝 IDD 電話線槽。室內(nèi)裝修工程擬采用菜單式套餐服務(wù)，即只計(jì)算基本裝修標(biāo)準(zhǔn)（交樓標(biāo)準(zhǔn)）工程造價(jià)（精裝修工程造價(jià)未計(jì)入本投資成本） 。4 / 43項(xiàng)目名稱 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年建設(shè)、施工進(jìn)度、投資安排 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度一、征地拆遷 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　征地拆遷及場地七通一平 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　二、設(shè)計(jì)與工程勘探 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 、報(bào)建 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　、建筑模型制作 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　三、辦理前期報(bào)建手續(xù) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　四、工程施工 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　場 地大開挖土方工程及基礎(chǔ)施工 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地下室工程（25 層住宅樓） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　砼 框架結(jié)構(gòu)土建及室內(nèi)基本裝修 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　會(huì)所及公建配套設(shè)施工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　五、設(shè)備安裝 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　、排水工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　六、小區(qū)范圍內(nèi)、外配套工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　5 / 43項(xiàng)目名稱 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年建設(shè)、施工進(jìn)度、投資安排 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度外水、外 電、 綠化、道路、公建 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　說明：時(shí)間單位為季度總 工期 為理論 工期，未含外界因素( 或施工單位、 設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)場 、生活及臨建施工、施工準(zhǔn)備和設(shè)計(jì)修改、 報(bào)建、出施工圖紙、圖紙會(huì)審等時(shí)間工期延誤)影響.除二次裝修、室內(nèi)、外環(huán)境工程，其它分項(xiàng)工程，如內(nèi)、外墻砌體及裝飾、客、貨電梯、 給、排水、空調(diào)、消防、通訊、煤氣等分項(xiàng)工程可同時(shí)穿插進(jìn)行施工.由于東 北特殊氣候原因 ,每年 11 月 15 日后到第 2 年 4 月 15 。資料來源：受托方研究部6 / 43本項(xiàng)目各項(xiàng)總投資開發(fā)成本的計(jì)算，是充分結(jié)合了本地塊開發(fā)狀況以及委托方的經(jīng)營能力，基本采取按各階段開發(fā)過程中實(shí)際取得的土地面積，分階段、按比例實(shí)行對(duì)征地補(bǔ)償款、綜合開發(fā)費(fèi)和征地款利息、小區(qū)道路占地面積的征地款的投入，其它分項(xiàng)成本：建安工程造價(jià)、前期費(fèi)用、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)的投入，按實(shí)際工程量統(tǒng)計(jì)和計(jì)算。 投資構(gòu)成、成本分析本項(xiàng)目總投資的基本構(gòu)成和整體建設(shè)的開發(fā)投入的計(jì)劃安排，是經(jīng)過受托方研究部與委托方以及本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)單位共同商討的結(jié)果，并經(jīng)過初步統(tǒng)計(jì)和歸納出對(duì)本開發(fā)項(xiàng)目的用地規(guī)模、分塊發(fā)展方式，包括對(duì)各類單項(xiàng)開發(fā)成本的分階段投入、物業(yè)功能要求和檔次標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)內(nèi)部道路的占地面積以及公共建筑配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一分?jǐn)傇瓌t，并根據(jù)此原則，提出了分階段發(fā)展和投資成本的分階段投入安排建議。各類投資成本的分階段發(fā)展投入安排，是基于穩(wěn)健有序、滾動(dòng)式開發(fā)的原則。