【正文】 萬元 地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費 120,890 平方米 萬元資料來源：受托方研究部本項目建安工程造價是按照建筑設(shè)計方案進(jìn)行估算；總計為：34,100 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：1,115 元/平方米；按照總可售面積 285,052平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：1,1196 元/平方米；詳見下表：表 84 本項目建安工程造價構(gòu)成一覽表序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建面積分?jǐn)?備注 建安工程投資（+） 　 　 34,100 萬元 1,115 元/平方米 1,196 元/平方米資料來源：受托方研究部其中：土建及裝修工程造價：26,750 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：875 元/平方米；詳見下表：10 / 43表 85 本項目土建工程造價構(gòu)成一覽表序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建筑面積分?jǐn)?土建及裝修工程（+~） 　 　 26,750 萬元 875 元/平方米一期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 9,696 平方米 510 元/平方米 萬元以下均已包括裝修工程造價 一期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 9,696 平方米 190 元/平方米 萬元多層土建造價 700 元/平米一期:高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 55,602 平方米 620 元/平方米 3, 萬元高層土建造價 830 元/平米 一期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 55,602 平方米 210 元/平方米 1, 萬元商場土建 1,000 元/平方米一期:商場部分土方工程、基礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 13,834 平方米 550 元/平方米 萬元會所及公建土建 695 元/平米 一期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價 13,834 平方米 450 元/平方米 萬元地下室土建 1,250 元/平米二期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 4,008 平方米 510 元/平方米 萬元裝修套餐詳見交樓裝修標(biāo)準(zhǔn) 二期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 4,008 平方米 190 元/平方米 萬元建安工程造價則含水電設(shè)備二期:高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 94,095 平方米 620 元/平方米 5, 萬元多層住宅 837 元/平方米 二期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 94,095 平方米 210 元/平方米 1, 萬元高層住宅 974 元/平方米二期:商場部分土方工程、基礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 9,160 平方米 550 元/平方米 萬元裙樓商場 1,150 元/平方米 二期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價 9,160 平方米 450 元/平方米 萬元會所公建 838 元/平方米三期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 4,086 平方米 510 元/平方米 萬元 地下室 1,392 元/平方米 三期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 4,086 平方米 190 元/平方米 萬元 6 層住宅樓無電梯 三期:高層住宅樓上部框架結(jié)構(gòu)工程費 64,515 平方米 620 元/平方米 3, 萬元 多層住宅按 6 層計算 三期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 64,515 平方米 210 元/平方米 1, 萬元 高層住宅按 13 層計算三期:商場部分土方工程、基礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 7,556 平方米 550 元/平方米 萬元 商場按裙樓 2 層計算 三期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價 7,556 平方米 450 元/平方米 萬元 地下室按 1 層計算二期:地下室土方工程、挖孔樁及承臺、砼底板、防水工程 費 27,900 平方米 1,250 元/平方米 3, 萬元 會所及公建按 2 層計 會所及公建配套設(shè)施部分框架結(jié)構(gòu)連基本 17,020 平方米 695 元/平方米 1, 萬元 高層住宅配 1 臺電梯11 / 43序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建筑面積分?jǐn)傃b修工程造價資料來源：受托方研究部機(jī)電設(shè)備安裝工程造價：7,350 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：240 元/平方米；詳見下表：表 86 本項目機(jī)電設(shè)備安裝工程造價構(gòu)成一覽表序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建面積分?jǐn)?機(jī)電設(shè)備安裝工程（+~） 　 　 7,350 萬元 240 元/平方米中外合資廠生產(chǎn)之備用發(fā)電機(jī)及環(huán)保消音器(1800KVA) 2 臺 45 萬元/臺 萬元水電及設(shè)備工程造價如下多 層住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、線槽施工) 17,790 平方米 元/平方米 萬元多層住宅 137 元/平方米高 層住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、線槽施工) 214,212 平方米 元/平方米1, 萬元高層住宅 144 元/平方米商 場部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、線槽施工) 30,550 平方米 元/平方米 萬元裙樓商場 150 元/平方米會所及公建配套設(shè)施電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、線槽施工) 15,260 平方米 元/平方米 萬元會所公建 141 元/平方米地下室部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、線槽施工) 27,900 平方米 元/平方米 萬元地下室 144 元/平方米 中外合資廠生產(chǎn)之名牌電梯系統(tǒng) (連安裝工程) 65 臺 萬元/臺1, 萬元含暖氣設(shè)備及管道安裝費商場及地下室、會所消防栓、煙感、噴淋頭及保安監(jiān)視 73,710 平方米 元/平方米 萬元含高低壓配電柜及線槽 多層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價 17,790 平方米 元/平方米 萬元含給排水管道安裝工程費 高層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價 214,212 平方米 元/平方米1, 萬元 商場部分供、排水管網(wǎng)安裝工程造價 30,550 平方米 元/平方米 萬元會所及公建配套設(shè)施供、排水管網(wǎng)安裝工程造價 15,260 平方米 元/平方米 萬元 地下室供、排水管網(wǎng)安裝工程造價 27,900 平方米 元/平方米 萬元 供暖用國產(chǎn)鍋爐設(shè)備連管道安裝工程造價 2 臺 339 萬元/臺 萬元 每臺 10 噸 管道煤氣安裝工程費 1,814 戶 萬元 由購房消費者負(fù)擔(dān) 有線電視安裝費（300 元/戶） 1,814 戶 萬元 由購房消費者負(fù)擔(dān) 大樓保安及住宅對講系統(tǒng)（250 元/戶） 1,814 戶 萬元 由購房消費者負(fù)擔(dān)12 / 43序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建面積分?jǐn)?零星工程費（防雷接地、泛光照明等） % 7,333 萬元 萬元資料來源：受托方研究部本項目前期費用：1055 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：35 元/平方米。根據(jù)委托方提交的初步土地出讓協(xié)議，并且，考慮到項目開發(fā)所征用土地的地塊面積巨大，委托方前階段必須支付的費用主要包括：國有土地使用權(quán)出讓金、 （征地補(bǔ)償款、土地綜合開發(fā)費為未知數(shù)，待求）和前期費用、建筑工程安裝費用、開發(fā)期稅、費、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費以及銷售期稅、費包括銀行貸款等的金額投入量過大，同時，考慮到本項目開發(fā)的物業(yè)種類，開發(fā)周期較長等原因影響。根據(jù)地塊周圍環(huán)境條件及其發(fā)展變化，結(jié)合各種類型物業(yè)和各開發(fā)階段對環(huán)境的要求，來確定各開發(fā)階段的具體內(nèi)容。將根據(jù)項目的規(guī)劃設(shè)計方案，結(jié)合公建安排、道路和景觀設(shè)計，但在目前階段，僅按連貫的開發(fā)過程（即全部開發(fā)期為 6 年，每個季度為一個計算期，共分 24 期）并不具體劃分一、二、三期各開發(fā)階段。本項目投資建設(shè)計劃，根據(jù)地塊規(guī)劃方案的具體要求，采用分地塊、分階段發(fā)展的方式。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：37 元/平方米；詳見下表：表 87 本項目前期費用構(gòu)成一覽表序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計( 萬元) 按總建面積分?jǐn)?備注 前期費用（+++ ） 　 　 1,055 萬元 35 元/平方米 37 元/平方米 場地三通一平、砌筑 圍墻等工程費 120,890 平方米 元 萬元 市場調(diào)查及項目可行性研究費 ‰ 34,100 萬元 萬元建筑規(guī)劃方案研究費、建筑模型制作費 305,712 平方米 元 萬元 工程勘探 120,890 平方米 元 萬元 建筑設(shè)計費 305,712 平方米 元 萬元 籌建開辦費及項目管理費 % 34,100 萬元 萬元 按本項 目建安工程造價 %資料來源：受托方研究部本項目項目其它不可預(yù)見費：680 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：22 元/平方米；按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：24 元/平方米；詳見下表：表 88 項目其它不可預(yù)見費計算表序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建面積分?jǐn)?