根據(jù)委托方提交的初步土地出讓協(xié)議，并且，考慮到項(xiàng)目開發(fā)所征用土地的地塊面積巨大，委托方前階段必須支付的費(fèi)用主要包括：國有土地使用權(quán)出讓金、 （征地補(bǔ)償款、土地綜合開發(fā)費(fèi)為未知數(shù)，待求）和前期費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用、開發(fā)期稅、費(fèi)、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費(fèi)以及銷售期稅、費(fèi)包括銀行貸款等的金額投入量過大，同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)種類，開發(fā)周期較長等原因影響。本項(xiàng)目投資建設(shè)計(jì)劃，根據(jù)地塊規(guī)劃方案的具體要求，采用分地塊、分階段發(fā)展的方式。施工進(jìn)度安排包括開發(fā)計(jì)劃橫度圖詳見本報(bào)告第七部分。7 / 43表 81 本項(xiàng)目建筑技術(shù)參數(shù)一覽表序號(hào) 本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 參數(shù) 備注1 實(shí)際可開發(fā)總占地面積 120,890 平方米 總占地面積 126,000 平方米2 項(xiàng)目可開發(fā)總建筑面積 305,712 平方米 總可售建筑面積 285,052 平方米 多層住宅總建筑面積 17,790 平方米 住宅總建筑面積 232,002 平方米 高層住宅總建筑面積 214,212 平方米 車位數(shù)約為 500 個(gè) 商場總建筑面積 30,550 平方米 有經(jīng)營性收益之商業(yè)場所 會(huì)所及公建配套設(shè)施總建筑面積 15,260 平方米 機(jī)電設(shè)備及大廈管理用房等 地下室總建筑面積 27,900 平方米 每個(gè)停車位約占地 45 平方米3 容積率(地上總建筑面積除總占地面 積) 總?cè)莘e率 4 建筑密度(首層建筑面積除以總占地面 積) % 按照住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求5 綠地率 % 按照一般城市規(guī)劃細(xì)則要求6 綠地面積 36,267 平方米 綠化率乘以總占地面積7 地上部分總建筑面積 277,812 平方米 首層建筑面積 35,245 平方米 多層住宅部分總建筑面積 17,790 平方米 平均以 6 層住宅樓為主 高層住宅部分總建筑面積 214,212 平方米 平均以 13 層住宅樓為主 商場部分總建筑面積 30,550 平方米 主題商場及特色酒樓、西餐 廳 會(huì)所及公建配套設(shè)施總建面積(設(shè)備房、管理用房等) 15,260 平方米 地下室一層 地下停車位總建筑面積及總可銷售車位數(shù) 22,500 平方米 地下設(shè)備房 5,400 平方米8 多、高層 住宅總單 元戶數(shù) 共有住戶 1,814 戶 居住人口 6,349 人9 第 1 期開發(fā)總建筑面積 79,132 平方米 學(xué)府路與工電路交界為一期 商場面積 13,834 平方米 裙樓商場約二層 多層住宅面積 9,696 平方米 4 層～6 層( 地面以上 計(jì) 含商場) 高層住宅面積 55,602 平方米 7 層～16 層( 地面以上 計(jì) 含商場)10 第 2 期開發(fā)總建筑面積 107,263 平方米 自興街與工電路交界為二期 商場面積 9,160 平方米 裙樓商場約二層 多層住宅面積 4,008 平方米 4 層～6 層( 地面以上 計(jì) 含商場) 高層住宅面積 94,095 平方米 7 層～16 層( 地面以上 計(jì) 含商場)11 第 3 期開發(fā)總建筑面積 119,317 平方米 自興街與學(xué)府里交界為三期 商場面積 7,556 平方米 裙樓商場約二層 多層住宅面積 4,086 平方米 4 層～6 層( 地面以上 計(jì) 含商場) 高層住宅面積 64,515 平方米 7 層～16 層( 地面以上 計(jì) 含商場) 會(huì)所建筑面積 12,600 平方米 位于小區(qū)中心地帶 居委會(huì)、管委會(huì)面 積 180 平方米 地下室建筑面積（機(jī)電設(shè)備房） 5,400 平方米 每戶車位數(shù)約 個(gè) 地下室建筑面積（室內(nèi)停車位） 22,500 平方米 每車位約 戶 幼兒園 2,120 平方米8 / 43序號(hào) 本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 參數(shù) 備注 變電所熱交換站面積 360 平方米資料來源：受托方研究部（銷售收入）本項(xiàng)目銷售總收入：86,229 萬元；詳見下表。表 82 本項(xiàng)目銷售收入一覽表 各功能物業(yè)總銷售收入 可銷售建筑面積 單價(jià)( 人民幣元) 83,174 萬元 多層住宅銷售收入 17,790 平方米 2,500 元/平方米 4,448 高層住宅銷售收入 214,212 平方米 2,800 元/平方米 59,979 商場部分銷售收入 30,550 平方米 4,500 元/平方米 13,748 停車位銷售收入 500 個(gè) 10 萬元/個(gè) 5,000資料來源：受托方研究部（政府地價(jià)和征地費(fèi)用）經(jīng)過委托方提供之關(guān)于土地成本的資料，本文項(xiàng)目土地出讓金與征地補(bǔ)償費(fèi)擬按照一億九千萬元考慮，樓面地價(jià)（單價(jià)）：621 元/平方米。即：本項(xiàng)目土地出讓金：11,11