備注 項目不可預(yù)見費 （%） % 26,750 680 萬元 22 元/平方米 24 元/平方米資料來源：受托方研究部、費本項目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、費：2,460 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則13 / 43單方成本：80 元/平方米。利息費用的計算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評價標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假定貸款發(fā)生在當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計算，還貸當(dāng)年按年末償還，照全年計息，即：每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額247。 % 58 萬元資料來源：受托方研究部本項目物業(yè)銷售費用為：3,327 萬元。 % 58 萬元資料來源：研究部土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率。由此，計得本項目的所得稅（本項目所得稅率暫按銷售收入 33%之 10%計提，即為 %） 。財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得，即先按行業(yè)基準(zhǔn)收益率求得項目的凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的貼現(xiàn)率為接近于零的負(fù)值，最后利用內(nèi)插法公式求得 FIRR。其表達(dá)式為：FNPV=∑（CICO） t（1＋I(xiàn)c） tFNPV—財務(wù)凈現(xiàn)值CI—現(xiàn)金流入量；CO—現(xiàn)金流出量N—計算期；iC—基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率本項目全部資金所得稅前凈現(xiàn)值(NPV)：6,488 萬元本項目全部資金所得稅后凈現(xiàn)值(NPV)：4,548 萬元詳見本項目全部資金現(xiàn)金流量表。因此，有必要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。表 104 不確定性因素變化的概率值較基準(zhǔn)方案變化 +10% 0 10%銷售價格 30% 50% 20%建設(shè)投資 30% 50% 20%資料來源：研究部對本項目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計算，可得凈現(xiàn)值的期望值為 5,403 萬元，詳細(xì)分析見附表《概率分析表》 。從本項目靜態(tài)總投資各個單項開發(fā)成本的構(gòu)成圖（附圖 2）進(jìn)行分析，對于本項目的發(fā)展商而言，由于獲得土地開發(fā)權(quán)之成本費用相對比較固定，因此，建安工程造價所占的比例和數(shù)額在所有開發(fā)成本中的比例相對比較高，對建安工程造價的控制，成為本項目必須重點把握的最主要部分。綜合市場、小區(qū)規(guī)劃和物業(yè)測價等因素分析，要做到以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到%以上，委托方在營銷方面需作一定的努力。本項目全部資金所得稅前資本回報率：%??開 發(fā) 總 投 入利 潤凈 現(xiàn) 金 流 量資 本 收 益 率 ?22 / 43本項目全部資金所得稅后資本回報率：%詳見本項目靜態(tài)投資效益分析表。（FNPV 1+‖F(xiàn)NPV 2‖）式中：i1—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時的折現(xiàn)率；FNPV1—正凈現(xiàn)值；FNPV 2—負(fù)凈現(xiàn)值。本項目經(jīng)濟(jì)效益分析報表格式的依據(jù)是國家計委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （第二版） ，參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，對項目投資計算經(jīng)濟(jì)效益。免征土地增值稅有兩種情況，一是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的；二是因國家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)。計算過程詳見下表；表 814 本項目經(jīng)營所得稅一覽表 經(jīng)營所得稅(按銷售額 33%之 10%計提) % 83,174 萬元 2,745 萬元資料來源：受托方研究部綜合上述，得出本項目開發(fā)的靜態(tài)投資成本（不包含財務(wù)成本） ，為：58,685 萬元，以本開發(fā)項目總建筑面積 305,712m2分?jǐn)?，則靜態(tài)總投資的單方成本，為：1,920 元/m 2；以本開發(fā)項目實際可銷售面積的總建筑面積 285,052m2分?jǐn)?，則靜態(tài)總投資的單方成本，為：2,059 元/m 2；表 815 靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)偅┮挥[表序號 項目名稱 總建筑面積 按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 土地成本 305,712 平方米 621 元 19,000 萬元 % 政府地價 305,712 平方米 304 元 9,289 萬元 % 其它土地成本 305,712 平方米 318 元 9,711 萬元 % 建安工程費用 305,712 平方米 1,115 元 34,100 萬元 % 土建工程造價（含豪華裝修） 305,712 平方米 875 元 26,750 萬元 % 機(jī)電設(shè)備安裝 305,712 平